グリーンコート レジデンス　契約者専用

160さん
今年の理事会に管理費の見直しをしなければならないという認識と意志があるのでしょうか？
しっかりとした認識と意志を持った人が立候補してやらないとダメな気がします。
また一年間対応が遅れてしまいますが。

管理費の事がいろいろ語られていますが、ここで一番とんでもないのは修繕積立金の計画ですよ。
管理費はどこのマンションでも共通して高いですが、ここの先々の修繕積立金の計画の高さは突出しています。
一度、どんなにとんでもない計画であるかを確認される事をお勧めします。
管理費と修繕積立金を合わせて見直しする必要があります。

恥ずかしながら今頃気づいたのですが、私の75㎡の部屋で入居15年以降は管理費と修繕積立金を合わせて37500円･月。
郊外のバス便マンションで毎月の維持費が37500円･月なんて、誰も中古で買う人なんかいませんよ。
少なくとも私だったら絶対に買いません。やれやれ。

164さんのコメントに対して（その１）
国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を良く確認してください。
そして、しっかりと計算してみてください。

国土交通省の推奨値は、このマンションの場合は30年平均で178円／㎡･月です。
過去に大規模修繕を経験された方からすれば、178円／㎡･月というのは非常に高く感じると思います。
それはガイドラインをよく読んでみて頂ければわかりますが、これには入居時の一括支払い分や駐車場代などの修繕積立金への編入分を毎月の支払いに上乗せして算出した金額だからです。
逆に言いますと、毎月の支払い金額は178円／㎡･月から入居時の一括支払い分や駐車場代などの修繕積立金への編入分を差し引いた金額になるということです。一般的には毎月の支払いは130円～150円／㎡・月程度。これだと過去に大規模修繕を経験された方のイメージにも合うと思います。

このマンションの毎月の支払い計画は以下の通りです。
（築年数）　　（専有面積㎡当り平均積立金）（75㎡の部屋の毎月の支払い）
1～5年　　　　　　100円/㎡　　　　　　　　 　7500円
6年～10年　 　　　180円/㎡　　　　　　　 　　13500円
11年～14年　 　260円/㎡　　　　　　　　　　19500円
15年～　　　　　　300円/㎡　　　　　　　　　　22500円

①上記に入居時の一括支払金を加算した場合の30年平均　：　約250～260円／㎡・月
②①に加えて駐車場代などを今までの通り毎年修繕積立金へ編入する場合　：　約320～330円／㎡・月
①で計算すると、国土交通省の推奨金額に対して75㎡の部屋で30年間累計で200万円以上を過剰に支払う計画になっています。　
②で計算すると、残念ながら30年間累計で約400万円近く過剰に支払う計画になっています。

修繕積立金の計画は低すぎてはなりませんが、過剰であると無駄な修繕を提案されて、必要も無い無駄な（過剰な）修繕を行うようになるだけです。これにはまず例外はありません。常にしっかりとした考えを持った方が理事をしているとは限りませんので、予め計画は適正化しておくことが必要です。

164さんのコメントに対して（その２）
管理費も最初に設定された金額はどこも高いのでそれと比較すると標準とは言えますが、それは平均で30%の削減が可能なのです。前の書き込みでも述べられていますが、たっぷりの中間マージンが載せられていますので。この削減分を修繕積立金にまわして、合わせて修繕金積立計画を国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」ベースに適正化すれば30年間累計で200～400万円の支払いを削減することができます。ここで幅を持たせているのは国土交通省の推奨値に対してどの程度の余裕度を持たせるかはそれぞれの考え方があるからです。これは実際の検討の中で住民の方の合意で決めればよいことです。

生半可な知識によるご意見を鵜呑みにすると非常に危険だと思います。
また、不動産関連の会社が言う金額面の話を鵜呑みにすることも非常に危険です。
まあ、これが段階的に修繕積立金を上げる計画になっている物件の落とし穴でもあります。
段階的になっていても、その平均値が国土交通省の推奨値相当になっていれば何の問題も無いのですが、段階方式の場合は、ここと同様にほぼ間違いなく過剰な計画になっているのです。一般的に164さんのような感覚的な見方をする人が多いので、その盲点をうまく突いているのでしょうね。国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を正しく理解して、しっかりと検証してみることが必要です。
一方で、一定方式を採用している物件は、ほぼ国土交通省の推奨値で計画されています。これは不動産関連の会社としては非常に良心的な対応だと思います。

