グリーンコート レジデンス　契約者専用

199さん、標準管理規約では以下の通り規定されています。
ここは329戸ですので、66戸以上の組合員の同意により臨時総会の開催が可能になります。

まず、問題意識をもたれている住民の方が要望書／意見書を提出されることから始めるのがいいと思います。
管理費の問題、修繕計画（積立金）の問題、将来的にこのマンションが目指すべき姿の検討など早急に取り組むべき課題が山積みです。とにかくスタートを切らないとお話になりません。
183さんが書かれている通り、一人だと黙殺される可能性もありますので、これを期に多くの方が意識を高めていだき、声を上げることが必要です。実際に一人だけだとクレーマー扱いして排除しようとする外圧が掛かるというケースが少なからずあるみたいです。

住民が動かないことで一番損するのは誰ですか？一番得するのは誰ですか？
ご自分のために良く考えていただければと思います。

（組合員の総会招集権）
第４４条組合員が組合員総数の５分の１以上及び第４６条第１項に定める
議決権総数の５分の１以上に当たる組合員の同意を得て、会議の目的を示
して総会の招集を請求した場合には、理事長は、２週間以内にその請求が
あった日から４週間以内の日（会議の目的が建替え決議であるときは、２
か月と２週間以内の日）を会日とする臨時総会の招集の通知を発しなけれ
ばならない。

話は簡単です、専門委員会を立ち上げて有志で対応すればいいのです。
専門委員会の立上げは理事会の決定だけで可能です。
不具合対応の話は別ですけど。

この機会に有志で下記の様なモデルケースを構築することが理想です。
①将来動向を踏まえて取り組むべき課題を明確にする。【将来に向けたあるべき目標設定】
②活動目標（「何を」、「いつまでに」、「どのように」やっていこうとしているのか）を住民に提示し、定期的な進捗報告を行う。【目標管理と情報公開／情報共有】
③上記の活動目標に対して、各テーマを検討する小グループを作ってグループリーダーを置き、自立的な活動を行い活動効率と対応スピードの向上を実現するとともに、理事会活動に対する責任感と活動レベルを向上させる。【自立した効率的かつ責任感の高い活動の実現】

今年の理事会は完全に管理会社に牛耳られて、操り人形と化しているとの印象です。
199さんが言われる通り、今年に理事には早々に退いていただき、有志で建て直しを図るのが一番ですが、
それはかなりハードルが高いので、有志が来年の理事に立候補して対応するのが現実的ではないでしょうか。

その場合、理事への立候補に対する妨害工作にも要注意です。
本来は目的意識をもった立候補者は住民としては歓迎すべきですが、一人だとクレーマー扱いして排除される危険性があります（常套手段の様です）ので、複数の志ある有志の立候補が必要だと思います。

202さん。その通りなのですが、それって意欲も能力も高い理事会であればそうするのですよ。
これらの話は管理会社にとっては有り難くない阻止したい事ですので、管理会社に丸投げ、おんぶに抱っこの管理組合の場合はなかなかそのような動きは出来ないんですよ。いいように言いくるめられてしまいます。そもそも自分たちがなるべく苦労したくないのが基本ですので、一般的に自分たちが行動をしなくて済むような管理会社の助言は神の声という感じになってしまうのです。そして、より一層管理尾会社に抱え込まれて行くという住民にとっては負のスパイラルに入っていくのです。

180さん、199さん
管理費（次期管理会社）の件についての今年の先行きが見えてきました。
私が予測する展望は以下の通りです。
・管理会社がおまけ程度の改善提案を理事会に行う。
・管理組合はそれを管理会社と交渉して実現したものであるとして公表する。
　ただし、今年に限っては自ら主体的に行動しなければならないという意識はほとんど無いみたいですので、
　伊藤忠さんが改善してくれました！というような他人任せ的な公表内容になるかもしれません。

