パレステージ溝の口(旧デュークガーデン溝の口)

↑すでに建設中の物件に対し、現実的にありえないでしょう。

↑前に国立市であったよ
それも完成して、引っ越ししてからだと思ったけど

国立の場合は明らかに状況が違うでしょう？
すこしは調べて投稿したら？

国立とは状況が異なります。（国立は景観訴訟）
また建設中の物件の建築確認取消はありえないということではありません。（僅かですが）
パレステージの場合は建物本体による日照被害ではなく、
機械式駐車場を問題としているのではないでしょうか？
機械式駐車場の建築確認が取消された事例ならあります。
分譲後の取消判決です。
機械式駐車場は建築物に該当するという主旨でした。

大阪のセレッソマスターズハウスという物件です。
最高裁まで争われたようです。

「マンション完成後に異例の確認取消判決」一般社団法人　東京都マンション管理士会HP
http://www.tokyo-tokai.net/component/content/article/1-news/99-2009-09...

どなたかがおっしゃっていたように思いますが、バルコニーのガラスが格子状になっているのが
惜しいように思います。
折角バルコニーが広く眺望が良くても、格子状のガラスでは興ざめとなってしまうのではないでしょうか。
このガラスは火災の時に飛散防止が目的なんでしたっけ？学校や病院でよく目にするタイプですよね。

バルコニーの所の窓ガラスが格子って、中に細い鉄線が入っているようなものの事なのですか？最近マンション探しを始めたばかりでまだモデルルームすら行っていないのですが、、、知らなかったです。安全の為ならば万が一を考えるとその方が良いのでしょうけれど。でも普段の暮らしの中での眺望を思うともったいない感じも致しますよね。住んでしまうと慣れて気にならなくなったとかならいいのですけれど。

↑あのぉ。。。それって法律（建築基準法）で既定されていることですが。。。

網入りガラスは防犯用に間違われますが、住宅密集地で延焼防止のために使わなければならないように決められているのですよ。
眺望面に左右するかもしれないですけれど、いざという時の事を思うと安全と眺望をどちらを取るか、ということではないでしょうか。

マンションのガラスで網入りってあまり見たことがないのですが、導入しなければならない基準はマンションの立地に拠るんですか？
網入を設置しなければならないのは「都市計画で定められた防火地域、準防火地域内のすべての建築物」のようですが、ここの用途地域は第一種中高層住居専用地域です。航空写真で見ると雑木林や畑も多いように見えますが、そんなに建物が密集しているのでしょうか。

防火地域はそういう地域だったり、あとは角地だったりすると対策を取らないといけないなど、
細かく色々と基準が絡んでくるようです…。
本当にここだと必要なのか？なんて思いますけれど、
敢えてやってある以上、法令的に縛りがあるのかなと感じます。

このマンションは既存不適格ということで、将来的に大規模修繕ができないと聞きました。

営業にこの件を問い合わせた方はいませんか？

本当だとしたら、それでも購入するメリットはなんでしょうか？

＞＞264
すみません
既存不適格の意味から知らない私にご教示いただいても宜しいでしょうか・・

大規模修繕のことは存じています
こちら、部分修繕なることは不可能なのでしょうか
例えば部分部分で期間を分けて行うなど

これが可能なら結果として全ての修繕を完了することができるのではないでしょうか

既存不適格に関しては、ネットで検索するのがよいと思います。

弊害は“同じ高さでの建て直しができない”ということではないでしょうか。
将来的な建て直しはもちろん、地震や火事によって建て直しをせざるをえない場合でも、許可されません。
故に将来的な資産価値も期待できないといわれています。

契約者には重要事項として説明があるはずです。

既存不適格は高さでもセットバック距離でも、
法律が変わって新しい法令（審査基準、行政内規も現実的には同様の扱い）に適合しない部分は、
従前と同じようには作れません。
※高さが新しい法令に適合しなければ原則的に低く作るしかないでしょう。（まれに緩和の場合あり）
大規模修繕でも部分修繕でも別に問題ないでしょう。
資産価値は下がるでしょうね。
国立景観訴訟のマンションは既存不適格になったと思います。（たぶんね）