管理組合や管理費・修繕費への不満内容ばかり投稿が目立ちますが、ここに投稿するより問題意識のある方皆さんで管理組合員に立候補された方が良いのではないでしょうか。管理組合に対してまるでホテルのフロントに苦情を言っているようにも受け取れる投稿もあります。

国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を確認しました。確かに下記の通り記載されています。

新築時から３０年間に必要な修繕工事費の総額を、当該期間で均等に積み立てる方式（均等積立方式）による月額として示しています。

修繕積立金の額の目安について
（２）修繕積立金の額の目安
（算出式） Ｙ＝ＡＸ（＋Ｂ）
Ｙ：購入予定のマンションの修繕積立金の額の目安
Ａ：専有床面積当たりの修繕積立金の額（下表）
Ｘ：購入予定のマンションの専有床面積（㎡）
（ Ｂ：機械式駐車場がある場合の加算額 ）
10,000㎡以上、15階未満のケースでの平均値は178円／㎡・月

修繕積立金の額の目安との比較方法
（１）修繕積立金の額の目安の算出方法
③専用使用料等の修繕積立金に繰り入れる収入がある場合の修繕積立金
購入予定のマンションにおいて、修繕積立金に繰り入れることができる専用使用料等（例えば駐車場使用料等）の収入がある場合は、全区分所有者から徴収する修繕積立金の額を低減することができます。

う～ん、ここの修繕積立金の計画はまさに段階方式のイリュージョンという感じです。
皆さん正しく理解しましょう！

私も165さんと同じ考えです。試算額も165さんとほぼ同じでした。

169さん
国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」に忠実に準じるのであれば320円／㎡・月となります。
仮に上限の220円で計算しても、270万も過剰な計画です。
しかも消費税が10%になっても違いは2%です。
2%の違いでは178円が182円になるだけです。

それでは178円と220円の違いは何かというと、さらには下限値と上限値の違いは何かという事はあえて言いませんので、よく勉強してください。
ヒントは大規模修繕で一番お金がかかるのは外観の補修ということです。
すべて住民次第と言うことです。

もしかして169さんは！？

169さんは専門家に修繕計画の見直しをしてくださいとお願いすれば、はいこれですと提示してもらえると思われているのですか？
通常のマンションを見てみればわかりますが、設備や仕様はほとんど変わりありません。通常で考えればよほどの不具合でもない限り修繕費に大きな差が出ることはありません。
ではなぜ現実に下限値と上限値ほどの差が出ているのか？それは170さんが言われる通りで、住民がどの程度の頻度で外観の修繕を望むのか次第です。
例えば配管は25年程度で寿命が来ますのでどこのマンションでもそのくらいで全面的に交換します。逆に10年程度で交換するマンションはさすがにありません。この部分では差が出ませんし、金額的にもそれほど大きくはありません。
しかし、外観についてはマンションにより対応頻度が全く異なります。
ひどいところでは借金までして10年未満で必要もない外観の修繕を行っているところも現実にあります。
頻度の多いところで10年に一回、一般的には15年に一回、少ないところで20年に一回ということろです。
これはザックリのイメージですが、下限値は20年に一回程度、平均値は15年に一回程度、上限値は10年に一回程度といったところです。
ここで管理会社の殺し文句である資産価値についてですが、20年に一回程度行っておけば資産価値としては何ら問題はりません。個人的には15年に一度程度がいいかなと思っていますが、20年に一回程度でもいいという意見が強ければそれはそれでいいかなと思います。10年に一度はどう考えても無駄だと思います。
いずれにしても、修繕金の必要額は大きな不具合がない限りは住民の意向次第ということをご理解ください。
ただし、専門家の意見を聞くことを否定しているわけではありませんよ。

10年くらい前に、新築物件を売るために修繕積立金を異常に低く設定していて（50円／㎡・月以下など）、修繕積立金が不足するケースが発生していました。そのために平成23年に国土交通省が「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を設定しました。

