株式会社合人社計画研究所ってどうですか？ＮＯ６

>>3379 検討板ユーザーさん
Gならばもう十分すぎるほどにネタはあるぞ

>>3381 匿名さん
そう、長年の悪行は一般人にも知れわたっているレベル。
他にもマスコミが掴んでいる内容は山のごとし。
あとはタイミング。文春も商売だから。
区分所有者たちは情報弱者にならないようココなどを参考に身を守れ。悪行は知れ渡っているんだから。

>>3380 匿名さん
これ良い情報。

以下の著者もこの事を詰めるため関係各所に乗り込んだ。

管理会社のやり方に疑問を持ち発言する人を、管理会社を信用している人たちは「クレーマー」扱いにする。そしてみんなで一緒になってそういう人を排除しようとする。この「同調圧力」に耐えられない人は部屋を売却して出ていってしまう。
その結果、管理会社の思惑通りに値上げが行われ住民の負担が増えていく。そうならないためにどうすればいいのか。それがこの本のテーマです。

しぶたに修

>>3364 匿名さん
これも有益な情報、感謝

>>3381 匿名さん
>保管口座に口座振替が設定されている場合は、管理会社が同口座の印鑑を所持していることになり、明確に同法施行規則に違反します。
口座振替が設定されているかどうかを調べるのはどうすればいいのですか。

>>3385 匿名さん
管理会社に直接確認してください。
管理会社は確認して答える義務があります。

だまされないマンション管理著者も言っていましたが、この部分は小さい文字なので、ほとんどの管理組合は契約時に見過ごしてしまうんです。

それがとても恐ろしい結果となります。

>>3382 マンション検討中さん
ネットが発達したから情報が一般人にも流れて来るようになった。
騙され続けるのを止められる時代。

>>3385 匿名さん
残念ですが、たぶん設定されています(ToT)

>>3380 匿名さん

うちのマンションはリプレイス予定なんだけど、
これはもう税理士に依頼して不正経理があったかどうか
精査してもらわなきゃいけないね。
管理委託費はダントツで安くても、逆に工事費は高いし余計な監査費用の掛かる
どうしようもない管理会社だね。

>>3389 匿名さん
だまされないマンション管理の著者は営業所に乗り込んで勝手に引き出された組合のお金の一部を返金させたそうですが、返金事例で知っているのはこれだけ。
やり方が巧妙なので。
ほとんどの組合は一切の関わりを無くし逃げるので精一杯。管理会社変更も命懸けですよ。

だまされないマンション管理のアマゾン評価低いですが入れたのは関係者でしょうね
(^-^;ココでもあからさまな擁護コメを必死に書き込んでいる会社ですから。

>>3390 評判気になるさん
管理業協会に訴え出て損害賠償制度を利用するという手もある。
専門家調査だって無料だしね。
リプレイスも重要だけど、奪われたものは必ず取り返さなくてはいけないし、
悪事の記録も残して大規模な社会公開に踏み切らないと、
新たな標準管理規約改正を悪利用して（悪用されやすいのは第8条と12条）
さらに巧みにリプレイス妨害や批判者の抹殺を仕掛けてくると予想される。
気を付けよう！

>>3385 匿名さん
>保管口座に口座振替が設定されている場合は、管理会社が同口座の印鑑を所持していることになり、明確に同法施行規則に違反します。

ここのやり方の第三者管理方式で、まず理事会方式を完全廃止して、管理会社が管理者＝理事長になって、おまけに印鑑を保持できる区分所有者代表の監事も廃止してしまったら、それをもっと“正々堂々と”やれるようになるよね？
さすがによく研究してるよねえｗ

>>3391 評判気になるさん
きちんとした出版社から出ておらず、
プロのライターが書いたものでもないから
混沌としているから読みにくいんだよ
プロに手伝ってもらって書き直したほうがいいと思う

