IDEO（三鷹エコタウンプロジェクト）《契約者・入居者用》

>>134です。
追記です。
雨水貯留槽の容量ですが、テラスの下を丸々雨水貯留槽にしていれば例えば５０ｃｍの深さでも１００ｍｍの雨の５時間分って事ですよね。
ということは、数倍まで貯められるのが普通かもしれません。
但し、雨水貯留槽へ流れ込める流量がしっかり確保されているという大前提があります。

大雨になるとこのマンション前の五中通り地下に市の雨水貯留糟(確か1時間50ミリの雨量だったかな)に周辺の雨水が流れ込むはずです。　マンションの雨水貯留糟とは関係ないか。

浸水被害に遭われた方にお尋ねしたいのですが、グローバルからは具体的にどのような説明があったのですか？
個々に説明するということですが、個々に、（グローバルにとって）都合のいい理由付けで説明されたら、納得する人は納得してしまいますよね？

個々に説明されている内容が一貫しているのかが大変疑問です。

>>136

丁寧なアドバイスありがとうございます！
本当に、その通りだと感じます。

5中下の施設は、当日は機能しなかったとの説明が
グローバルさんからはありましたね。

>>138
と言うことは、やっぱり設計ミスということなのでしょうか？

今回の雨量は想定外でしたとしか言いようがないとの説明でした。
他の住民の方にどういう説明をされてるかわかりませんが納得行かないことだらけです。
グローバルも下手な事が言えないのはわかるけど精神的苦痛です。

当時この周辺は1時間の雨量が37ミリ位だったな。

50ミリ以下だと貯留糟は作動しないかもしれないですね。

想定どおりにはいかないものなんです。
排水口のまわりには葉やコンクリートのカスがたくさん付いて、計算どおりには排水されません。ひょうが降れば細かな落ち葉とともに排水口がふさがれます。
雨水の浸透ますは、年数がたてば泥が積もるし、職人がバケツの中身を捨てれば溶剤で地面が固まり機能がどんどん落ちます。
集中豪雨の時に落雷で停電したら排水ポンプは動きません。

日本は熱帯化してるみたいだから、低い所には濡れたら困るものを作らないのが一番。

>>140

重要事項説明書には、2005年に110mmあった事が明記されてますから、37mmくらいなら想定内ですね。

>>141

貯留槽は、50mmまでを貯蔵すると五中前の掲示版に記載してますので、37mmだとすると、こちらも想定内ですね。。

雹が原因で貯留槽が塞がれ、機能しなかったがために、大量の雨水が地下住戸に流れ込んだ。
これは入居予定者にとっても、グローバルにとっても想定外な天災のケースでしょうね。
異常気象は今回限りではないので、今後同じようなことが起こり得る可能性も高く、懸念されます。

>>146

雹がつまって冠水したのは、中原一丁目です。新川地区では、そういった被害は他ででてないので、雹が原因ではないでしょう。

考えられることは、新川地区のなかでもある一定の地区で公表されている雨量以上の雨量があって、それが限界を超えたという事です。

なので、前の方も書いてましたが、イデオの想定がどの程度であったかといことを知ることと、今回の事を踏まえてどう修正するかが、今後の対策に繋がりそうです。

被害を受けた住民です。ここはグローバルも見ているので、特定される恐れもあるため、説明内容は書きにくいですね。ただ、納得はしていないので、別の枠組みで情報交換もしていきたいところです。

>142

停電したら動かないわけだから一時的な大雨の時には排水ポンプに頼らなくても大丈夫なように建物の下の地下ピットとかに水を貯めるように作るのが普通。排水ポンプが動かなかったのが冠水の理由だったら明らかに設計ミス。

そもそも、ただでさえ低めの土地で川のそばなのに
一階が半地下でなければならないのでしょうか。
おしゃれ感を追求するあまり、安全性が軽視されているような気がして
不信感を覚えます。