将来的には人口の大幅な減少によって、新築マンションはほとんど売れない状況になることが予測されています。20年後の空家率は30%に達するとも予測されています。これが意味することは、売りたくても売れない、貸したくても貸せない資産価値が“0”の物件が、今後の20年間で1000万戸以上発生してしまうということです。そうなると中古物件の販売価格は大幅に下がり、新築と中古の価格の差が大きく（たぶん2倍以上に）なります。そうなると、購入ポテンシャル（人口）が大幅に減る上に中古を買う人が圧倒的に増えますので、新築物件は必然的に売れなくなると考えられています。マンション関連の会社は既存の物件の管理と修繕で利益を得るしかなくなります。
もうお分かりいただけると思いますが、今は過去の一時期とは全く逆で、過剰な積み立てをして必要もない修繕をさせられてしまうことに注意しなければならい状況となっているということです。
意識を切り替えることが必要です。

‘ゆでガエル現象’をご存じですか？　周囲の環境が変化していることに気付かない、若しくは対応しないと痛い目に遭うと言う教訓です。

いろいろと良いご意見が出ていますね。

169さんの質問についてです。
国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」において、設備面で明確にプラス計上の必要があると規定しているのは機械式駐車場のみです。
それにもかかわらず、推奨値は135円～220円／㎡・月（平均178円／㎡・月）と大きな幅があります。
この差異が出る一番大きな要因は171さんが述べられています通り、住民が将来的にどの程度の頻度で外観の補修を行うことを望むかです。修繕積立金の計画もほぼそれで決まってしまうというのもその通りです。

専門家については、大規模修繕の実行段階では入れたほうがいいでしょう。
間違っても管理会社が提案する修繕を管理会社の言い値で実施することだけはしないようにすることです。そうすると本当にここの修繕金積立の計画に相当するくらいのお金が必要になります。
基本的に管理会社はそのマンションの修繕積立金の保有金額に合わせた修繕提案をしてきます。

修繕金積立計画については、せっかく国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」があるので、見直しをするのに専門家にお金を払ってまで検証する必要があるかについて私個人としては疑問です。ただし、169さんの様に改善の必要性は感じるが、知識が無くてわからないから不安だという方が必ずいらっしゃいますので、そのような方への対応の考慮は必要でしょうね。

とにかく、理事会で早急にこのような検討を行うことが必要だと思います。
167さんが書かれた通り、問題意識を持った人が管理組合員に立候補して実施するのが一番間違いないでしょう。今年の理事の中にそのような方がいらっしゃるのが一番理想的ではあります。

169=164が本当の住民だったとしたら、既に156に書かれている管理会社の仕事を進めるためのサイン係に成り下がっているな。

不動産関連の会社と付き合う最大のコツはまずは疑うことから始めること。
不動産業界の商売の基本は客寄せパンダをちらつかせてお客をその気にさせてお金を出させること。
172に書かれているように、この先は新築マンションは間違いなく今に比べて大幅に売れなくなる。
人が減るのに、いまだに大量に新築住宅が供給され続けているので当たり前のこと。これらの会社は社員を食わしていかなければならないので、当面は供給し続けるけるしかない。
先々は、社員を食わせるために今まで以上に管理費や修繕から利益を得ようとする。
その時彼らは住民にどのようにアプローチするかというと、徹底して住民に将来の不安を煽ってその気にさせてお金を出させようとする。
最初から彼らの言うことに疑いを持たなかった時点で負け。後は管理会社の仕事を進めるためのサイン係として広報活動を推進するのみ。

この先は、今まで以上に住民とりわけ理事はしっかりとしなければならないという訳だ。
管理会社の仕事を進めるためのサイン係に成り下がらないために！

マンションの外観の補修を15年ごとに行う必要はまったく無いと言われる専門家もいます。少なくとも建物性能と寿命の維持という観点ではそこまでする必要は無いとの事です。
国土交通省も将来的に新築マンションがあまり売れなくなることを予測しているので、「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」については、関連企業の保護も考慮に入れたものにしているとの話も聞きます。

