パレステージ溝の口(旧デュークガーデン溝の口)

ガイドラインがどうこう騒ぐあほがいるが
将来的に修繕金不足にならないようにするための指針であり
規制や法規ではない。
これに準拠しなくても将来的に困らない計画を立てていれば問題ないんじゃない？

そうなんですか？それは「長期修繕計画作成ガイドライン」の方ね。
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の目的は購入者が分譲時の積立金額の水準を判断することが目的です。
今後は法規範としても重要性が増してくるかも知れませんね。

「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」
1 ガイドラインの目的
本ガイドラインは、主として新築マンションの購入予定者向けに、修繕積立 金に関する基本的な知識や、修繕積立金の額の目安を示し、修繕積立金に関す る理解を深めていただくとともに、分譲事業者から提示された修繕積立金の額 の水準について判断する際の参考材料として活用していただくことを目的に作成したものです

第174回国会　国土交通委員会　平成22年2月26日 抜粋

○柿澤委員　低額提示が半ば常態化している。不動産関係のサイトを見て、そもそも長期修繕計画の修繕積み立ては、低く見積もられている可能性が高いので、疑ってかかってくださいみたいなことが書かれている。こういう実態にあるとき、国土交通省は実態の把握という点でどのような形で対応されるか伺いたい。

○長安大臣政務官　耐震強度偽装とある種似ているような、購入者をだました形で販売をしているということは、あってはならないことだと思う。
市場において適正な取引が行われるということを、しっかり我々は指導していかなければならないと思う。
委員の御指摘のとおり、修繕積立金が妥当な金額ではないというようなことがあるということで、国土交通省としても鋭意調査をしてまいりたいと考えている。
※翌年4月に国交省から「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」が公表されました。

修繕金に不満と不安がある方は検討をやめればいいだけの話。
現状の修繕費の是非をいい争っても不毛。
そもそも、ここでガイドライン云々とぬかしている人は何が言いたいのか理解不能。
ただデベのネガティブキャンペーンをしたいだけじゃないのか？まったく非生産的。

不安不満があってもここを購入したいと考えている方は
その不満不安を解消すべく、活動すればいいだけの話。

活動の方法には直接的に毎月の積立金の値上げがあるが、
間接的には月々の管理費のコストダウンで浮いたお金を修繕費に回す手もある。

例えば、エレベータ保守費の見直し、
管理会社の管理費値下げ、場合によっては管理会社の変更も視野に入れる。
電子ブレーカー、太陽光パネルなど
いろいろとコストダウンの方法はある。

もう無駄な修繕費の是非の議論はやめよう。

修繕金に不満があるなら、購入しないという個々人の結論はあるでしょうね。
管理費月額９千円～１万円って高くない部類だけど、削減できたらの話ね。
そんな行動力のある管理組合って極少数派では。自主管理とかならできるのかも。大変だけど。

個々の結論以外はないでしょう。

そんな行動力のある管理組合って極少数派では


いつの話ですか？
今時、管理会社のいいなりの組合ってのが少数派でしょう。
コストダウンはどこの管理組合もそれなりにやってますよ。

具体的にどのくらいまで管理費カットできるものなんですか？

ケースバイケースでしょうね。
エレベータ保守ならメーカー系から独立系に変えることで
大幅なコストダウンができます。内容次第なので具体的な試算は控えます。
管理会社も最初の管理委託費はすでに決まっているのですがかなり多めにとっていると思いますよ。

その通りです。
決定事項の修繕積立金の是非を論じたところで意味がありません。
ここで修繕積立金を非難している人は結局は何を目的としているのか？
非難しても金額が変わることはない。

国交省のガイドラインとか出してきて売主の姿勢をとやかく言っても今更遅く何も変わらない。
ガイドラインに沿ってない金額だから何なのでしょうか？
それが嫌なら検討から外せばいいだけでは？

ここところの議論は全く目的がわかりません。
確かにただここの販売会社を貶めたいだけにしか思えない。

ガイドラインばかは知識ひけらかしたいだけじゃないの？
おれはこんなこと知っているなんて
くだらんことばかりかいてスルーされてりゃ世話ない。

修繕積立金の値上げも、管理費の削減も、できるかどうか誰も分からない。全部みんなで協議して決めること。

ここって総会立上げすぐに、積立金の見直し、管理費の削減、管理会社変更、共用部分の変更、etcの決議できるの？
そもそも、そんなアクティブな人ばかり集まる事になっているのでしょうか。
今マンション理事長で、修繕委員も経験してきたけど、できたら尊敬に値する。

