株式会社合人社計画研究所ってどうですか？ＮＯ６

>>4246 は、投資話で嫌われている１０９爺さんの投稿です。

>>4248 匿名さん

解答ありがとうございます。
監事まで廃止にされてしまうんですね...。それではg社の言いなりになってしまいますね。
入居を考えていたマンションの管理会社がg社で、管理組合は解散したらしいと聞き、諦めて他のマンションを探すか、それ以外は気に入っているのでそこにするか、悩んでいる所です。

ガイドライン（案）に従うためには、外部専門家監事の報酬などに充てる経費が必要になる。例外的な、区分所有者監事のみが主流になるような気がするが、管理業者が管理者となる場合、(1)区分所有者に対する定期的な報告（月１回程度）と、(2)区分所有者の意思を反映する仕組みが整備されるのか疑問。

・資料１　マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン（案）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001733309.pdf

監事のうち少なくとも１人は、外部専門家（マンション管理士、弁護士、公認会計士等）から選任することが望ましいと考えられます。

外部管理者方式を採用する場合は、監事業務の外部委託に係る経費が発生することも見込んでおくことが望ましいと考えられます。

・なお、例外的に、①小規模マンションであり、②経済的な理由等により外部専門家を選任しないこともやむを得ないと考えられる場合において、(1)区分所有者に対する定期的な報告（月１回程度）が実施されるとともに、(2)区分所有者の意思を反映する仕組みが整備されている場合には、外部専門家である監事を選任せず、区分所有者たる監事のみ選任することも考えられます。

>>4253 匿名さん

そんなのとっくに読んだから知ってるよ。
ガイドラインは法的効力がないんだよ。
特に、Gに対しては何の効力もないんだろうねえ。

うちも監事もいないっぽい
一度G社が監事に名乗り出る人はいないかと回覧板回してきたけどその後の報告は一切なし

>>4255 匿名さん

たとえだれかが名乗り出たとしても
誰も名乗り出なかったと嘘をつかれる可能性もある。
うちのマンションでも、フロントがその手の嘘をついて
区分所有者をだましたけど、そんな嘘はすぐにバレたよ。
区分所有者の有志が臨時総会を開いて、みんなで監事設置を相談したほうがいいと思うよ。専門家と区分所有者それぞれ1名いれば状況を大きく転換させることでが出来る。4253がリンクを貼っている（案）を区分所有者全員が読めば、
監事設置の重要性がおのずと理解できるはず。
マンション資産を守めるための方法が記されている。

>>4252 匿名さん

理事会は廃止できても、通常は管理会社の力で管理組合まで解散できないはずです。
管理費とか組合費とか払っていますよね？
公益財団法人のマンション管理適正化推進センターに電話して、マンション管理士に相談してみてください。（国土交通省の窓口で無料相談が出来ます。）
https://www.mankan.or.jp/06_consult/tel.html

【本　部】
◇住所
　〒101－0003
　東京都千代田区一ツ橋２丁目５－５　岩波書店一ツ橋ビル７階
◇電話番号
　〇管理組合運営、管理規約等のご相談　…　０３（３２２２）１５１７
　〇建物・設備の維持管理のご相談　　　…　０３（３２２２）１５１９

【大阪支部】
◇住所
　〒541－0042
　大阪市中央区今橋２－３－２１　今橋藤浪ビル３階
◇電話番号
　〇マンションの適正な管理についての相談等　…　０６（４７０６）７５６０

>>4257 匿名さん

丁寧にありがとうございます。
詳しく調べて相談してみようと思います。

>>4256 匿名さん
詳しくありがとうございます
ただ総会を開くにはG社に対し総会参加者？の実印の提出が必要と記載されてるのが気になるところです

実印は、区分所有者（個人投資家）同士が顔も名前も住所も知らない、投資型マンションならあり得るような気がしますが。
普通に、区分所有者の大半が住んでいる分譲マンションならば、必要性が理解できない。

>>4260 匿名さん
こちらただの分譲マンションです、やはりそうおかしいですよね？
区分所有者が集まる環境をなくそうって魂胆なのでしょうがこんな事がまかり通るのあと驚いてしまいます

>>4260 匿名さん
Gが印鑑証明を取らせるのは有名な話です。
12月19日に放映されたNHKのクローズアップ現代の特集“老いるマンション”でも
取り上げられていました。
https://www.nhk.or.jp/gendai/articles/4859/

自分はそれを匿名のマンション管理士のブログで初めて読みました。
自分も最初はたかが管理会社がここまで悪知恵を働かせるとは思っていなかったので、とても驚きました。
https://schoolformkk.com/kanri-shuzen_column/2992/
ガイドラインの３パターンの一つである総会監視型の第三者管理方式（Gの呼び方では「管理者方式」）で国土交通省のお墨付きであるかのように見せかけて
同省のガイドライン無視の”監事廃止”を管理組合に強要します。
（ガイドラインでは、逆に管理組合資産を守るために監事設置が推奨されています。）

総会開催のために印鑑証明提出が必要というのは、Gの非常にオリジナリティあふれるアイディアです。（笑）管理組合にリプレイスできなくさせ、区分所有者の自由な意思形成を阻害するのが目的でしょう。卑劣極まりないやり方だと思います。