160さん
先ほど議事録を見ました。
160さんが言われるような建設的な内容の検討どころか、3月の総会での決定事項についても検討が行われた形跡すらありません。
5月の理事会では大量の欠席者も出ています。

いったいどうなっているのでしょうか？

169(164)の書き込みはすごく違和感があります。
本当に改善の意識があるのであれば、どうすれば下限値を実現する事ができるかということを考えるべきはず。
いきなり上限値うんぬんの話にはならないはず。
しかも、比較対象を本来比較すべき320円／㎡ではなく、260円／㎡としている。
子供だましなのか？　はたまた、その程度の思考能力しか無いのか？

自分も164の書き込みに大いなる違和感を覚えた一人だ。
管理会社が最初に設定した管理費は割高で住民にとって不利なことは公然の事実だ。
3割程度の削減が可能なことも公然の事実だ。
ｸﾚｽﾄｸﾞﾗﾝﾃﾞｨｵ武蔵野など、管理内容を変えずに3割以上削減した実例もあるわけだ。
ここでｸﾚｽﾄｸﾞﾗﾝﾃﾞｨｵ武蔵野と同程度の削減をしたら、毎年2000万円近くの費用が浮くわけだ。
今あるサービスの削減いついてはいろいろな考えがあると思うが、今のサービスのまま費用を削減することについては、管理会社と特別な関係にある住民を除いては不利益になることは無いはずだ。
住民が行動を起こさないことで得をするのは管理会社だけだ。

１６０です
177さん　161さん　議事録みていると不安になりますよね。

月に一度の理事会で全てを議論すると膨大な時間がかかるから、
項目ごとに少グループ/小リーダーを作って、個別に活動すればいいのにと思っています。

具体的には

・「次期管理会社選定」「防災訓練」や、ここで話が出ている「大規模修繕の今後方針検討」のような、
やらなければならない項目をあげる。

・項目に対して、優先順位付け、今年の目標とタイムスケジュールを作る

・項目を個別のグループに割り振る

・個別グループは月に何度が適宜打ち合わせや調査を行った上で、理事会で進捗報告、相談、決議。

のようなイメージで。

働いている中で理事をやるのは大変かとは思いますが、だからこそどんどん分担して進めていかないと、
間に合わないよと言ってあげたい。

私も180さんのお考えと全く同じです。

ここにも180さんのようなしっかりとした考え方の方がいらっしゃることがわかってうれしく思います。
でもこれって、プロジェクトマネージメントの基本中の基本なんですよね。
ちゃとした会社でそれなりの仕事をしていたら常識範囲の話なんですが、今までは全く実践できていないですからね。
特に今年はそれのはるか以前の問題という感じですね。
ほんと議事録を見ていると不安になります。
言いたいことは山ほどありますが、ここでは止めておきます。

180さんと一緒に改革が出来たらと思います。

180さん、181さん
何とかしたいですね。
まずは管理組合への働きかけをしていきましょうよ。

180です

とりあえず、今年理事会が、前期の理事会からの引きつぎ事項も含めて、「何を」、「いつまでに」、「どのように」やっていこうとしているのか、みんなに開示をして欲しい旨の要望書を出してみるつもりです。

一人だと黙殺される可能性もあるので、同じような考えの人は要望書と言う形で、
提出してもらえるとすこしは物事が進む方向になるような気がします。

183さん了解しました。
議事録を読めば読むほどですね・・・
他人任せな事ばかりで主体的に何かをしようというのは無い。
前期の理事会からの引きつぎ事項も3ヶ月経って、やっと、遠足気分でみんなで見学しましょうというような感じ。

共用のメータＢＯＸの不具合対応も、相手の提案通り管理組合が一部費用の負担をしそうな感じです。
この件について、相手とちゃんと交渉したという形跡も無し。
明らかに相手責の不具合対応に貴重な管理組合のお金を使われたら、たまったもんじゃあ無いですよ。
こんなことをしていたら相手になめられて、これからもいろいろと吹っ掛けられる様になりますよ。

