株式会社合人社計画研究所ってどうですか？ＮＯ６

気を付けないと、管理会社は管理組合の骨の髄までしゃぶり尽くそうとする。

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>>4198 マンコミュファンさん

そんなに儲かっているなら、
社員のために退職金制度をつくってあげればいいのに。
そうなれば、工事報酬目当てのムダな工事は少なくなって
少しは評判も良くなるのではないのかな。
やり方が本当におかしい。

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週刊現代の最新号（3/９号）の特集が企業名出していないけど、
特集「知らないと必ずダマされるマンション管理…」

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>>4204 匿名さん

amazonで無料で読める

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>>4198 マンコミュファンさん
＞大規模修繕など建設工事を手掛ける合人社エンジニアリング（同所）は、売上高が前年比２０％増の１９６億７６００万円と成長をけん引。

これおかしいよね。
合人社エンジニアリングって、タダのトンネル会社なのに、
なぜこんな巨額の黒字が出るのか。
すべて、キックバック？？？

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合人社エンジニアリング株式会社(連結対象)::2023年3月度::決算報告
https://www.gojin.co.jp/kessan/2303/eng-2303/

損益計算書（2022年4月1日から2023年3月31日まで）
（単位：千円）

営業収益（売上高） 19,676,263
営業費用（売上原価＋販売管理費） 19,138,776
営業利益 537,486

営業外収益 2,221
経常利益 539,708

税引前当期純利益 539,708
法人税、住民税及び事業税 140,807
法人税等調整額 17,839
当期純利益 381,061

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>>4207 匿名さん

合人社エンジニアリング自体が修繕工事をやるわけではない。
下請けから得たキックバックは通常はどのように会計処理されるのですか？

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合人社エンジニアリングの営業利益率は、２.７％（ ＝ 537,486 ÷ 19,676,263）。
合人社計画研究所の営業利益率は、１８.２％（ ＝ 5,330,672 ÷ 28,447,614）。

○株式会社合人社計画研究所(連結対象)::2023年3月度::決算報告
https://www.gojin.co.jp/kessan/2303/gojin-2303/

損益計算書（2022年4月1日から2023年3月31日まで）
（単位：千円）

営業収益（売上高） 28,447,614
営業費用（売上原価＋販売管理費） 23,116,941
営業利益 5,330,672

営業外収益 84,209
営業外費用 73,638
経常利益 5,341,243
特別利益 20,496
特別損失 6,676
税引前当期純利益 5,355,063

法人税、住民税及び事業税 1,607,956
法人税等調整額 △9,035
当期純利益 3,756,142

○経常利益率とは？営業利益率との違いや目安・計算方法について
https://keycrea.jp/financial-accounting/financial-consulting/ordinary-...

営業利益率の目安

営業利益率 状態
0％以下 危険
0～5％ 一般的
5～10％ 優良企業
10～15％ 超優良企業

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>>4209 匿名さん
何でもいいから、ここの管理会社とは早く縁を切りたい。

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管理会社の”お財布クン”にならないように気を付けましょう。

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オリコン顧客満足度調査　2024
分譲マンション管理会社 首都圏 総合ランキング
21位　合人社計画研究所

第三者管理方式の”押し売り”のとき、
うちのフロントが満足度ランキング2位って言っていた記憶があるのだが、
いったいどこにそんなランキング結果があるのか
探したけど、わからなかった。

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>>4212 匿名さん
https://life.oricon.co.jp/rank-mansion-maintenance/syutoken/2019/

2019年は5位

https://life.oricon.co.jp/rank-mansion-maintenance/syutoken/2020/

2020年は13位

https://life.oricon.co.jp/rank-mansion-maintenance/syutoken/2021/

2021年は17位

https://life.oricon.co.jp/rank-mansion-maintenance/syutoken/

2022年は18位

https://life.oricon.co.jp/rank-mansion-maintenance/syutoken/

2023年は21位

着実に順位を落としていますw

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>>4213 マンション検討中さん
ちなみにこのランキングは2017年からで2017と2018のgはランキング外