>>3393 匿名さん
区分所有者から根こそぎ奪い取る研究をする所だからね。

>>3381 匿名さん

文春リークスで検索
こうやって簡単にリーク出来る時代だもんね笑

週刊文春編集部、文春オンライン編集部では読者の皆様からの情報提供をお待ちしています。
“事件”はあなたの目の前でも起こりうるのです。
そして、お寄せいただいた情報が、世の中を動かす
大スクープになる可能性があります。


例えば、ブラック企業の内情から、有名人に関する疑惑、事件や事故、自然災害まで、「記事のネタ」となる情報をお寄せください。「いつ、どこで、誰が、何をした」というように、なるべく具体的な内容を記述してください。

文章での情報提供に加えて、「動画」「写真」「音声」などのファイルを添付することもできます。スマホからでも簡単に送信することができますので、情報の内容を裏付けるようなファイルはぜひ添付してお送り下さい。

取材源は必ず秘匿いたします。
取材着手の可能性がある情報については、編集部から改めてご連絡を差し上げます。 まずは、画面下の「情報提供する」ボタンをクリックし、フォームに書き込んで送信してください。

>>3396 評判気になるさん
ココのビジネスパートナーのオープンハウス事件

賃貸物件購入時に住宅ローン利用をすすめられる事や
不良工事などのリークが止まらないらしい。

>>3394 匿名さん
そういう意見もあるんだ。
実体験に基づいていて臨場感あるし、区分所有者目線は参考になる。
何よりこことガチで戦ったのはリスペクト。

>>3398 評判気になるさん
こちらも実体験者だが、
うちのフロントはもっと質が悪く
こんな生易しいもんじゃない。
コロナのおかげですべてのやり取りがメール化してるから
証拠も全部残っているよ。

>>3398 評判気になるさん
この本の著者のマンションの管理会社は大京アステージからサニーライフにリプレイスしたと書いていて、合人社なんて全く出てこないけど。。。
何か勘違いしてませんか？

>>3400 匿名さん
大京とサニーの間に実際には合があるんです。
合に困っている組合さんは助けられています。

合人社グループの人の状況
（株）土居屋FK　　　　　　　　（社保加入者　　2+ 0名）/2023/6現在2023/3比
（株）合人社グループ 　　　　（社保加入者　87+13名）
主要実質100％子会社
（株）合人社計画研究所　　　（社保加入者　250+2名）
合人社エンジニアリング（株）（社保加入者　205-1名）
合人社シティサービス（株）　 （社保加入者　　　　　0）
合人社FGL（株）　　　　　　　　（社保加入者　　　　　0）

合人社グループの人事の一例

日経ビジネス「G社が提案「管理者方式」
登場の合人社計画研究所営業本部次長の川津伸二氏

合人社エンジニアリング（株）　 /取締役
ハウズイング合人社沖縄（株） /取締役
（株）沖縄合人社　　　　　　 　　　　/取締役
ハウズイング合人社北海道（株） /取締役
（株）GHマネジメントサービス /代表取締役
（株）琉球くくる合人社 /代表取締役
その他不明

>>3401 eマンションさん

だから、合にも詳しいよ

文春リークスで検索

週刊文春編集部、文春オンライン編集部では読者の皆様からの情報提供をお待ちしています。
“事件”はあなたの目の前でも起こりうるのです。
そして、お寄せいただいた情報が、世の中を動かす
大スクープになる可能性があります。


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取材源は必ず秘匿いたします。
取材着手の可能性がある情報については、編集部から改めてご連絡を差し上げます。 まずは、画面下の「情報提供する」ボタンをクリックし、フォームに書き込んで送信してください。

>>3400 匿名さん
しっかりと本を読まれているのですね、
素晴らしい！
本には載っていませんが、大京のサニーの間に経験されているので合のやり方も熟知されています。

>>3405 マンコミュファンさん
実際に本に書いてないのにどうやって読者はGだと理解できるのか？
具体的にどこの部分がGなのか詳しく教えてもらえないですか？
文章がへたくそすぎて、しっかりとは読んでないと思います。
とにかく理路整然としていなくて読みづらいけど貴重な情報がある部分は何ページ目ですか？