183さん、一緒に頑張って行きましょう。

管理費／修繕計画の見直しを検討する専門委員会を立ち上げて対応すれば良いと思います。
『将来的にこのマンションが目指すべき姿を検討する委員会』と『管理費／修繕計画の見直しを検討する委員会』の両輪で行くのが良いでしょう。
前者は、少し時間を掛けてじっくりと検討する。
後者は、前者を実現するための費用確保と住民の将来的な負担を減らすために、管理費は来年度からの適用、修繕積立金は値上げが予定されている６年目からの適用を目指せば良いと思います。
ただし、管理費（場合によっては管理会社）の見直しにおいては、修繕計画の見直しにどの程度協力するかについても重要な判断ポイントの一つとすれば良いでしょう。管理会社のプレゼンにはこの内容を必ず盛り込んでもらうようにすることです。
伊藤忠さんについては、管理費と修繕計画の見直しを同時に行ってもらい、他社の管理費の見積もりとも比較して、先々もお付き合いすべきかを判断すれば良いと思います。

言うまでも無く、後者については早急に行動を開始することが必要です。

183さんが書かれている通りで、この件（管理費と修繕計画の見直し）についても一人だと黙殺される可能性が多分にありますので、同じような考えの人は要望書と言う形で、提出してもらえるとすこしは物事が進む方向になると思います。

169(164)が本当の住民で、本心から改善したいと思うのだったら、要望書を出してみたら！？

このマンションは立地条件や将来的に必要となる維持費を考えると、今のままだと資産価値0　～　ゴーストマンションへの道をたどる危険性が高いだろう。
この状況を打開できる住民が出てこないと非常に厳しいだろうな。
このスレに書かれていることを見る限りは、可能性が無くはないであろう。
これらの住民に実行力があればの話ではあるが。

183さん
「何を」、「いつまでに」、「どのように」やっていこうとしているのかを理事会活動を開始した早い時点で、みんなに開示するということは非常に重要だと思います。
今年に限らずこの事をルールとして定着すべきだと思います。
今のままだと、何をすれば良いかも良くわかっていない、モグラ叩きだけしかできず、結果としてほとんんど成果を出せない状況が続いてしまいますからね。モグラ叩きさえ十分に出来ない可能性もあります。

昨年の理事会も方針めいたものを活動の最後に総会で説明していましたけど、あれを早い段階でやらないと駄目ですね。
そして、最後に総会で成果報告すべきだと思います。
ちなみにあれは、理事会全体として完全に共有されたものでは無かったと思います。理事会全体として完全に共有されていれば、もっと具体的な提案が行われるはずです。総会に比較的近い時期に、あの発表していた理事の人がまとめた内容だという感想です。半年も前ではないでしょう。
まあ、このようなチャレンジがあったことは評価すべきだとは思います。

183さん、189さんに同意です。
例えば、「何を」、「いつまでに」、「どのように」やっていこうとしているのかを4月末までに住民に提示することを義務づける。総会での1年間の活動報告と最低3カ月ごとの進捗報告を義務付ける。
そうすれば、何をすべきかを真剣に考えるようになると思うし、活動に対する責任感も持つようになるのでは？
少なくとも今年のようなことにはならないと思います。

しかし、情けない。不具合の対応にデベの言いなりの金を払うバカが何処にいるんだ！？
問題が終わりさえすれば何でもいい。自分たちの手間が掛からなければそれがいいという感じだね。
不動産関連の会社だから最初は吹っかけてくるに決まってるじゃん。
どんだけあまちゃんなんだろうか？
もう少し自覚を持ってほしいものです。

今年の理事会の問題点は根本的な意識・姿勢の問題だと思います。
残念ながら、典型的な丸投げ／おんぶに抱っこ／伝言ボーイ型になっています。

何名かの方が指摘されております、総会の決定事項への対応問題、不具合に対する費用負担の問題などいろいろありますが、私が一番着目したのはシャッターゲート問題についての売主からの回答への対応です。
『前理事長の投げ掛けに対して、売主から回答があったので、前理事長に報告した』との旨の記述のみです。
主体は我にあらずというのがありありと出ています。
前理事長が個人的に売主に働きかけた訳ではなく、前理事会として行った事に対して、今年の理事会としてどう対応するのかという視点が皆無です。前理事長は既に退任されているわけですので、本件も主体は今年の理事会であり、前理事長への報告は参考にすぎないはずです。売主の回答内容を踏まえた上で、今後どのように対応すべきかを過去の経緯も含めて前理事長にも相談するというのなら有りです。