>>4262 匿名さん
ココにより人生を台無しにされたマンション区分所有者は数知れず。
様々な事件にただただ恐怖でしかありません。

>>4252 匿名さん
管理組合には「解散」という概念はありません。
管理組合は、区分所有法第3条で区分所有者全員が参加を義務づけられる「建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体」であり、区分所有者にその認識があるかどうかにかかわらず、区分所有建物には自動的に生じます。
同法が区分所有者全員に管理組合への参加を義務づけるのは、区分所有建物には区分所有者の専有部分の他に、共用部分、敷地、附属施設という共用される部分があり、費用分担を含めて区分所有者全員が協力してその管理を適切に実施しなければ管理不全に至るためです。
一方、同法第3条は集会（総会）、規約、管理者については、「（区分所有者は）集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる」と規定しており、「できる」と規定されるため、これらは義務ではありません。これらの目的は管理組合の意思決定ツールであり、区分所有者が2名のみといった場合でも第3条団体（管理組合）は成立していますが、その意思決定は話し合いによることが自然でしょう。
管理組合の解散というのが、どういう状況をいうのか分かりませんが、仮に「G社が管理者に就き、管理費用を徴収しているが、総会は開催していない」ということであるなら、G社は区分所有法に規定される「少なくとも毎年1回の管理者の総会招集義務（第34条）」、「毎年1回一定の時期に総会で行う管理者の事務報告義務（第43条）」に違反していることになります。

理事長がいなくて管理業者が管理者に就いているという場合に、果たして権利能力なき社団が成立しているのかという点については、恐らく議論があるところなんだろうなと。

つまり、権能なき社団が成立するためには代表者が必要であるというときに、その代表者に果たして管理業者という区分所有者以外の者が就くことで成立するのかというふうな、恐らく厳密にはいろいろ議論があるのかなとは思います

>>4266 匿名さん

　議論のポイントがずれています。
マンション管理士とマンション管理会社を区別して議論するのが常識です。
前者の場合は利益相反の問題は生じませんが、後者は修繕工事の発注者と受注者が同一であれば、または、あいだで高額マージンを稼いでいれば、利益相反行為にあたるのではないでしょうか。

よく管理者となったマンション管理会社は修繕工事について事後報告で管理組合に知らせることが多いと聞きますが、それでもって管理組合の承認を得たと言えるのかどうか疑問です。当然のことながら、承認は修繕工事について十分な情報開示を行ったうえで事前になされるべきです。

あと、ガイドラインや標準管理規約別添を読んでさえいればすぐわかることですが、外部専門家は管理者＝理事長のみに就任すると決められているわけではありません。理事会方式を温存するのが、三つのパターンのうちの二つで、外部専門家を副理事長や役員や監事に就任させて、理事会運営をサポートしてもらうことも可能です。また、標準管理規約第３４条にあるように、外部専門家を顧問として雇い、アドバイスを受けることもできます。地方自治体が援助金の一部をサポートしてくれるところもあります。しかし、悪意ある管理会社はよく第３４条を削除した管理規約を提案してきますので、要注意です。第３４条をあとから付け加えるには、管理規約改正が不可欠で総会決議が必要となります。このように管理組合主体の決定に対する妨害策が仕込まれていないかチェックが必要です。

管理会社が理事会を廃止して自ら管理者＝理事長に就任したがる理由はやはり
利益相反行為を正当化したいからだと思います。異常に高いマージンを修繕工事で支払ってしまったあとに後悔しても、失われたおカネは二度と戻ってきません。

「よく管理者となったマンション管理会社は修繕工事について事後報告で管理組合に知らせることが多いと聞きますが」
ココの第三者管理になると緊急工事と銘打って事後報告で好き放題やられます。
緊急工事の文字が並びます！

社内はガタガタしているねぇ。
どうするイエヤス！

>>4266 匿名さん
主張されたいことが分かりかねますが、まず、非法人の管理組合は、権利能力なき社団の要件を満たさなくても成立しています。（権利能力なき社団の要件を満たす場合は、管理組合名義の口座を作り易い等の実務上の利点はあります。）
権利能力なき社団の要件は判例で示されており、その要件の一つに指摘のとおり「組織の代表の方法」があるため、代表者が規定されない組織は、権利能力なき社団ではありません。
逆に言えば区分所有者以外の者が代表者であっても、その代表の方法が規定されていれば権利能力なき社団の代表者の要件を満たすことになります。
ここで区分所有法における管理者は、同法第26条第2項に「管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する」と規定されるとおり、区分所有者の代理人であって管理組合の代表者ではありません。
つまり、管理業者が管理者に就いているだけでは、その管理業者は権利能力なき社団の要件を満たす代表者ではなく、管理規約に管理組合の代表者でもあると規定されてはじめて権利能力なき社団の要件を満たす代表者と言えます。

>>4267 匿名さん
＞修繕工事の発注者と受注者が同一であれば、または、あいだで高額マージンを稼いでいれば、利益相反行為にあたるのではないでしょうか
利益相反取引は外形的に判断されるものなので、管理者である管理業者が修繕工事を自身に発注すれば、仮にそのマージンが適正なもので管理組合にとって特に不利益とはならない契約であったとしても、当然、利益相反取引に当たりますが、管理者ではない管理業者が修繕工事を受注し高額のマージンを得て下請け業者に再発注しても利益相反取引には当たらないと思われます。
＞管理会社が理事会を廃止して自ら管理者＝理事長に就任したがる
管理者＝理事長ではなく、標準管理規約に「区分所有法に定める管理者であるとともに、管理組合の代表者」と規定される理事長は、区分所有者の代理人である管理者よりも、契約におけるより強い権限を有することに留意すべきです。
代理人である管理者は、管理組合を代理して代理契約を締結する必要がありますが、理事長は管理組合を代表して契約できます。（もっとも管理者に就いたG社が、実際に代理契約を行っているとはネット情報等からは考え難いのですが。）
また、管理者が代理人として自己契約、双方代理といった利益相反取引を行う場合、事前に本人（管理組合）が総会決議、管理規約の規定等で承諾していなければ民法第108条の規定により無効な契約（無権代理）になりますが、代表者である理事長には管理者を兼ねていても民法第108条は適用されないと考えられます。（もちろん、現行標準管理規約のように管理規約に理事長の利益相反取引を制限する条項を設けることはできます。）
問題は管理規約の規定次第で、管理者である管理業者を管理組合の代表者にすることも、利益相反取引をやり放題にすることも、さらに修繕工事の実施を事後報告ですませることも適法にできてしまうことです。
このため、管理業者が第三者管理（ガイドラインでは「管理業者管理者方式」）を提案してきた場合、管理組合は提案された管理規約の規定内容を、本来管理規約を策定するのは管理組合であるとの認識の下に、詳細にチェックすることが重要です。
管理組合の役員が自らチェックできないのであれば、外部専門家に依頼すべきでしょう。
しかしながら、そのような役員では外部専門家に依頼するという発想自体おそらくなく、管理業者の提案をそのまま受け入れるかもしれません。