大切なマンション資産を守る為、情弱にならないようにこちら掲示板を活用いたしましょう！

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>>4214 通りがかりさん

2019年に5位に浮上できた理由はコスパの評価項目が高かったせい。
しかし、ダントツに安い委託管理費で次々にリプレイスを獲得しつつ、
相場よりずっと高い工事修繕費や不要な工事や二重工事でそれを補うというやり方に
管理組合側はすぐに気が付く。
そこで、2020年にはランクを大きく落として13位まで沈下して、
17位、18位となり、昨年あたりは企業名はあきらかにされずとも、
国土交通省のワーキンググループやマスコミで、常軌を逸したやり方が
すでに問題視され、2023年にまた21位へとランクが下落した。
管理組合側を無視して、管理会社の自己利益追求以外には何も関心を持たないやり方を猛省して方向転換しなければ、この異常なやり方は各方面からバッシングを受けることになるだろう。

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被害者達が声を上げ続けたおかげで真実がランキングに反映される。
大切なマンション資産を守る為、情弱にならないように！

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>>4213 マンション検討中さん

ワーストランキングとか不満足度ランキングのほうがマンション購入やリプレイスを検討している人たちにとってはずっと参考になるはずなのにね。

主観的なデータだけでなく、各マンションの過去の修繕工事費のデータを相場と比較検討し、コスト過剰の比率をすべてAI解析させて客観的なデータを取るというのはどうだろうか。国土交通省も本気で悪徳管理会社を規制する気があるなら、各工法による修繕工事の”相場”（マージン抜き価格）を公式発表すればよい。
マンションの修繕工事なんて内容はほぼ同じなわけだから、そのようなデータは簡単に取れるはずだ。

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◇マンション共用部分修繕に関する工事単価について、長期修繕計画標準様式の修繕工事項目に基づき掲載。
https://book.zai-keicho.or.jp/Documents/t_pdf/2023-2024.pdf

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>>4218 匿名さん

貴重な情報をありがとうございます！

これらの年度別データを基礎にすれば、超簡単に各管理会社の”利益相反率”が数値化できて”目に見える化”が可能になりますね。
全国の修繕工事のデータさえあれば、”比率”という客観的数値で各社比較できるだけでなく、管理会社のワーストランキングが超簡単に楽しく作成できてしまいます。（笑）

経済調査会のデータですから、信頼性も高いし、これまではボッタクリを指摘したくても、実証的な批判的基礎の確立が困難だったわけですが、これは十分な確固たる客観的基礎になりえます。
うちのマンションでも、管理会社のボッタクリ疑惑は過去数年にわたって理事会でうわさになってきたので、ヒマな時に過去の修繕工事の請求価格と相場を照らし合わせて検証するつもりです。

全国の管理組合に一冊ずつ無料配布してあげたいような管理組合の強化に役立つ情報データですね。

ー積算資料ポケット版マンション修繕編2023/2024
建築工事研究会 (編集)

過去の年度版もあるのでさかのぼって調べることも出来ます。

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大規模修繕前にリプレイスを一刻も早く実現させないと...ｶﾞｸｶﾞｸ((((°Д °;))))ﾌﾞﾙﾌﾞﾙ

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利益相反率＝ボッタクリ率

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>>4209 匿名さん

利益相反率（ボッタクリ率）の目安では...

利益相反率 状態
0％以下 超優良企業
0～5％ 優良企業
5～10％ 一般的
10～15％ 危険
15％以上　超危険
30％以上　超超危険
50％以上　超超超危険ｗｗｗ　

これで間違いないですか？
経常利益相反率はどうやって算出したらいいでしょうか？

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>>4218 匿名さん

「積算資料ポケット版マンション修繕編」の過去の工事単価一覧が記載されているものを購入しました。シロウトの理事会・管理組合も異常なボッタクリに合わないために、工事単価の相場を知っておくべきですね。
工事完了後にボッタクリに気づいても遅いわけですから。
マン管センターに相談窓口がありますが、相見積もりの時点でボッタクリは事前回避すべきです。