そもそもそれを選んだ自己責任
デベのせい、天災のせい、違います
リスクを甘くみていた自分のせい

私だったら、解約の道を探りますね。
最悪の場合、手付金放棄＋違約金になりますが、株に失敗して損切りしたと思えば諦めはつきます。
将来に渡って、大雨の度に浸水を心配して暮らすよりマシだと思います。
何しろ、いつ潰れてもおかしくない会社ですから、住友の物件みたく、10年越しでミスを認めさせることすら、出来ないかもしれません。

こんなんで長期優良とかってレベル低すぎ。
今後の対応いかんでグローバルは要注意デベだと認識され
他物件も敬遠されるようになるはず。
いっそマスコミに通報してみたら、対応変わるのか？

我が家は手付金が少なかったので
残念ですが解約もありかもしれないと前向きに検討中。
まさかこんなことになるなんて。
でも投資で損したと思えば救われます。

ここと似たような設備で、グランドメゾンが出来るようです。
やっぱり大手かな。

速攻で補修しないと、次々解約されちゃいますからね。
せめて一階の方々だけでも、手付け返還可能で
気持ちよく解約に応じてあげてほしいですね。

傾斜地でのマンション建設ってやっかいですね。半地下にすればデベロッパーが利益を増やせます。分譲価格も下げられ売りやすくもなりますし。でも最終的には購入者にツケがまわってきそうです。水に弱いので。天災だけでなく火災で放水することだってあります。今のうちに排水対策を責任もってやってもらいましょう。

>>159さん

高めの天井ということですが、公式HPを見ると躯体天井高が2650mmで二重床と二重天井がそれぞれ約130mmとなっているので、居住空間としての天井高は2400mm程度となり最近にしては天井高が低い方になりますよ。
これをどうどうと公式HPで公開してるってのはある意味すごい(^^;;

半地下については、確かに容積率対象外にするためというよりも、嵩上げするより掘り下げる方がコストがかからない＆高さ制限に合わせるために傾斜地の下側に合わせてGLを作ったために傾斜地の上側が少し地下に潜ったという感じですね。

近くに川が無く、海抜もそれなりに高い立地に住んでるけど、エントランスが半地下のマンションは大雨が降る度に土嚢を積み上げてて大変そうだよ。
ましてこの物件の立地で半地下だと、今回の雨は未曾有の災害だと言い張ってる人もいるみたいだけど、普通の台風レベルでもどうなるか怪しいよね。みんなで頑張って土嚢積めば大丈夫かもしれないけど。そもそも別の物件なら必要なかった労力を、大雨が降る度に割くのも悲しいよね。
しかも下手したら、数年後に再び未曾有の災害が起こった時に、文句を言う相手が業界から姿を消してる恐れもあるよね。中小のデベロッパーが、青葉台の販売不振と三鷹の浸水問題同時に抱えて、耐えられるのか心配だよ。
以上、外野から見た、正直な感想です。

建築基準法で地下室の容積率不算入ってのがあるから、地下住戸をつくると高さ制限や容積率による制約条件の中でより多くの部屋が確保できるから、デベにとっては利益が増やせる。ただそれだけ。

デメリットはいろいろあるよ。今回のような冠水リスクだけでなく、風が抜けないから結露しやすいとか。結露したらカビが生えやすいしコンクリの寿命も縮む。あと、条例とかで制約かけられたら既存不適格になるリスクも。既存不適格になったら資産価値など吹っ飛ぶ。

仕事をする中で多少失敗はあるし、
あのトヨタでもリコールすることもある。
でも、大切なのは、企業理念としてお客様の満足を最優先
にしているか、それとも自社の利益を最優先にしているかだ。
お客様の満足を最優先にしている会社は、
住む人にとって不利益になるような設計は絶対にしない。
残念ながら、このデベは利益を最優先にしている会社だね。

