株式会社合人社計画研究所ってどうですか？ＮＯ６

>>3453 匿名さん
「第三者管理」って書くと
イコール「管理不全マンション」と思われるのを避けるために
建前上だけ自主管理としておくのでは？

>>3461 匿名さん
ご想像にお任せします。
（愛媛県マンション管理士会の元代表）という肩書が香川県マンション管理士会の役員の玉里氏とダブってくる。
彼は四国ブロック統括責任者だからね。

　マンション管理士として多くの講演会で講師をしながら管理会社を経営していた男が、 受託していた管理組合の預金払戻請求書を偽造し、800万円を詐取、有印私文書偽造、 同行使、詐欺罪で愛媛県警松山東署に逮捕され、 平成28年1月28日、裁判で2年8ケ月の懲役刑が確定した。

国交省がこの男が経営していた管理会社「有限会社アイリス管理センター」の登録取消処分を決めたのは、 経営者が刑務所に服役して半年経ってからの平成28年7月8日だった。
開いた口がふさがらない。

その後釜がG社なのも深い意味があるんじゃないかな。
第三者管理に持っていたのも予定通りだと思うよ。
筋書きをつくったのはG社。

>>3460 検討板ユーザーさん
何も無いのに絡んだのか。
さすがGの社員！

>>3465 匿名さん
病気持ちだったんですね。お大事に！

どっちが病気なのか。

>>3458 匿名さん
有限会社アイリス管理センターは国交省の管理業者登録簿に登録番号第82003号で現在も登録されている。また、2015年に法人登録された松山市の企業として存続しているようである。国交省の管理業者処分リストには記載の事例は見当たらないようであり、本事例のソースを示してほしい。疑わしいWebサイトにはそれらしい記載もあるようであるが。

>>3468 匿名さん
国交省から取消処分があったそうです。
現在登録されているということは、5年間の猶予期間が過ぎたからかな。

>>3469 匿名さん
国交省の管理業者検索システムでは同社が検索されるが、詳細情報を見ると登録有効期間はH29年9月19日までとなっていた。現在も登録されているというのは当方の誤解だった。

日本経済新聞「マンション第三者管理に指針　修繕などで住民負担増防ぐ」
2023年7月24日 [有料会員限定]の記事だけど、
合人社の第三者管理については全く無視されていた。
日経新聞にたくさん広告費払って、合人社の第三者管理のPR記事を掲載してるのにまるで無視されて、かわいそすぎるｗ

しかし、国交省は甘いなあ。
第三者管理の監事設置は標準管理規約でなく、
区分所有法にによる法的義務付けが必要。
監事設置のコストは地方自治体が支援すべき。

第三者管理をしなければならないマンションは大変だね。
自分たちでマンション管理はしていくべきなんだが。
無責任な住民が多いということだろうな。

パブコメで意見が無ければ、監事を義務化することはできないと思う。しかし、そもそも管理者の選任が義務ではなく「できる」だから、監事の選任も「できる」が現実的ではないだろうか。


https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/Public?CLASSNAME=PCMMSTDETA...
区分所有法制の改正に関する中間試案に関する意見募集

受付締切日時 2023年9月3日 23時59分

https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/PcmFileDownload?seqNo=00002...
区分所有法制の改正に関する中間試案の補足説明
令和５年７月 法務省民事局参事官室

本部会では、今後、本試案に対して寄せられた意見を踏まえ、要綱案の取りまとめに向けて、引き続き審議を行うことが予定されている。


第１ 区分所有建物の管理の円滑化を図る方策
９ 第三者を管理者とする場合の監事の選任

法人化していない区分所有者の団体において、区分所有者以外の第三者を管理者として選任する場合には、監事を選任しなければならないものとするとの規律を設けることについては、慎重に検討する。

（補足説明）

１ 区分所有法においては、規約又は集会の決議により管理者を選任することができるとされているが（区分所有法第２５条第１項）、管理者に特に資格要件はなく、区分所有者の中から管理者を選任することも、第三者を管理者として選任することも可能である。

近時、マンション管理業者が管理者として選任される場合において、その業者が管理者として自らとの間でマンション管理委託契約や大規模修繕工事請負契約を締結するなど、利益相反行為をする事例があるとの指摘がある。

そこで、法人化していない区分所有者の団体において、区分所有者以外の第三者を管理者として選任する場合には、管理組合法人に関する区分所有法第５０条と同様に、監事を選任しなければならないものとすべきとの提案がある。

もっとも、これに対しては、民法上、自己契約・双方代理や利益相反行為は無権代理行為とみなされ（民法第１０８条）、これらの行為に当たる契約を管理者が行ったとしても、区分所有者の団体にその効果が帰属しないため、これらの行為を防ぐために区分所有法に規律を設けることについては慎重な検討が必要であるとの指摘が考えられる。

また、区分所有法上、管理者が区分所有者であるか第三者であるかを問わず、管理者は、区分所有者に対して善管注意義務を負い（区分所有法第２８条において準用する民法第６４４条）、その義務に違反して区分所有者に損害を与えたときは損害賠償責任を負うこととされているのであり（民法第４１５条、第７０９条）、第三者が管理者となる場合に限って特別の規律を設ける根拠や必要性が必ずしも明らかでないとの指摘がある。

なお、マンションについては、国土交通省において、管理会社が管理者となる形の第三者管理に関する課題につきマンション政策の観点から検討が進められている。

以上を踏まえ、試案第１の９では、法人化していない区分所有者の団体において、区分所有者以外の第三者を管理者として選任する場合には、監事を選任しなければならないものとするとの規律を設けることについては、慎重に検討することとしている。

２ その他、・・・

G社グループは現在、人事採用関係で苦労していますが
2023/10からは、インボイス制度導入・ステマ規制も始まります

我がCTM管理組合には
有効な「管理委託契約書」はあるのか、これから調査予定
過去９年間で印紙税の計上は２回のみ（2021/7予備費*2015/6公租公課印紙）
又「重要事項説明書」の内容には、おかしな事項が多々あるので修正が必要
中でも特に問題なのは、「領収書」の代わりに「支払証明書」でのごまかし
広島国税局や東京国税局等でOKか、確認してください

重要事項の説明は、おかしなことがあるといっても
総会で承認されたんでしょう。

>>3473 匿名さん
区分所有法第3条において区分所有者の団体（管理組合）以外の規約、集会、管理者の設置は、指摘のように義務ではないが、これはこれらの設置が区分所有者の意思決定を図る手段として規定されているためである。区分所有者が2人のみのような場合は、区分所有法に依らずとも一般法の民法に従って合意すればよく、義務規定とすることは不合理である。
監事義務化の提案は、区分所有者以外の第三者が管理者に選任された場合に限り設置を義務化するものなので、管理者の設置が「できる」規定であることとは主旨が異なり、義務化の規定は衡平を欠くものとはいえない。また、監事の選任が「できる」規定で規定されても、提案の目的に対して実効性を欠くものと考えられる。
なお、補足説明の記載に、「管理者が自己契約・双方代理を行ったとしても無権代理とみなされ管理組合にはその効果が帰属しない」旨の記載があるが、これは管理会社の管理者が、自社と管理委託契約、自社の関係会社と工事請負契約を締結している現実を無視したものである。
民法第108条には、本人（管理組合）があらかじめ許諾した行為については無権代理ではないとの規定があるので、管理規約の規定か集会決議のいずれかで「あらかじめの許諾」を担保しているのであろうが、管理組合法人に対する区分所有法第51条の規定「管理組合法人と理事との利益が相反する事項については、監事が管理組合法人を代表する。」に倣い、利益相反に当たる契約についてはそもそも監事が管理組合を代表して契約する規定とすべきである。