>>4270 匿名さん

恐怖のマンション“乗っ取り”制度 「第三者管理方式」の導入が静かに進んでいる…！【マンション管理クライシス #1】
https://gendai.media/articles/-/125401

>>4270 匿名さん
>また、管理者が代理人として自己契約、双方代理といった利益相反取引を行う場合、事前に本人（管理組合）が総会決議、管理規約の規定等で承諾していなければ民法第108条の規定により無効な契約（無権代理）になりますが、代表者である理事長には管理者を兼ねていても民法第108条は適用されないと考えられます。

民法第108条が適用されるか否かは、実際に第三者管理方式（管理業者管理方式という呼称にはいろいろ問題があると思うので）を導入したために修繕積立金が枯渇そん管理会社を訴える管理組合があらわれて、最高裁で判決が下されるまで、断定的なことは何も言えない。そうした管理組合が次々にあらわれて、判例がたくさん生まれれば、利害相反にめちゃくちゃ甘いマンション管理法体制に対する危機意識がようやく芽生えるのではないかとすら考える。

どうしても第三者管理方式を導入したい管理組合は、管理者＝理事長（標準管理規約別添と外部専門家活用ガイドラインのパターン図参照）だけはやめておいたほうが安全だと思う。
適正化法を改正して、管理組合を法人化しなくても背任行為が厳しく罰せられるようにすべきだし、全面的にマージン禁止にすべきだ。

、代理と代表の線引きというお話が先ほど来出ておりますけれども、区分所有法は先ほど来、○○先生からご指摘がありますとおり、小さいものから大きいものまで全部ひっくるめて区分所有だということをしている建前がありますので、法律上の表現としては代理というふうに言っているんですが、標準管理規約をつくるようなある程度の規模のマンションを想定した場合には、むしろ社団として考えるほうが説明がつきやすいという部分もあろうかと思います。

　そうしますと、管理組合の機関ということが適切かどうかというのは、機関という言葉が明確に定義されているわけではないのではっきりとはしないんですけれども、先ほどからの○○先生のご説明でいえば、内部的な意思決定をそのまま執行するための地位にある者として管理者が位置づけられているということかと思います。

>>4271 職人さん
週刊現代なかなかやるね。見直した。
＃２＃３も読んだ。

とにかく管理規約の専門家チェックは必須！
悪徳管理会社は、管理組合にとって”危険な”条項をこっそり忍び込ませ、
必要不可欠で重要な条項を削除しようとするので気を付けなくてはいけない。

ココと関係がある工事業者はココに対してとても怯えた反応をするのが共通で大変困惑する。
ココと縁を切って管理会社変更して工事の依頼をするのだがココとの関係を異常に気にしてくる。
ココに対する業者の書き込みが散見されるが、かなりキツイ縛りをされている事が分かる。

内外及び四方八方から強烈に恨まれている所に大切なマンション資産管理を任せるのはリスクが高過ぎると思った。

>>4272 匿名さん
＞民法第108条が適用されるか否かは、実際に第三者管理方式（管理業者管理方式という呼称にはいろいろ問題があると思うので）を導入したために修繕積立金が枯渇そん管理会社を訴える管理組合があらわれて、最高裁で判決が下されるまで、断定的なことは何も言えない
管理者が、本人（管理組合）の事前承諾を得ることなく利益相反取引を行なったとしても、裁判で有効な契約と認められる可能性があるとの主張のようにもとれますが、判例はなくても、次の法制審議会区分所有法制部会の区分所有法改正中間試案補足説明を見ても、管理者の行う契約が民法第108条の適用を受ける代理契約であることは国大では共通認識であると思われます。
（第三者を管理者とする場合の監事選任提案に対する補足説明抜粋）
「・・・もっとも、これに対しては、民法上、自己契約・双方代理や利益相反行為は無権代理行為とみなされ（民法第108条）、これらの行為に当たる契約を管理者が行ったとしても、区分所有者の団体にその効果が帰属しないため、これらの行為を防ぐために区分所有法に規律を設けることについては慎重な検討が必要であるとの指摘が考えられる・・・」
おそらく、管理業者管理者方式を導入しようとする管理業者も同じ認識を有しているはずなので、管理規約に規定するだけで代理人の立場から代表者（呼称は「理事長」である必要はありませんが）の立場に変更できるのであれば、当該管理業者には管理規約に自身を管理組合の代表者と規定する強い動機があると想像されます。民法で利益相反取引を制限される代理人と、管理規約で積極的に規定しない限り利益相反取引を制限されない代表者ではその立場に大きな違いがあります。
そうであれば、管理組合は、管理者＝理事長（代表者）といった雑駁な認識をするのではなく、それらの立場の相違を理解し、管理業者の提案に安直に乗らないようにすべきです。
ちなみに、「管理業者管理者方式」という呼称は、管理業者が管理者に就く場合の利益相反取引がほぼデフォルトとなる管理と、外部専門家が管理者に就く管理を明示的に区別することになり適切な命名と考えています。