管理費１万円ってそんな高いかな？管理費は相場だし、安い方が良いという意見もあれば、高くてもサービスを取るという意見もある。ソーラーパネル付けるにしても、財布は修繕積立金だけど財布の中身が無いんでしょう。

>>361 知識をひけらかしたいのではないが、情報元アドレスを教えておく。

>>352
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/tsumitate2304.pdf
>>353
http://kokkai.ndl.go.jp/SENTAKU/syugiin/174/0099/17402260099003a.html

雪が降ると、隣の日影になった人達は、寒くて大変そう…

隣の可哀相な人達はやっとあきらめたのだから、そっとしときましょう。

裁判中と聞いていたのですが、諦めたというと、もう裁判は終わったんでしょうか？

81戸しかないのですごく大きいマンションに見えるのは形の問題なのかな。ボリュームあるなあって思いました。
縦長の間取りなので横に膨らむような設計にはならないと思うんですけど、意外と廊下が長かったり置くの住戸はエレベーターから遠かったりしそう。貧相に見えないのは魅力だとは思いますけど、できるだけ無駄のない設計が理想ですよね。
向きは良好、大体は東か南みたいですね。

駐車場北側側壁のチョーク書きは、消さずに竣工ですかね。

ガイドランと著しくかけ離れていることを説明しないで販売した場合は、マズイと思われ。

ガイドランってなんですか？
ドッグランの仲間ですか？

370

何がまずいのか具体的に教えてくれ。

ガイドラインって意味わかってるの？
法規や条例等の法的根拠ではないんだからまずくはないでしょうよ。
一企業としての道義的な責任の範疇であるかもしれんがね…

364

うっとおしいです。そんなんググレバすぐでますから、
いまどきわざわざ教えてくれなくても
ほとんどの人は自力で見つけます。

あせってるんだね。
ガイドラインに法的拘束力はないよ。でも道義的な問題じゃないよ。何だろね〜？

うっとおしい？（笑）

>>352
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/tsumitate2304.pdf
>>353
http://kokkai.ndl.go.jp/SENTAKU/syugiin/174/0099/17402260099003a.html

>>372
人に教えを請うなら「教えて下さい」だと思います。

３７２
な〜んも知らんのね（爆）

国のガイドラインは買主が契約締結の決定にあたり、決定に重要な影響を及ぼすと判断される事項です。
判断に影響を与える情報を提供しなかった売主は、説明責任違反を問われる場合が想定されます。
もっともデベがどのような説明をしているかまでは知りませんけどね。
重要事項説明を記録しておけば。

まあ、宅建業法は信義誠実義務を課しているからね。
「ガイドラインがあるなら、ちゃんと説明してくれれば契約しなかった、説明責任はどうなんだ、ゴラァ！！」なんて思う人がいても当然だけど。
低能デベでなければ、そこそこテキトーな説明してるんじゃないの？知らんけど。
インチキ修繕計画で敗訴したデベもいたけどな。

↑デベが和解金として２，３３５万円を管理組合に支払って勘弁してもらったらしいよ。詐欺行為で攻められなかったのかね。

ここはガイドラインについて説明しているのでしょうかね？

重要な事項について、知ってて事実を告げないのはダメ。その事実が法規であるとかないとか関係ない。
重要な情報を隠して販売することは宅建業法違反。
ガイドラインは国から周知活用するよう不動産関係団体に通知されているから、デベが知らないとか考えられない。

なんだか流れが難しい方になっている…

公式ＨＰに幼稚園についての情報があまりないのですが、
この辺りの方だと洗足学園大学附属幼稚園に行かれる方が多いのでしょうか？
あとはどこかこの辺りにバスが来たりしていますか？

バス便は南武線沿線まで行くか、梶が谷まで出ないと無かったと思います。間違ってたらすみません。

洗足は確かに一番近いですが、こちらのマンションからですとバスは出ていないと思います。
その前に洗足は入園試験、金銭的問題（お月謝の金額がこの界隈で一番高いと思います。洗足小学校に推薦入学出来る可能性を持てるのは魅力的ですが）がクリア出来ればの話になるかもしれませんね。　

高津区で推奨している幼稚園は市のホームページで出ていましたよ
http://www.city.kawasaki.jp/kurashi/category/17-2-10-8-4-0-0-0-0-0.htm...