管理組合の役員には理事と監事がいるが、監事の力というか
影響力は殆どない。

>>3477 マンション検討中さん
それが第三者管理で外部専門家に委託した場合、
監事による監視が重要化する。
第三者管理における監事の役割については
「外部専門家活用ガイドライン」を読んでから意見を言って欲しい。

　監事の選任が義務でも、「できる」でも、管理組合法人の監事と同等の職務権限を区分所有法に明文化しなければ、管理者の業務監査が十分にできないと思う。細かいところは、国土交通省がガイドラインで定めればよい。

ただ、区分所有法は、投資用マンション、リゾートマンションや、人が住まない区分所有建物等も対象だから、それらへの影響があるでしょう。例えば、投資用マンションの区分所有者（個人投資家）の多数派は、コストアップにつながる監事の新たな費用負担を望まないと思う。ボランティアで監事を引き受ける個人投資家の区分所有者はほとんどいないと思う。

よって、監事の選任を義務ではなく「できる」と区分所有法に明文化するのが現実的ではないだろうか。管理組合法人の監事についての第５０条、第５１条を準用するとして。

また、「できる」なら、普通の理事会方式にも影響しないから、第三者管理者方式に限定しなくても良いと思う。

　法制審の第８回、第９回の議事録で委員さんたちの意見が参考になるかもしれない。

法務省：法制審議会－区分所有法制部会
https://www.moj.go.jp/shingi1/housei02_003007_00004

第８回会議（令和５年５月１２日開催）
議事録
https://www.moj.go.jp/content/001400688.pdf

第９回会議（令和５年６月８日開催）
議事録
https://www.moj.go.jp/content/001400689.pdf

>>3479 匿名さん
「義務化」と表現しておいてあえて罰則を明記しないか（「誠実義務」違反についての記述がまさにこれ）
「できる」ではない表現、例えば「強く推奨される」という表現にしないと、
国土交通省の「外部専門家ガイドライン」の監事の監視役割強化についての記述とのあいだに大きな不整合性が生じるのも非常にまずいことであるし、国土交通省と管理業協会の両方のマンション管理の評価制度では”監事設置”がすでに重視されているわけで、「できる」という個々のマンションの主観的選択にゆだねる表現にしてしまうと、両評価制度の客観的基準を切り崩してしまうことにもなる。「できる」という表現だけは避けるべきである。

>>3479 匿名さん
＞投資用マンションの区分所有者（個人投資家）の多数派は、コストアップにつながる監事の新たな費用負担を望まないと思う。
それは大きな誤解です。
投資用マンションは投資が目的ですから、投資対象として価値のないマンションになることだけは避けたい。
彼らが恐れているのは、歯止めが利かない管理費等の値上げであり、それを未然に防げる管理システムを模索している。

>>3481 匿名さん
最初から第三者管理の投資用マンションもグローバルスタンダードに適応しないと
せっかくの外国人の投資家が逃げてしまうかもしれない。
欧米では、管理費の値上げは管理会社の説明義務、それから区分所有者による総会決議が当たり前だけど、（日本語と英語のオンライン開催が必要）それが管理会社変更のきっかけになりかねない。理事会なしの総会監視型の場合、意見まとめ役の監事は絶対不可欠だが、大規模になればなるほど、監事は区分所有者代表でなく、専門家しか考えられないね。その専門家を行政監視のもとに置くような管理システムが必要だと思う。

>>3482 匿名さん
どちらかというと、第三者の位置に管理会社とは縁のない専門家を配置し、行政監視の下で組合運営をしていけばいいのじゃないかな。

>>3479 匿名さん

区分所有法に非法人管理組合の第三者管理時の監事設置を義務化することなく設置時の権限・義務を規定するのみでは、G社のような法的効力のない標準管理規約、ガイドラインの規定を端から無視した管理を行う管理会社が設置するとは考えられず、現状の問題への実効性のある対応にはならない。

>>3482 匿名さん
第三者管理と聞いただけで外国人投資家は逃げると思うよ。
鼻から投資対象外だからね。
誰もババ抜きには加わりたくないからね。

投資型マンションにおいて、第三者管理マンションを引き当てたらババだとあきらめるしかないね。
早く、自分のババを間抜けな奴が引いてくれるのを待つしかない。

管理会社による第三者管理ありきで悪意ある議論が進められているが、そのそも、管理会社による第三者管理なんてありえない話。
絶対に阻止しないと、長期利用どころか、短期管理不全マンションが勃発することになる。

>>3484 匿名さん
理事会廃止と監事廃止の第三者管理方式に固執するのはここのG社だけで、
あとはそのやり方をマネたと思われるA社がある。
情報収集している記者も数人いるみたいだから、
そのうちどこかの記事になるかもしれないね。
監事廃止についても自社ホームページや雑誌広告には明記されていても
理事会や管理組合に配布するプレゼン用資料にははっきりと
監事廃止が明記されている。この配布資料も客観的証拠として重要だ。
ここまであからさまな管理会社中心の利益誘導が行われれば
いずれ社会的制裁があって当然だ。

また、投資型マンションとファミリー型マンションの第三者管理については
根本的な相違があるはずで、前者の場合は老朽化するはるか以前に
購入マンションを売却しなければ投資にならない。
後者については終の棲家とする人たちが急激に増えている。
法的にもそれらは区別されるべきだが、ややこしい問題だと思う。
投資型マンションを購入して、数十年のあいだファミリーで暮らす計画の人たちも
多くいるからだ。

>>3488 匿名さん
投資型マンションの行き着く先は単身高齢者の終の棲家だ。
それ以外に方法がない。

マンションの新たな管理ルールに関する検討会
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000...

第３回検討会（平成24年3月16日開催）　配布資料
https://www.mlit.go.jp/common/000205579.pdf

[資料４]
問題の所在と議論の必要なマンションの範囲について
ヒアリング・事務局調べ

〇リゾートマンション

・　区分所有者が常に居住している訳でなく（オフシーズンは遠隔地に居住していることが多い。）、別荘や投資の目的のために所有していることから、通常のファミリータイプの居住用マンションとは性格が異なる（管理の不正や財政破綻の処理については、司法から会社清算的対応がとられている。）。

〇投資用マンション

・　資産運用したい個人にマンションを販売（購入者はキャッシュか貸付けとセットで購入）し、区分所有者に代わって資産運用代行業者等が、賃貸の仲介と家賃回収・ローン返済、物的管理、売却仲介等を一体的に行うビジネス。

・　売買仲介や金融、賃貸仲介、管理その他資産運用代行等の業者が一体的に組んで銀行利回り等より高い資産運用を実現しようとするビジネスモデルで、管理業者の管理費も利益を出す仕組みの中に組み込まれている。区分所有者は居住することは無く、全て賃貸化されている。

