株式会社合人社計画研究所ってどうですか？ＮＯ６

第三者管理なのか？

管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し管理会社に委託

>>4154 匿名さん
新築分譲の第三者管理方式でしょ。
理事会なしで監事なしというここの独自型の第三者管理パターン。
うちもコロナだからという理由で、総会出席を見合わせるように通達が来て
マンションからすごく遠い場所で平日に総会を開催。
うちのマンションへの第三者管理方式導入は何とか阻止できたが、危機一髪だった。

>>4154 匿名さん
内容が変。

最近、裏金問題のニュースで、よく自民党本部が映し出されるよね。
左隣に合人社と書かれた看板が…

もういい加減ゴリ押しやめなよ
国土交通省のワーキンググループでこれだけ問題化されても
まだやめようとしない。このままあらためなければ、いずれ社会問題化する。

>>4158 匿名さん

国交省もグルなのかも

ワーキンググループの内容を把握されているのか、区分所有者の監事はOKとのこと。ただし、外部専門家の選任は合人社ではできない、と。なんだそれ

>>4160 匿名さん
外部専門家を入れるかどうかってイチ管理会社ごときが決めることじゃないのに。やべー会社だ。

>>4160 匿名さん
言っている意味がよくわからん。

そもそも、新たな費用負担を伴う、外部専門家の監事を組合員が賛成するだろうか？

>>4163 匿名さん
それは一般論として？それとも、G社管理のマンションの話？

>>4162 匿名さん

合人社のやっている第三者管理方式では、外部専門家を監事に選任することはやってない(できない？)って言っていました。

＞合人社のやっている第三者管理方式では、外部専門家を監事に選任することはやってない(できない？)って言っていました。

合人社が勝手にそう決めても、外部専門家監事の設置は、まもなく「外部専門家活用ガイドラインで義務化される可能性もあります。管理組合員の多数が監事設置を希望し、管理規約の変更を求めるのであれば、総会決議にて決められるべきです。
マンション管理の主体は管理組合であって、管理会社ではありません。

>>4163 匿名さん
でも、管理会社が管理者になり、理事会廃止になれば、
管理会社のやりたい放題にならないために
外部専門家の監事を雇うことは必須となる。
管理会社が管理委託費・管理費の値上げを第三者管理方式変更後
すぐに言いだす可能性もある。
結局、理事会方式のままで、マンション管理士を顧問として雇い、
理事会参加をして総チェックをお願いするほうが、一番安全で安い方法だと思う。

マンション管理士の選び方
その１．マンション管理士は国家資格です。詐称は罰せられますので気を付けましょう。マンション管理のコンサルタントを名乗っていても、資格のない方もいらっしゃいますので、注意が必要です。

その２．マンション管理士の資格を保有していても、その質はピンキリです。
専門知識はもちろん重要ですが、コミュニケーション能力や学習能力や適応能力があるかどうかは大変重要です。

その３．最初はすでに実績があり、国や地方自治体のアドバイザーとして働いている方、管理組合連合会と支部の活動に積極的に関与している方、マンション管理士連合会や地域の管理士会などで高い地位にある方などから探し出しましょう。マンション管理士の監視下に置かれれば、法律や法令違反のことをして、それが行政や団体に情報が筒抜けになることを恐れて、自重するはずです。

マンション管理会社と管理組合は利益相反の関係にあることを片時も忘れるべきではありません。顧問料は高くありません。月額３万～くらいです。あとは交渉と依頼内容次第で変動します。

フロントがまた変わった

>>4169 匿名さん

うちはずーっと変わらない。なぜだろう？

>>4170 通りがかりさん
第三者管理方式？

>>4170 通りがかりさん
うちのマンションのフロントがしょっちゅう入れ替わるのは
不祥事続きだから。
グループ企業全体で500億も儲かっているなら、
社員のために退職金制度を導入すればいいのにと思う。
退職金制度がないから、工事報酬に目がくらんで不正なことばかり
やらかすのではないかと考える。

>>4171 匿名さん
いえ、提案されてますがまだ違います。
>>4172
不祥事は会社にばれて交代になるのですか？それとも管理組合で指摘されているのですか？

>>4173 通りがかりさん
理事会で指摘しています。
会社のほうにも知らせました。
毎回、内通者がうまく立ち回って、管理組合全体には知られないようにしていますけどね。