こちらのマンションからですと、洗足の次に近いのは高津でしょうか。　バスが来ているのは高津の他、梶ヶ谷や津田山、たまがわ、めぐみややはたもバスは来ていたかなと？　私の子供は随分前に卒園してしまったので今の事情は存じませんが色々な幼稚園バスが来ていました。
宮前区になりますがひばり幼稚園もバスが来ていましたよね。ここは大人気な幼稚園だと思いますが最近はマンモス化していると聞きました。

こちらのマンションは上下に出入り口が作られるかと思いますが、それぞれの幼稚園のバスのルートが上下で違うと思いますので、そこはご自身でお問い合わせしてみて下さい。

どの幼稚園も特色が違っていますし、延長保育や給食等、それぞれの家庭のニーズに合わせた幼稚園があるかと思いますので、そこはご判断して頂けたらと思います。

上の方、とっても詳しいですね！！業者の営業さんも顔負けの丁寧な説明です。ちょっと行間空けすぎですけど。

上の方です。
行間空けすぎですみません・・・　
困っていらっしゃる方がいるのならと思い、近隣住民として知っている事を書いたまでです。　
自分にも子供がいますので、当時の記憶も入れて書きました。
参考にして頂けましたら幸いです。

ガイドラインの活用について
分譲事業者から購入予定者に対し、分譲予定マンションに係る修繕積立金の額の水準やその設定の考え方などについて、本ガイドラインを活用して説明がなされることが重要となります。

だって。

＞３８８さん
このへんで、過去100レスを読み直して、一息つけませんか？

幼稚園によっても色々ありますから、参考になります。
バスでの通園、お子さんが車酔いが激しいとなるとかわいそうですね。
自分的には出来れば近い幼稚園がいいかなと思っています。

洗足幼稚園はお受験幼稚園なのかな？

そういえば学童保育の一元化の話が出てますが
この辺りにもそれぞれが存在しているということでしょうかね

それぞれというのは↓

文部科学省が管理する「放課後子ども教室」と厚生労働省が管理する「放課後児童クラブ」
(ニュースより)

合体して大きくなれば子ども達が行き場無くあぶれてしまうことも無くなるのかな、と私的には単純解釈していますが。

ちなみにこの辺りは子育てエリアとしてはどうですか？

ガイドラインについて論議されているようですが、修繕積立金の設定額が安すぎることからはじまってます？
確かに月額2,900円～3,110円は格安なので、大規模修繕までに充分な積立金がプールされない恐れがありますね。
そうなれば、各世帯臨時徴収という形で100万円単位の修繕金を出すことになりますし、この点については管理組合立ち上げ早々に話し合った方が良さそうです。

こんな相場みたいです。ガンバレ管理組合！ガンバレ理事長！！
パレステージ溝の口　2,710円～3,110円
パレステージ井土ヶ谷　3,270円～3,510円
パレステージ日吉さくらが丘　2,630円～3,260円

↓この板にバナー広告出している企業。初期修積金初期修積金
レジデンシャル綱島　6,510円～8,360円　ドレッセ二子新地　6,400円～10,300円
ドレッセ鷺沼 アーチプレイス　6,900円～8,200円　ブランズ溝の口　7,940円～8,500円
ヴェレーナ横浜東寺尾　4,850円～5,350円　新川崎“ソラパワ”PROJECT （レーベン新川崎デュアリズム）　6,290円～7,440円ポレスター宮前平　4,820円～5,940円

あと、修繕費用は斜面地マンションだと高くつくと思います。
足場設置に普通より手間がかかるようです。

この前立体駐車場の動作確認をしていました。
風もないのにゆらゆらせりあがっていった上の段が、
頼りなげでした。

私もたまたま見かけて、あんなにゆらゆらするのかと思いました。　それと、エントランス横のごみ置き場に屋根が付いていないのですね。
カラス被害にあうのはわかっているのに、なぜ付いていないのだろうと思いました。　どこのマンションでも、網位付いていますよね。　　　　　　　　　　　　　　　

機械式駐車場はうるさくなかったですか？空パレットだと、そんなに音はしないようですが、車を載せて上昇すると、負荷がかかるので結構うるさいです。川崎市の騒音規制基準は早朝夜間40デシベル以下にすることになっていますよ。

裁判は住民が負けちゃったみたいですね～。

３９０さん
幼稚園の情報はありがたいですね。ただいくら評判の良い幼稚園だからといって
自分の子供があうとは限りませんからね。家の娘は、今住んでいる所の周辺で評判のよかった
幼稚園へ見学へ連れて行った時、あまり雰囲気が好きではなかった様で嫌だと。
何軒か連れてって行って本人が気に入ったのはあまり評判のよくなかった幼稚園だったのですが、
結局入ってみてすごいいい幼稚園で楽しく3年間通いました。

