IDEO（三鷹エコタウンプロジェクト）《契約者・入居者用》

いなげやの隣の喫茶店が雹の影響による営業中止になっていましたから結構大変な災害だったのかもしれませんね、グローバル社は引き渡し前に災害があった場合の保険などは入ってなかったのでしょうか。

>106

住友は三ツ沢で竣工後１年で棟と棟の間の手摺がずれて住民から指摘されたときに、地震でずれたなんて説明してたらしい。現行の建築基準では震度５強で損傷せずなんだけど。関東でこここの十数年で震度５強って３・１１のときだし、それでも損傷したら問題。

そんな説明で納得しないよう、不動産購入するときはちゃんと勉強しないと。まあ、瑕疵の物件つかまされないよう、専門家に調査してもらうことくらいはしないとだめかもね。

>106

たとえ天災でも、共用廊下も冠水してるでしょ。共用廊下は共用部分。影響を受けた住戸だけでなく、全員にどんな対応するかは説明すべきだと思うけど。

そういう対応できないとしたら、売主の意識を疑うべき。区分所有のマンションって共有財産で、住民同士運命共同体。

そんな難しい話しかな。雨量データは気象庁か気象会社に問い合わせれば分かるし、それが設計上の想定値を上回ったかどうかでしょ一次判断はできるはず。まずはそれくらい説明してもらわないと。天災ありきで話しを進めるのもおかしい。

事実を調査してちゃんと説明しないから、憶測でしか話しができないんだよね。それが問題。

引渡直前で落ち葉はないでしょ。清掃していない廃材が詰まったのなら完全に人災。

落ち葉は自然に落ちたものではなく、雹が当たって叩き落とされたものがあちこちに見られました。
あの日の現場付近の状況を知らない方が勝手なことを言っているのが腹立たしいです。

グローバルの住民を応援したいなら、天災って決め付けないで人災の可能性を示すべきでは。

116さん、分かります！あの日の雹による冠水の被害状況はきちんと三鷹市も調布市も公表しています。ニュースでも浸水冠水の状況、困っている近隣住民の様子は多く伝えられていました。近所に住んでいますが本当にすさまじかったです。引き渡し会では改善のためにご迷惑おかけするが協力いただきたいと話していました。今またものすごいゲリラ豪雨が降っているので心配です。みなさんと快適に暮らしたい、そのためにグローバルさんには全力で頑張っていただきたいと心から思っています。

これ、今日もやばいんじゃないのか、この豪雨。
冠水アゲイン？

天災って判断されて根本的な対応してくれなかったら、大雨のときは毎度冷や冷やしながら過ごすことになるわけでしょ。

118の住民でない人さんへ

116で書き込みをした者です。
応援していただきとても嬉しいです！ありがとうございます。
匿名だからと人災だー問題だーとサラッと書き込んでいることに対して
我慢ができなくなり言いたかっただけなので・・・

118さんは103さんと同じ方でしょうか？
違っていたらすみません。
昨夜、103さんの書き込みを見てうるっときました。
ずーっと楽しみにしていた新居での生活が始まろうとしていた矢先に
こんなことになり気分は沈みっぱなしでした。
こちらのスレの書き込みを見ては更に落ち込んだりすることもありましたが
103さんの書き込みを見て応援してくださる方も中にはいるんだと知り
少し気分が楽になりました。
なのでこれからも応援していてください！とても励みになります。

ここは国指定の長期優良住宅なので売主もちゃんと説明有するんじゃないかな。国認定の建物だしどうなんでしょう？

長期優良の認定条件に冠水対策ってないよ。

とりあえず、天災にしてもこういう状態にあるということをグローバルは住民に説明するべきだと思う。なってしまったものは仕方がない事。

ただ全体説明会をしてほしいお何度懇願しても個々に説明しますの一点張り。
住民の方々に統一した説明をしてほしいだけなのに。

それでもこちら側に非があるのかな？

>>125
こちらの方の仰る通りだと思います。

あとで何か遭ってから色々言っても遅いです。
だったら、今ちゃんとグローバルと話し合い説明をして頂くべきだと思います。

今ここでちゃんとしておかないと、今後同じような事が起こった時他の入居者の方々や管理組合の方等巻き込んで嫌な気持ちのままお互い住みたくないです。

イデオに住まわれる方が気持ちよく生活できる為にちゃんと説明会をして頂くようにしませんか？

確かに状況報告やどう改善するかなど、色々と調査して明確になったら説明していただきたいですよね。どうアクションを起こせばグローバルさん、動いてくれますかね。

個々に説明するってのは、文字通りしっかり行われたならむしろ丁寧な対応であり、一個人の立場で個々を排して全体説明を要求するのは筋違いでしょうね。全体説明を要求するなら団体としてまとまるべきですが、浸水住戸の購入者が天災派ならもうお手上げです。