この件に限ったことではないですが、議事録の書き方にも問題があります。
売主からの回答の要約、それに対して今年の理事会としてどう判断して、どう対応するのかということを最低でも記載するべきでしょう。当然、回答内容を判断して集約するという事がありますが、その場合は集約すると判断した理由を明確に残さないと議事録としては意味を成しません。回答が来たから前理事長に報告した、以上終わりは有りえません。
皆さんも部下がこのような議事録を書いたら承認など出来ないでしょ？部下に対する教育と指導力を疑われてしまいますから。

何らかの改善をしてくれるといいのですが。

「何を」、「いつまでに」、「どのように」やっていこうとしているのかの初期目標・活動計画の全住民への提示とその進捗・活動状況を報告することを必須にするべきです。ここのマンションの場合、これを必須化しないと埒が明かないでしょう。ルール化、定型化しないと、きっと同じことの繰り返しになりますよ。
『脱アンダーグラウンドな理事会活動』の実現なしに、全体的な活動レベルの向上は望めません。

180さんが言われるように、小グループを作ってグループリーダーを置き自立的な活動を行う事は、活動効率と対応スピードの向上とともに、理事会活動に対する責任感を持たせて活動レベルを向上させる事に対しても非常に有効です。

この2つを合わせて行えば、より有効です。

それにしても、いいかげんな対応をしてくれたものですね。
もしかして、今年の理事はユーモア溢れる人が多くて、ギャグ狙いでやったりして。
でも、笑いが止まらないのは売主ですよ。
‘不具合の対応の費用負担を管理組合に吹っかけたら、こっちの言い値でお金を出してくれたよ。原価分はほとんど吸収出来ちゃたよ。ちょろい、ちょろい。’という感じではないでしょうか。

一番の問題点は、売主の提案に対して何ら交渉もせずに、相手に言われたままの内容で了承してしまった事です。
今年の理事会にはこの様な失態を繰り返さない様に、これからはしっかりとして欲しいですね。
年間5000万円以上のお金を取り扱うビジネスの責任者であることの自覚を持って頂くことを望みます。
売主や管理会社としっかりと向き合って、徹底的に交渉を行った上で結論を出して下さい。

不具合に対する費用負担の問題って、共用メーターボックスの不具合の事ですよね。
売主は駄目もとで管理組合の負担を求めたのだと思います。これは初歩的な提示の仕方ですよ。
売主は不具合対応の話を性能向上の話へと論点を置き換えているみたいけど、このような論点の置換えも一般的な手法です。
不具合対応の話なのだから、管理組合は‘不具合対応に対して管理組合に負担を求めるのは筋違いである’ことを第一に意思表示すべきですよ。
その様に意思表示した上で売主と交渉開始です。

１９５さん：ご相談ですが、
今からでも、伊藤忠が支払うように持っていけるのではないですか？
今年の理事だけで、不具合の修理の支払いを決めてもいいの？

196さん
既に支払いの契約を済ませていたら厳しいと思います。
通常の不具合（故障）であれば現状復帰ですので、この程度の金額であれば問題ないと思いますが、売主責の不具合（当然あるべき性能が確保できていない）ですので。

１９７さんが言われるとおり、今からではもう間に合わないかもしれません。
それでも、今後のことを考えて理事会には売主と費用負担について交渉させたほうが良いのではないでしょうか。

理事会が機能していないのなら、臨時の理事会を召集して頂く等の措置は出来ないのでしょうか？やはり住民生活の今後に係わる事ですから、機能していない（と思われる）理事会に任せるよりも有志連合でも募って動いたほうがいいように感じます。

共用メーターボックスの不具合は、排水能力が足りずにオバーフローして共用メーターボックスに浸水したものです。
このあたりでは想定外の豪雨なんて記録されていないですから、明らかに売主責の排水能力が不足しているという不具合です。
どうして売主責の不具合対応の費用を１／３程度もこっちが負担しなければならないのか理解に苦しみます。
ここでちゃんとけじめをつけておかないと、また同じ様な事を繰り返してしまうと思います。
他の方はどうお考えですか？　
理事の方はどうお考えなのですか？