でもここの物件は既存不適格が問題になっているんじゃないでしょう？
建築確認の取消請求事件だったのでは。
もっと初っ端の問題だと認識しているが。

既存不適格の既存って意味わかるでしょう？
既存は既に在るもの。今建てているものは未だ無いもの。
ちょっと考えればわかると思うけど、
それとも既存不適格ってデマでネガティブキャンペーンかな。

↑ちょっと違うんじゃない？
今、建てていても着工前に法令が変わって適合しなければ、
建設中でも既存不適格と同じではなかった。
もっとも建築中なら、既存不適格と知っていれば
適合するように修正して完成させるでしょうけどね。

条例の改正時期と着工時期が同時ころだと、着工時を何時と見なすか争われることもあるみたい。
ここの物件はどうか知らないけど。

訂正です。
今、建てていても着工「前」に法令が変わって適合しなければ
今、建てていても着工「後」に法令が変わって適合しなければ
でした。
すみません。

この物件のようなケースの既存不適格とは、極端な例え話をするとこういうことです。

太郎さんが夢のマイホームを建てる為に土地を買ったとします。どんな家を建てるか、わくわくしながら設計事務所と打ち合わせしている間に、何らかの理由で法律なり条例なりが変わり、その地域には建物が建てられなくなる事が決まったとします。

法律が変わる時と言うのは、一般的に条文が変わってからその法律の施行までに半年くらいの猶予を持たせます。何故なら、前触れもなく急に法律が変わったのでは家を建てるために進めていた設計も無駄になりますし、その損害は誰が負うのかというような問題も出て来るなど、責任問題や対応できないケースが頻発してしまいかえって混乱を招くからです。当然、法律が施行されるまではその法律は適用されないので施行までに工事着工すれば建てられるという事になります。

ここで選択しなければなりません。この先変わる法律に従って、夢のマイホームを諦め、建物が建てられず価値の下がった土地を売却して心機一転やり直すのか、法律施工までに目的であるマイホームを急いで建てるのか。
269さんが言っているように「適合するように修正して完成させる」というのは現実問題としては難しいでしょう。修正出来る程度の改正ならそれもありでしょう。ただ、業者が建てるマンションとなると、土地を購入する際の見込み利益の問題もあるでしょうし、確認の取り直し、ゼネコンの見積もり、等問題が多すぎます。

結局、太郎さんは目的達成のため、設計事務所をせかして、急いで家を建てることにしました。そして、法律施工前に着工することができ、工事中に法律は施行されましたが、無事に夢のマイホームは建ちました。

この太郎さんのマイホームはいわゆる「既存不適格」です。今後、太郎さんがこの家を解体し、新たに新築しようとしても法律が適用されるため建てることは出来ません。
又、太郎さんの建てた家だけでなく、周辺に太郎さん以前から住んでいた方の家があった場合はその周辺の人の家も既存不適格ということになり、同じく新築は出来ません。土地を持っている人も当然同じです。

以前の法律に則り建てられた建物は新しい法律に適合しているとは限らない、むしろ適合していないケースが多く、法律や条例が厳しく変わるたびに、既存不適格の建物は増えていくことになります。実際、既存不適格の建物というのは全然珍しいものではありません。例えば、昔は日影の規制が非常に緩かったので、古い建物などは既存不適格となってしまうケースが多く、逆に既存不適格な建物が多すぎて問題になりつつあるのが現状です。