ideo以外に、新川地区で同様の被害はでてるのか聞きますか？中原一丁目での被害は良く聞きますが、ほかでは聞かないなので。

売主に非があったら引渡遅延は賠償請求できるのにね。天災って一言でお終いですか。

今段階で、ひとまず、要望、不信感はきちんとした形で伝え、記録を取っておいた方が良さそうですね。今、諦めると何も譲歩を引き出すことができなくなると思います。

浸水被害に遭われてしまった皆さま、心中お察しします。
購入者ではありませんが、私も半地下マンションを購入したものとして他人ごとではありません。

釈迦に説法かもしれませんが長文失礼します。

三鷹市の浸水ハザードマップとgoogle mapと物件HPを比較しました。
http://www.city.mitaka.tokyo.jp/c_service/034/attached/attach_34182_8....
https://www.google.co.jp/maps/@35.6697699,139.5719896,1050m/data=!3m1!1e3

これを見ると、浸水ハザードマップで20～50cmの浸水が予想される側へ合わせて１Ｆ（地下？）を構築していることが分かります。
この設計の時点で、相当な浸水対策が必要であることは容易に想像できますね。

さて、通常は浸水対策として敷地内の雨水貯留槽へ貯留、そこからポンプで下水へ排水するという設備が設置されます。
雨水貯留槽は下水の排水容量を超えていても一定量まではそこに貯めることで浸水を防ぐことが出来ます。
雨水貯留槽とは別に地下ピット（こちらは通常は使用しないマンション地下の空洞です）を緊急避難的に使用することも有ります。
そのようにしてマンションの排水能力の設計値までは浸水しない様にしているわけです。

では、設計値はどのようにして決めているかということになりますが、マンションによっては2000年秋の東海豪雨を基準として、その雨量に耐えられるよう設計しています。
東海豪雨程度というのは１時間雨量で１００ｍｍ程度の豪雨までは耐えられるということです。これは瞬間雨量ではなく、本当に１時間に１００ｍｍの雨です。（想像できますか？辺りが真っ白になるような雨が１時間降り続くということです）

低地ですから周りからの流れ込みもありますし、私ならばマンションに流れ込む流域も調査し、それの２倍程度までは耐えられる設計にするでしょう。（過剰品質かもしれませんが）

マンション近辺の雨量はある程度は調べられるかと思いますので、それがどの程度だったのか、また設計値はどうだったのか、その辺りを確認してはいかがでしょうか。

その結果として、
・設計値＜雨量または設計値＜（雨量＋流れ込み量）
　この場合、設計値の妥当性が問われます。妥当とみなせれば天災、そうでなければ人災。
・設計値＞雨量
　この場合、設計値は妥当だが設備が設計値を満たさなかったということになりますので明らかに人災。
という形で数値的に明確化することで今後の話が進めやすくなるかと思います。

皆さまの納得の行く解決策が得られるよう応援しています。

>>134です。
追記です。
雨水貯留槽の容量ですが、テラスの下を丸々雨水貯留槽にしていれば例えば５０ｃｍの深さでも１００ｍｍの雨の５時間分って事ですよね。
ということは、数倍まで貯められるのが普通かもしれません。
但し、雨水貯留槽へ流れ込める流量がしっかり確保されているという大前提があります。

大雨になるとこのマンション前の五中通り地下に市の雨水貯留糟(確か1時間50ミリの雨量だったかな)に周辺の雨水が流れ込むはずです。　マンションの雨水貯留糟とは関係ないか。

浸水被害に遭われた方にお尋ねしたいのですが、グローバルからは具体的にどのような説明があったのですか？
個々に説明するということですが、個々に、（グローバルにとって）都合のいい理由付けで説明されたら、納得する人は納得してしまいますよね？

個々に説明されている内容が一貫しているのかが大変疑問です。

>>136

丁寧なアドバイスありがとうございます！
本当に、その通りだと感じます。

5中下の施設は、当日は機能しなかったとの説明が
グローバルさんからはありましたね。

>>138
と言うことは、やっぱり設計ミスということなのでしょうか？

今回の雨量は想定外でしたとしか言いようがないとの説明でした。
他の住民の方にどういう説明をされてるかわかりませんが納得行かないことだらけです。
グローバルも下手な事が言えないのはわかるけど精神的苦痛です。

