株式会社合人社計画研究所ってどうですか？ＮＯ６

区分所有法（第二十七条）に基づき、共用部分を区分所有者以外の管理者（管理会社等）が「管理所有」すると、当事者になるのでは？

ただし、第二十条第２項により、共用部分の（重大）変更をすることはできない。


〇建物の区分所有等に関する法律

（管理所有）
第二十七条　管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる。

２　第六条第二項及び第二十条の規定は、前項の場合に準用する。

（区分所有者の権利義務等）
第六条　区分所有者は、～

２　区分所有者は、その専有部分又は共用部分を保存し、又は改良するため必要な範囲内において、他の区分所有者の専有部分又は自己の所有に属しない共用部分の使用を請求することができる。この場合において、他の区分所有者が損害を受けたときは、その償金を支払わなければならない。

３　第一項の規定は、～

（管理所有者の権限）
第二十条　第十一条第二項の規定により規約で共用部分の所有者と定められた区分所有者は、区分所有者全員（一部共用部分については、これを共用すべき区分所有者）のためにその共用部分を管理する義務を負う。この場合には、それらの区分所有者に対し、相当な管理費用を請求することができる。

２　前項の共用部分の所有者は、第十七条第一項に規定する共用部分の変更をすることができない。

>>2467 匿名さん
ほー
屁理屈は大したもんだ。

>>2467 匿名さん
>>それよりも区分所有法第26条で定義される管理者は、区分所有者の代理人として契約等の法律行為を行う者なので、管理委託契約も行わずに自主管理などありえない。
契約書もなしに実際、このような管理が行われているとしたら恐ろしい話である。<<

いや、Gの場合、管理委託契約なしなんてありえないですよ
契約書の中身を外部の専門家に良く調べてもらってください
取り返しのつかないことになる前に必ずやりましょう
でも、いろいろな方が言っているように、ここは本当に別格ですよ

別格で良いということかな。

>>2471 匿名さん
いや別格ですごいということでしょ

>>2468 購入経験者さん
第三者は、着目する特定の関係についての当事者以外の者をいうので、管理会社は、管理委託契約に着目すれば、正に当事者であるが、管理組合の組合員（区分所有者）に着目すれば、管理者であったとしても組合員の権限・義務を有しない第三者といえる。
区分所有法の管理所有は、特定の区分所有者又は管理者を管理規約に共用部分の所有者と規定し、その者に当該共用部分の管理義務を課すとともに区分所有者への管理費用請求権を認めるもので、区分所有法第20条で総会決議が必要とされる保存行為以外の管理行為、軽微変更を総会決議を経ずに実施するなど管理上の便宜のための制度であり、「所有」とあっても実際に所有権を有するわけではない。管理者が管理会社の場合、管理所有者になっても、区分所有者ではないことは同様であるが、悪用されそうな感はある。

>>2469 匿名さん
区分所有者の代理人という管理者の法的位置づけは、区分所有法に規定されている以上、変更のしようはない。代理人には本来、決定権はなく、決定者（区分所有者）の意思決定に従い、契約等の法律行為を行うだけの存在であるが、それでも管理者となったGには管理を好き放題に行う方法がある。
区分所有者の意思決定といっても、区分所有法に定める意思決定方法は、「総会決議」、「管理規約への規定」しかないので、これらを自社に都合のよい内容に誘導すればよい。総会決議の場合、管理者には総会招集権（区分所有法第34条）があり議案をチェックする理事会も廃されていれば、誘導は容易である。管理規約変更には特別決議（区分所有者の3/4以上の賛成）の壁はあるが、これをうまくクリアすれば「管理者は自社と契約書を作成することなく管理委託契約を締結できる」といった条項を盛り込むこともできるかもしれない。それでも、これを（第三者）管理者による自主管理と呼ぶのは自主管理が「第三者である管理会社に頼らない区分所有者による管理組合の自主的運営」の意味であることを考えると形容矛盾の類である。