>>4277 匿名さん
＞そうであれば、管理組合は、管理者＝理事長（代表者）といった雑駁な認識をするのではなく、それらの立場の相違を理解し、管理業者の提案に安直に乗らないようにすべきです。

管理組合側が管理者＝理事長（代表者）といった雑駁な認識をしているという
奇妙な決めつけをされて不快ですが、これはここの管理会社の資料に基づいて
述べています。理論をかざすより、ここの第三者管理方式のプレゼン資料を入手してから、問題に即して具体的に論じていただけますと、われわれ被害者には役立ちます。現実のここのやり方については、あまりご存じないようですね。

ここの管理会社の異常さは実際に経験した者ではないとわからない。
管理会社を批判する理事がいたりすると、フロントが内通者を使ってデマを流させ
その人を他の管理組合員に攻撃させて、人間関係をぐちゃぐちゃにするから、
本当に気を付けてほしい。人間関係がぐちゃぐちゃになり、理事を引き受ける人を
なくしておいて第三者管理方式へ移行させるのが狙いなのかもしれない。
以前、ここに他の方も書いておられたが、そうでなければ、フロントが管理組合の人間関係をぐちゃぐちゃにしなければならない理由や動機などないはずだ。
その他にも信じられない出来事がたくさんある。

火災保険更新で募集資格のないフロントが更新契約しています。他の物件でも同じでしょうか？

>>4280 検討板ユーザーさん
ずいぶん以前ですが、過去にこんなレスがありました。このテーマについては、他の方たちのカキコミもあります。検索で探して参考になさってください。

No.401 by 合人社社員 2010-03-24 10:21
＞合人社のフロントは正社員・契約社員・嘱託社員の３種類が担当しています。正社員は全体のごく少数を占める２０代～３０代の生え抜き及び３０代～４０代の中途入社で全国転勤があります。大半は他の企業から転身した５０代の契約社員及び６０代の嘱託社員が担当しています。大半の方は第二の人生として管理業務に真剣に取り組んでいます。しかし、契約社員及び嘱託社員の給与は月４０時間の残業代を含んだものであり実質は同業他社と比べて極端に低いものです。それを補完するため年に２回工事報酬というのが支給されます。しかし、会社の方針で、担当物件から他社に工事が流れた場合には「他社ポイント」として報奨金が減額されます。更に一定の期日までに事前の報告がなかった場合には「隠匿ポイント」として大幅に減額されます。ほとんどのフロントに対する扱いは奴隷そのものです。自分の子供もしくは孫のような上司から尊重されることなく常に見下されながら会社の指示を強制的されています。工事は下請業者に丸投げですが表面上はペーパーカンパニーであるグループ会社の名前で行われます。元請会社の担当者につなぐよう電話しても工事会社でないフロントマンにしかつないでくれません。火災保険もそうです。グループ会社が代理店にもかかわらず契約時に正規の保険募集人が出てくることは一切ありません。無資格者であり且つ代理店でもない会社のフロントが当たり前のように契約行為を行っています。試しに担当フロントに聞いてみてください。会社は彼らに正しい情報を与えていないのできちんと回答をできる者は皆無です。完全な違法行為にもかかわらずです。悪質にも程があるというものです。儲かるのは会社だけです。この点は各省庁の調査に値する内容ですので泣き寝入りせず管理組合名で直接管轄省庁に訴えてみてください。違法行為を続ける管理会社とは即刻縁を切るべきだと思います。良心の呵責に苛まれ耐えきれなくなり皆様に事実を報告しました。

ありがとうございます。参考になりました

>>502 匿名さん
全くです
業者が合人社の仕事を断るので
悪い業者しか仕事を受けてくれません
仕方ないけど

>>4264 匿名さん
全くです
最低最悪の企業です。
合人社の下請け業者も嫌がって
良い企業は合人社の仕事はしません

>>4281 匿名さん
この内容、事実だよ

フロントにとても腹立ったので、ここでつぶやかせて下さい。

　「相場の7倍の工事見積持って来やがって！」

4286ですが、うちの管理組合は管理不全マンションでもないのに
第三者管理方式を押し付けられそうになっていましたが、
総会で否決されました。
この巨額の工事見積を見て、「理事をやらなくてすむよ～みんな楽になるよ～」
という悪魔のささやきにだまされて、第三者管理方式に変更せずにいて
本当に良かったとつくづく思いました。

シロウトの理事たちはまず相場がいくらか知りません。
専門家やマン管センターに必ず相談してください。

>>4286 匿名さん
うちは３割増しでした。
大規模修繕ではなく１業種で済む修繕だったからでしょうか。
でも、２百万近い工事でしたから「普通は相見積もりして入札させるだろ」と問い詰めましたが、「弊社内で行って一番安い業者を選定しています」だとさウマシカじゃね。
突っ込みまくったら「ご自身で見積もられるのは勝手です」というので、取引工務店３社に見積お願いしたら、ものの見事に３割増しが発覚。
最終的には管理者よりの理事が「これからの事もあるので。。」と、適正価格＋１０万で決めてしまいした。
こちらはマンション建設について熟知している有資格住民ですから、今後も目を光らせてますよ合人社さん、今後も安い管理費のままでヨロシク、修繕が高ければ他社と比較します。