199さん、標準管理規約では以下の通り規定されています。
ここは329戸ですので、66戸以上の組合員の同意により臨時総会の開催が可能になります。

まず、問題意識をもたれている住民の方が要望書／意見書を提出されることから始めるのがいいと思います。
管理費の問題、修繕計画（積立金）の問題、将来的にこのマンションが目指すべき姿の検討など早急に取り組むべき課題が山積みです。とにかくスタートを切らないとお話になりません。
183さんが書かれている通り、一人だと黙殺される可能性もありますので、これを期に多くの方が意識を高めていだき、声を上げることが必要です。実際に一人だけだとクレーマー扱いして排除しようとする外圧が掛かるというケースが少なからずあるみたいです。

住民が動かないことで一番損するのは誰ですか？一番得するのは誰ですか？
ご自分のために良く考えていただければと思います。

（組合員の総会招集権）
第４４条組合員が組合員総数の５分の１以上及び第４６条第１項に定める
議決権総数の５分の１以上に当たる組合員の同意を得て、会議の目的を示
して総会の招集を請求した場合には、理事長は、２週間以内にその請求が
あった日から４週間以内の日（会議の目的が建替え決議であるときは、２
か月と２週間以内の日）を会日とする臨時総会の招集の通知を発しなけれ
ばならない。

話は簡単です、専門委員会を立ち上げて有志で対応すればいいのです。
専門委員会の立上げは理事会の決定だけで可能です。
不具合対応の話は別ですけど。

この機会に有志で下記の様なモデルケースを構築することが理想です。
①将来動向を踏まえて取り組むべき課題を明確にする。【将来に向けたあるべき目標設定】
②活動目標（「何を」、「いつまでに」、「どのように」やっていこうとしているのか）を住民に提示し、定期的な進捗報告を行う。【目標管理と情報公開／情報共有】
③上記の活動目標に対して、各テーマを検討する小グループを作ってグループリーダーを置き、自立的な活動を行い活動効率と対応スピードの向上を実現するとともに、理事会活動に対する責任感と活動レベルを向上させる。【自立した効率的かつ責任感の高い活動の実現】

今年の理事会は完全に管理会社に牛耳られて、操り人形と化しているとの印象です。
199さんが言われる通り、今年に理事には早々に退いていただき、有志で建て直しを図るのが一番ですが、
それはかなりハードルが高いので、有志が来年の理事に立候補して対応するのが現実的ではないでしょうか。

その場合、理事への立候補に対する妨害工作にも要注意です。
本来は目的意識をもった立候補者は住民としては歓迎すべきですが、一人だとクレーマー扱いして排除される危険性があります（常套手段の様です）ので、複数の志ある有志の立候補が必要だと思います。

202さん。その通りなのですが、それって意欲も能力も高い理事会であればそうするのですよ。
これらの話は管理会社にとっては有り難くない阻止したい事ですので、管理会社に丸投げ、おんぶに抱っこの管理組合の場合はなかなかそのような動きは出来ないんですよ。いいように言いくるめられてしまいます。そもそも自分たちがなるべく苦労したくないのが基本ですので、一般的に自分たちが行動をしなくて済むような管理会社の助言は神の声という感じになってしまうのです。そして、より一層管理尾会社に抱え込まれて行くという住民にとっては負のスパイラルに入っていくのです。

180さん、199さん
管理費（次期管理会社）の件についての今年の先行きが見えてきました。
私が予測する展望は以下の通りです。
・管理会社がおまけ程度の改善提案を理事会に行う。
・管理組合はそれを管理会社と交渉して実現したものであるとして公表する。
　ただし、今年に限っては自ら主体的に行動しなければならないという意識はほとんど無いみたいですので、
　伊藤忠さんが改善してくれました！というような他人任せ的な公表内容になるかもしれません。