・　投資者（購入者）は、利潤が得られるよう管理費を抑えつつ、売却しても資産価値が大きく低下しないよう適正な管理を行っているか監督する。

［補足］個人投資家は、賃貸者からの家賃収入（購入時に借入をした場合は一定程度返済に回る）と税金還付で、銀行等に預けるより高い利回り等で資産運用されることを条件に購入。

　一方、個人投資家は、資金が必要になれば、売却して投資の回収を早めることもあるため、資産価値が下がらないよう適正な管理を行うことも要求。


⇒　以上のマンションの管理については区分所有者が居住していることを基本的な前提とした通常のマンションと同列に論じるべきではないのではないか（区分所有者というより個人投資家の側面もある議論。）。

⇒　本検討会で議論する主要な対象は、区分所有者が所有・居住していることを元々の前提にしているマンションとすべきではないか。

ビッグモーターに関するニュースが毎日報道されているが、その内容を聞いていると、次は合人社だなとつくづく思わされる。

>>3490 匿名さん

監事設置の義務化のポイントは二つ。
すなわち、
ー（悪徳）マンション管理業者による通帳と印鑑の同時保管を不可能にするため
　監事を設置しないと、マンション管理業者による通帳と印鑑の同時保管の禁止が
　無化してしまう。
ーマンション管理業者に対する監事による監視の強化　これも重要だが、監事が
　内通者であった場合、これも無化してしまう。
　（例えば、うちのマンションの会合は「管理会社を批判してはいけない！」という
　理事長の開会宣言（？）で始まり、でたらめやっている管理会社を批判しようと
　すると発言が妨害される。こんな理事長が監事のポストに就いてしまったら、
　監視機能などもつはずがない。）←標準管理規約改正案のカスハラ防止策は悪用
　されかねない危険性を持つ。

　そこで、妙案がある。現行の二つのマンション管理の評価制度を比較すると、両制度とも「監事の設置」を重要チェックポイントとしているが、国交省の管理計画認定制度のほうが不利である。管理業協会のマンション管理適正評価制度のほうがメリットが多い。老朽化マンションが抱える大問題のひとつとして管理組合保険が高額化するという問題があるが、すでに「マンション管理適正評価制度」の評価結果を損害保険ジャパンが契約引受のリスク評価に利用するという好例があるし、今後さらに保険業界で広まってゆくものと予想する。

　国民の税金を使って策定された国交省の管理計画認定制度を救う方策を考えてあげてみた。区分所有法において「監事の義務」を法制化すれば、地方自治体や管理組合NPOとともに第三者管理方式の監事を行政の監視下に置く正当化理由が生じる。監事がマンション管理士など専門家でも管理組合員でも構わない。隠された不祥事があれば、上記の組織に通報することができる。国交省の管理計画認定制度にとって、「監事の義務」法制化は起死回生につながると確信する。

第９回会議（令和５年６月８日開催）
議事録
https://www.moj.go.jp/content/001400689.pdf
14 of 25（13ページ）

結論から言うと、難しいのかなと。

一つは、まず区分所有法の３条の構造で、基本的に必ずしも管理者というのを義務付けていないということと、

それからもう一つは、・・・基本的には第三者管理に限らず、・・・標準管理規約などによると理事、それから監事を定めるということになっていると。

>>3493 匿名さん
申し訳ありません。もう少し論理的に説明する能力を身につけてから
ここに書き込んでもらえますか

>>3492 匿名さん
監事云々よりも、管理会社による第三者管理は絶対にだめですね。
その基本ルールは守らないといけない。

２００１年の適正化法施行通達で「マンション管理業者が管理者等に選任された場合」が認められているから致し方ない。

マンションの管理の適正化の推進に関する法律の施行について（不動産業課長通達）
https://www.mlit.go.jp/common/000116788.pdf

ロ）マンション管理業者が管理者等に選任された場合においても法第７６条の規定は適用され、規則第８７条第６項第２号に定める保管口座及び同項第３号に定める収納・保管口座においては管理組合又はその管理者等を名義人とすることとされているが、管理組合が法人化されていない場合は管理業者名義としても差し支えないものとすること。

　ただし、本法の趣旨にかんがみれば、管理業者等が管理組合の管理者であり、管理組合が法人化している場合は管理組合名義、法人化されておらず管理業者以外の者も管理者に選任されている場合は当該者の名義とすることが望ましいこと。

>>3492 匿名さん
G社が第三者管理時の監事廃止に固執する理由を保管口座の通帳・印鑑の同時保管禁止の無効化と捉えるのは、G社の目的を矮小化するものに思える。同時保管禁止の無効化は、 >>3380 にあるように集金代行会社の口座振替サービスの保管口座設定により既に達成されているかもしれない。
適正化法施行規則の同時保管禁止は、組合財産の毀損防止を目的とする財産の分別管理の一環であるが、組合財産の毀損といっても管理会社による盗取を想定しているわけではなく、管理会社の破綻時に、組合財産が管理会社の口座で管理されていると、組合財産が管理会社の債務として差押えられ、結果として毀損することを想定したものである。
過去レスのG社からのリプレース実施報告を見ると、G社はリプレース時に財産の移動が分かる通帳は返却しないが、会計報告で存在するとした財産は返却するようなので、G社の分別管理遵守には疑問があるが、監事が適正に会計監査を実施しているのであれば、不正経理等は行われていないということであろう。
管理会社にとって、通帳・印鑑の同時保管禁止の無効化の主な利点は、管理組合へ印鑑を取りに行くことなく預金が引き下ろせることによる業務効率化であり、分別管理違反まで考えるならば財産の一時的流用も考えられるが、G社にとって第三者管理時の同時保管禁止の無効化は必ずしも監事を廃止しなくても達成できることであり、これを監事廃止の目的にしているわけではないと思える。
標準管理規約に規定される監事の職務は、管理組合の業務の執行及び財産状況の監査であり、監事廃止の第一の目的は監査機能の無効化にあると考えるべきである。
もっとも、G社の第三者管理を採用するような管理組合の場合、監事の監査機能はそもそも機能していないと想像されるので、そのような監事であれば、あってもなくても大差ないように思えるが、G社が第三者管理を進めるにつれその本性が顕わになり管理組合がリプレースを検討するに至ったような場合、監事の存在・不存在はリプレースの容易さに大きく影響すると考えられる。G社はそのような場合も考えて監事を廃止しておきたいのであろう。

>>3496 匿名さん
国が定めているなら、これから管理会社による第三者管理物件で勃発が予想されるであろう管理トラブルにおいては国が何らかの責任を負わなければならない。
三つ子でもわかるトラブル予想を、国の政令の下で、規制することを禁じたことになる。

国は禁じ手を政令の名の下で使っている。
国の責任は大きい。

>>3498 匿名さん
管理会社を管理者等に選任できると国が定めているというのは誤解だが、適正な対応を定めていない不作為とはいえるかもしれない。
区分所有法に管理者の適格性に係る規定はないため、管理会社が管理者に選任された場合、同法上、当然に有効となる。また、同法の制定当時は、管理会社のような業務態様が認識されていたわけでもない。そして2001年の適正化法の施行当時には、リゾートマンション、投資用マンション等では既に管理会社が管理者になる例は存在した。適正化法施行時の件の通達は、管理会社の管理者を国が認めたというより、管理会社の管理者選任は法的には当然に可能なので、選任されている場合の適正化法の適用について記載しているだけともいえる。
ただし、国は管理会社が管理者に選任された場合の、利益相反、組合財産保全に係る課題を同法施行時から認識しているはずなので、有効な対応がとられていないのは不作為かもしれない。