>>398　住まいに詳しい人さん
事実なんですか？住民敗訴ということですか？
当事者ではありませんが、事実でなかったら掲示板なんかに書込みして大丈夫ですか？大変ですよ。

>398
裁判結果は住民側が負けたんですか。情報源は何ですか？詳細お願いします。

３９８さん
本当ですか〜ww

３月17日にデベから営業の電話があって、デベ曰く「反対運動を止めるよう判決があった。横断幕の撤去命令が出た。」とのことでした。当事者に知人がいるので確認したら、そんな事実はないとのことでした。

↑声を聞いたら一発で分かるほどの、カスレ声の営業でしたよ。

>410
>411

　私の聞いている話では、その営業さんの話した内容は誤りですね。
なんでそんな説明をしてしまったのでしょう。
録音されていたら、虚偽説明と報告されかねませんね。

営業さんの焦っている気持ちが現れているのか、
営業さんに説明した方が間違った説明をしたか、
かと推測します。
かすれ声の人ですか。

　住民の反対運動の適否はそもそも裁判の争点ではないので、裁判所は決定を下しませんし、
建築確認申請に対する許認可の妥当性については未だ審理中のはずです。

やっぱり３９８のデマなんでしょうね。

収納が多いレイアウトもあるんですね。
マンションだと戸建てと違い、収納がどれだけあるかが重要になってきますね。
外に箪笥などを置いたらその分、狭くなってしまうので。
収納部分以外には荷物を置きたくないので。
シューズインクローゼットが狭いかな。

さいたま地裁で「発散方式」による日影の算定は違法であるとの判決が出ましたね。
ここは「発散方式」なのか「閉鎖方式」なのか？
世の中変わっていくんですね。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20140325/656476/?...

ここのマンションのメインエントランスには、木や植え込みが全くないのですね。　最近のマンションは、色々工夫している所が多いいのに、ここは、殺風景だなと思いました。　サブエントランスには、少しある様ですが・・・

話題の駐車場には、平台部分でさえ４台しか停まっておらず、リフトアップされているところも見ませんが、マンションは売れているのでしょうか。

>410さん
投稿された内容が真実だとしたら、営業が虚偽の発言をしている事になりますね。
横断幕の撤去命令が出たなど具体的ですが、どのような経緯での発言か知りたいところです。

ごみ置き場は屋根がついていないタイプですか・・・
屋根がないと資源ごみが雨ざらしになってしまいますし、燃えるごみの日はカラス避けのネットを被せる事になりますかね？

ごみ置き場は、はじめ屋根なしでしたが、何日か前から、ブルーのネットが取り付けられました。　取り付けなしと聞いていましたが、後付けで、取り付けた様です。

↑どのような経緯での発言ですか？そこまでは分かりません。
どのような状況で説明があったかというと、裁判中の物件なのは知っていたので、営業マンに裁判はどうなったんですか？と聞きました。
そうしたら営業マンから「反対運動を止めるよう判決があった。横断幕の撤去命令が出た。」との説明がありました。
虚偽説明なのかどうかは、私は判決文を読んでいないのでご自分で判決文を読んで判断されるのが良いでしょう。
最もそんな判決は出ていないと聞いていますし、訴えの主旨とも違うと聞いていますけれど。by４１０

ほんとですね。
植栽がほとんどないエントランスですね。
場所に余裕がなかったのでしょうか？
個人的には、もう少し緑があった方がよかったと思います。
青いネットが後付けされたって事は、鳥や猫などにゴミを荒らされたのでしょうか？
屋根があった方が、ゴミは出しやすいのですけどね。
少しでもコストを下げる為仕方がないのかな？

＞４２１
屋根をつけると建築物としてカウントされ、建築面積が基準をオーバーし
違法建築になるからではないでしょうか。

たぶんそうでしょう。
屋根をつけると床面積から何から算入しなきゃいけないから。
ゴミ置場でも、機械駐でも屋根があった方がホントは良いんだけど…
屋根に類する構造とはなんだっていう問題もありますが。

そんなギリギリで建てられているのですか。いっそ建物内にゴミステーションを作ってしまった方がよくないですか？
外だとどうしても管理が悪く、汚くなっちゃいますよね。屋根がないなら尚更です。
そのような状況でしたら、ゴミ出しは24時間OKではないかもしれませんね。
それでもカラスに荒らされたりしないか心配です(>_<)