ん。要するにここは既存不適格ではないということでしょう。
デマか無知かわかんないがいい加減で無責任なことを書き込むのはやめましょう。

上の人も書いている通り、
条例法令の施行までには十分な期間を設けて、周知徹底するんだよ。
国会できまった次の日から消費税がすぐにあがる？それはないよね。

まあそのまえに条例法令に関し議論や検討があるから
実質それ以上の期間がある。

だから改正と着工が同時なんてないの。わかる？
世の中の仕組みってそういうもの。

この規模のマンションなら半年くらいの建設期間だよね。
設計段階でそれらはオリコンでいるはずなのね。

竣工後すぐに不適格になるなんてないでしょ。

269はもうちょっと世の中の仕組みを理解したら？

↑施行が早い例もあるようですよ。
2000年（平成12年）1月5日に建築確認を取り、同日中に根切り工事に着手した。2000年1月24日に、中三丁目地区計画は告示され、また市民の条例化を求める署名を受けて、2000年1月31日の臨時市議会でも地区計画条例が可決され、翌2月1日に施行された。（国立マンション訴訟）
建築確認後であっても、工事に着手する前に新たな規制が定められた場合は、これに従わなければならないが、
根切り工事が行われており、すでに着工していたとして、東京地裁の第1審判決を取り消した。
結果、違法建築でないが既存不適格。

でもここは、既存不適格（合法）じゃなく建築確認取消請求。

273さん
マンション建設の反対運動が起きると、
住民側の対抗策として、条例改正という手法で対抗することが良くあります。
こうした狙い撃ちだと、
設計段階で改正をオリコンでいる事は、まあ難しいでしょう。
半年ではマンション建設はできませんから（だいたい階数＋５ヶ月が目安）
竣工後に不適格もあるでしょうね。

ところで、マンション本体ばかりが既存不適格になるわけでなく、
準用工作物や工作物も既存不適格になるケースも考えられます。
マンションのように耐用年数が長ければ、建替えの心配はそんなに必要ないかも知れませんが、（現実的に建替え例は少ない）
工作物で耐用年数が１０年～２０年などの場合に、入替更新ができなくなります。

議論が色々と活発に行われていますね…
何だか法律って色々と難しいです。
すぐに動くわけではないとは思っていましたが迅速に動く場合もあるのですね

販売自体は2期先着順の段階です。
次で最終期になるのでしょうか？？

１期の販売の時は頻繁に会社にまで電話営業がありましたが、
２期になってからはまったく営業がありません。
チラシもこないし、
よそのお宅は営業があるのでしょうか。

↑２０１１年の話でしょお。
ナニヲイマサラ。
南海電鉄グループの一員だからね。それなりのところだとおもうし、
多かれ少なかれどこのでべでもあることでしょ。

大手も施工不良で裁判沙汰になったケースは珍しくないですよ。
ネットで調べればわかるとおもいます。

278のリンク先動画を見ました。
初めて知ったので衝撃的でした…。
ネットで調べたら現在も高裁で争われているようですね。
業者同士の争いはどうでもいいけど
住んでいる人たちが気の毒。

279 さん、
多かれ少なかれどこのでべでもあることでしょ。

って、ここまで酷い話は流石にないでしょ？　しかも２０１１年って、このマンションが施行される年であり、正にそのマンションの続きみたいな年なんじゃないですか？　本当に大丈夫？工事の文句もここに時々書かれていましたが・・・

このスレッドの前のデュークガーデンスレッドにはデベロッパーの問題が散々書かれていたので気にしていましたが、建設会社の事は初めて聞いてびっくりしました。　

279は南海辰村建設が施行すると、
多かれ少なかれ問題があるし、別に驚くべき事ではないと言っているのでは？
建ててしまえば、ナニヲイマサラ知ったことかと言いたいようにも聞こえるのだけれど。
どの立位置のホンネ？