>>2471 匿名さん
確かに別格。本当に驚くことばかりでした。
ひど過ぎる。

>>2474 マンコミュファンさん
具体的に教えてください。

>>2475 口コミ知りたいさん
ここをさかのぼって読んでみて
合人社エンジニアリングのスレも読んで

>>2476 名無しさん
ずっといろいろ読んでるよ
でもまたGが愉快な新しい手口を思いついたのかなと思ったから
聞いてみた

>>2477 口コミ知りたいさん
good job

うちのマンションはGにリプレイスしたばかりなんですけど、
どうしようもないので、（理事長の言うことを全然聞かない、ボッタクリ、嘘つき、
住民への嫌がらせ、第三者管理に無理やり変えようとする）
再リプレイスするつもりなんですけど、どこかススメってありますか？

>>2479 周辺住民さん
管理会社のいない第三者管理にして、自主管理の道を探ればいい。

>>2479さん
うちにもリプレイスしませんかといって理事長に議案書を
みせてくださいといってきました。
そして、うちは管理費の大幅値下げができますといって
うちに変えませんかと理事長にいってきのした。
当然、謝礼金は出しますと言っていました。

しかし、ごうじんしゃのスレを理事長にみせたら、リプレイス
の話しは断りました。

合人社計画研究所という名前からして
胡散臭い。

合人社に関するスレは多いね。
それを読めば大体どんな会社かは想像できると思う。
しかし、すべてが真実ではない。

しかし、合人社を批判しているのは、そこに管理を委託している
マンションの住民かな。
それとも全く関係のない者が書きこんでいるのか。

意外とマンションの住民ではない者が書きこんでいるのかもね。

2485と2486はかなりの高確率で合人社の人間の自作自演だと思う　笑笑笑

合人社に委託管理をしているマンションの住人です
前年輪番制で理事になったのですが、担当者の考え方がおかしいのか？合人社としての方針がおかしいのか？

担当者の都合により総会が開催日3日程前に延期になりました。
日時の変更は構わないのですが、開催は「周知から2週間の期間」という規約があるにもかかわらず、10日程ずらしただけでした。
まぁ、人間のすることですからミスもあると思い、単に指摘をしたのですが強硬に10日後に開催を進めたので、全住民のポストに「10日延期の開催では規約違反の為、決議は無効になります」と配布したら、「他の理事の方の都合もあるし、理事長の了解を得ている」とか言い訳してきましたので。

・管理会社の担当者は区分所有者では無いので、出席しなくても決議は成立する
・どうしても管理会社が関与する必要があるなら、代理のものを出席させる

そもそも、この2点をもってすれば総会の変更はしなくても良いのでは？
理事の過半が承認しても、それで規約の変更が成立する事はあり得ないと伝えましたら、やっと渋々ですが対応をしてました。

これってどうなんですかね。
ま、他にも修繕工事関連でイロイロやってくれました。

マンション管理の基本が分っていないというか、規約とかは
無視して都合のいいように解釈して進めていっているんでしょうね。
担当者の都合により総会が延期とか考えられますか。
管理会社は総会には参加しなくてもいいんですよ。
総会で管理会社の役割は何なのですか。

>>2489 匿名さん
合人社はマンション管理の中心は、管理組合ではなく、管理会社だと考えているのではないでしょうか。理事会軽視も、いずれは第三者管理になるのだからと勝手に担当者が思っているからでしょう。担当者がマンション管理士の資格を持っていない人は鞭の極みです。区分所有法とかマンションの管理の適正化法とか標準規約、管理委託規約の中身も全然知らないし、あきれるばかりです。
おそらく学ぶ気がないのかなあ
にもかかわらず、工事報酬をガンガン稼ごうとするし、
第三者管理をしつこく無理強いするし、最悪です。

>>2479 周辺住民さん
リプレイス出来ないよう合が規約変更している事が多いですが、そこは大丈夫ですか？
合の前の管理会社とは何が問題で縁を切ったのですか？

管理会社のフロントはマンション管理士とまではいわないが、
少なくとも管理業務主任者の資格ぐらいは持っていて欲しいね。
マンション管理を業として行っているんだから、最低それぐらい
の資格は持っていて欲しいし、それぐらいの志が必要だ。

今はマンションの住民でもマンション管理に詳しくなって
いるからね。
そういった理事に対して管理会社のフロントが知識がなければ
どうしようもないしね。管理会社のフロントはマンション管理のプロ
として仕事をしているんじゃないの。