>>3406 匿名さん
御社の天敵だもんねぇ
そりゃ、こういう下げる書き込みもしたくなるわ

>>3406 さん

具体的にどこの部分がGなのか詳しく教えてもらえないですか？
貴重な情報がある部分は何ページ目ですか？

御社が著者と何があったのか思い出せばいいだけじゃん。
それとも天敵が多すぎてイチイチ覚えてられない？
御社には抗議の電話がなりやまないからなぁ笑

文春リークスで検索

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“事件”はあなたの目の前でも起こりうるのです。
そして、お寄せいただいた情報が、世の中を動かす
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例えば、ブラック企業の内情から、有名人に関する疑惑、事件や事故、自然災害まで、「記事のネタ」となる情報をお寄せください。「いつ、どこで、誰が、何をした」というように、なるべく具体的な内容を記述してください。

文章での情報提供に加えて、「動画」「写真」「音声」などのファイルを添付することもできます。スマホからでも簡単に送信することができますので、情報の内容を裏付けるようなファイルはぜひ添付してお送り下さい。

取材源は必ず秘匿いたします。
取材着手の可能性がある情報については、編集部から改めてご連絡を差し上げます。 まずは、画面下の「情報提供する」ボタンをクリックし、フォームに書き込んで送信してください。

何回も文春のコピペするのはさすがにバカに見える

>>3410 匿名さん
いや、マンション管理会社の暴走は社会的な大問題なので、文春リークは有効な手段。
告知助かります。
定期的に上げていくのが区分所有者の権利を守るのに必要だと思います。

全くバカには見えませんよ。
マンション資産を守る区分所有者達の行動をバカにするのは合と同じですよ。

>>3411 検討板ユーザーさん
理由はともかく1回貼れば十分
表示画面に数回も貼るのは自由なコミュニケーションの妨害にもなる
あなた御自身はリークしたのか？中身の薄い下手な文章の本を推薦するのもやめて欲しい　Gのフロントと同じレベルの日本語だよｗ
さまざまな投稿者の多方面からの有用な情報のみをここには掲載してほしい

捨て駒として働いてます。
絶対に終わらせられない仕事量を押し付けられ、ミスを連発してます。
段々と笑顔も消え、鬱病になりかけてます。
どんどん人が辞めて行くから、まともに引き継ぎなどされずに分からない状態で仕事をする。
忙しくて誰にも聞けずに分からない状態でやるしかない。
早く辞めたい。
こんなとこに入社した自分をぶん殴ってやりたい。

>>3413 捨て駒さん
他サイトの退社理由書き込みを読んで驚愕しています。
管理会社変更時に渡された漫画形式の会社説明及び資料の数々

その内容が偽りだと分かります。

だから直ぐにサニーライフさんに変更されているのでしょう。

>>3413 捨て駒さん
あなた同じ内容を投稿するの初めてじゃないよね？
人手不足の今が絶対的チャンスなんだから、転職サイトに登録しときなよ

>>3414 評判気になるさん
サニーライフも情報少なすぎてね
実態についてはわからない
数名のマンション管理士にリプレイス先を推薦されtけど

>>3416 匿名さん
幡ヶ谷の北朝鮮と揶揄された
秀和幡ヶ谷レジデンスの現管理会社

合や厄介なマンション管理を引き継ぐ事の多い管理会社だけど合の第三者管理物件は引き継がない。

それだけ合の第三者管理物件は完全に終わっているという判断を業界ではされている(ToT)

>>3416 匿名さん
この情報、とても有益。
サニーを推薦されたんだ。
この事を踏まえても合の第三者管理物件はヤバいって事だな

>>3418 マンコミュファンさん
自分も同意見
第三者管理に安易に移行してしまうと
”ここのマンションはヤバイ”とみなされて
物件探しの際に外される危険が発生すると思う
第三者管理はもうそれ以外に選択肢が残されていない
管理不全マンション以外は資産価値低下をまねくと
いけないのでやめたほうが賢明