>>4174 匿名さん
フロントの不祥事を指摘できるような管理体制を理事会に構築されているとは羨ましいかぎりです。
その不祥事はどの様な種類の不祥事ですか。
G社の場合、組合財産の着服といった不祥事は、フロントは組合財産に直接にはアクセスできないシステムのようなので考え難いと思っています。
また、G社のフロントには裁量権はほとんどなく、本社に伺いを立てながらその指示に従って動いているだけのように見えるので、フロントが頻繁に交代するとしたらむしろ本社側の判断（そのフロントでは指示事項を達成できない等）が大きいのではないだろうかと思っていました。

>>4175 匿名さん
このスレに書かれてきたことと同じことが起こっています。
大規模な修繕工事だけでなく、中小規模の工事のチェックを理事長や理事会が怠ると、工事費が異様に高かったり、不要な工事までやられてしまいます。
その他にもあきれ果てるようなことが、いろいろありました。

フロント担当が変更となったが、過去の引継ぎ内容やトラブルについては知らない担当者になり、最初から再度調整しようとしたら、理事の輪番制で管理組合側も担当変更となり、いつこうにものごとが進まない。　そうしたら管理会社から第三者管理の話を持ち掛けられて、理事長は全く理解しようとしない。また最初からやり直し、かなり築年数であるため、早めに手を打たないといけないので、グタグタ状態で私が理事になると言ったら、輪番制なのでと言われ、年３回から4回しか理事会も開催されず、完全に機能マヒ状態になって、どうしたら良いかわからない。　総合的なコンサルを有料でお願いしようとしても、理事会が機能していなので、どうしようもないジレンマを解決するための、方法はありませんか？

>>4177 きまぐれ天使の子分さん

マンションの管理規約に標準管理規約の第34条に照応する条項がありますか。
ここの管理会社はこの第34条をよく意図的に削除した案を提出します。
素知らぬふりしてね。（笑）この条項がない場合、まず管理規約改正から始めないといけなくなるので、管理組合側にとっては、大変な苦労です。

(専門的知識を有する者の活用)
第３４条 管理組合は、マンション管理士(適正化法第2条第五号の「マンション管理士」をいう。)その他マンション管理に関する各分野の専門的 知識を有する者に対し、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、相談したり、助言、指導その他の援助を求めたりすることができる。

>>4177 きまぐれ天使の子分さん
未だ懲りずに第三者管理方式のゴリ押しやっているんだね

国土交通省のワーキンググループの資料「第三者管理者方式の各論点に関する検討」
を読むと、８つの論点すべてにここが関わっている気がする。

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001708895.pdf

総会決議は避けられたら避けたほうがよい。

>>4177 きまぐれ天使の子分さん
カオスからマンションを救うために
有志を集めて臨時総会を開いたら良いのでは？

以下参照
あなたも招集できる！マンション管理組合「臨時総会」の威力（上）
https://diamond.jp/articles/-/283373

今週は確か国交省「外部専門家活用ガイドライン」の改訂版が発表さはずだはずだが、もし監事設置が義務化されたら、管理組合に監事廃止を強制していた管理会社はどうやって事態収拾を図るつもりだろうか。

>>4181 匿名さん

「ガイドライン」では強制力がないので、義務化などできない。

>>4182 匿名さん

でも、他の管理会社はガイドラインに従って、いちおう監事は設置してるよね。
監事廃止しか認めないという頑なな偏向姿勢を貫いているのは
ここだけだと思うけど。

第三者管理者方式の説明会資料が配られました。住民から監事の選任についての質問があったようですが、「区分所有者で希望者がいれば検討する」と記載がありました。但し、過去に役員の不正が発覚し組合に被害があった時に、監事が訴えられ、賠償金を払わされた判例がある、と牽制するような記載もあります。そもそも、G社が管理者となるのであれば、不正が行われる可能性がないにも関わらず、このような記載が行われることが不思議でなりません。