まさに開き直りだ、ゼロサムでなんて誰も考えてない。
信頼性はきちんとした仕事を積み重ねてできるもの。
信頼するしないは購入者側が判断すること。

京町はコンビニ弁当の器を足りない緩衝材に使ったんだよね。
どんな現場だよって話だ。

管理費はともかく、修繕積立金が月額2,710円～3,110円と言うのはさすがに安すぎる気がします。
スケールメリットであるのかと総世帯数を確認しても、80世帯では大規模とは言えませんよね。
駐車場が機械式でなければ大きな不安はないかもしれませんが、こちらは平面なのでしょうか。

↑さん
答えを知っていて質問されているようにも…。

一般論として、一応レスします。
安過ぎます。機械式駐車場なので、５年毎の修繕×３回で20年で入替が目安ですから、かなり安いでしょうね。
入居して暫くしたら、日神管理株式会社が修繕積立金の値上げを管理組合にもちかけてくると思います。
購入検討しているのであれば、デベに国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」に沿った
長期修繕計画及び長期修繕計画標準様式を出させれば良いかと思いますが。

国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」について
　マンションのストック総数は約562万戸（平成21年末現在）、約1,400万人が居住する、我が国における重要な居住形態となっており、その数は着実に増加しています。
　マンションの良好な居住環境を確保し、資産価値の維持・向上を図るためには、計画的な修繕工事の実施が不可欠であり、そのためには、長期修繕計画に基づき、適正な修繕積立金の額の設定を行うことが重要です。
　一般に、マンションの分譲段階では、分譲事業者が、長期修繕計画と修繕積立金の額を購入予定者に提示していますが、修繕積立金の当初月額が著しく低く設定される等の例もみられ、必要な修繕積立金が十分に積み立てられず、修繕工事費が不足するといった事例も生じています。
　このため、今般、国土交通省において、新築マンションの購入予定者に対し、修繕積立金に関する基本的な知識や修繕積立金の額の目安を示し、分譲事業者から提示された修繕積立金の額の水準等についての判断材料を提供するために、「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を作成しましたので、公表いたします。
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000061.html

>２９２さん
最高なスレご苦労さまでした。
通りすがりのものですが、ここの、修繕積立金は素人の私が見ても異常な金額に感じます。

すいません。修繕費、安いのが問題なのですか？

確かに安いですが、
もしそうなら管理組合で適正価格にすればいいだけでは？

何を問題視しているのか良くわかりません。

後で値上げすると、
価値観の相違で管理組合の合意形成ができない場合があるから。
積立金の値上げは組合員の４分の３の特別決議。

修繕積立金の変更は、
区分所有法、マンション標準管理規約（単棟型規約第４７条）
では普通決議（議決権の過半数決議）となっています。

特別決議ではありません。


価値観の相違で管理組合の合意形成ができない
場合があるからの決議ですよね。
言っている事が逆ではないでしょうか。。。

そもそも修繕費は年々上がっていくのが当たり前だからね。
合意形成できないからあげられないなんて
そんなハナシはありえないでしょう。

管理費、修繕積立金の増額決議は、デリケートで、かつ、アンタチャブルな議案です。
基本的に、住民のほとんどの方が値上げに反対すると思います。
管理費等の増額決議が見送られ、高額修繕の時に数百万単位の追加請求が来そうで怖い物件に感じました。
私は、買わないのでどうでもいいのですが…ちょっと心配です。

駐車場の使い勝手が悪そうに思います。一台が出入りしてる間、次の車が帰ってきたら、外の道路で待たなくてはならないのでは？(機械式だから、時間もかかるだろうし）　ご近所さんともめることもあるかも・・・　　自分の目で見て、そう思いました。

＞300

＞そもそも修繕費は年々上がっていくのが当たり前だからね。

うーん、そうなんですか？

うちのマンションは、購入時にデベが長期修繕計画を出していて、３年ごとに値上げの案がありました。
実際の値上げの際には、管理組合にて決議を取り、値上げが決定しました。
購入時の計画にあったから、話はこじれなかったけど、ここは長期修繕計画で毎年値上げになっているのでしょうか？