>>3419 匿名さん
でもココは第三者管理の安易な移行を進めてくるんだよ。恐ろしい！

私が聞いた話では、まず、暴力団がらみの内通者をつくって理事会をぶっ壊すからね。
理事のなり手がいなくなれば、第三者管理への大義もできる。
それでは困るとマンション管理士会に相談すると、香川県マンション管理士会みたいに、そこで合人社の幹部社員、所謂内通者が待ち受けている。それからさきどうなるか、想像がつくと思う。

>>3421 匿名さん
それは少し誇張では？
ここの管理会社が内通者をつくることは有名。
しかし、反社をマンションから排除する規定も
標準管理規約にあるよね？
マンション標準管理規約　第19条の2（暴力団員の排除）
すべてを香川県につなげたいらしいけど
四国には総合的な管理組合NPOが存在しないから
ねらわれてんだよｗしっかりしなよ

>>3422 匿名さん
四国には総合的な管理組合NPOが存在しない

なる程、狙い撃ちとは研究してる所にはドン引きです。有益な情報、感謝。

反社ではないですが、モラハラパワハラ区分所有者を内通者にしていました。

総会でモラハラパワハラ氏は？な発言連発でしたが他の区分所有者達で一致団結していたので華麗にスルー笑

反社と同様に怖いし面倒なモラハラパワハラ区分所有者。
反社でなくても厄介者を内通者にする研究には熱心な所。

>>3422 匿名さん
どうやって反社だと認定するの？
しっかりしてよ。

>>3425 匿名さん
しっかり読んでよｗ
3421がそう断定しているのに対応してるんだけど

>>3417 eマンションさん
合の第三者管理物件は規約が標準管理規約には則さないメチャクチャな変更をされているので
どうしようもないと言っていました。
御愁傷様状態になっているという事です。

規約はマンションの憲法です。
ココの言われるがままの変更をしてしまうと一貫の終わり。

>>3427 匿名さん
あともう一つ重要なことがあります。
管理組合員の意見は直接理事長のポストへ投函したほうがいいです。
うちのマンションの場合、管理会社と内通している理事長が
すべて管理会社専用のポストへ投函する決まりを作ってしまい、
あとになってフロントが全て握りつぶしていたことが分かり大騒ぎになりました。
とにかくこことは関わらないというのがベストですよ！

>>3428 匿名さん

全て握りつぶさなければならない職場環境が
大問題

>>3428 さん
有益な情報ありがとうございます。
助かります。

職場環境が悪いことがフロントの問題行動を通しても分かりますね。

>>3430 検討板ユーザーさん
フロントだけでなく、上司が指令を出しているのではないですかね？

>>3431 匿名さん

上司達も指示が出せない程、経験と時間が無いんです(ToT)

他はどうか知らないけど、うちのマンションの担当者は対応がいつも雑で最悪。
いつも横柄な態度。正直もう絡みたくない。何も期待しない。
清掃業者の方はとても仕事が丁寧で気さくな方が多いです。

>>3433 匿名さん
管理組合の物品が失くなるのでカメラ仕掛けたらフロントだった

>>3434 名無しさん

珍しい事ではないです。
他のマンションでも多発していたので。

>>3433 匿名さん
うちも全く同じです
同じ人ではないでしょうけどねｗ
ここのフロントは工事報酬がもらえる仕事以外はどうでもいいんですよ

>>3434 名無しさん
覚えあるよねぇ、覚えてるよねぇ

>>3434 名無しさん
どんな物品が消えるのですか？
参考までに教えていただけますか？
うちも厳しくチェックします。

>>3438 匿名さん
組合の工事履歴ファイルや大切な資料
↑これは他のマンションでの出来事
ここの理事長は営業所に乗り込んだ。

①買い置きしてあった電球が見当たらずフロントが新しいのを買ったんだけどもちろん購入先はしっかりと管理会社の関係先。これも管理会社の利益となるので決まった利益を上げる為、会社からのプレッシャー回避の手段。
②ヘルメットなどの備品。
こんな事が続いたので他のマンションに聞いたら
「あいつらには気を付けろ、組合倉庫、管理室の鍵を渡すな、もしくは鍵を新しくしろ」と忠告された。
この相談先のマンションは既に管理会社変更済み。
実行したら、管理会社は怒り狂ってたけど盗難等信用できないと突っぱねたら黙ってしまった。

