株式会社合人社計画研究所ってどうですか？ＮＯ６

>>4339 匿名さん
>G社には理事長に就くという

参考にならないと思いますが、【事務局】（国土交通省）は、区分所有者以外の者が権能なき社団（管理組合）の代表に就けるのか、議論があるんだろうなと、といいます。

座長らしき、【委員】は、管理規約に規定すればいいんじゃないかとか思っちゃう、といいます。

突き詰めると、場合によっては不都合なことがあるのかもしれない、と思っちゃうんです。


・外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ（第３回）議事概要
令和５年１２月２６日
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001720079.pdf
～pp18-19～

【事務局】 ちょっと事務局から補足させていただきたいんですけれども、理事長がいなくて管理業者が管理者に就いているという場合に、果たして権利能力なき社団が成立しているのかという点については、恐らく議論があるところなんだろうなと。

つまり、権能なき社団が成立するためには代表者が必要であるというときに、その代表者に果たして管理業者という区分所有者以外の者が就くことで成立するのかというふうな、

恐らく厳密にはいろいろ議論があるのかなとは思いますけれども、今回論点①から論点⑧までの議論全体としては、例えば管理者が利益相反取引とかをするときの場合とか、あるいは管理者の権限の在り方という、そういった議論をさせていただいておりまして、

厳密に権能なき社団が成立しているのかどうかという議論が必ずしもその後の議論にダイレクトにつながってくるわけではないのではないかなと考えております。

突き詰めるとそこはどうなんだろうか、厳密に理論的に考えるとどうなんだろうかというところはあるのかもしれないですけれども、管理者として管理業者が就いているときの在り方というところに絞れば、議論可能なのかなとは考えております。

【委員】 管理組合、つまり、権利能力なき社団たる３条団体が現に存在している場合は、～

　皆さんがおっしゃる趣旨は理解できますし、権能なき社団がある場合でもない場合でもこの議論は必要だと思いますし、実務上、委員のおっしゃっているようなことで、口座に関しても銀行がつくることを認めている場合があるのであれば、ここでの議論はそのまま通用するし、必要なことだと理解しましたので、

これでこの辺は終わりにしておきます。すみません。

【委員】 どうもありがとうございました。その辺は理論的に詰めない。
　委員。

【委員】 すみません、違うところに行きたいんですけれども、～

【委員】 法人名で、～

　もう一つは、さっき委員おっしゃったんですけれども、管理規約は勝手に結構皆さん変えてつくっているので、管理者が管理組合の代表であるという規定をつくっちゃえばいいんじゃないかとか思っちゃうんですけれども。
　それはともかくとして、違うほうに行きたいんです。～


＜参考＞
・昭和39年10月15日 最高裁判所 判決
https://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/694/053694_hanrei.pdf

権利能力のない社団といいうるためには、団体としての組織をそなえ、そこには多数決の原則が行なわれ、構成員の変更にもかかわらず団体そのものが存続し、しかしてその組織によつて代表の方法、総会の運営、財産の管理その他団体としての主要な点が確定しているものでなければならないのである。

>>4339 匿名さん

>管理組合と代理契約をしているわけでもない管理会社の

標準管理委託契約書ではそうだけれど、管理業者によっては、標準に準拠せず、損害保険の契約や外注業者との契約などを代理としている（していた）のでしょう。Ｇ社の管理委託契約書がそうなのか（そうだったのか）知りませんが。

>>4341 匿名さん
この「理事長」は、管理規約に管理組合の代表者でもあると規定されることで、管理組合を代表して自己名義で契約行為をできる管理者という意味です。（代表者であればよいので呼称は「理事長」である必要はありませんが。）
管理規約に代表者と規定された者（管理者でなくても）が管理組合の代表者に就くことは、それが区分所有者以外の者であっても実務上の不都合はともかく、少なくても法的な問題はないと思われます。
（区分所有法で区分所有者の代理人と規定される管理者の立場を、下位規定の管理規約で代表者の立場に上書きできるのかという議論はあるかもしれませんが、それは標準管理規約も同じです。）
このワーキンググループの議論で分からないのは、完全管理者といった意味不明な主張をするおそらく管理業協会に所属する委員が、管理組合（第３条団体）は、権利能力なき社団の要件を満たすことが当然（従って代表者が存在するのも当然）であるかのように議論を誘導しているように見えることです。
おそらくこの委員は、管理業者が管理者に就く場合、区分所有法に規定がなくても代表者として振舞う必要があると主張したいのだと思えますが、そのためには法改正が必要です。
そもそも管理組合（第３条団体）は、権利能力なき社団の要件を満たさなくても成立しているし、管理組合名義の口座も金融機関が認めれば作成できます。（金融機関によっては、逆に法人でなければ、権利能力なき社団であっても管理組合名義の口座作成を認めないところもあるかもしれません。）

>>4342 匿名さん
G社に管理委託している管理組合の多くが、損害保険契約をG社の関係保険代理店（G社シティサービス）と締結していると想像されますが、多くの場合、G社が代理契約を行っているわけではなく、G社は事務支援？として契約書等のお膳立てはするだでしょうが、契約自体は形式的には管理組合と保険代理店との直接契約でしょう。
代理契約の場合、G社は本人（管理組合）から事前に代理権の授与を受け（管理委託契約書に規定もできます）、契約に当たっては、管理組合の代理人であることを明示の上、自ら契約書に署名する必要があります。管理組合に提案するだけで、契約できるのであればG社もあえて面倒なことはしないと思われます。