>>3497 匿名さん
>>同時保管禁止の無効化は、 >>3380 にあるように集金代行会社の口座振替サービスの保管口座設定により既に達成されているかもしれない。

それが真実であるならば、マンションの管理の適正化の推進に関する法律の規定に違反する行為であるかどうかについて、国土交通省の地方整備局は調べあげて監督処分にすべき。業務停止処分30日間なんて甘すぎる。3年くらいが妥当では？血税を吸わせてあげてるのだから、もっとマジメに仕事して欲しい。
（以下引用）
１．マンションの管理の適正化の推進に関する法律の規定に違反する行為に対する監督処分
（１）マンション管理業者が、マンションの管理の適正化の推進に関する法律の規定に違反する行為（以下「本法違反行為」という ）を 。 した場合には、法第８１条本文の規定による指示処分、又は法第８２条第２号の規定による業務停止処分をすることとする。この場合において、監督処分内容については、別表に定めるところによることを基本とし、必要に応じ （２）の規定による 、 加重又は（３）の規定による軽減をして定めることとする。
（２）本法違反行為が、以下に掲げる事由のいずれかに該当する場合には、別表において指示処分、又は１５日以内の業務停止処分とすべき違反行為にあっては３０日の業務停止処分に、３０日以上の業務停止処分をすべき違反行為にあってはその業務停止期間を２分の３を乗じて得た日数に加重することができる。
① 当該本法違反行為の態様が、詐欺的である等、悪質である場合
② 故意により、虚偽の書面の記載又は説明をした場合
③ 当該本法違反行為による違反状態が長期にわたっている場合
④ 当該本法違反行為が及ぼす社会的影響が大きい場合
① 支払一任代行方式以外の方式により修繕積立金等金銭を管理する場合において、法第７６条並びに規則第８７条第４項の規定に違反して、当該修繕積立金等金銭を管理するための管理組合等を名義人とする預貯金帳及び当該預貯金通帳に係る印鑑を同時に保管したとき。
https://www.mlit.go.jp/pubcom/06/pubcomt132/01.pdf
（以上引用）
第三者管理で監事廃止すれば、こんなことが（法理論的に）”合法的正当化”できちゃうわけだね。
管理会社が理事会と監事廃止したら、（区分所有者には事後報告で）あんなこともこんなこともできちゃうと、いろいろ想像できる。系列に保険会社持っているところなんかはもっといろんなことができちゃって最高に楽しいだろうねｗ

>>3501 匿名さん
引用されている資料は2009年の省令改正前のものなので新しいものを貼り付けておきます。
省令改正により分別管理は規制強化され、支払一任代行方式等にかえてイ、ロ、ハの方法が導入されています。
分別管理違反の処分の基準は業務停止30日ですが、これまでの実際の処分は管理会社従業員による組合財産の着服等が合わせて発覚しないと、分別管理違反だけでは指示処分どまりです。
https://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000010875.pdf

>>3502 匿名さん
フロントによる着服の発見方法を教えてください。

3502はG関係者だから3503の質問に答えない。

　少なくとも、毎月、月次収支報告書と収納口座と保管口座の記帳された預金通帳を全部、確認すべきではないかな。管理会社から報告を受けた理事長は、他の役員だけでなく、役員以外の区分所有者とも情報共有して。その上で、横領されたのなら、仕方がないといえるでしょう。


管理組合の皆様へ｜一般社団法人 マンション管理業協会
https://www.kanrikyo.or.jp/hosho/kumiai.html

また、管理会社は、管理費等の収納状況、管理組合会計の収支状況について、毎月管理組合に報告しなければなりません。

　管理組合の皆様も、管理費等の収納状況、管理組合会計の収支状況、管理費の残額、修繕積立金の移し換えについて確認するよう心がけて下さい。

>>3505 匿名さん
G社は管理組合の預金通帳を本社の保管室で厳重に管理し、管理組合には記帳された内容を公開していない。従業員による着服防止対策にはなるだろうが、本当の目的は預金の移動を管理組合に知られないようにするためと推察される。とはいえ一時的に移されているだけで横領されるわけではないだろう。

>>3506 匿名さん
つまり、理事長でも通帳の記載内容は確認できないわけですか。

>>3507 匿名さん
G社は組合口座に係る決算報告資料として預金残高証明書、預金入出力取引明細を提出する。
預金残高証明書は銀行発行のものなので発行時点においては当該通帳にその残高が存在するのは確実であるが、一方、預金入出力取引明細は、銀行発行の取引証明ではなくG社が作成したものである。G社作成の取引明細であっても、実際の組合財産の入出力の動きを反映したものであろうし、監事が各取引に質問したとしても対応できる準備はされていると考えられる。その取引の値付け自体をG社が行っているものもあるが、ともかくG社も横領といった発覚のリスクが高いわかりやすいことはしないであろう。しかしG社作成の取引明細では、当該通帳における組合財産の動きであるかどうかはわからない。
仮に理事長が通帳の記載の閲覧を要求したとしても、G社が提出するのは実際の通帳のコピーではなく、G社作成の取引明細と思われる。

>>3508 匿名さん
横領を暴くというのは、理事長や理事には到底不可能で、
優秀な税理士や会計士を雇ってもムリで、東京検察が乗り出してくれないと
どうしようもないというように聞こえてしまいます。
マスコミが大きく動いてくれればって感じですかね。

>>3508 匿名さん
この会社を何十年も調べているという人物を知っているけど、
なかなか尻尾を捕まえることが出来ないってぼやいていたのは
こういうことなんだね
うちのマンションの場合は、二重修理三重修理がすごく多い
元社員に聞きたいけど、工事報酬はいくら以上の修繕工事からもらえるのか
教えてくれないかな
自分の推測では十万円以上の修繕工事ではないかな
なぜかというと無理やり十万以上に持っていったような修繕工事などが
多発しているんだよね

会計報告の1丁目1番地である通帳記帳報告を、月次報告書みたいに義務化させることはできないのかな。

通帳記帳報告？
何それ。

月次報告書とともに、その報告書内容の裏付けともなる収入口座と保管口座の出入金記録を同時に公開することですよ。
簡単なことです。
理解できたかな？

>>3512 匿名さん
ポイントはG社が作成したものでなく、実際の組合財産の入出力が記録されている通帳を見せろということです。

1128 匿名さん
本年秋頃、管理業者が管理者となる場合を含めた外部専門家の活用のあり方に関する検討が開始される。

検討会とりまとめについて、広く意見募集が行われる。


住宅：今後のマンション政策のあり方に関する検討会-国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000...