その時は既に新しい管理会社が決まっていた。

持っていかれた資料も急いで取り戻した。

無駄な工事をさせないなど色々な攻防で気の休まる時がなかった。

ビッグモーター事件が知られたのもtiktokでタイヤに穴開ける画像が流れたのがキッカケ
これから明らかにされる

マンションの組合員が批判的なことを言っているのが、
内通者を通じてGのフロントの耳に入ると
営業所への呼び出しをくらう。
すると、そのあとその組合員は批判をやめて
すっかりおとなしくなる。
何があったのかわからないけど、不気味すぎる。
だいたい組合員は違法なことをしたわけでもないし、
フロントのどうしようもないいい加減さを指摘して批判しただけだ。

>>3441 匿名さん
あの営業所に区分所有者を呼び出すの？
区分所有者達には聞かれたくない事、見られたくない事満載なあの営業所に！？
この話は初めて聞いた。
区分所有者自ら乗り込んだパターンは知ってるけど。
この話は本当ですか？
呼び出されて営業所にワザワザ行く区分所有者なんている？
区分所有者が管理会社を雇っているのに、解せない。

>>3442 匿名さん
実話です。
ここでこの話を書くのは他にも同じ経験をした管理組合があるかどうか知りたいからです。
そのマンション組合員は複数回の理事長経験者だから
わざわざ呼び出されて営業所へ出向くということにも慣れているのかもしれません。
それにしても、なぜマンションの管理室で話し合わないのか
自分も非常に不思議に思います。
わざわざ営業所に呼び出すのは、管理会社が理事会や管理組合より上位にあることを示すためなのか？
そのあと、そのいつもうるさい人が急におとなしくなってしまったことが本当に不思議です。何があったのか本人でなければ分からないが、常識では考えられない不気味なことばかりありますよ。リプレイス派だった人たちが次々に呼び出されて急に批判をやめておとなしくなったりするのは、どう考えても奇妙だと思います。

>>3443 匿名さん
エッー！
貴重なお話ありがとうございます。
驚きです。
なにやってんの!管理会社
そのマンションも異常です。
営業所で買収？
何が行われてるんだ？

>>3444 マンコミュファンさん
内通者たちも馬鹿だよね
管理会社の言いなりになれば、結局資産の損失を招いて
大損をするのは自分たちなのに

>>3444 マンコミュファンさん
うちのマンションのその内通者には奇妙な権力志向があります。
（実際の実務能力や思考能力は一般人よりずっと下）
管理会社のフロントにそれを見抜かれ、利用されているのだと思います。
内通者が管理会社のフロントもしくは上司に報告し、
他の組合員に広まらないうちに批判の芽を
摘み取る作戦だと思います。ですから、多くの不祥事について、
ほとんどの組合員は何も知らされていないのです。
もしこういうやり方が他所でも行われているのであれば、
誘いに応じて営業所へ赴き、会話をすべて盗聴器で録音しておいてください。
その呼び出された元理事長の方は会話はすべて盗聴器で録音してあるそうです。
管理会社は組合員を甘く見て見くびるべきではありませんね。

>>3446 匿名さん
それが分かっていて何もできないあなたはお目出度い人ですね。

>>3447 匿名さん
うちはもう引っ越すことに決めたので、あとはもうどうなろうとかまわないんです。
悪徳管理会社や悪徳元理事長とかとやりあってもうこれ以上時間を潰すのはうんざりです。

>>3448 匿名さん
引越し先も同じだと思うよ。

>>3449 匿名さん
戸建てなので違うはずです。

>>3450 匿名さん
貴重な体験談、本当にありがとうございます。
大変、参考になりました。
こういう状態になってしまうんですね。
恐ろしい管理会社です。

>>3451 マンコミュファンさん

大切なマンション資産を守る為、情報弱者にならないようにしましょう!