>>4289 匿名さん
＞大規模修繕ではなく１業種で済む修繕だったからでしょうか。

大規模修繕のうちの1業種でした。
このボッタクリに腰を抜かした理事会の面々は大規模修繕の他の部分についても
絶対にここの管理会社に任せてはいけないという暗黙の合意が生まれました。
そちらの管理組合にも”管理者よりの理事”がいるんですね。こちらにも内通者の元理事長がいます。まず内通者をつくるがここのやり方らしいですね。
でも、その内通者ですら、ここのやり方があまりにすごいので、自らのマンション資産の毀損を恐れて、リプレイスをひそかに先導してます。
大きな工事だけでなく、小さな工事もいろいろ仕掛けてくるのです。
つねに監視の目を向けていないといけません。
安い管理委託費のままで、修繕は一切ここに任せないという体制で
この管理会社を使うというやり方をコンサルに勧められたことがありますが、
早く縁を切ったほうがいいと思います。

合人社東京八丁堀ビルだって
東京の八丁堀、大丈夫かっ！

>>4291 通りがかりさん

「第三者管理方式」で、ものすごい儲かっているんでしょうかね？

合人社エンジニアリングの下請けについて、どんな小さな修繕であっても
いつもきちんとどんな会社か何が専門分野かくわしく調べるようにしています。
過去に二重修理やでたらめな修理がいくつもあったのでとても心配だからです。

>>4292 匿名さん
だと思います。
しかし、ここだけには購入して欲しくなかった。
通るたびに悪寒が・・・

>>4294 マンコミュファンさん

お気持ちよくわかります…

もうボッタクリの時代は終わった！
シロウト理事でも、相見積もりがこんなに簡単に出来るようになりました。
ーーーーー
スマート修繕
https://www.smart-shuzen.jp ? 大規模修繕 ? 支援サービス

「スマート修繕 | 公正な競争による低コスト化」

ディー・エヌ・エー（DeNA）グループのサービス。工事会社探しから契約まで徹底サポートします。 審査登録済の工事会社、完成保証など契約内容のルール化、匿名相談、お断り代行、公正取引の宣言。

DeNA系列のスタートアップ、スマート修繕（東京都渋谷区）は6月8日、マンションなどの大規模修繕工事の一括見積サービス「スマート修繕」の提供を始めた。マンションの管理組合は、スマート修繕を通じて複数の工事会社に見積を依頼できる。コストの低減だけでなく、業界に渦巻く談合など不正行為問題に対応することを狙う。

リンク貼り直し
https://smart-shuzen.jp/

大規模修繕 施工業者選定は無料の時代に スマート修繕社のご紹介

>>4299 匿名さん

これからは、修繕工事の巨額マージンで利益を上げる悪徳管理会社が次々につぶれる可能性が出てきた。
逆に、スマート修繕とパートナーシップを組んで、きめの細かいサービスを行う小さなローカルのマジメな管理会社にビジネスチャンスがもたらされるのかもしれない。DENAの系列会社で資金力や宣伝力もあり、潰されることもないだろうから、今後も急速に拡大して行くと推測する。
悪徳管理会社のやり方に嫌気がさしている社員は会社辞めてそういうの目指して起業すべきだね。

特にこういう商売は誠実にやらないと、
誠実義務違反ばかりではダメなんだよ。

>>4280さんに続き
合人社の古いお話と現状その１

(スレ)合人社ってどう？（2005/12～2011/4）より
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45950/38
843?匿名さん?2010/08/09 20:58:44
我がCTM管理組合では、10年アフターもなしで工事を実施
しかも第11期末（2023/11）に工事代計上、工事実施は第12期（2023/12＆2024/1）
（第11期総会議事録反対票1、理事会議事録）
明らかに第11期監査は不適正、前期収支修正がない場合は、第12期も--

ここの管理会社に勤めておられた方に質問です。
ここの管理会社はよく元理事長や理事の内通者をつくると、
過去スレにも書かれていますが、その人たちに報酬のようなものが
支払われるのでしょうか？

>>4303 匿名さん

いくらGでもそこまでやりますかね？

>>4305 匿名さん

内通者をつくるというここのやり方については、このスレでも何度も言われてきたし、うちの管理組合内部にも、そうとしか思えない行動をとり続けている元理事長の人間がいる。

しかし、数千万という単位の会社のカネを動かしてまで、社員を管理組合に送り込むなどということをするとは考えにくい。「合人社事件」以来ずっとさまざまな関係者から、マンション管理の常識をはるかに超えた利益至上主義をこの管理会社が貫いていることが業界の内外で知られるようになった。近年では企業名を伏せてマスコミでも取り上げられ始めた。
だからと言って、デマをここに書き込むのはよくない。
真実だと主張するのであるならば、もうすこしそれが事実であると納得せざるをえないような情報をここに書いてほしい。デマは何の役にも立たない。

他スレより

茶番劇：「ヒツジさん気をつけて」

あらすじ：
ヒツジ・・・・草の値段は気になるが、無知なので高いか安いかよくわからない。
タヌキ・・・・ヒツジの無知をいいことに、高い草をヒツジに売って儲けている。
忠犬（実はキツネ）・・・・ヒツジは、キツネが化けているともしらず、忠犬にもっ
　　　　　　　と安い草を売ってくれるところがないか相談する。
　　　　　　　キツネは、安い草を売ってくれるトラをヒツジに紹介する。キツネは
　　　　　　　顧問料＋コンサルタント料＋成功報酬で大儲け。　　　　　　　
トラ　・・・・引き入れられたトラは、ヒツジをじっくり料理して、骨までしゃ
　　　　　　　ぶって、宴は終了。
出演：
ヒツジ・・・・理事が一年交替の管理組合
タヌキ・・・・現行の管理会社
忠犬　・・・・C社
トラ　・・・・G社

>>4303 匿名さん
ここまでやるのかと思われるのも、よく分かります。
しかし購入すれば確実に自社の権利になるのですから、利益の為なら何でもするでしょう。
ココと縁があった者として言えるのはあり得るという事です。
ひどい実話に溢れています。