検討会とりまとめ（令和５年８月１０日）

　２０２２年１０月より検討会を開催し、これまで９回の議論を重ねてきました。
　検討会ではマンション巡る現状を把握し、課題の洗い出しを行った上で、今般、現時点で考えられる政策の方向性をマンション政策全般の大綱としてとりまとめました。
　とりまとめに示された施策の方向性にもとづき、今後、施策の具体化に向けた検討を進めていきます。

○今後のマンション政策のあり方に関する検討会　とりまとめ（本文）
○今後のマンション政策のあり方に関する検討会　とりまとめ（概要）
○今後のマンション政策のあり方に関する検討会　参考資料


今後の取組方針

とりわけ「今後の施策の方向性」に示した事項のうち、検討方針を明らかにした次の事項については、本年秋頃を目途に、検討会の下にワーキンググループを設置し、施策の具体化に向けた検討を開始する。

・　管理計画認定制度の認定基準の見直しに関する検討
・　マンション標準管理規約の見直しに関する検討
・　管理業者が管理者となる場合を含めた外部専門家の活用のあり方に関する検討

とりまとめの周知について

本検討会のとりまとめについては、国土交通省のホームページで公開するとともに、できるだけ多くの関係者（区分所有者、居住者、管理組合、管理業者や修繕工事会社、設計コンサルタント会社の従業員、マンション管理士などの関係専門家、地方公共団体等の職員など）の関心を呼び起こす視点から、広く意見募集を行うこととし、得られた意見を踏まえて、今後のマンション政策の更なる検討に活用することとする。

ここの別のスレですが、とても参考になります。

スレタイ　管理者が通帳を見せないのですが
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/134527/

毎月の通帳記録の情報開示も区分所有者の権利として、改正案に盛り込むべきだと思います。今までは監事設置が重要だと思ってきたけど、
3508のおかげで、それだけでは悪徳管理会社と戦うことができないと
わかりました。eマンションは勉強になる情報量がすごいと思います。

民法414条の規定を有効化するために、管理組合の法人化はアリだと思う。
414条は法人化されていない管理組合には適用されない。
しかし、管理組合が法人化されていなくとも、区分所有者の通帳記録の情報開示請求の権利と管理会社の開示義務は明文化されるべきと考える。

上記スレからの引用

（組合員の組合の業務及び財産状況に関する検査）第673条　各組合員は、組合の業務を執行する権利を有しないときであっても、その業務及び組合財産の状況を検査することができる。

管理組合の組合員は、民法第673条を権利根拠規定として、管理者（理事長）、及び、取引銀行に対して、通帳記録の開示を請求できると解される。
まずは、管理者（理事長）に開示請求、開示しないときは、銀行に直接、開示請求する。
銀行に請求するときは、４１４条も合わせ技で、使う。

（履行の強制）第414条　債務者が任意に債務の履行をしないときは、債権者は、その強制履行を裁判所に請求することができる。ただし、債務の性質がこれを許さないときは、この限りでない。２　債務の性質が強制履行を許さない場合において、その債務が作為を目的とするときは、債権者は、債務者の費用で第三者にこれをさせることを裁判所に請求することができる。ただし、法律行為を目的とする債務については、裁判をもって債務者の意思表示に代えることができる。

>>3516 匿名さん
そうですよね。
通帳開示は区分マンション管理事務における基本義務にすべきです。
この基本義務が実現されると、不正も少なくなる。
通帳開示を義務化していない現行法は、管理会社による不正会計を促進している。

>>3518 匿名さん
G社が集金代行会社の振替サービスを利用している場合は、通帳に記帳自体がされていない可能性があります。というよりG社が組合に知られずに組合口座の預金を移動させているなら、振替サービスを利用するしかないでしょう。
理事長が口座の印鑑を所持しているなら、手数料は必要ですが当該銀行に口座の入出力取引証明を請求し記帳内容を確認することも考えられます。

>>3520 匿名さん
>>G社が集金代行会社の振替サービスを利用している場合は、通帳に記帳自体がされていない可能性があります。

でも、Gの場合、会社概要に
https://www.gojin.co.jp/company/

合人社FGL株式会社…管理組合向けのリース・割賦・レンタル・収納代行業務（みずほフィナンシャルグループ・芙蓉総合リース（株）と業務提携）

とある。業務提携とあってもどのような内容の業務提携なのかわからない。

日本は欧米と比較して利益相反に非常に甘いと言われているが、
第三者管理方式の問題でその”甘さ”が恥ずかしいくらい浮き彫りになったね

合人社FGLもネット情報少ないけど
正社員ゼロ？
平均年収250万？
https://en-hyouban.com/company/10085255621/

3521 匿名さん
>>3380 にある図ではG社FGLはみずほ系だけでなく他の銀行系集金代行会社とも提携しているようですが、提携といっても単にG社を代理？してG社FGLが集金代行会社と組合員口座からの管理費等の徴収業務を契約しているだけでしょう。
集金代行会社は多くの管理組合が利用していると思われますが、管理組合法人であればどうかわかりませんが非法人の管理組合は直接契約できないので管理会社経由での契約となります。また集金代行会社は多数の金融機関と連携する必要があるため、G社FGLが自ら集金代行業務を実施したくても不可能であると思われます。
G社は組合員口座からの引出しだけでなく、組合口座からの引出しにも利用している可能性があります。

>>3524 匿名さん
なるほど。
出来るところは、マンション管理組合を法人化するといいですね。
資産を守るための方策が増えるというメリットがあります。

>>3520 匿名さん
ここの管理会社に任せているマンションの監事はプロの会計士の資格を持つ人がいいかもしれないね。管理委託費がいくら安くても”監視コスト”が異常にかかるのが問題だ。

>>3520 匿名さん
総勘定元帳は仕訳帳と同じものですから、通帳元帳を見れば、通帳の入出金が日付・金額・相手先・明細（〇〇修繕工事）などまで書かれています。
　通帳元帳の期末残高が残高証明の金額と一致します。
　組合の監事になれば、監査の時すべて見ることが出来るので、監事になる事が早道でしょう。
　監事にお願いして、過去の監査資料を見せてもらう方法もあります。

　但し、これで発覚するような不正は、ほとんどありません。
　不正の手口管理会社の場合
　　　業者に支払った費用から管理組合に内緒でキックバックを受ける。
　　　　　不審に思ったら、管理組合が直接、新たな業者を探すしかありません。
　　　水道料金を、徴収した金額よりも少なく収入に記帳する。
　　　今は、ほとんどの管理会社が管理ソフトを使っているので不可能ですが、
　　　ソフトの決算書を管理組合提出用に転記する場合は可能です。（1）
　　　　　不審に思ったら、管理員さんが持っている水道料金一覧表の合計額と、
　　　　　水道料金収入が一致するか調べます。
　　　フロントが、管理事務所で集金した管理費等をネコババする。
　　　　　管理会社によっては、隠蔽する事もあります。
　　　今年度の剰余金・修繕積立金の期首残高が、昨年度の期末残高よりも少ない。
　　　　　ありえないと思わるかもしれませんが、（1）の作業を
　　　　　フロントがやっている管理会社ではあり得ます。

>>3527 匿名さん
総勘定元帳なるものの通帳の残高証明との整合性を確認しても、それがG社作成の資料である以上、G社が決算報告資料として銀行発行の取引証明ではなく、自社作成の取引明細を提出する理由は分からない。
取引明細も残高証明とは整合しているであろうし、また、G社は関係会社による高額な監理費を上乗せした不要不急の工事の実施、関係会社経由の高額な保険、リース等の契約、さらには契約自由の原則をたてに自社に一方的に有利な条項、特約を盛り込んだ管理委託契約のリテラシーの低い管理組合への押し付けなど、合法的に組合財産を収奪する手法を多々、研究開発しており、不正会計といったリスクの高いことを行うためとは考えにくい。もちろん、契約自由の原則といっても、特約で適正化法の規制を回避することはできないが。
G社が決算報告資料を既製の管理ソフト?を使用して作成しており、入力データも何らかの方法で銀行から入手しており、取引明細もその管理ソフトのアウトプットであって、かつG社には自ら取引明細のようなアウトプットを作成するITスキルはないのであれば、単に銀行で取引証明を発行するかわりにしているだけということもあるかもしれない。
なお、フロントの不正については、他の管理会社では時折発覚し国交省の監督処分を受けているが、G社では組合通帳の本社保管のように、フロントが組合財産に直接アクセスすることが困難な社内システムを構築していることが、G社ではフロントの不正が発覚していない理由の一つと想像している。