>>4184 匿名さん が監事に立候補すれば良いと思うが、そもそも、役員のなり手がいるのなら、第三者管理者方式にする必要がない。

気を付けないと、管理会社は管理組合の骨の髄までしゃぶり尽くそうとする。

>>4184 匿名さん
うちのマンションで配布された第三者管理者方式の”説明会資料”は
内容が乏しく、説明会資料とはみなしがたいほど乏しい内容で、
「過去に役員が・・・」などという奇妙な文言はありませんでした。

おっしゃるとおり、Gが管理者となれば、理事会廃止されてしまうわけで、
おかしな記載としか言いようがありません。
Gにとって監事にマンション管理士など外部専門家が就任することなどあってはならないことで、そのような”邪魔”を排除するために「監事廃止がGの第三者管理方式の前提である」と、うちのマンションで配布された資料には書かれています。
監事廃止の目的を問い詰めると、
うちのフロントいわく「区分所有者が監事になると、その人の精神的負担や責任が大きすぎてかわいそう」というおかしな返答が返ってきました。しかし、管理組合員の”精神ケア”がGの監事廃止の主目的でないことは明白です。

絶対に安易に第三者管理方式に移行してはなりません。理事のなり手が少ない場合も
わずか数名の区分所有者にマンション管理士などの外部専門家を入れて
理事会形式を残すべきです。

「マンション管理士賠償責任保険」というものがあります。
保険加入の対象はマンション管理士です。マンション管理士が保険に加入することにより、もし万が一、相談者である管理組合様にご迷惑をおかけした際、保険金によって管理組合様の損害を賠償することが可能になります。
保険加入には、一般社団法人日本マンション管理士会連合会会員所属のマンション管理士であることが条件となっています。

しかし、この保険にはもう一つ重要な条件があり、理事会を設置していないマンション管理組合の第三者管理者として行う業務は保険対象外なのです。
理事会運営が難しくなっても、理事会形式は保持し、管理会社を管理者とせず、
マンション管理士などの外部専門家は顧問として迎えるか（コスト安）、
または、副理事長か監事として迎えるのが（コスト高・しかし交渉次第）
ベストだと思います。理事長はやはり区分所有者の代表が良いのではないでしょうか。専門家のサポートさえあれば、十分な管理ができるはずです。

「第三者管理方式への変更がコスト安につながる」という管理会社の主張は、
いまだかつて具体的かつ客観的に証明されたことはありません。

>>4185 匿名さん
もちろん第三者管理者方式になれば立候補をしようと思いますが、専門知識のないずぶの素人がプロの管理会社を監視監督するのは無理があると思っています。ガイドラインで推奨されているように外部専門家にも監事をお願いしたいのですが、費用がかかるため、他の住民は首を縦に振らないのではないかと思います。
輪番制でなく、立候補性にしてみては？という意見もありましたが、不正の温床になるため検討しないとのことでした。

>>4188 eマンションさん
そこまで意見や質問を出せる区分所有者がいるなら、
第三者管理方式に変更する必要など全く無いのでは？

>>4188 eマンションさん
理事会方式のまま、マンション管理士など専門家を顧問を雇えば出費は大したことない。地方自治体などから半額とか全額補助が出るケースもある。地方自治体のマンション管理行政担当課に連絡して調べてみてください。

>>4188 eマンションさん
立候補制は確かに両刃の剣かもしれない。
やる気のある人が理事に就任することは良いことだが、
管理会社や工事会社に協力してキャッシュバックをもらって
せこいお小遣い稼ぎが目的の人が立候補する可能性もある。
うちのマンションにもそういうバカいるけど、
決定的証拠をつかむのが非常に難しい。

>>4188 eマンションさん

「マンション管理アドバイザー」もしくは「マンション管理アドバイザー制度」で
ググってみて！

4188です。
皆様ありがとうございます。結局、理事長が丸め込まれてしまうと、住民の大多数が無関心なので、一部の関心がある人たちが頑張っても多数決には勝てません。
マンション管理士に相談もしましたが、理事になるか他の住民に第三者管理者方式のデメリットを情報提供するくらいしか手立てはないようでした。