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>>266 疲れ果てた理事長さん
当方、昨年よりご指名により某マンションの理事長をやっております。
当方、それまでの管理会社に対する不信感等、それほどなかったのですが３回目の理事会就任で新たに分かったこと・・・それは、設備補修や改修費用などが管理会社の言いなりの直近の案件に遭遇し、それではと２案件を提案し見積もり取ってもらいました。
その間、理事会側でもネットで同様の業者へアプローチし、見積もりを取った段階で次の理事会で見積もりを照合したのですが、２案件とも理事会側の見積もりに対し、管理会社側見積もりはその倍以上の回答。
結果、２案件とも理事会側の業者で進めるべく、臨時総会を開催し他の案件含め、決議を取った経緯があります。
その後、並行して進めていた管理会社変更に向けた理事会としての情報収集を行なっておりましたが、最終的に１社に絞って交渉を進める事としました。
最終的にトータルコストで現行管理会社への支出を抑えた形での提案を受け入れ、先の総会で管理会社変更の決議を致しました。
そこに至るまでは、住人への聞き込みやアンケートを通して、また管理人とも連携して十分な情報を得ることが出来たことが大きかったです。
もちろん、次期管理会社とも連携して現状を訴えながら話を進めたことも大事だったのではないかと考えております。

来期も引き続きの理事長職を務めてほしいとの声もありますが、輪番制である理事会の補佐としてならと、積立金取り崩しが想定される案件に関しては、引き続き当方でフォローしようかと考えているところです。

ただし、これも無償での対応となると何だか便利使いされているようで、各居住者の意識改革の意味も含め今後、報酬制の導入をすべきかどうか悩んでいる次第です。
もちろん、月額一律ではなく案件毎の成約が確定した段階で、数％程度の報酬を受けられるようにすれば、今後の理事会運用においてより自発的な活動を促しはしないかと考えておりますが、そこには変更した管理会社の協力も必要となってくるわけで、管理会社に対する監視の目も理事会には養ってもらい、理事会運用を可能な限り理想的な形に近づけていければと思います。

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>>4225 早起きオッサンさん
G社からリプレイスしたのですか？
それともリプレイスしてG社になったのですか？

後者ならご愁傷さまです。

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>>4226 匿名さん
すみません、誤解を招く投稿でしたね。
G社は関係なく、疲れ果てた理事長さんに対する投稿です。
G社も検討しようとしましたが、ここの書き込みを見て理事会で早々に却下しちゃいました( ・∇・)

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上から第三者管理を増やせと命令が下っているが現場は世間の悪評がますます増える中、限界を感じている
現場から上のヤバさなどの不満が爆発中

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>>4227 早起きオッサンさん

超ラッキーでしたね

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>>4228 通りがかりさん

＞上から第三者管理を増やせと命令が下っているが現場は世間の悪評がますます増える中、限界を感じている

ここまで国交省の法令やガイドラインを無視したやり方でやれば、
そうならざるをえないことはわかりきっていることです。

内部告発が続出しそうな雰囲気ですね。
文春でもゲンダイでもクロ現でもお好きなメディアに情報提供されたら良いのではないでしょうか。現場の声と真実が最も重要でパワフルですからね。

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>>4231 匿名さん
ジャニやy本、t塚並みに内部告発が出来ません。三社とも現在は公にならざるを得なくなりましたが。
社内に隠し録音機を設置して社員を監視している等の書き込みが簡単に見つかりますし。
メディア、週刊紙も内部告発者を歓迎しています。

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>>4232 通りがかりさん

社内が盗聴器だらけなんてすごすぎる
...まるで北朝鮮かロシアか中国みたい...