合人社による第三者管理の犠牲になっているマンションを紹介したい。
マンション名はメゾンドルー清水町といって、四国の松山にある。
概要は添付書類か、自分でぐぐってほしい。
数日前の情報だから現在は変更しているかもしれない。
スモッカの紹介欄には自主管理と記載されている。
合人社による第三者管理であるとこには間違いない。
どうして、自主管理などとうその記載をするのか？
二番目はマンションマーケットに記載されている概要だ。
管理会社がアイリス管理センターとされている。
合人社ではない。
管理の丸投げは禁止されているはずだ。
賃貸物件欄を見ると、仲介業者がかなり縮小されている。
合人社の意向か。
第三者管理によって、このマンションをどうするのか。
今後に注視したい。
四国という島国の第三者管理マンションは、もはや管理会社のおもちゃにすぎないのか。

>>3453 匿名さん
掲載情報がちがうなら掲載している会社に言うべきですよ。

>>3454 検討板ユーザーさん
何か困ることでもあるの？

例の香川県マンション管理士会でスパイ活動している、合人社四国ブロック統括責任者
玉里裕邦氏が統括している地域のマンションですね。
気の毒に。

>>3455 匿名さん
間違いを指摘しただけ。なにか不都合でもあるの？

>>3453 匿名さん
その情報が古いのでは...？

登録取消 2016年
平成28年
7月8日 有限会社アイリス管理センター

登録番号:
(3)第082003号 愛媛県松山市道後喜多町8-8
平成26年4月、管理会社の代表取締役(愛媛県マンション管理士会の元代表)が受託していた管理組合の普通預金等払戻請求書を偽造、800万円を詐取した。

管理組合の監査で判明、有印私文書偽造、同行使、詐欺罪で愛媛県警松山東署が逮捕、平成28年1月28日裁判で、2年8月の懲役刑が確定。(法第47条第8号違反）

>>3457 検討板ユーザーさん
掲載情報がちがうなら掲載している会社に言うべきですよ。

>>3459 匿名さん
何も無いのに絡んだのか。
さすがGの社員！

>>3453 匿名さん
「第三者管理」って書くと
イコール「管理不全マンション」と思われるのを避けるために
建前上だけ自主管理としておくのでは？

>>3461 匿名さん
ご想像にお任せします。
（愛媛県マンション管理士会の元代表）という肩書が香川県マンション管理士会の役員の玉里氏とダブってくる。
彼は四国ブロック統括責任者だからね。

　マンション管理士として多くの講演会で講師をしながら管理会社を経営していた男が、 受託していた管理組合の預金払戻請求書を偽造し、800万円を詐取、有印私文書偽造、 同行使、詐欺罪で愛媛県警松山東署に逮捕され、 平成28年1月28日、裁判で2年8ケ月の懲役刑が確定した。

国交省がこの男が経営していた管理会社「有限会社アイリス管理センター」の登録取消処分を決めたのは、 経営者が刑務所に服役して半年経ってからの平成28年7月8日だった。
開いた口がふさがらない。

その後釜がG社なのも深い意味があるんじゃないかな。
第三者管理に持っていたのも予定通りだと思うよ。
筋書きをつくったのはG社。

>>3460 検討板ユーザーさん
何も無いのに絡んだのか。
さすがGの社員！

>>3465 匿名さん
病気持ちだったんですね。お大事に！

どっちが病気なのか。

>>3458 匿名さん
有限会社アイリス管理センターは国交省の管理業者登録簿に登録番号第82003号で現在も登録されている。また、2015年に法人登録された松山市の企業として存続しているようである。国交省の管理業者処分リストには記載の事例は見当たらないようであり、本事例のソースを示してほしい。疑わしいWebサイトにはそれらしい記載もあるようであるが。

>>3468 匿名さん
国交省から取消処分があったそうです。
現在登録されているということは、5年間の猶予期間が過ぎたからかな。

>>3469 匿名さん
国交省の管理業者検索システムでは同社が検索されるが、詳細情報を見ると登録有効期間はH29年9月19日までとなっていた。現在も登録されているというのは当方の誤解だった。