「大規模修繕の今後方針検討」についてはノータッチだと思います。

志が高い有志の方が声を上げていかないと、本当にやばい危機的な状況だと思います。
有志で声を上げていきましょう。

前にも言ったけど、管理会社にとっちゃー丸投げしてくれる管理組合が一番有り難いわけよ、格好の餌食なわけよ。
何人かの意識が高そうな住民がいるみたいだけど、ここにも書かれている通り結束して動かないと、妨害工作にやられちぇうよ。管理会社はこのような工作には長けているわけよ。
ここの書き込みを読むと、今年の理事会は完全に抱えこまれている見たいだから、理事への立候補者に対してクレーマー扱いなどによる妨害工作が行われることを想定しておいたほうがいいよ。
理事への立候補者に対する妨害工作が行われるようだったら、ここは救いがたい危機的な状況だというわけだ。
その場合は、理事の解任の請求をすべきよ。

10年後には新築マンションの市場は今の半分になっているとの予測もあるのよ。デベやその系列の管理会社はそれを見込んで大規模修繕金の取り込みに躍起になっているよ。
将来的にそれらの金を取り込むためには、管理組合に出来るだけ多くの金を持たせておかなければならないわけよ。
お分かりだと思うが、今は管理組合にどれだけ金をたくさん持たせるかの工作をする時だということよ。
最近の新築マンションは一部の良心的な物件を除いて多かれすくなかれ、最初からそのように計画されているわけよ。
口が悪い言い方をすると、“バカに出来るだけ金を持たせて、あとで頂戴しよう”というわけよ。
だから～今はバカになっちゃダメだというわけよ。賢くなって自立しないと後悔することになりまっせ。

199さんに同意です。
私も機能していない（と思われる）理事会に任せるよりも有志連合でも募って動いたほうがいいと思います。
でも、ここの住民が今の事態をどの程度理解できているか不安です。
理事会活動に無関心な住民が多そうですし、今年の理事さんたちと似たり寄ったりの人も沢山いそうです。自分たちが理事をやる時に厳しくなるのは嫌だと考える住民も少なくないのでは？203さんが言われる通り、ハードルが高そうです。

今年の理事さんが、自分たちで臨時総会を開いてギブアップ宣言をして辞任してくれれば一番いいですけどね。
それが叶わないのなら、このマンションの事を本当に考える人の邪魔だけはしないで下さいよ。お願いしますね。

理事の輪番制には特定の住民による管理組合の私物化や管理会社との癒着を防ぐというメリットがありますが、残念ながら、今のところは目的意識・意欲や基本スキルなど輪番制のデメリットが目立ちます。
199さんのご意見の通り、「住民生活の今後に係わる重要事項」については、機能していない（と思われる）理事会に任せる事は危険だと思います。

マンションを取り巻く環境が大きく（厳しい方向へ）変わりそうですので、「住民生活の今後に係わる重要事項」について、来年度に、理事として有志が集って集中的に検討したほうが良いと思います。
将来的な当マンションのあるべき姿を考えて、売るに売れない貸すに貸せない“資産価値0”の物件になる事を回避するための対応策を真剣に検討しないと、皆さんが大変なことになると思います。
特に、若い人ほど大きな打撃を受けると思います。

理事全員が有志である必要は無く、３、４名程度有志が集まれば良く、理事長と各リーダーを担当すれば良いと思います。有志が多いにこしたことはありません。

仮に今年の理事会が動かなくても、有志の方が自ら来年度の理事に立候補していけば、自然に事が進むと思います。
私は例え一人でも実行したいと思います。

208さん
頑張ってください。よろしくお願いします。

私も最近マンションの事を少し勉強していますが、今のままだと本当に不安です。
しっかりとした方達に頑張っていただきたいです。
このスレにいい事を書き込まれている住民の方にも手を挙げていただければ嬉しいです。