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フロントが工事報酬を貰える修繕の金額がいくら以上なのか教えてください。
小さな修繕は何回要請されても絶対にやろうとしないので、
ずっと疑問に思っています。

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うちのマンションも数年前からＧ社に委託してる
色々ネットで調べると悪評が多かったので反対だったが他住人達は事なかれ主義なんでですんなり決定
案の定杜撰な管理が目立つしいいことなし

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>>4235 匿名さん
第三者管理方式への”手招き”や”袖の下”はありましたか？

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>>4236 匿名さん
すいません当時理事じゃなかったんでそこまでは分からないです

当時の理事会のメンバーは高齢者女性か引っ越してきたばかりの若い夫婦の奥さんしかいなかったので面倒事を引き受けるとかって甘い言葉でうまく丸め込んだんだと思います

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>>4237 匿名さん
それはもしかしてすでに第三者管理方式でぼったくられても気づかず、
あるとき突然修繕積立金がカラッポになっていることが発覚して
区分所有者全員が発狂するパターンになりそうですね。
一度理事会廃止してしまうと、復活は…おそらく…永遠にない。

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>>4238 匿名さん
修繕積立金などの口座をG社指定の銀行へ変更するって話が出たけど住人の猛反対で既存のままでいくことにはなったが後の祭りですわね

理事会廃止になって住人達は面倒事から解放されてラッキーって認識しかありませんからね

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第三者管理方式になると相見積が出来ないんですか？わかる方いらっしゃいましたら教えて下さい。

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正式には第三者管理者管理方式という。用語は打だしく使い分ける癖をつけようね。

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第三者管理方式＝第三者に管理委託
第三者管理者管理方式＝管理者業務を第三者に委託。

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>>4241 匿名さん
うちらに言わないで、合人社に教えてあげてください。

「合人社の管理者方式（第三者管理方式）は、区分所有者をマンション管理の煩わしさから解放し、権利と資産を確実に守り続けるため、「プロ」であるマンション管理会社を管理 …」

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>>4243 匿名さん
合人社が管理会社のプロであるマンション管理会社を管理するんの( ´艸｀)

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「第三者管理者方式」という呼称について、「外部管理者方式」に修正

「第三者」という名称が適切かについてのご意見が一定数あったこと、標準管理規約別添において「外部専門家・総会監督型」などの表現が用いられていることとの整合性を踏まえ、ガイドライン案においては、区分所有者以外の者が管理者となる管理方式について、「外部管理者方式」という呼称を用いている。

その中で特に、マンション管理業者が管理者となる場合については、「管理業者管理者方式」と定義している。

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>>4245 匿名さん
お宅のマンションは業務管理を管理会社
に委託しているでしょうが、
それを第三者管理方式というんだよ、
管理者を付けると紛らわしいので第三者
管理者管理方式にした方が素人にも理解
しやすい。
管理者になり手がいないという理屈をつ
けたわけでご解釈をしてややこしくして
いる。ややこしや～～( ´艸｀)あほか～
～～
管理をややこしくするのは辞めようね。

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多くの人は、>>4245 が以下からの抜粋であることを知っている。

外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ
■第５回（開催：令和６年３月26日）
・参考資料２ 第４回ワーキンググループでお示しした改訂案からの主な修正
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001733312.pdf

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>>4240 匿名さん

合人社の場合は、理事会廃止＆監事廃止が一般的だからムリでしょう。
ほとんどの管理会社の場合はいちおう国土交通省の「外部専門家活用ガイドライン」に従って、監事を設置する。
監事を設置しさえすれば、相見積もりは可能になるし、口座の通帳と印鑑の分別方式を保持できる。

でも、合人社のフロントに「相見積もりは絶対にとって比較しなくてはいけない」と言うと、「いや合人社だって合人社エンジニアリングが下請け三社からきちんと相見積もりを取ってますよ」と、とても摩訶不思議な答えが必ず返って来るんですよｗ

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>>4246 匿名さん

ここまで「第三者管理方式」を理解していない人も珍しいと思う。

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>>4246 匿名さん

そのうえ全然理解しないにもかかわらず、
上から目線で他の人にその誤った解釈を教えてあげようとする
すさまじいまでの思い上がりｗ

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