>>2492 匿名さん
その通りと思いますね。
修繕の手配が出来れば良いとか、掃除の手配が出来れば良いだけなら、別にマンション管理会社でなくても近所の気の利いた工務店で良いわけですからね。
何のために管理士や業務主任者という資格があって、そういった有資格者の看板を掲げている会社に管理を依頼しているのか。
プロ意識が低いと言わざるを得ないと思います。

そうなんです。
マンション管理のプロなんだから、管理業務主任の資格ぐらい
とる気構えが欲しいですね。

マンション管理士の資格保有者が一番多いのが管理会社です。
管理会社には優秀な人材は数多くいます。
しかし、監理業務主任者の資格さえもってないフロントも
数多くいます。

>>2496 匿名さん
>管理会社には優秀な人材は数多くいます。
優秀な人材が多くいる管理会社ってどこですか？
まさかですが、合人社ですか？
うちのマンションはここのマンション管理士にひどい目にあわされましたよ
で、ひそかにリプレイス進行中です。

>>2497 匿名さん
合人社のマン管士にひどい目にあったのですね。
合のマン管士には会った事がないのですが、他のマン管士が合のマン管士はエグすぎると言っていたので納得です。

>>2497 匿名さん

管理会社に利益をもたらす＝いかに住民の積立金から金を引き出すか。
まさに利益相反というやつでしょうね。

一般的な企業は、顧客の利益＝自社の利益という構図を成立させることができない企業がリーディングカンパニーなのですから、合に限らず如何にモラルの低い業界なのか想像に難しくない。

>>2499 購入経験者さん
民法108条の自己契約の禁止に当たらないんですかね、ここのやり方は？

代理人（管理会社）による自己契約、双方代理、ほかの利益相反行為は、契約の当事者である本人（区分所有者）の総会決議で「許諾」や「追認」が可決されれば有効でしょう。

改正民法（２０２０年施行）

（自己契約及び双方代理等）
第百八条　同一の法律行為について、相手方の代理人として、又は当事者双方の代理人としてした行為は、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。
２　前項本文に規定するもののほか、代理人と本人との利益が相反する行為については、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

（無権代理）
第百十三条　代理権を有しない者が他人の代理人としてした契約は、本人がその追認をしなければ、本人に対してその効力を生じない。
２　追認又はその拒絶は、相手方に対してしなければ、その相手方に対抗することができない。ただし、相手方がその事実を知ったときは、この限りでない。

>>2501 ご近所さん
ならば、通常は理事会決議でOKなものも、
ここの管理会社の場合は合人社エンジニアリングを通すから、
自己契約の禁止に抵触しないためには、
いちいち総会決議をしなければいけないということになりませんか？
この会社がすすめている第三者管理についても
民法108条が改正されない限り
いちいち総会決議を取らなければならないのではないですか？
管理委託契約の締結のみを上記の”本人があらかじめ許諾した行為”とみなすには
あまりに無理がありませんか？第三者管理契約さえあれば、
管理会社はどんな無茶苦茶やってもOKということになってしまいませんか？
”本人があらかじめ許諾した行為”とは、たとえ第三者管理でも
ひとつひとつの修繕契約に関して（どんなに少額であろうと）
総会決議が必要であるという法解釈のほうが正しくありませんか？

理事会、総会でもGに都合が悪いことは削除される。訂正を求めると審査が通らない、他の理事は承認しているなどと脅される。

管理会社（代理人）による自社や関連会社への発注が利益相反行為なら、区分所有者（本人）の許諾や追認がなければ無効でしょう。マンション管理業協会の調査では、「原則総会決議のうえ実施」と。（↓の②）

マンション管理業協会に相談するのが良いと思います。

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001577672.pdf
１．管理会社による第三者管理
（３）利益相反についての取組み

①第三者管理業務委託契約書に利益相反管理方針を明示
②自社や関連会社への発注取引の際、原則総会決議のうえ実施
③一定金額以上は相見積りの取得
④区分所有者からWEBアプリを介して意見を収集

>>2502 匿名さん
そのとおりで、自己契約・双方代理の禁止（正確には無効であるが）を回避して、Gが第三者管理を実施するには、管理規約に管理組合が許諾する行為として規定する以外、法解釈上はないと考えられる。