人任せですみません。私は子育てが忙しくて時間が無いもので・・・
時間があっても、私には無理かな？

今年の理事さんはあなた達のためでもある事を忘れないでよ。
元管理会社社員さんが書かれたようなことはしないと信じていますよ。

今のままだと、管理会社が書いたシナリオ通りの管理会社にとって都合のいいマンションになっちゃいますね。
このマンションが将来的にどうあるべきかを検討する場を設ける必要がありますよ。
この場を設けることは、住民にとって有益であるが、不利益になることは無いと思います。
理事会が動かないのなら、有志で対応するしかないですね。

要望書の回答がきましたが、？？な内容でした。

・要望に対する回答になっていない
・管理会社の視点からの回答になっている

前にも感じたのだけれど、ひょっとして、要望書の回答作成を管理会社に委託している？

要望書だしたみなさんにも、変な回答が来る可能性が高いので、まずは展開します。

（ただ、要望書を出したのが一人のクレーマーではないと言う事実が大事なので、
皆さんもへんな回答が来てもめげずに、再要望、再々要望と出しましょう。）

しかし、理事会は来年の総会が心配にならないのでしょうか。

このまま何もしないと、「今の管理会社を継続する合理的な根拠はありますか？」
「1年間どのような検討をしましたか？」「検討開始を促す要望書がでていたのに活動しなかったのはなぜ？」と、
質問された時、答えに窮すると思うのですが。。。。

私の所にも要望書の回答がきましたが、やはり？？？な内容でした。

・要望に対する回答になっていない
・管理会社の視点からの回答になっている

この人たちは本当に住民なの？という感じです。
管理会社に丸投げの可能性がありますね。
ここまでいい加減だと救いようがないです。

この様な管理会社との関係を刷新しないと大変なことになりますね。
私も再要望を提出します。

要望書の回答はどうだかわかりませんが、議事録は管理会社が書いていると思われます。
以前から、完全に管理会社視点の記述になっています。
要望書も回答内容は管理会社のアドバイス（入知恵）がかなり入ってると思います。

議事録の書き方としては前年度までの方がちゃんとしていました。
例えば、前年度までは要望事項については、どのような要望が出ているのかはわかり易く書いてありました。
（残念ながら、ほとんど回答は完全に管理会社目線でした）
今年度からは、議事録はこのような書き方では駄目だという見本のようになっています。

何よりも理事会の活動意識が大幅に低下していると思われるのが一番問題ですけどね。
ここまで真摯に対応する姿勢がみられない理事会も珍しいです。
今年度の理事には、ご自分たちで理事としての自覚をしっかりと待って改善していただくことを望みます。

今年の理事会が本当の意味での管理費の見直し等を検討することは、実情を考えると困難だと思います。
「住民生活の今後に係わる重要事項」を検討する専門委員会を立ち上げる事を有志で要望しませんか。

この活動は住民にとっては有益以外の何者でもありませんし、実際の活動は理事以外の専門委員が行うので、今年の理事会が対応しないという回答の場合は、その理由を明確に提示させるようにしたらどうでしょうか？最初は、回答にならない意味不明な回答が来ることが予測されますが、繰り返し要望･指摘する価値はあると思います。
一人でも多くの声が上がれば、今年の理事が管理会社とのしがらみが無い限りは、さすがに何らかの動きがあるのでは？
それでも動かない場合は、情けない話ですが、有志が来年度の理事として立候補するしかないですね。

ただし、動かない場合には211さんが書かれている通り、総会に出席して「検討を促す要望書が出ていたのに対応しなかったのはなぜか？」という事を徹底的に追求すべきだと思います。それが今後の理事会活動（このマンション）のためでもあります。今年のような理事会活動でも問題無いとしてしまったら、絶対にこのマンションの将来のためにならないと思います。

いろいろな面で管理会社に、理事会がうまく誘導されているように思います。

理事会には、住民の利益をしっかり守るという基本姿勢が必要です。例えば、ここでも指摘されている不具合対応については全て売主側で負担するように売主と交渉するのが筋です。 交渉もせずに不具合対応の費用を住民側が言い値で負担しますということは、常識的に考えてもあってはなりません。
確かな意識を持って筋を通していかないと、どんどん管理会社主導の理事会になってしまいます。