うちの管理組合もヒツジさんでもうそろそろトラのデザートになりそうだ

>>4308 匿名さん
C社は、G社が必ず入札に参加してくるのを知っているので、管理コストを１５％下げることができると言って管理組合に近づいてきます。C社とG社は、ウィンウインの関係なので見事な連携プレーで、管理組合の理事たちを丸め込みます。高額なコンサルタント料を支払って、G社を導入する滑稽さ。理事たちは、自業自得ですが、何も知らない組合員たちは、ご愁傷様としか言いようがありません。新しい管理契約の更新時期に値上げされて、喜劇は一転して悲劇となります。

>>4311 匿名さん

本当の悲劇は、管理委託費の値上げどころでなく、気が付いたら、修繕積立金がカラッポとか、あげくの果てに管理組合が大規模修繕のために借金を背負わされるようなケースなのでは？

>>4312 匿名さん
その通りだと思います。地獄にたたきこむ手引きをやっているC社に要注意。

>>4046 評判気になるさん

恐ろしいですね。
G社ですか？

>>4314 eマンションさん
うちのマンションでは、4046の資料とは比較にならないくらいお粗末な資料が配布されました。4046の資料ならば、第三者管理方式の”危険性”がすぐにわかるので、同意する管理組合は少ないのではないでしょうか。フロントが良心的な人だったのかもしれません。うちのマンションの場合、籤運が悪いのか（笑）いずれのフロントも例外なく悪党でした。そのお粗末な資料には、G社がいかに信用できる管理会社であるかとか、第三者管理方式への変更は全国マンションの流れであり、何もかも良いことづくめであるかのように書かれていました。あきれるばかりです。


以下、4046から引用です。

最初から管理会社が指定されており承諾しなければならない
管理会社が管理者となり設備のメンテナンスから損害保険まで色んな管理に関わる契約ができる管理者は使用細則の制定や変更又は廃止ができる
事業や会計は報告であり監査する必要がない
管理会社が管理者となる第三者管理方式を変えるには総会で3/4の賛成票が必要だが管理者が総会にかけるわけがなく組合員が議題にするには1/5の印鑑証明付署名が必要

これだけでも契約する気にはなりませんでした
いくらなんでも性善説信用しすぎというか
監視、検証の目が無いのは怖いです
専門的知識ある方々なら資料みたらもっと疑問点気づくのではないかと思います

>>4308 匿名さん

トラがリプレイスされないように、内通者として支える
役目のハイエナさんもよくいるよ

ハイエナさんはおバカさんだから、みずからのマンション資産も毀損されていることに
まったく気づいていないのです。

ここはもう笑っちゃうくらいのボッタクリを次から次へと仕掛けて来るねｗ
言われるままに第三者管理方式になんかしたら、身ぐるみはがされそうだよ

管理会社が合人社のマンションで、ほぼ提案通りに、管理組合が借り入れまでして大規模修繕工事をしている最中ですが、契約にない工法変更を理事会への説明もないまま行い、事後で工事費を1割り以上増額請求してくる悪徳業者です。

>>4319 匿名さん
同じような話が、この分野の専門家のブログや理事長経験者のYOUTUBE動画で
語られているのを見たことがあります。おそろしいですね。

2024/5/23【公開買付】日本ハウズイング（4781）発表あり
2024年5月9日開催の取締役会
日本ハウズイングが米ゴールドマン・サックスと組みMBOで株式非公開化へ
下記参照
Yahoo!ファイナンス - 株価・最新ニュース
日本ハウズイング(株)【4781】の掲示板 2015/04/09～
https://finance.yahoo.co.jp/cm/message/1004781/4781

合人社グループも関係あり

>>4322 匿名さん
合人社はかつて日本ハウジングを子会社化しようとしたが、
日本ハウジングの社員らの強い抵抗があったという話を聞いたことがある。
合人社は日本ハウジングの株を少しづつ手放していることはスルーですか？
日本の二大○○管理会社とみなされていたわけだけど、米ゴールドマン・サックスと組んで経営体質改善が進むといいですね。まあ、何度も行政処分受けているわけだから。

…とすると、合人社の日本ハウズイング持ち株はすべて売却したのでなないかな。
日本ハウズイングは合人社株を15％所有だが…
米ゴールドマン・サックスの買収の狙いは、海外からの大型円安投資と、
東南アジアの不動産が中国脱出目的の中国人富裕層のおかげで流動化しているせいかなあ。いずれにせよ、ビジネスはあくどい手段ばかりでは、いつかは必ず社会と市場の信用を失うということだよ。
ーーーーーーーーーーーーーーーー
日経オンラインから
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB2065S0Q4A520C2000000/

日本ハウズイングをマルシアンの100%子会社とした上で、創業家の資産管理会社がマルシアンに再出資することで、日本ハウズイングの持ち株比率はゴールドマンが60%で創業家が40%となる。

日本ハウズイングは台湾やベトナム、シンガポールに進出しており、買収後にゴールドマンは海外展開のノウハウやネットワークを提供する。ゴールドマンは日本でオフィスビルや物流施設など1兆円規模の不動産を保有しており、同事業との相乗効果も生かして日本ハウズイングの管理対象を既存の分譲マンションからオフィスなど他の資産へ広げる。

＞＞4322補足

(株)合人社グループ保有株式/日ハウ2022/3期「有価証券報告書」より
2022/3/31保有株式：12,864,000株（20.003％）
2,023/3期処分株式：3,210,000株
(株)合人社グループ/2023/3期決算[特別利益」：124億9195万円

(株)合人社グループ保有株式/日ハウ2023/3期「有価証券報告書」より
2023/3/31保有株式：9,654,000株（15.01％）
全株処分の場合：9,654,000株＠1545
処分額：149億1543万円