>>2504 ご近所さん
①についても、第三者管理業務委託契約書に利益相反管理方針を明示されていても、すべてを管理会社に丸投げしたら、あっという間に修繕積立金は枯渇するはずです。
③一定金額以上は相見積りの取得は②に絡んでくるのでしょうが、
管理組合のお金は一円でも管理組合のものだと思います。
どう考えても材料費100円の修繕で5万円も取られていました。
こういうのも重なればすごい金額になります。こういうのを防ぐ手段が必要です。
それには理事や理事会は絶対に廃止してはいけないはずです。
④についても理事や理事会が廃止されたら、議題として取り上げるか取り上げないかの判断が管理会社になるわけなので、管理会社にとって不利益になる議題は絶対に無視されるはずです。
ゆえに、これらはいずれも利益相反の解決策にはならないはずです。

諸悪の根源は管理組合における理事会の役割が機能していないことにある。
やはり役員は報酬制として、努力すれば報われるように自発的に機能出来るような組織にしないといけない。
役員をボランティアでやるから理事会が機能しなくなり、管理会社による第三者管理なんてアホな制度がまかり通る世の中を生み出している。
ボランティアで役員をやる方は、何らかの形でその報酬を得ることを考えている。
そこから諸悪が生まれてくる。

>>2507 匿名さん
報酬は悪くないと思いますが、さらなる安全を考えるなら長くとも３年程度理事の入れ替えは必要です。
報酬貰いつつ更にお金を欲しがる人はいますから。

>>2508 匿名さん
管理組合が支払える報酬なんてたかが知れているし、
自分はそんなお年玉みたいな金額の報酬なんかいらないと思う。
管理会社から金銭もらっている人はうちの理事にもいる。
こういう人たちは発言が矛盾だらけだからわかりやすい。
自分の資産が危険さらされているのがわからないボケなんだけど、
東京都豊島区みたいに区がマンション管理士や弁護士を理事会や総会に派遣する無料支援制度を各地方自治体が積極的にやるべき。
区分所有者はシロウトで、相手の管理会社はボッタクリのプロ
それに対抗するには、管理組合側の見方になってくれる専門家に頼るしかないと思う。

>>2509 購入経験者さん
一番問題なのはあなたみたいな輩だ。
理事の入れ替えは必要だが輪番制はやめたほうがいい。
＞管理組合が支払える報酬なんてたかが知れているし、
しっかりした理事会運営ができれば、そのことによる経費節約は報酬の何十倍にもなる。
勿論、専門家の意見も聞く姿勢は必要だ。
役員の能力次第では管理会社は不要になる。

>>2510 匿名さん
何がどう問題かを具体的にして欲しいです。>>2509さんの書いていることも一理ありますよ。

経費節約が報酬の何十倍にもなるという点についてよくわかりませんでした。報酬を支払う分経費という点ではは増えますけど？

>>2511 匿名さん
つまり、
＞区分所有者はシロウトで、相手の管理会社はボッタクリのプロ
この発言は単なる思い付きだったのか。
ボッタクリがどうして起こるのか、そこまで考える余裕はないみたいだね。
区分所有者も努力次第ではシロウトから抜け出せる。
その為には努力は必要。
楽して抜け出そうとしてもそれは無理。
つまり、あなたみたいな輩だ。
あなたみたいな輩が何人いようがボッタクリは止められない。

>>2512 匿名さん
あなたの方こそ具体的に言えない時点で思いつきの発言でしょ。

>ボッタクリがどうして起こるのか、そこまで考える余裕はないみたいだね。
これも思いつきですか？そうでないならどうしてぼったくりが起こるか書いて下さいね。なんのつもりか知りませんが、意味不明な発言は控えたほうが宜しいかと。

注意喚起のためなら各問題に対して具体策を出すかしないと何の意味もありません。考えろと投げ出すのでは結局問題を解決することはできませんよ。

>>2513 匿名さん
ピーチクパーチク外野席でさえずることしか脳のない人間に何を教えても無駄。
所詮はでくの坊。

>>2514 匿名さん
外野席でさえずっていると選手に聞こえることがありますがあなたのように場外で吠えても誰にも届きません。
賢くなりましょうね。

君は選手にはなれない人間だね。
自分が情けなくないのかい。

>>2516 匿名さん
今日も球場に入れなくて憂さ晴らしに場外で吠えているんですね。

いい加減逃げ回らず質問に答えてくださいよ。選手なんでしょ？ヒーローインタビューされて観客に噛みつくとかどこまでバカなんですか？