議案に賛成するかどうかは、人それぞれだから、
反対が多いと、上げられないということでしょう。
居住者の立場だと、
七千円から適正額に見直しするのと、三千円から適正額に見直しするのとでは、
ハードルの高さが違うし。

３０４です追加。
昔住んでいたマンションで修繕積立金の値上げ案で、
お年寄りと、現役世代の壮絶なケンカがありました。
世代間で感覚が違いすぎます。（他にもいっぱい温度差あるけど…）
住むのが嫌になりますよ。

ここは町会費150円は徴収されるんですね。最近は珍しいような？

私も修繕費が安いなぁと思いました。だからそこが不安です。
あとから変えればよいという方もいらっしゃいますが、お金の事はデリケートな話だし、皆が賛成してくれるとは思えないです。

悩む〜

デベが分譲時に安い積立金を設定している事により、修繕工事費が不足する問題が生じ、国のガイドラインができました。
何の指針も無かった時代ならともかく、今はガイドラインがあるのだから、デベもガイドラインに準じて、最初から適正な修積金を設定すれば良いでしょう。
後々、入居者が困ることは予測可能なのに、売らんかなの姿勢で分譲時の修繕積立金の設定が、ガイドラインと較べて適正でない場合は、デベの注意義務はどうなのか、ここも問題だと思います。
野村不動産『OHANA』の修繕積立金設定は「30年間定額制」が初期設定のようです。

ご参考まで「東京都市整備局」資料
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_kcs/gaiyou-kikaku-h22-03....

修繕費云々で文句言うのなら買わなきゃいいんじゃいの？

310さんは分譲マンションにお住まいですか？
「最低1/4の賛成があれば変えられる」→「議決権数の1/2の出席しかなかった場合」はね。委任状/議決権行使書はおいといて。この議案を1/4で可決するような状況は、理事長さんの胃が痛くなりそう。

100人のマンションで半分の50人が出席して、その半数の25人で議決可能。
100人のマンションで８割の80人が出席して、その半数の40人で議決可能。
全員出席だと、半数の50人で議決可能。
出席者の半数だから、議決数は常に変動ってことでしょう？
決議する前に１年とか費やして合意形成の努力して、倍に値上げしたいのなら、意見調整して1.5倍あたりで総会で諮るね。
で、数年後にまた見直しするとか、普通はソフトランディングするでしょう理事会は。
ここはスタートが低すぎるから苦労しそう。そんなのいやだから買わない。

ここの施工は滋賀でモメてる会社ですね。興味ある物件ですが大丈夫かな？

上の道路から見ても、下の道路から見ても、北隣のマンションが、気の毒に思えてなりません。　なんでこんなに目一杯建てるのかと…　　　急な崖だった所を事業主は購入しているので、周りの地価より、安かったはずです。　今更ですが、もう少し配慮のある建て方は出来なかったのでしょうか？　　地形も随分変わってしまったし・・・・・

すみません。８千円だとかなり厳しいと思います。その倍くらいで何とかではないかと思います。もっとも高過ぎるのも良くないと思いますが、初期設定でよそが７〜８千円ぐらいだと思うので、３千円スタートは不利だと思います。

誰かの意見を信じて検討の姿勢が変わることは問題ないと思います、その後更に誰かの意見によってまた変わる可能性もあります。

しかし諸々鵜呑みは早計。
一人一人、各世帯が、最後は自己判断によって決断することですよね。

話変わって恐縮ですが、Ｌ字部分ありますよねこちら。
バルコニーに同時に出ていると当然互いに見えるわけで。
この点気になりませんでしたか？

修繕積立金は月額2,710円～3,110円なので２倍では8,000円程度とは言わんでしょう。

↑ランニングコストを安く見せかけて売るデベがせこい。

日神管理株式会社という子会社が、管理する事がもう決まっているようですが、
初期の修繕計画に子会社はノータッチなのでしょうか？子会社は分譲時の積立金を良しと考えているのでしょうか？
日神管理が値上げを持ちかけてきたら、見解を聞いてみたいですね。
「親会社とは基本、別なんで～」とか言うのでしょうか？分譲の時点で管理会社も決定してるのにね。