日ハウ2023/3期「有価証券報告書」より
福原洋二
日本ハウズイング(株)社外取締役
(株)合人社グループ取締役
(株)合人社計画研究所取締役
合人社エンジニアリング(株)取締役
合人社シティサービス(株)代表取締役
合人社FGL(株)代表取締役

>>4326 名無しさん

ありました。すみません

>>4327 評判気になるさんへ
ＩＳＯ認証取得の失効はどんな場合か
https://ameblo.jp/niccon-kensetsu/entry-10000537630.html
ISO9001の取消例
日産自動車（無資格検査問題で--

又
>>4329には下記も参照して下さい
参考：
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/405854/
382?匿名さん?2023/11/11 05:48:52
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/405854/
385?匿名さん?2023/11/27 19:42:09

https://itest.5ch.net/test/read.cgi/estate/1677048634/636-n
↑ここもここの情報満載

第三者管理方式で管理組合に対して理事会廃止・監事廃止を強要するような
管理会社は行政処分が下されるべきである。

今日は放送倫理・広告倫理の観点から通報しました。
・BPO(放送倫理・番組向上機構)
・JARO(公益社団法人 日本広告審査機構)

今日以降、見たくない広告を見かけた場合、テレビならBPO、それ以外はJAROに通報しましょう。

>>4333 口コミ知りたいさん

日経スペシャルの次の広告には特に違和感を感じる。
理事会や管理組合の民主主義を重視する管理会社だとは
とても思えないのだが…

https://special.nikkeibp.co.jp/atclh/ONB/23/gojin0731/

ある都心の駅にデカデカとココの名前
が表示されている建物が出来ました。
自民党本部に写り込むあの看板と同様な感じです。

周辺は号泣(ToT)
街のイメージに影響大
自社のイメージを全く理解して無いんだよねぇ( -д-)

>>4335 eマンションさん
○民党本部の写り込みも支持率に確実に貢献してますよね
党も困惑

>>4338 匿名さん
「合人社の戦略」に記載されているこの方（Q太郎氏）の認識は、ブログにコメントされているように誤りです。
自己契約・双方代理というのはあくまで代理人の行う行為であり、管理組合と代理契約をしているわけでもない管理会社の提案により、管理会社の関係会社が工事を受注してもそれを双方代理とは呼びません。
管理組合というより理事会が、単に「管理会社にコントロールされているか」、「何も考えていないか」、「工事契約は管理会社と行うものと認識しているか」のいずれかということでしょう。
もちろん、管理会社が区分所有法で区分所有者の代理人と規定される管理者に就いている場合は、双方代理ということになります。
これを考えると、平成4年の民法第108条改正がなければ、G社にも管理業者管理者管理を進める動機はなかったかもしれません。もっとも、G社には理事長に就くという民法第108条を回避する手段もありますが。

>>4339 匿名さん は理解されていると思いますが、理屈ではなくて、あること、ないこと、Ｇ社にいちゃもんを付けるレスが参考になる！のです。このスレの多くの読者には。

>>4339 匿名さん
>G社には理事長に就くという

参考にならないと思いますが、【事務局】（国土交通省）は、区分所有者以外の者が権能なき社団（管理組合）の代表に就けるのか、議論があるんだろうなと、といいます。

座長らしき、【委員】は、管理規約に規定すればいいんじゃないかとか思っちゃう、といいます。

突き詰めると、場合によっては不都合なことがあるのかもしれない、と思っちゃうんです。


・外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ（第３回）議事概要
令和５年１２月２６日
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001720079.pdf
～pp18-19～

【事務局】 ちょっと事務局から補足させていただきたいんですけれども、理事長がいなくて管理業者が管理者に就いているという場合に、果たして権利能力なき社団が成立しているのかという点については、恐らく議論があるところなんだろうなと。

つまり、権能なき社団が成立するためには代表者が必要であるというときに、その代表者に果たして管理業者という区分所有者以外の者が就くことで成立するのかというふうな、

恐らく厳密にはいろいろ議論があるのかなとは思いますけれども、今回論点①から論点⑧までの議論全体としては、例えば管理者が利益相反取引とかをするときの場合とか、あるいは管理者の権限の在り方という、そういった議論をさせていただいておりまして、

厳密に権能なき社団が成立しているのかどうかという議論が必ずしもその後の議論にダイレクトにつながってくるわけではないのではないかなと考えております。

突き詰めるとそこはどうなんだろうか、厳密に理論的に考えるとどうなんだろうかというところはあるのかもしれないですけれども、管理者として管理業者が就いているときの在り方というところに絞れば、議論可能なのかなとは考えております。

【委員】 管理組合、つまり、権利能力なき社団たる３条団体が現に存在している場合は、～

　皆さんがおっしゃる趣旨は理解できますし、権能なき社団がある場合でもない場合でもこの議論は必要だと思いますし、実務上、委員のおっしゃっているようなことで、口座に関しても銀行がつくることを認めている場合があるのであれば、ここでの議論はそのまま通用するし、必要なことだと理解しましたので、

これでこの辺は終わりにしておきます。すみません。

【委員】 どうもありがとうございました。その辺は理論的に詰めない。
　委員。

【委員】 すみません、違うところに行きたいんですけれども、～

【委員】 法人名で、～

　もう一つは、さっき委員おっしゃったんですけれども、管理規約は勝手に結構皆さん変えてつくっているので、管理者が管理組合の代表であるという規定をつくっちゃえばいいんじゃないかとか思っちゃうんですけれども。
　それはともかくとして、違うほうに行きたいんです。～


＜参考＞
・昭和39年10月15日 最高裁判所 判決
https://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/694/053694_hanrei.pdf

権利能力のない社団といいうるためには、団体としての組織をそなえ、そこには多数決の原則が行なわれ、構成員の変更にもかかわらず団体そのものが存続し、しかしてその組織によつて代表の方法、総会の運営、財産の管理その他団体としての主要な点が確定しているものでなければならないのである。