安全軽視＆派手な外観と広告、バブルな匂いがぷんぷんするような
三流デベですね。
住宅ローンを払い終えるころには、確実に会社は存在しないでしょう。

>160

完全に逆。傾斜地の下がGLなら敷地全体が地上になる。傾斜地の上をGLにするから地下室が出来上がる。

建築基準法上、地上７階建になっていませんか？それとも地上６階、地下１階？

>>169さん
グローバルの公式発表を見ると地上７階建となっていますね。
http://v3.eir-parts.net/EIR/View.aspx?cat=tdnet&sid=1052354

マンションなんて所詮容積使い切って利益が出てくるもの、大手の方がそんな手間のかかる
ことはしないですね。もちろんすべてではないと思いますが。
大手の方がお客様より取引先の方が重要ですからね（笑）
しかも財閥系で分マン担当なんて、出世レースから外れた人ですからね。

重要なのは今後どんな対応と対策をとってくれるかじゃないですかね？

まー確かに異常気象が続く昨今で、こんなに簡単に水没するのも問題ですが。

半地下にすれば、容積率が上がって利益が上がるのは明らか。
でも、大手は設計基準で禁止されている。
もちろん、遊水池の上の設計も禁止されている。
全てはお客様のためであり、利益のみ追求するこの会社とは明らかに違う。

そうですよね。
法律に触れなければ何をやっても良いなんて、あり得ないでしょう。
良心的な会社は、ちゃんとした設計基準を自社でもっています。

>>172さん

地下住戸を作って高さ制限などをクリアしつつ戸数を増やすのは大手でもやってますよ。

グローバルのやり方がまずいのは、難ありの土地にもかかわらず
利益を追求しようと半地下を作ってしまったこと。
そして対策が不十分だったこと。おそらく経験不足なんでしょう。

大手のマネをせずに、中小デベなりの身の丈に合った
顧客満足度の高いマンションを作っていかないと
いくらCMなど作ってアピールしようとしてもそっぽ向かれるよ。

>178さん

関係者ですか？
あなたが個人的に応援するのは勝手ですが
今回被害にあった購入者の気持ちも考えてあげませんか。

やっぱり景観とかファサード重視で
住民の安全は二の次なのですね。。。

なんか叩いてるスレが目立つけど、半地下物件なんて他にいくらでもあるでしょ。契約した時点で半分は自己責任。たしかにデベから全体への説明は必要だと思うけど、稀にみる天災に関してはどこに住もうとある程度の覚悟は必要だと思う。別に普段暮らす分にはなにも問題ないし気持ち良い感じだよ。

部外者の余計なカキコミ要りません。
タイトルみてます？「契約者・入居者用」 となっていますが？
デベの悪口も擁護も要りません。
人のマンションの批判も要りません。
私達のマンションの問題は、私達で解決します。

人の不幸を野次馬根性で楽しんでいるだけにしか感じません。

タイトルにあるよう「契約者・入居者用」となっている通り、部外者は出て行って下さい。

先日住み始めましたが、住人のみなさん、スタッフのみなさん、とても気持ちの良い挨拶をしてくださり、嬉しく感じています。分からないこともスタッフの方が丁寧に教えてくださいます。ところで、みなさんは駅までどの道を通っていますか？最短ルートを探る日々です。

駅までの最短ルート私も試行中です、小さい子供を連れて荻窪の保育園に行く為ラッシュにかからないルートを探してます、晴れた日は自転車です。
マンション初のバスで一度仙川まで出て始発のバスに乗るのは遠回りですが座れそうで良いかなと思っています。
前の住居からの生活をひきずっているので距離的にはキツイですが、近くの幼稚園に入れれば楽になるし、マンション自体は住み心地良いです。

入居者です。引っ越しはこれからです。
先日の冠水、一階住居以外にもエントランス部分にも水が入ったのでしょうか？？

２階以上の居住者ですが、確かにグローバルの説明はあっけないものでした。
具体的な説明は何もなく、ただ１階部分の入居が４ヶ月遅れる、とのことのみ。

ローンをくんで買ったマンションです。
長期優良というのも大きな判断材料でした。
今後転勤等あるかも分からず、物件を売ったり貸したりすることも出てくるかもしれません。