住民にとってメリットでしかない「住民生活の今後に係わる重要事項」を検討する専門委員会の設定でさえも、いつまで経っても実施されない状況が続くことになってしまいます。
住民目線で考えれば、これを実施しないという解はないと思います。

専門家の見解では、“輪番制でしか理事を選ばないこと”、“議事録を住民に配布しないこと”は理事会が骨抜になってしまうことの一番の原因との事です。
一般的に住民は議事録を読むことにより理事会活動に注目する様になり、理事会活動に対する意識が高まるとの事です。
理事会も活動内容を積極的に開示することにより、責任感も活動意識も高まるとの事です。
逆の場合は、理事会活動に無関心な住民が理事ななっても、管理会社におんぶにだっこになってしまい、自立した質の高い活動は望めないという負の連鎖を起こしてしまうとの事です。
今は議事録を掲載するシステムを持っている管理会社が多いが、それは議事録を保存するための仕組みと考えて、住民への配布は別に考えないとダメだとの事です。

まさに、どこかのマンションの実態だと思いました。住民の問題ではなく、なるべくして今の様な実態になているのだと思いました。
これから、このマンションでやらなければならないことは明確だと思います。負の連鎖を断ち切るしかないと思います。

217さんのご意見と全く同じです。
今のままだと、いつまで経っても同じことの繰り返しだと感じていました。

管理会社は省資源のために紙での議事録などの配布は止めたほうがいいとアドバイスしているところもある様ですが、それは大きな間違いだと考えています。
ここは企業でいえば、零細企業ではなくて大企業です。情報発信と情報共有無しにしてこれだけ大規模なマンションの管理活動がうまく行く道理がありません。
基本的には住民は、理事会活動には極力関わりたくないという方が大部分ですので、議事録などが手元に来ない限りは、わざわざ掲載されている議事録を見に行くことはしません。これは、いくら見に行くように推奨したところで、おまけ程度の効果しか出ません。
議事録または理事会だより等を積極的に発信することにより、2割でも3割でも理事会活動に関心を持つ住民が現われ、理事会活動の質が上がると随分と違うと思います。

今年の理事会も問題点が多いですが、この様な負の連鎖の仕組みに組み込まれた犠牲者だと考えてあげるのがいいのかもしれません。それにしても、ここの理事会の管理会社視点は少し異常だと感じます。

今の状況では、有志以外がこの負の連鎖を断ち切れるとは考えがたいです。
やはり、一度は有志が立ち上がって、理事会活動の基礎を構築するしかないと思います。
負の連鎖が完全に定着する前に実行しないと手遅れになると思います。

最終的には、重要案件について専門委員会を立ち上げる形になるとは思いますが、
その前に、今後の管理組合に関する要望書への説明会を実施してもらうのはいかがでしょう？

結果だけみると理事会が怠け者のようなイメージがありますが、
色々実情を聞いてみたいところです。例えば理事長はやる気があるのだか、協力者がいない状態だったり、
要望書が管理会社で「要約」されていて、ニュアンスがゆがめられているようなことがあるかもしれません。

説明会があれば、

・そのあたりの実情も聞ける
・こに書き込んでいる関心のある人たちの顔も実際にみられる
・書面のやり取りだけだと、ぎすぎすしがちになるけれどその緩和ができる
（理事会とはどのみち協力して物事は進める必要があるから）

と思います。

実情がわかって、理事会だけではやれなさそうなのがはっきりしたら、
その場で委員会を立ち上げる提案をすればよいと思います。

*注意すべきなのは、管理会社をたち合わせないことと、今後管理方針の要望書の説明にしぼること。

219さんのご意見に賛同です。
管理会社を立ち合わせないことが絶対に必要ですね。
場所はパーティールームで十分でしょう。