>>3528 匿名さん
つまり、フロント単位の不正ではなく、G社では会社ぐるみの不正が働いているわけですね。

G社のマンション管理士は、区分所有法第14条を無視し、1階住民がエレベーターを使わないなどから、専有面積が一般階の2倍以上あるにもかかわらず、使用頻度を考慮して一般階と同じ負担金額にする総会議案に承認している。
信じられないが本当の話だ。
おまけに、管理費等の金額が管理規約で定められているにもかかわらず、その規約違反の議案を通すためには特別決議が必要であるにもかかわらず、普通決議で無理やり可決に持ち込もうとした。
全て、G社のマンション管理士の承認の下で行われた不法行為だ。
G社みたいな悪徳管理会社でなければできない技だ。
そのG社のマンション管理士は地域のマンション管理士会の役員もしている。
マンション管理士だからと言って、むやみに信用するとひどい目に合う。
マンション管理士の地位も大きな転換期なのかもしれない。

>>3530 匿名さん
管理会社勤務で管理会社の利益増大のために働いているマンション管理士と
管理組合のために尽力してくれるマンション管理士は区別したほうがいいのではないですか？後者は管理会社のリプレイスや不正があるときには大きな力になってくれます。

>>3531 匿名さん
G社のマンション管理士が役員を務めているマンション管理士会は、管理組合のために尽力すると声明していますよ。
＞後者は管理会社のリプレイスや不正があるときには大きな力になってくれます。
どちらの力になってくれるかは一目瞭然ですよ。

>>3532 匿名さん
当然、G社の利益優先だろうな。
そのために、マンション管理士会の役員になっているからね。

>>3533 匿名さん
3530ですが、誤解されたみたいなので
書き足しておくと、後者はもちろんG社に所属しないマンション管理士さんのことです。G社所属のマンション管理士がG社からのリプレイスに協力してくれるわけありません。G社所属のマンション管理士のフロントは最低最悪でした。良心の呵責なしに平気でうそばかりつく人間でしたね。

>>3531 匿名さん
>>3530 は実際の話かどうか疑わしいところがある。
まず、その議案は誰が提案したのか、利益を受ける1階の区分所有者か、1階の区分所有者が議決権の多寡から総会では可決されそうもない提案をするだろうか、管理会社のG社か、G社にそのような提案をするメリットがあるのか。さらに議案の承認をしたというG社マンション管理士は、どのような立場で承認したのか、G社が議案を提案する前に、区分所有法、管理規約との適合性を確認したという意味なのか。
法的な適合性については、区分所有法第29条によれば、区分所有者の管理に要する経費の分担割合は共用部分の持分（専有部分面積割合）によらず、規約で別段の定めができるので、規約に定めれば管理費等の分担割合の変更は可能ではある。管理費等の金額の変更は、管理規約に記載されていても本文ではなく、別表であるなら判例から普通決議で可能だが、この事案では本文記載の分担割合の変更が必要なので管理規約変更の特別決議は必要となる。
ともかく本レスはG社非難というよりマンション管理士非難に重点が置かれたもののように見える。
とはいえ、G社のような管理会社に対抗するため安易にマンション管理士に頼るのもどうだろうか。確かに管理会社のために尽力してくれるマンション管理士も存在するだろうが、管理組合を相手にするマンション管理士はビジネスとして成立しにくいのが現状ではないだろうか。
管理組合が相当のリテラシーを有していなければ、管理組合のために真に尽力してくれるマンション管理士か否かの判断は困難と考えられ、組合員が自らのリテラシー向上を図ることが先決と思える。

上記修正（下から４行目）

管理会社のために尽力してくれる　→　管理組合のために尽力してくれる

>>3535 匿名さん
的確な指摘をいただき、ありがとうございます。
G社管理下で起こっている実際の話です。
私自身も信じられない体験談です。
このマンションの状況説明を補足しておきます。
1階部分は店舗で、2階以上はワンルームマンションとなっている複合型投資型マンションです。
1階店舗部分の床面積は約40㎡、2階以上のワンルーム部分は約20㎡です。
総戸数は店舗部分2戸含めて約80戸あります。
共用部分の負担については、規約で別段の定めはありますが、内容は区分所有法とほぼ同じです。
「1階の店舗部分の管理費等の金額を2階以上のワンルームと同じ金額にする」という荒唐無稽な議案の提案者は1階店舗の所有者です。
理事会は理事が3名と監事1名で構成されています。
当然、規約違反の提案ですから、まっとうな理事会では鼻から拒否されます。
A役員が存在していた時にはこの議案は理事会で否決され、この議案については、以後、理事会では勘案しないとされていたのですが、A役員の転居に伴い、いつのまにか理事会での決議事項が破られ、G社フロントが仲介役で、規約違反の話が理事会で復活していたのです。
残念なことに、理事長を含め他の役員は、管理規約等のマンションに関する専門的な知識は皆無です。
個人的な憶測ですが、理事長はG社の内通者であり、フロントに指示されるがままに動いているようです。
私の立場ですが、A理事が転居する1年前にこのマンションのワンルーム部分のオーナーとなりました。
理事会には興味があり、当初から役員立候補しており、当面はオブザーバーとして迎えてもらえました。
A理事退任に伴う役員改選により、紆余曲折を経て1年前に理事となりました。
1年間の役員経験で、様々な不可解な出来事に遭遇し、ただ驚いているのが現状です。
G社管理下で悩む全ての方に問題共有をしてもらえれば何かの役に立つのではないかと思い、投稿した次第です。

1階店舗所有者ですが、入居当初から「1階の店舗部分の管理費等の金額を2階以上のワンルームと同じ金額にしてほしい」を言い訳に、管理費等の滞納を続けています。
管理費等の滞納は、どこのマンションでも見られる光景で珍しくもないのですが、G社の理事会での報告が「管理費額に不満有を理由に納付拒否」とだけ明記され、店舗所有者の要求が【規約違反】であることには触れていません。
【規約違反】の要求は不法行為で検討の余地もありませんから、G社の担当者がどこまで【規約違反】の要求について店舗所有者に説明したのか、疑問が残ります。
【規約違反】の要求に検討の余地があるかのようなG社による義務違反者への対応は
総会前のG社の担当者の暗躍により、総会議案として理事会で可決されることになったのです。
総会前の理事会は総会議案を審議する会でもあり、重要な会議なのですが、コロナ禍を理由に、理事会会議を設けずに担当者が議案書を持ち回り、承認サインを記入する形で行われました。
その中の一議案として【規約違反】の要求である「1階の店舗部分の管理費等の金額を2階以上のワンルームと同じ金額にしてほしい」の議案が盛り込まれていたのです。
理事3名による議決結果、信じられないことに賛成2反対1で総会議案として上程されることになったのです。
他の理事の方に対しては、店舗所有者の要求は【規約違反】なので、これを認めると、このマンションにおける秩序が崩壊しますよと何度も説明をしたのですが、事の重大さを理解してもらえないままの結果となりました。
【規約違反】の案件を総会で議案化し、議決を取るという前代未聞の通常総会が開催されたのです。
幸いに、管理費等の金額は管理規約に別表として記載され、その金額を変更することは管理規約の変更となり、【特別決議】が必要です。
そのことをG社担当者は知らなかったようです。
＜続く＞