やはり、居住者として被害のあった部屋の住民か否かに関わらず、グローバルには全体説明会の実施を要望しましょう。
排水の問題なのであれば、あの程度の降水量でまた同じようなことにならないよう、改善計画を出させるべきです。
また、三鷹市に要望して下水道の管を太くしてもらうなど、要望しなければなりません。
解決しなければ意味がありません。
資産価値も下がります、大幅に。

こういうのは管理組合で話し合うべきでしょうか。
居住者の皆さんと連携して、今回のことを改善につなげたいです。

新築物件の場合、見ず知らずの人が集まるわけだから管理組合の立ち上げって管理会社がフォローするのが普通。

ただ、ひどいケースだと入居して一年近くたってやっと管理組合設立総会なんてこともある。こんなことがあったわけだから自分達で動かないと、冠水の件、時間がたってうやむやにされちゃうよ。

>186

一階の住戸が冠水したって事は、廊下とか共用部分も冠水してるはず。そういった影響については、マンション全体の問題でもあるから全員に周知するべきって要求できるよ。

管理組合の総会は9月にはやる予定って話でしたよね。
そこでみなさん集まれば話も聞けますかね。

冠水ではなく、排水管が逆流したって聞きましたが、その辺フロアによって説明が異なるのでしょうか？

私もそう聞きました。あくまでも三鷹市の排水設備がつまって、排水管から逆流してきたことで被害を受けた部屋があると。
1階にある保育室も予定日から開所できてるようですし、26日の時点でエントランスも普通に使えましたし、冠水したとは聞いていません。

>>191

三鷹市の下水が一杯になったのもひとつの要因だったようですが、その際に本来止まるべくポンプがとまらずに、けっかどんどん排水し、行き場のなくなった雨水が排水管を逆流し、洗濯機の排水などから浸水したとの説明でした。

ちなみに、ポンプが止まっていれば、大きなピッチ(貯水槽？)に、貯留していたので浸水は起きなかったのではないかと聞いています。

排水管からの逆流に関しては、一階の住戸と二階以上の配管が別系統になっているかも確認。別系統でないと下水までの経路で詰まったときに、二階以上から流れてくる水が一階の住戸に逆流する。確認したところで今更遅いか。まあ、功いうことがあったんで、ついでに直してもらうとか。

>>193

なるほど！そこは是非確認したいところです。
そういった説明は、始めになかったですが、普通しないものなんだろうか。

築４０年の実家のマンションでそういうことがあったんで某デベの物件で最近のマンションでは対応できてるのか聞いてみたら資料に小さく書いてあった。聞かなければ説明してくれなかったと思う。

>>195

そういうものなんですね。ありがとうございます！
説明があった際には、確認してみます。

台風ですね。逆流しないといいですけど。。

はじめまして、これから皆様よろしくお願いいたします。
さて、バスなんですが…乗るととても便利なんですが、必要な時間にない…と思うのは我が家だけでしょうか？
時間の変更は可能なんですかね。

バスの運転手の方はとても親切でとても、乗りやすいです。

管理組合で変更可能だけど、管理組合が立ち上がって住民自治が機能するまでしばらくかかるのでそれを待たないといけないってのと、増便とかコストアップとなる変更は容易じゃないよ。

増便は雇用の問題で難しいですよね。
全く乗っていない時間帯もあるとかって話なので
少し時間をずらしていただけたらなぁと期待しております。

その後一階の様子はどうなのでしょうか？とても気になります。

>>201

グローバルさんの対応次第では、影響が出そうですね。

1Fの入居予定者向けにようやく文書が出るようです。

カフェ併設ライブラリーの書籍選択のセンスが素晴らしい！
どれも手に取りたくなるような本ばかりで早く部屋の中をかたずけて
ゆっくりと読んでみたいものだ。

こんな状況でさくら投稿するなんて。

冠水は一階の入居者だけの問題だけじゃないのに。

新川地区で浸水の被害がでたのは、このマンションだけのよう。それでも、天災と言えるかな。また、道路も冠水してない。ただ、マンション側は浸水の被害を三鷹市の防災課には言っておらず、同じく税金を使って作ったのにも機能しなかった雨水浸透施設を作った下水道局と話を合わせているように感じる。