積立金に不安を感じるから、そこを検討中という人もいるし、立地について検討中という人もいるし、人それぞれだから。
管理組合で適正額にできればって「たられば」の話。　３３３は積立金に納得しているのなら、この話題には参加しなければ良いでしょう。

>>334
初期コストを安くするために、業者は長期修繕積立金の「『意図的』な低額提示」をしているという確証があっての書込みか？

>342
　能力のある業者であれば、意図的に下げているのでしょうね。
　能力がない業者であれば、気づかなかったのでしょうから意図的とは言えませんが、かっこ悪いですね。

　まあ、どっちでもいいですが、
　入居したらすぐに、総会で積立金値上げを決議するようでしょう。

入居後すぐに、値上げするという計画になっているのでしょうか。
あんまり良く分からないのですが、だいたい５年ごとの見直しだと思っていました。
入居後すぐの値上げだと、初期コストを安くしているというメリットは期待できないのでしょうか？

入居してすぐに積立金の値上げをするのなら、初期コストが安くて買いやすいというのは疑問でしょうね。
ビギナー購入者が買ってくれれば、結構ということでは。

>>343
国交省では「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を公表した際に、ガイドラインについては、不動産関係団体にも周知するよう伝えてあると聞いている。
それでも「意図的に下げている」理由は何か。「意図的に下げている」という確証はあるか。「能力がある業者」とは具体的にどのような能力のことか。

このへんで、過去５０レスを読み直して、一息つけませんか？

↑大事な話なんで、申し訳ないけどちょっと待っててくれない。

↑大事な話しであることは十分承知しております。
なんだか、ディベート見たいになスレになって、責任を感じています。
誠にすいません。
ただ、修繕積立金等の値上げ決議は、デリケートでアンタッチャブルな内容であることは改めて書かせてもらいます。
蛇足…ですけど。

↑とっても良い人ですね。デリケートでアンタッチャブルな問題の責任を感じなければいけないのは、誰なのか（複数いると思います）調べたいという考えがあります。しばしお待ち下さい。

ガイドラインがどうこう騒ぐあほがいるが
将来的に修繕金不足にならないようにするための指針であり
規制や法規ではない。
これに準拠しなくても将来的に困らない計画を立てていれば問題ないんじゃない？

そうなんですか？それは「長期修繕計画作成ガイドライン」の方ね。
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の目的は購入者が分譲時の積立金額の水準を判断することが目的です。
今後は法規範としても重要性が増してくるかも知れませんね。

「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」
1 ガイドラインの目的
本ガイドラインは、主として新築マンションの購入予定者向けに、修繕積立 金に関する基本的な知識や、修繕積立金の額の目安を示し、修繕積立金に関す る理解を深めていただくとともに、分譲事業者から提示された修繕積立金の額 の水準について判断する際の参考材料として活用していただくことを目的に作成したものです

第174回国会　国土交通委員会　平成22年2月26日 抜粋

○柿澤委員　低額提示が半ば常態化している。不動産関係のサイトを見て、そもそも長期修繕計画の修繕積み立ては、低く見積もられている可能性が高いので、疑ってかかってくださいみたいなことが書かれている。こういう実態にあるとき、国土交通省は実態の把握という点でどのような形で対応されるか伺いたい。

○長安大臣政務官　耐震強度偽装とある種似ているような、購入者をだました形で販売をしているということは、あってはならないことだと思う。
市場において適正な取引が行われるということを、しっかり我々は指導していかなければならないと思う。
委員の御指摘のとおり、修繕積立金が妥当な金額ではないというようなことがあるということで、国土交通省としても鋭意調査をしてまいりたいと考えている。
※翌年4月に国交省から「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」が公表されました。