>>3538 3530さん
>>3538 3530さん
購入する時に管理費や積立修繕金等の負担についての説明を受けて承諾（署名押印）して購入したので納得しているかどうかがポイントになってしまうのではないでしょうか。説明不足であれば訴訟したほうがいいと思います。
似たようなケースで過去に訴訟になったことがあるようです。
相談されるのであれば、弁護士とマンション管理士のW資格所有者ですかね。
管理費の倍率が焦点になるのでしょうが、店舗所有者と一般居住者の区分所有者の管理費を同額にしろという主張は荒唐無稽です。（区分所有法第３０条３項が法的根拠。）
ご参考までに。うちのマンションも理事長経験者に内通者います。
http://mansyon-kanri.com/archives/110

区分所有法第３０条３項の規定「規約は、専有部分もしくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的、及び利用状況並びに区分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない」

購入時には、管理規約や細則、管理費等について
承諾してサインをすることになっているので、あとから
いろいろ言っても意味ないよ。

>>3539 匿名さん
つまり、店舗購入者は購入時に管理費等の説明を受けてなければ管理費等の支払い義務は免れるということかな。
そしてその責任は仲介した不動産業者にあって、管理組合は不動産業者に支払いを求めて裁判を起こすということなの。
よく理解できないコメントだね。

荒唐無稽な規約違反の議案が通常総会に第2号議案として上程されました。
その時の議案書の切り抜き記事を紹介します。
明らかに、1階店舗所有者への利益誘導が記事内容から伺われます。
2号議案の記事素案はG社担当者によるものであり、第2号議案が規約違反であることには一言も触れていないばかりか、第2語議案の可決を応援しているような文面です。
2年前に理事会で否決された規約違反の要求が、誰かの陰謀で再び姿を現し、総会直前理事会での審議を通過し、通常総会にまで議案として上程され、普通決議で可決されようとしていたのです。
仮に、第2号議案が可決されると、第2，第3の1階店舗所有者が現れ、難癖をつけては管理費等の値下げを要求してくるでしょう。
一方で、良識ある住民からは、規約違反の要求を受け入れたことによる損害賠償請求を起こされるでしょう。
所謂、管理組合全体の秩序の崩壊です。
その責任は現理事会に問われます。
私も含め、ボランティア同然で参加している役員連中ですから、責任の所在を問われると、行き着く先は管理組合と理事会の崩壊となります。
管理組合運営組織の理事会が崩壊すれば、理事会に代わる管理運営が必要となります。
次の展開として、G社が得意とする第三者管理が登場してくるのは目に見えています。
＜続く＞

>>3541 匿名さん
違います。
管理費の支払い義務は当然あります。法的義務を知っている不動産業者が説明を怠ったとは考えにくいです。店舗購入者は承諾（署名押印）したうえで購入していると仮定します。

>>3542 3530さん
＞2年前に理事会で否決された規約違反の要求が、誰かの陰謀で再び姿を現し、総会直前理事会での審議を通過し、通常総会にまで議案として上程され、普通決議で可決されようとしていたのです。

普通決議で可決されても、それは絶対に無効なはずです。
訴訟すれば勝訴するでしょう。勝訴すれば、訴訟費用は負担しなくて済みます。
しかし、それを管理組合の崩壊と決めつけるのはおかしいと思います。
法的問題を法的に解決して何が悪いのですか。
理事たちと対立したくなければ、責任の所在をすべて管理会社のみに押し付けるのが最善です。そうすれば、責任逃れしたい理事たちの賛同も得られるのではないですか。今回の件をリプレイスへの第一歩とすることもできるのではないかと思います。
管理会社が第三者管理を提案してきても
もうすでに管理会社の第三者管理を批判する記事などがあるので
それを管理組合員に配布すれば否決されますよ。

弁護士 篠原みち子先生のマンション管理お役立ちコーナー｜一般社団法人 マンション管理業協会
https://www.kanrikyo.or.jp/oyakudachi/vol05_2312.html

相談事例① ： 管理費等の改定は、普通決議、特別決議どちらで行うべきでしょうか？

規約の本文に、「管理費等の額は別表第○の通りとする」のように記載され、別表が規約の一部とみなされるような場合には、管理費等の改定は規約の変更に該当し総会の特別決議が必要です。

一方、規約の本文に「管理費等の額は別に定める」のように記載され、規約の中に金額の記載がない場合は、別に定めた管理費等の額自体は規約の一部とみなされませんので、規約に別段の定めがなければ、普通決議で改定が可能です。


【参考】
判例
○神戸地裁　平成14年11月5日　平１４（レ）９０号　判決
　<要旨>
　管理費等の額を変更するには規約改正の手続として特別決議が必要であるから、特別決議を経ていない本件決議は無効である旨主張したものの、総会において管理費及び修繕積立金の額を決定することは規約の変更に当たらず、特別決議を要しないものと解するのが相当であり、請求を認容した原判決は相当であるとして、控訴を棄却した事例

>>3545 匿名さん
このスレは本当に勉強になるなあ。
ありがとうございます。
3530さん、管理規約の内容はどうなっていますか。

>>3544 匿名さん
ご意見ありがとうございます。
＞普通決議で可決されても、それは絶対に無効なはずです。
第2号議案は、最初から普通決議は無効ですから、開票結果、特別決議である条件が満たされず、否決される結果となりました。
仮に、普通決議で可決されれば、第2議案が無効であることが判明するまでは有効として扱われます。
私がその場にいなければ、普通決議として可決されていましたし、他の誰もその無効について後の追及はなかったと思います。
＞管理組合の崩壊と決めつけるのはおかしいと思います。
理事役員がいない管理組合は、第三者管理による管理運営に頼る以外は管理組合の崩壊といって過言ではないと思います。
G社担当者は第2号議案を普通決議で可決に持ち込もうとしましたが、私が頑として反対し、管理規約の変更は特別決議であることを管理規約の条文をもって説明し、普通決議だと信じて疑わないG社担当者とは長時間の議論となりました。
彼には管理規約の条文を理解するだけの能力がなかったみたいです。
第2号議案は普通決議だとの誤った先入観で第2号議案の可決に挑んでいたG社担当者は、私からの反論に出鼻をくじかれたのです。
他の総会の出席者は理事2名だけであり、G社担当を含め合計4名での通常総会でした。
これではらちが明かないと思い、後日、二人で地方整備局へ行って判断を仰ぐということでその場をしのぎました。
この通常総会での言い争いのポイントは、総会を支援する立場の管理会社にとって、デメリットしかないこの規約違反の第2号議案を、単なる総会支援の立場から、総会の進行妨害にまでに及ぶ行動をとってまで、この規約違反の第2号議案を可決する必要があったのか、そこにすべてが集約されていると思います。
G社担当者は、総会の支援ではなく、総会を仕切ることに違和感を抱かないようになっていたのです。
＜続く＞