難しいですね、初年度の役員は部屋番号の若い順からでしたが一階が入れないのならズレてくるのでしょうか、
一階の人だけが役員だと議題がひとつになりそうです。

ライブラリーの本は自宅でも読めるんですか？カフェ内でだけ読めるものだと思ってました。。バス便ももう少し利用時間を調査してから決めて欲しかったです。
あと、上の階の足音って聞こえますか？階下にはどんな風に聞こえてるか正直なところを教えてほしいのですが、階下の方に直接聞いても、大丈夫ですよ、としか言われないので。。長く住むのでなるべく迷惑はかけたくないですが、子供がまだ走り回るので気になりながら生活してます。

上階の足音ですが、我が家は聞こえてきます。
普通に歩いてるような音はもちろん聞こえませんが、おそらくお子様が走り回ったり飛びはねたりしているんだろうなというような、ドタバタ、ドンという音は朝から晩まで結構します。
残念ながらまだ上階の方とお時間が合わずご挨拶に伺えていないので、お子様かどうか確実ではありませんが…もしかしたらワンちゃんかも…？

我が家は子供や動物は走り回るものと思っておりますし、今のところ特に気にしてはおりませんが、遊びに来た親は「上の方子供いるの？元気ね〜」と言っていました。

相手の顔を知っているのと知らないのとでは階下の方の心象も違ったものになりそうですよね。209さんのように自室が音源になっているかもと心配されるような方なら平気な気がします。

最近では新築一斉入居だと挨拶をしない傾向もあると聞いていますが、皆さんはご挨拶されましたか？
防犯の面も兼ねて早く周りの方にご挨拶できたらと思っているところなのですが。

うちは子供がいるので、ご迷惑をおかけするだろうなぁと思って、左右と下の方には入居なさったことが分かり次第、ご挨拶にうかがいました。

駐車場や共用施設なとでみなさんがとてもよく挨拶してくださったり話しかけてくださったりするので嬉しく思っています。

>208

一階だけの問題じゃないけどね。瑕疵担保責任期間中に根本的な対応させないとアウトだから、早急に対策が必要。

２０９さん
本を自宅の持ち込めるかは解りませんが、未だ段ボールの囲まれた我が家の状況をほっておいてのんびり本など読めないとゆう意味です(泣)

大した調査もせず、説明もせず、契約条項を超えて見舞金だけ払ってやるけど、後は損害賠償に応じないし、責任も追いませんと高らかに宣言した文書ですね。
通常なら手付金倍返しで解除できる案件とのこと。もう信頼も何もないですね。

>>214

手付金倍返しの解約じゃないんですね。グローバルさん大丈夫かなー。この事が明るみになったら、単にグローバルさんは、手付金倍返しも出来ないほどの資産状況との判断がなされるだけ。

目指されてる一部上場はもとより、3年もつか。のような話ですね。早めの転売も考える必要がでてきます。

早めに総会をやった方が良さそうですね、住人じゃない方も入って来れる場ですから。

天災扱いであれば、契約書の危険負担の条項が適用されることになる。グローバルの対応はそれに基づいてるんでしょ。

瑕疵担保責任での対応を求めるのであれば瑕疵の立証責任は買主にある。相手がそう出るのなら管理組合で人災であることを証明するしかない。そういう意味でも管理組合の早期立ち上げは必須でしょ。

ちなみに手付金倍返しは引渡をできないと売主側が認めた場合だけ。買主ができるのは問題部分があるのであれば直してもらうことまで。引渡拒否すると逆に契約不履行で違約金取られちゃう。