>>4193 eマンションさん
今年1月に国土交通省が募集した 外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関するパブリックコメントの結果をまとめあげたものが次の参考資料なんですけど、
これをコピーして全戸配布して、再考を促してみればいかがでしょうか。
例え無関心であっても、自らのマンション資産が関わっているのであれば、
覚醒するはずです。
総会決議がまだならば、あきらめてしまうのは早いです。
あきらめずに頑張ってください。このパブコメを読めば、第三者管理方式の法的整備がまだ全然なされていないこと、利益相反問題が解決されていないこと、区分所有者の権利や利益が守られないことなどがすぐに理解できます。

■第４回（開催：令和６年１月26日）
・参考資料３ パブリックコメントで寄せられたご意見
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001720077.pdf

>>4193 eマンションさん
うちのマンションも似たような状況でしたが、
総会で何とか否決されました。もし否決されなかったら、
今頃、大変なことになっていたかもしれません。
何としてでも、管理組合自らが相見積もりを取れる状態に
しておくべきです。大規模修繕後に修繕積立金がカラッポに
ならないように。

あっちこっちに相変わらず迷惑かけて、信頼失って( ＞Д＜；)
NHK番組制作スタッフがあきれ果てていたらしいよ

>>4196 マンコミュファンさん
信頼など元からないのでは？
理事長を丸め込んで内通者にするやり方が共通だね。

ひろしま企業図鑑

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連結売上高５００億円突破建設工事がけん引、ＰＰＰは年１０件受託
合人社グループ

2023.08.21


　マンション管理などの合人社グループ（中区袋町、福井滋会長）は、２０２３年３月期の連結売上高が前年比１２％増の５３７億５８００万円で、大台の５００億円を大きく上回った。主力のマンション管理のほか、大規模修繕などの建設工事、ＰＰＰ・ＰＦＩ（公共施設の整備・管理運営）受託が特に伸びた。全般に好調で、今期で６００億円達成を視野に入れる。

　マンション管理事業の期末の管理組合数は全国５４０８件で前年から約３９０件増加、戸数は２７万８５００戸で１万６３００戸を純増させた。近年は管理会社が組合の管理者となる「第三者管理方式」を積極的に提案。住民が管理者になる従来の方式と比べて、住民の負担を軽減できるメリットがあり、引き合いが増えている。またオープンハウスグループ（東京）などマンション事業者との共同出資会社の設立を背景に、新築案件が増加傾向だったが、改めてリプレイス（管理会社の変更）の提案に力を入れ、管理組合数のさらなる底上げを進める。大規模修繕など建設工事を手掛ける合人社エンジニアリング（同所）は、売上高が前年比２０％増の１９６億７６００万円と成長をけん引。マンションの管理先増加に合わせて、今後も着実な事業拡大を見込む。ＰＰＰ・ＰＦＩ事業は期中に、山口県山陽小野田市のLABV（官民協働開発事業体）プロジェクトなど１０件を新規受託。今期も既に3件を受託済みで、継続して全国の案件受託に取り組む。
　不動産賃貸事業では、中区橋本町と幟町にそれぞれ単身者向け賃貸マンションを完成させ、所有する賃貸マンションは「ウェンディ」シリーズが６棟（東京１、広島５）、「ヴィラ」シリーズが５棟（京都）で計１１棟となった。Ｍ＆Ａにも取り組み、２２年３月にはクラウドサービスのえむぼま（愛媛県）を傘下に納めた。子会社でシステム開発のＧ．ＦＬＥＸ（旧ノイアンドコンピューティング）と連携し、サービス品質や収益力の向上を進めている。

養分にされているマンション

>>4196 マンコミュファンさん
クロ現も続編を制作するべき。
今度は企業名を隠さないで放映して欲しい。
報道番組としてのプライドを見せてくれ。

管理会社は自社の利益を最優先し、



骨の髄までしゃぶりつくそうとする・・

気を付けないと、管理会社は管理組合の骨の髄までしゃぶり尽くそうとする。

>>4198 マンコミュファンさん

そんなに儲かっているなら、
社員のために退職金制度をつくってあげればいいのに。
そうなれば、工事報酬目当てのムダな工事は少なくなって
少しは評判も良くなるのではないのかな。
やり方が本当におかしい。