>>3547 3530さん
81戸のマンションで総会出席者が理事以外あなた一人とは…既に手遅れですよ。

G社に乗っ取られるのは時間の問題、早く引っ越した方がいいですよ。

>>3548 マンション掲示板さん
＞理事以外あなた一人とは…既に手遅れですよ
投資型マンションなんてほとんどがそうですよ。
知らないの？

投資型マンションの場合、共用部分を管理する「マンション管理業者」と、賃貸人の区分所有者から委託され専有部分の管理を行う「賃貸住宅管理業者」は、同じ業者が多いのですか？

Ｇ社は、「マンション管理業者」だけでなく「賃貸住宅管理業者」の登録をしている。
（「宅地建物取引業者」の免許も受けている。）

業者総括検索
https://etsuran2.mlit.go.jp/TAKKEN/sokatsuKensaku.do

>>3549 デベにお勤めさん
頭大丈夫か？

>>3547 3530
＞開票結果、特別決議である条件が満たされず、

法制審の中間試案、第１の１(2)ア④、の区分所有法改正が行われれば、条件が満たされるかもしれない。（欠席者（議決権行使書や委任状を出さない区分所有者）を決議の母数から除外する）

パブコメで意見がなければ、そうなるでしょう。

区分所有法制の改正に関する中間試案に関する意見募集
https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/Public?CLASSNAME=PCMMSTDETA...

受付締切日時 2023年9月3日 23時59分


〇区分所有法制の改正に関する中間試案の補足説明

第１ 区分所有建物の管理の円滑化を図る方策
１ 集会の決議の円滑化

(2) 出席者の多数決による決議を可能とする仕組み
ア 集会の決議の成立

　集会の決議の成立に関する規律を次のように改めることについて、引き続き検討する。
　次の各号に掲げる集会の議事は、出席した区分所有者及びその議決権の一定の多数で決する。

① 普通決議
② 共用部分の変更決議
③ 復旧決議
④ 規約の設定・変更・廃止の決議
⑤ 管理組合法人の設立・解散の決議
⑥ 義務違反者に対する専有部分の使用禁止請求・区分所有権等の競売請求の決議及び専有部分の引渡し等の請求の決議

１ 提案の趣旨等

　現行法では、集会の議事につき、基本的に全ての区分所有者及び議決権を母数とする多数決（絶対多数決）が必要とされているが、普通決議に限って、規約に別段の定めをすることによってこれを緩和することができ、その緩和には特に制限がない（区分所有法第３９条第１項）。

これを踏まえ、マンション標準管理規約においては、普通決議につき、議決権総数の半数以上を有する組合員の出席を求めた上で、総会の議事は出席組合員の議決権の過半数で決する旨の定めが設けられている（マンション標準管理規約〔単棟型〕第４７条第１項及び第２項）。

　これに対し、規約にその旨の定めがない区分所有建物では普通決議においても絶対多数決が必要である。また、特別決議や建替え決議については必ず絶対多数決を得る必要がある。

　そのため、区分所有建物の管理に無関心であるなどにより、集会に出席せず議決権も行使しない区分所有者（以下「欠席者」ということがある。）は、反対者と同様に扱われるため、決議に必要な賛成を得ることができず、円滑な管理が阻害されるおそれがある。

２ 対象となる決議

(3) 規約の設定・変更・廃止の決議（試案第１の１(2)ア④）

　規約は、区分所有建物の管理の基本的なルールを定めるものであり、その設定、変更又は廃止（区分所有法第３１条）は、区分所有建物の管理において重要であるため、その円滑化を図る必要性が高いものと考えられる。

　そこで、試案第１の１(2)ア④では、規約の設定・変更・廃止の決議を、出席者の多数決による決議を可能とする仕組みの対象とすることを提案している。

　これに対しては、規約は区分所有者の団体の基本的規範であり、区分所有者は規約に拘束されることになるため、その設定等につき、欠席者を決議の母数から除外することについては慎重であるべきとの指摘がある。

>>3552 匿名さん
規約に関しては慎重にすべきだと思う。
特に第三者管理などの局面においては、区分所有者の総意が無視された、管理者本位の規約変更となり、区分所有者は単なる管理費等を貢ぐだけの働きアリとなり、やがては蟻地獄の犠牲となる。
この蟻地獄から抜け出せるような施策が今後の課題であり、蟻地獄マンションを輩出させない為の規制が必要となってくると思う。

通常総会後の2号議案の取り扱いについてG社の方から一方的な通知がきました。
その通知内容を添付①します。
普通決議か特別決議かで揉めることは、それほど重要でもない。
法律や規約で結論が定められているからです。
今回の騒動で注視すべきは、定められた法律に従わず、詐欺師のような手口で誤った判断へと導くその手法です。
G社から第2号議案の結果について送付があった。
添付①の第2号議案判断の回答は以下の通り書かれていた。
【管理費等の金額が、別表に記載されている場合は、普通決議である】
と、あたかも地方整備局が判断を下したかのような文面がある。
この文面に対して腑に落ちない私は地方整備局に問い合わせたところ、
地方整備局では判断は下せないと断りをされた上で、判断資料となる参考文献を紹介していただいた。（添付②）
この資料は3545匿名さんに紹介していただいた資料でもある。
「管理費等の額は別表第〇の通りとする。」と規約に明文化され、別表が規約の一部となっています。
地方整備局の方も、規約内容表現を知らない立場で回答するには添付②の文献が相応しいだろうとの配慮があったものと思います。
添付①の回答に見られるような回答はしていない筈です。
地方整備局の権威を利用したG社の詐欺師的テクニックの一つだと言えます。
注目すべきは地方整備局の回答の右横に、マンション管理士でもあるG社責任者の承認印が据わっているところです。
まず第一に、共用部の負担割合において専有面積を無視し、使用頻度を勘案した第2号議案が規約違反であって、議案として取り上げられていることに対して何の疑問も抱かなかったのでしょうか。
第2は、この規約違反の第2号議案が特別決議を要する【規約の変更】に当たり、普通決議で押し通そうとする部下の誤りに気付いていないか、知っていて（悪意）第2号議案を押し通そうとしたのかどちらかだと思います。
担当者単位の悪意なのか、部署単位の悪意なのか、会社単位の悪意なのか今後が注目です。
ちなみに、この時の総会議事録は半年後の現在も発行されていません。
＜続く＞

>>3554 3530さん
管理業協会の解決制度は利用されましたか？
https://www.kanrikyo.or.jp/complaint/settlement.html

合人社の社員さんも大変ですね。
一生懸命仕事しているんだろうが。

>>3556 匿名さん
わははは

株式会社合人社計画研究所の口コミ
社員、管理職の魅力
2020年頃
40代後半 男性 契約社員 マンション管理・ビル管理

【気になること・改善した方がいい点】
フロントの大半を占めている中途入社の特別社員と呼ばれる契約社員は、人事権を所長に握られていて、正社員にはまずなれないと思ってよい。

所長が人事権をもっているのなら、所長に気にいられれば
簡単に社員になれるんじゃないの。

所長にも人事権というか、推薦はできるんじゃないかな。
それで社員に登用されたのもいるからね。