ライブラリーの本ですが、契約後に絵本の貸出を聞いたところ、
それはＮＧとさせていただいてます。というお返事でした。

持ち出してる方いらっしゃるのか、つい先日まであった本がなかったので
？？と思ってましたが、貸出ＮＧは周知ではないということなんでしょうか。。

掲示板の空気読んで下さいね。
ライブラリーの本がどうとか、そんなのんきな事言っている場合では
ないと思いますが。
話題をそらしたい営業さんかと思われてしまいますよ。

>>219
ここは、住民スレでしょう。
住民が、マンションのこと話してるのに怒られるいわれはないはずです。

>>219
そんな事しますかね？

ライブラリーの話したい人もバスの時間気になる人もいるから良いんじゃないでしょうか、私もそういう話題も気になります。(・ω・)ノ

今日夕方から雨が降るそうです。
排水設備は大丈夫でしょうか・・・

>>217
1階入居予定者です。
排水設備の問題は依然残るので、そこは組合として対応したいところですね。
他の1階入居予定の方は復旧次第、入居されるのでしょうか？うちは正直不安は拭えてません。文書だけ来ましたが、放置されてますし。

>>217
ちなみに今回はこちらから申し出すれば、全額返金の上。白紙解約に応じるとのこと。
資産価値も落ちてるだろうし、見切りをつけるのも一考。

白紙解約・・・苦汁の選択とはこのこと、
今までの契約手続きやご苦労を考えると簡単には答えの出ることではない、
組合を立ち上げて団体交渉にしないとらちが明かないでしょう。

なにも力になれないかもしれませんが会議や話し合いの場に積極的に参加します。

今、三鷹で大雨が降り始めました。1階は大丈夫でしょうか…
気になります。

今日マンションの駐車場の前で近所の方とお話してたら、何十年も住んでるけどあんな雹は経験した事ないと言っておられました。
お婆さんのお家の庭も植物が全滅したそうです。
この辺りは交通の便が不便でしょう？
と心配されました、吉祥寺の方にもう少し簡単にアクセスしたいですね。

>>226
資産価値の減少は避けられず、人に貸すことも売ることも困難と予想されます。
他の物件価格も昨年より高騰しており、非常に頭の痛いところです。

今度のトラブルが外部にどの程度伝わっているかが資産価値の減少に関係すると思われます、一先ずここは入居して対策をとってもらい暫く生活してから考えては？
○想定外の天候によるトラブルと考え前向きに対処する、
○今後の対応如何では転居も辞さない、（信用出来ないデベロッパーであると考え）
○言い方は悪いかも知れないが２～３年もすれば今回の問題は外部の人には忘れられてしまうので転売価格には影響しないのでは？その時点で再考する、
どうでしょう？
幸い人気の物件らしいので２～３年暮しても大幅な価格の下げは無いのでは？
考えが甘いでしょうか、素人の独り言でした。

>>231
転売の際、浸水被害は買い主に告知する義務があるのではないでしょうか？

グローバルさん書面出してから特に何も説明がないのですが･･･。
経緯報告の書面は二階以上の方々にも提出されてるのですか？

詳しい経緯報告の書面は見ていませんが、1階の解体復旧工事を行うという書面は配布されました。詳しい期間などが書いてありました。確か22日から工事開始だったような。

被害にあった１階の人と２階以上の人では、状況が全く違いますね。
１階の人は白紙解約に申し出ないと、状況を理解した上で購入したとみなされ、
今後は、同案件での保証はなく、おそらく交渉にも応じないでしょう。
かといって売ろうとしても、事故物件（床上浸水）として大幅ダウンになって
しまいます。
２階以上の人は、１階の人が解約すると、グローバルが１階の再販売する際に、
大きな値崩れがおき、マンション全体の資産価値を下げることになるので、
避けてほしいでしょう（販売価格はレインズに登録される）