>>4339 匿名さん

>管理組合と代理契約をしているわけでもない管理会社の

標準管理委託契約書ではそうだけれど、管理業者によっては、標準に準拠せず、損害保険の契約や外注業者との契約などを代理としている（していた）のでしょう。Ｇ社の管理委託契約書がそうなのか（そうだったのか）知りませんが。

>>4341 匿名さん
この「理事長」は、管理規約に管理組合の代表者でもあると規定されることで、管理組合を代表して自己名義で契約行為をできる管理者という意味です。（代表者であればよいので呼称は「理事長」である必要はありませんが。）
管理規約に代表者と規定された者（管理者でなくても）が管理組合の代表者に就くことは、それが区分所有者以外の者であっても実務上の不都合はともかく、少なくても法的な問題はないと思われます。
（区分所有法で区分所有者の代理人と規定される管理者の立場を、下位規定の管理規約で代表者の立場に上書きできるのかという議論はあるかもしれませんが、それは標準管理規約も同じです。）
このワーキンググループの議論で分からないのは、完全管理者といった意味不明な主張をするおそらく管理業協会に所属する委員が、管理組合（第３条団体）は、権利能力なき社団の要件を満たすことが当然（従って代表者が存在するのも当然）であるかのように議論を誘導しているように見えることです。
おそらくこの委員は、管理業者が管理者に就く場合、区分所有法に規定がなくても代表者として振舞う必要があると主張したいのだと思えますが、そのためには法改正が必要です。
そもそも管理組合（第３条団体）は、権利能力なき社団の要件を満たさなくても成立しているし、管理組合名義の口座も金融機関が認めれば作成できます。（金融機関によっては、逆に法人でなければ、権利能力なき社団であっても管理組合名義の口座作成を認めないところもあるかもしれません。）

>>4342 匿名さん
G社に管理委託している管理組合の多くが、損害保険契約をG社の関係保険代理店（G社シティサービス）と締結していると想像されますが、多くの場合、G社が代理契約を行っているわけではなく、G社は事務支援？として契約書等のお膳立てはするだでしょうが、契約自体は形式的には管理組合と保険代理店との直接契約でしょう。
代理契約の場合、G社は本人（管理組合）から事前に代理権の授与を受け（管理委託契約書に規定もできます）、契約に当たっては、管理組合の代理人であることを明示の上、自ら契約書に署名する必要があります。管理組合に提案するだけで、契約できるのであればG社もあえて面倒なことはしないと思われます。

>>4343 匿名さん
>区分所有法で区分所有者の代理人と規定される管理者の立場を、下位規定の管理規約で代表者の立場に上書きできるのかという議論はあるかもしれませんが、それは標準管理規約も同じです。

「上書き」云々ではなく、「管理者」の地位と「代表者」の地位が併存しているのです。

>>4339 匿名さん

>理事長に就くという民法第108条を回避する手段

法務省「新しいマンション法」の説明、「理事長は、同時に管理者になると言ってよい。」が正しいなら、標準管理規約３８条１項で（権利能力がない社団の場合の管理組合の）「代表」とされた理事長は、３８条２項の定めがなくとも、区分所有者を「代理」する管理者になると解されるので、管理者の職務に関し、民法第１０８条の対象になるのではないでしょうか。

◆ 第８回マンションの新たな管理ルールに関する検討会 議事録
平成２４年７月３１日
https://www.mlit.go.jp/common/000224793.pdf

　-16-

　～ 法務省がお出しになっている、～「新しいマンション法」でございますけれども、例えばこれにはこういう記載がございます。～

「特別の事情がない限り、管理組合の代表者として選ばれた者は、つまり理事長として選ばれた者は、同時にこの法律に規定する管理者になると言ってよい。」というような説明。～

◆ マンション標準管理規約（単棟型）
（理事長）
第３８条 理事長は、管理組合を代表し、～

２ 理事長は、区分所有法に定める管理者とする。

>>4345 匿名さん
>◆ マンション標準管理規約（単棟型）
> ２ 理事長は、区分所有法に定める管理者とする。

たとえば、区分所有法「第七節　義務違反者に対する措置（５７条～６０条）」を適用するにはこの規定が必要です。

　標準管理規約は理事長を管理者と明示していますが、仮に明示がなくとも、管理組合の理事長は、規約に別の定めがあるとか、集会において管理者を別途定めるべき事情がうかがえるなどの特段の事情がない限り、管理組合の管理者とされます（東京高裁 平成2年5月28日判決）。

（最新 マンション標準管理規約の解説【改訂版】2011年, 渡辺晋 著, p139）

>>4348 匿名さん
理事長＝管理者ではないと考えています。
非法人の管理組合の管理規約に、管理組合の代表者として理事長が規定されているが、区分所有法上の管理者とは明示されていない場合、他に管理者が規定されていなければ、その理事長を区分所有法に規定される管理者の権限・義務を有する者とみなすとする東京高裁の判決はある意味当然の判断と思われます。
しかし逆に、非法人の管理組合の管理規約に管理者のみが規定されている場合、その管理者は管理規約に管理組合の代表者でもあると規定されない限り、区分所有者の代理人であって管理組合の代表者ではありません。
管理業協会所属のワーキンググループ委員のように管理業者管理者方式を推進したい管理業関係者が、管理者を代表者の立場とすることにこだわるのは、代理人の立場よりも代表者の立場の方が利益相反取引を進める上で法的に有利と判断（その是非は裁判にでも委ねる必要があることかもしれませんが）しているためと理解しています。
>>4338 匿名さんの「合人社のフロント」に記載されているような管理組合の理事長印を有効活用するためだけではないでしょう。