日本経済新聞「マンション第三者管理に指針　修繕などで住民負担増防ぐ」
2023年7月24日 [有料会員限定]の記事だけど、
合人社の第三者管理については全く無視されていた。
日経新聞にたくさん広告費払って、合人社の第三者管理のPR記事を掲載してるのにまるで無視されて、かわいそすぎるｗ

しかし、国交省は甘いなあ。
第三者管理の監事設置は標準管理規約でなく、
区分所有法にによる法的義務付けが必要。
監事設置のコストは地方自治体が支援すべき。

第三者管理をしなければならないマンションは大変だね。
自分たちでマンション管理はしていくべきなんだが。
無責任な住民が多いということだろうな。

パブコメで意見が無ければ、監事を義務化することはできないと思う。しかし、そもそも管理者の選任が義務ではなく「できる」だから、監事の選任も「できる」が現実的ではないだろうか。


https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/Public?CLASSNAME=PCMMSTDETA...
区分所有法制の改正に関する中間試案に関する意見募集

受付締切日時 2023年9月3日 23時59分

https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/PcmFileDownload?seqNo=00002...
区分所有法制の改正に関する中間試案の補足説明
令和５年７月 法務省民事局参事官室

本部会では、今後、本試案に対して寄せられた意見を踏まえ、要綱案の取りまとめに向けて、引き続き審議を行うことが予定されている。


第１ 区分所有建物の管理の円滑化を図る方策
９ 第三者を管理者とする場合の監事の選任

法人化していない区分所有者の団体において、区分所有者以外の第三者を管理者として選任する場合には、監事を選任しなければならないものとするとの規律を設けることについては、慎重に検討する。

（補足説明）

１ 区分所有法においては、規約又は集会の決議により管理者を選任することができるとされているが（区分所有法第２５条第１項）、管理者に特に資格要件はなく、区分所有者の中から管理者を選任することも、第三者を管理者として選任することも可能である。

近時、マンション管理業者が管理者として選任される場合において、その業者が管理者として自らとの間でマンション管理委託契約や大規模修繕工事請負契約を締結するなど、利益相反行為をする事例があるとの指摘がある。

そこで、法人化していない区分所有者の団体において、区分所有者以外の第三者を管理者として選任する場合には、管理組合法人に関する区分所有法第５０条と同様に、監事を選任しなければならないものとすべきとの提案がある。

もっとも、これに対しては、民法上、自己契約・双方代理や利益相反行為は無権代理行為とみなされ（民法第１０８条）、これらの行為に当たる契約を管理者が行ったとしても、区分所有者の団体にその効果が帰属しないため、これらの行為を防ぐために区分所有法に規律を設けることについては慎重な検討が必要であるとの指摘が考えられる。

また、区分所有法上、管理者が区分所有者であるか第三者であるかを問わず、管理者は、区分所有者に対して善管注意義務を負い（区分所有法第２８条において準用する民法第６４４条）、その義務に違反して区分所有者に損害を与えたときは損害賠償責任を負うこととされているのであり（民法第４１５条、第７０９条）、第三者が管理者となる場合に限って特別の規律を設ける根拠や必要性が必ずしも明らかでないとの指摘がある。

なお、マンションについては、国土交通省において、管理会社が管理者となる形の第三者管理に関する課題につきマンション政策の観点から検討が進められている。

以上を踏まえ、試案第１の９では、法人化していない区分所有者の団体において、区分所有者以外の第三者を管理者として選任する場合には、監事を選任しなければならないものとするとの規律を設けることについては、慎重に検討することとしている。

２ その他、・・・

G社グループは現在、人事採用関係で苦労していますが
2023/10からは、インボイス制度導入・ステマ規制も始まります

我がCTM管理組合には
有効な「管理委託契約書」はあるのか、これから調査予定
過去９年間で印紙税の計上は２回のみ（2021/7予備費*2015/6公租公課印紙）
又「重要事項説明書」の内容には、おかしな事項が多々あるので修正が必要
中でも特に問題なのは、「領収書」の代わりに「支払証明書」でのごまかし
広島国税局や東京国税局等でOKか、確認してください