建築許可の妥当性を争う裁判の判決は6月ですか。

裁判中のマンションに住む人っているんですか？

やっぱり、
係争中案件でなく、
駅からフラットで帰れる
末長組のティアラのほうが。

修繕積立金で苦心している低所得者層にはティアラは厳しいのかも。
パレステージは低所得者向けなのでは？

発散方式で日影の算定してるのでしょうか？最新判決だと発散方式は違法と判断されたようですね。

もう6月ですが、判決はまだなんですかね～？

棄却判決らしいですよ。判決を見送ったとか、ノーコンテストってことなのでしょうか。なんか長そう。

外壁は浮いてませんか？

431<
間違えて覚えていたかもしれないので教えてください。

通常、棄却判決といのは、原告が請求することについて「法律的に正当化する理由がないから認めない」つまり、裁判を行って審議したが、原告の請求について正当性を認めないから棄却するということですよね？
棄却も判決のはずだと思いますが、判決は出たんですか？それとも判決を見送ったんですか？どっちなんでしょうか？
又、これは敗訴とは違うんでしょうか？

誤情報だったらごめんなさい。棄却でなく「却下」だとか。裁判所は違法性について実態判断してないのと違いますか？

>>433
却下だと、必要要件の不足で、違法性については審理をしていないのだと思います。
差止めるべき工事が既に終了してしまったので、確認取消しの訴えの利益が失われたとかが良くあるパターン。
原告の請求が認められたわけではないし、業者側も建築確認の適法性の確定とか、日照被害の受忍限度を超えた被害とかの適法性は確定されてない状況では。

欠陥マンションについての訴訟専用サイトを読んでみました。
欠陥内容としては以下の内容が挙がっています。
・屋上に増打ちコンクリートを過大に打設 (２５０トン）
・基礎梁コンクリート鉛直打継ぎ部が柱と一体化していない基礎梁が４本ある
・基礎梁設備配管貫通孔補強筋無し（１００φ以上）
・耐震スリット位置施工不良 (約８０か所）
・基礎梁の水平打継ぎ不良（一体化していない）箇所が多くある
・コンクリート不良（クラック、ジャンカ）が３００ヶ所以上ある
住んでいる方もいらっしゃるのですよね？大丈夫なんでしょうか？

問題となっていた安い修繕積立金の値上げは、管理組合で決議したのでしょうか？

駐車場の使用料は一般会計ですか、特別会計ですか。両方に振り分けですか？

裁判は、両方とも
「建築差し止めを求めているが、裁判してるうちに出来上がってしまい、
　差止できないので、内容の判断をせず、棄却する」という内容でしたね。

つまり、建築の安全性とか、日照被害の有無など、内容については
　何も判断されていません。

まあ、住民の敗訴ではありますが、
マンションを買う人にとっては
　自分の買おうとしているマンションの建築妥当性、近隣への迷惑が
　どうなのか、さっぱりわからず、困った結果になっています。

このマンションの管理組合は立ち上がっていないと、
少し前に販売会社の人が言っていましたが。

もう発足したのでしょうか。

このスレでも、管理組合が出来たらすぐに修繕積立金の値上げをするから問題ないという意見が結構あったのに…
案の定なんですかね？

修繕積立金2900円！！

修繕積立基金も安いですね。
普通はその２倍から３倍。
管理費も安いから、管理費から修繕積立金に回すこともできず、
足りなくなるような気がします。

賃貸アパートの共益費みたい。

今は３期の先着順とのことですが最終期ではないのですか？
まだあると考えてよろしいのでしょうか？？

駅まではお世辞にも近くはないけれど、一応毎日歩いていくには耐えうる距離。
緑はあるし、駅までの道中は殆ど大通りなので帰りもそこまでさびしくない？
大通りから曲がった時が一番どうなんだろうと思われる個所。
夜は灯りがあるのでしょうか？

企業に電話営業しているようですが、ここは法人の入居率はどれくらいなのでしょう？

複路線なのはいいですが、駅から遠いので駐車場は確保したいところ。
ここの駐車場は、機械式ですかね。
約1/2の確率か。
生活環境的には、悪くないと思うけど。

ここは、食洗機があってディスポーザーがないんですね。
24時間ゴミ出し可能なら、ディスポーザーがなくても問題ない。

100戸満たないような規模難でディスポーザーって感じじゃないんでしょうね。あれって規模が大きい方が有利みたいな感じらしいので。
車は…駐車場は正直かなり競争率高いんじゃないかなと思います。ここらへんだと子供がいたりすると特に持っている人が多いような気がするのですよね。うん。