「大規模修繕の今後方針検討」についてはノータッチだと思います。

志が高い有志の方が声を上げていかないと、本当にやばい危機的な状況だと思います。
有志で声を上げていきましょう。

前にも言ったけど、管理会社にとっちゃー丸投げしてくれる管理組合が一番有り難いわけよ、格好の餌食なわけよ。
何人かの意識が高そうな住民がいるみたいだけど、ここにも書かれている通り結束して動かないと、妨害工作にやられちぇうよ。管理会社はこのような工作には長けているわけよ。
ここの書き込みを読むと、今年の理事会は完全に抱えこまれている見たいだから、理事への立候補者に対してクレーマー扱いなどによる妨害工作が行われることを想定しておいたほうがいいよ。
理事への立候補者に対する妨害工作が行われるようだったら、ここは救いがたい危機的な状況だというわけだ。
その場合は、理事の解任の請求をすべきよ。

10年後には新築マンションの市場は今の半分になっているとの予測もあるのよ。デベやその系列の管理会社はそれを見込んで大規模修繕金の取り込みに躍起になっているよ。
将来的にそれらの金を取り込むためには、管理組合に出来るだけ多くの金を持たせておかなければならないわけよ。
お分かりだと思うが、今は管理組合にどれだけ金をたくさん持たせるかの工作をする時だということよ。
最近の新築マンションは一部の良心的な物件を除いて多かれすくなかれ、最初からそのように計画されているわけよ。
口が悪い言い方をすると、“バカに出来るだけ金を持たせて、あとで頂戴しよう”というわけよ。
だから～今はバカになっちゃダメだというわけよ。賢くなって自立しないと後悔することになりまっせ。

199さんに同意です。
私も機能していない（と思われる）理事会に任せるよりも有志連合でも募って動いたほうがいいと思います。
でも、ここの住民が今の事態をどの程度理解できているか不安です。
理事会活動に無関心な住民が多そうですし、今年の理事さんたちと似たり寄ったりの人も沢山いそうです。自分たちが理事をやる時に厳しくなるのは嫌だと考える住民も少なくないのでは？203さんが言われる通り、ハードルが高そうです。

今年の理事さんが、自分たちで臨時総会を開いてギブアップ宣言をして辞任してくれれば一番いいですけどね。
それが叶わないのなら、このマンションの事を本当に考える人の邪魔だけはしないで下さいよ。お願いしますね。

理事の輪番制には特定の住民による管理組合の私物化や管理会社との癒着を防ぐというメリットがありますが、残念ながら、今のところは目的意識・意欲や基本スキルなど輪番制のデメリットが目立ちます。
199さんのご意見の通り、「住民生活の今後に係わる重要事項」については、機能していない（と思われる）理事会に任せる事は危険だと思います。

マンションを取り巻く環境が大きく（厳しい方向へ）変わりそうですので、「住民生活の今後に係わる重要事項」について、来年度に、理事として有志が集って集中的に検討したほうが良いと思います。
将来的な当マンションのあるべき姿を考えて、売るに売れない貸すに貸せない“資産価値0”の物件になる事を回避するための対応策を真剣に検討しないと、皆さんが大変なことになると思います。
特に、若い人ほど大きな打撃を受けると思います。

理事全員が有志である必要は無く、３、４名程度有志が集まれば良く、理事長と各リーダーを担当すれば良いと思います。有志が多いにこしたことはありません。

仮に今年の理事会が動かなくても、有志の方が自ら来年度の理事に立候補していけば、自然に事が進むと思います。
私は例え一人でも実行したいと思います。

208さん
頑張ってください。よろしくお願いします。

私も最近マンションの事を少し勉強していますが、今のままだと本当に不安です。
しっかりとした方達に頑張っていただきたいです。
このスレにいい事を書き込まれている住民の方にも手を挙げていただければ嬉しいです。

人任せですみません。私は子育てが忙しくて時間が無いもので・・・
時間があっても、私には無理かな？

今年の理事さんはあなた達のためでもある事を忘れないでよ。
元管理会社社員さんが書かれたようなことはしないと信じていますよ。

今のままだと、管理会社が書いたシナリオ通りの管理会社にとって都合のいいマンションになっちゃいますね。
このマンションが将来的にどうあるべきかを検討する場を設ける必要がありますよ。
この場を設けることは、住民にとって有益であるが、不利益になることは無いと思います。
理事会が動かないのなら、有志で対応するしかないですね。