>>4343 匿名さん
>区分所有法で区分所有者の代理人と規定される管理者の立場を、下位規定の管理規約で代表者の立場に上書きできるのかという議論はあるかもしれませんが、それは標準管理規約も同じです。

「上書き」云々ではなく、「管理者」の地位と「代表者」の地位が併存しているのです。

>>4339 匿名さん

>理事長に就くという民法第108条を回避する手段

法務省「新しいマンション法」の説明、「理事長は、同時に管理者になると言ってよい。」が正しいなら、標準管理規約３８条１項で（権利能力がない社団の場合の管理組合の）「代表」とされた理事長は、３８条２項の定めがなくとも、区分所有者を「代理」する管理者になると解されるので、管理者の職務に関し、民法第１０８条の対象になるのではないでしょうか。

◆ 第８回マンションの新たな管理ルールに関する検討会 議事録
平成２４年７月３１日
https://www.mlit.go.jp/common/000224793.pdf

　-16-

　～ 法務省がお出しになっている、～「新しいマンション法」でございますけれども、例えばこれにはこういう記載がございます。～

「特別の事情がない限り、管理組合の代表者として選ばれた者は、つまり理事長として選ばれた者は、同時にこの法律に規定する管理者になると言ってよい。」というような説明。～

◆ マンション標準管理規約（単棟型）
（理事長）
第３８条 理事長は、管理組合を代表し、～

２ 理事長は、区分所有法に定める管理者とする。

>>4345 匿名さん
>◆ マンション標準管理規約（単棟型）
> ２ 理事長は、区分所有法に定める管理者とする。

たとえば、区分所有法「第七節　義務違反者に対する措置（５７条～６０条）」を適用するにはこの規定が必要です。

　標準管理規約は理事長を管理者と明示していますが、仮に明示がなくとも、管理組合の理事長は、規約に別の定めがあるとか、集会において管理者を別途定めるべき事情がうかがえるなどの特段の事情がない限り、管理組合の管理者とされます（東京高裁 平成2年5月28日判決）。

（最新 マンション標準管理規約の解説【改訂版】2011年, 渡辺晋 著, p139）

管理者管理方式に移行して、管理会社が理事長＝管理者に就任、理事会廃止、監事廃止になったら、管理組合はもう乗っ取られたも同じということです。

>>4348 匿名さん
理事長＝管理者ではないと考えています。
非法人の管理組合の管理規約に、管理組合の代表者として理事長が規定されているが、区分所有法上の管理者とは明示されていない場合、他に管理者が規定されていなければ、その理事長を区分所有法に規定される管理者の権限・義務を有する者とみなすとする東京高裁の判決はある意味当然の判断と思われます。
しかし逆に、非法人の管理組合の管理規約に管理者のみが規定されている場合、その管理者は管理規約に管理組合の代表者でもあると規定されない限り、区分所有者の代理人であって管理組合の代表者ではありません。
管理業協会所属のワーキンググループ委員のように管理業者管理者方式を推進したい管理業関係者が、管理者を代表者の立場とすることにこだわるのは、代理人の立場よりも代表者の立場の方が利益相反取引を進める上で法的に有利と判断（その是非は裁判にでも委ねる必要があることかもしれませんが）しているためと理解しています。
>>4338 匿名さんの「合人社のフロント」に記載されているような管理組合の理事長印を有効活用するためだけではないでしょう。

>>4349 匿名さん
＞理事長＝管理者ではないと考えています。

合人社の管理者管理方式では、理事長＝管理者です。
東京高裁の判決はかなり古いもので、標準管理規約の別添や外部専門家活用ガイドラインが公表されるずっと以前のものです。

＞「合人社のフロント」に記載されているような管理組合の理事長印を有効活用するためだけではないでしょう。

それだけではない。それによって、多くのメリットが管理会社にもたらされ、管理組合の無力化につながる危険性があります。

>>4350 匿名さん
＞合人社の管理者管理方式では、理事長＝管理者です。
合人社の管理業者管理者が、実際に理事長印を用いて決済しているのであれば、管理規約にどのように規定されているのかはともかく理事長（代表者）として振舞っていることは確かでしょう。
理事長＝管理者でないというのは、その法的位置づけが異なると述べているだけで、特に合人社の管理業者管理者方式について述べているわけではありません。
管理業者管理者方式を推進したい管理業関係者は、「管理者と理事長に違いはない」という認識を広めたいようなので注意喚起をしているまでです。

>>4351 匿名さん

>理事長＝管理者でないというのは、その法的位置づけが異なると述べているだけで、特に合人社の管理業者管理者方式について述べているわけではありません。

...であるならば、ここではなく、別スレを立てて一般論レベルもしくは厳密に法学的レベルで論じていただけないでしょうか？
ここは、実際に同社の被害に遭われている方々の情報交換を目的としたスレです。
よく調べればすぐにわかることですが、同社の管理者管理方式は非常に特異なモデルです。
無責任に紛らわしい議論を行い、ここでのそうした特異モデルについての理解について混乱を生じさせることは避けるべきだと思います。