重要事項の説明は、おかしなことがあるといっても
総会で承認されたんでしょう。

>>3473 匿名さん
区分所有法第3条において区分所有者の団体（管理組合）以外の規約、集会、管理者の設置は、指摘のように義務ではないが、これはこれらの設置が区分所有者の意思決定を図る手段として規定されているためである。区分所有者が2人のみのような場合は、区分所有法に依らずとも一般法の民法に従って合意すればよく、義務規定とすることは不合理である。
監事義務化の提案は、区分所有者以外の第三者が管理者に選任された場合に限り設置を義務化するものなので、管理者の設置が「できる」規定であることとは主旨が異なり、義務化の規定は衡平を欠くものとはいえない。また、監事の選任が「できる」規定で規定されても、提案の目的に対して実効性を欠くものと考えられる。
なお、補足説明の記載に、「管理者が自己契約・双方代理を行ったとしても無権代理とみなされ管理組合にはその効果が帰属しない」旨の記載があるが、これは管理会社の管理者が、自社と管理委託契約、自社の関係会社と工事請負契約を締結している現実を無視したものである。
民法第108条には、本人（管理組合）があらかじめ許諾した行為については無権代理ではないとの規定があるので、管理規約の規定か集会決議のいずれかで「あらかじめの許諾」を担保しているのであろうが、管理組合法人に対する区分所有法第51条の規定「管理組合法人と理事との利益が相反する事項については、監事が管理組合法人を代表する。」に倣い、利益相反に当たる契約についてはそもそも監事が管理組合を代表して契約する規定とすべきである。

管理組合の役員には理事と監事がいるが、監事の力というか
影響力は殆どない。

>>3477 マンション検討中さん
それが第三者管理で外部専門家に委託した場合、
監事による監視が重要化する。
第三者管理における監事の役割については
「外部専門家活用ガイドライン」を読んでから意見を言って欲しい。

　監事の選任が義務でも、「できる」でも、管理組合法人の監事と同等の職務権限を区分所有法に明文化しなければ、管理者の業務監査が十分にできないと思う。細かいところは、国土交通省がガイドラインで定めればよい。

ただ、区分所有法は、投資用マンション、リゾートマンションや、人が住まない区分所有建物等も対象だから、それらへの影響があるでしょう。例えば、投資用マンションの区分所有者（個人投資家）の多数派は、コストアップにつながる監事の新たな費用負担を望まないと思う。ボランティアで監事を引き受ける個人投資家の区分所有者はほとんどいないと思う。

よって、監事の選任を義務ではなく「できる」と区分所有法に明文化するのが現実的ではないだろうか。管理組合法人の監事についての第５０条、第５１条を準用するとして。

また、「できる」なら、普通の理事会方式にも影響しないから、第三者管理者方式に限定しなくても良いと思う。

　法制審の第８回、第９回の議事録で委員さんたちの意見が参考になるかもしれない。

法務省：法制審議会－区分所有法制部会
https://www.moj.go.jp/shingi1/housei02_003007_00004

第８回会議（令和５年５月１２日開催）
議事録
https://www.moj.go.jp/content/001400688.pdf

第９回会議（令和５年６月８日開催）
議事録
https://www.moj.go.jp/content/001400689.pdf

>>3479 匿名さん
「義務化」と表現しておいてあえて罰則を明記しないか（「誠実義務」違反についての記述がまさにこれ）
「できる」ではない表現、例えば「強く推奨される」という表現にしないと、
国土交通省の「外部専門家ガイドライン」の監事の監視役割強化についての記述とのあいだに大きな不整合性が生じるのも非常にまずいことであるし、国土交通省と管理業協会の両方のマンション管理の評価制度では”監事設置”がすでに重視されているわけで、「できる」という個々のマンションの主観的選択にゆだねる表現にしてしまうと、両評価制度の客観的基準を切り崩してしまうことにもなる。「できる」という表現だけは避けるべきである。