当時この周辺は1時間の雨量が37ミリ位だったな。

50ミリ以下だと貯留糟は作動しないかもしれないですね。

想定どおりにはいかないものなんです。
排水口のまわりには葉やコンクリートのカスがたくさん付いて、計算どおりには排水されません。ひょうが降れば細かな落ち葉とともに排水口がふさがれます。
雨水の浸透ますは、年数がたてば泥が積もるし、職人がバケツの中身を捨てれば溶剤で地面が固まり機能がどんどん落ちます。
集中豪雨の時に落雷で停電したら排水ポンプは動きません。

日本は熱帯化してるみたいだから、低い所には濡れたら困るものを作らないのが一番。

>>140

重要事項説明書には、2005年に110mmあった事が明記されてますから、37mmくらいなら想定内ですね。

>>141

貯留槽は、50mmまでを貯蔵すると五中前の掲示版に記載してますので、37mmだとすると、こちらも想定内ですね。。

雹が原因で貯留槽が塞がれ、機能しなかったがために、大量の雨水が地下住戸に流れ込んだ。
これは入居予定者にとっても、グローバルにとっても想定外な天災のケースでしょうね。
異常気象は今回限りではないので、今後同じようなことが起こり得る可能性も高く、懸念されます。

>>146

雹がつまって冠水したのは、中原一丁目です。新川地区では、そういった被害は他ででてないので、雹が原因ではないでしょう。

考えられることは、新川地区のなかでもある一定の地区で公表されている雨量以上の雨量があって、それが限界を超えたという事です。

なので、前の方も書いてましたが、イデオの想定がどの程度であったかといことを知ることと、今回の事を踏まえてどう修正するかが、今後の対策に繋がりそうです。

被害を受けた住民です。ここはグローバルも見ているので、特定される恐れもあるため、説明内容は書きにくいですね。ただ、納得はしていないので、別の枠組みで情報交換もしていきたいところです。

>142

停電したら動かないわけだから一時的な大雨の時には排水ポンプに頼らなくても大丈夫なように建物の下の地下ピットとかに水を貯めるように作るのが普通。排水ポンプが動かなかったのが冠水の理由だったら明らかに設計ミス。

そもそも、ただでさえ低めの土地で川のそばなのに
一階が半地下でなければならないのでしょうか。
おしゃれ感を追求するあまり、安全性が軽視されているような気がして
不信感を覚えます。

そもそもそれを選んだ自己責任
デベのせい、天災のせい、違います
リスクを甘くみていた自分のせい

私だったら、解約の道を探りますね。
最悪の場合、手付金放棄＋違約金になりますが、株に失敗して損切りしたと思えば諦めはつきます。
将来に渡って、大雨の度に浸水を心配して暮らすよりマシだと思います。
何しろ、いつ潰れてもおかしくない会社ですから、住友の物件みたく、10年越しでミスを認めさせることすら、出来ないかもしれません。

こんなんで長期優良とかってレベル低すぎ。
今後の対応いかんでグローバルは要注意デベだと認識され
他物件も敬遠されるようになるはず。
いっそマスコミに通報してみたら、対応変わるのか？

我が家は手付金が少なかったので
残念ですが解約もありかもしれないと前向きに検討中。
まさかこんなことになるなんて。
でも投資で損したと思えば救われます。

ここと似たような設備で、グランドメゾンが出来るようです。
やっぱり大手かな。

速攻で補修しないと、次々解約されちゃいますからね。
せめて一階の方々だけでも、手付け返還可能で
気持ちよく解約に応じてあげてほしいですね。

傾斜地でのマンション建設ってやっかいですね。半地下にすればデベロッパーが利益を増やせます。分譲価格も下げられ売りやすくもなりますし。でも最終的には購入者にツケがまわってきそうです。水に弱いので。天災だけでなく火災で放水することだってあります。今のうちに排水対策を責任もってやってもらいましょう。

>>159さん

高めの天井ということですが、公式HPを見ると躯体天井高が2650mmで二重床と二重天井がそれぞれ約130mmとなっているので、居住空間としての天井高は2400mm程度となり最近にしては天井高が低い方になりますよ。
これをどうどうと公式HPで公開してるってのはある意味すごい(^^;;

半地下については、確かに容積率対象外にするためというよりも、嵩上げするより掘り下げる方がコストがかからない＆高さ制限に合わせるために傾斜地の下側に合わせてGLを作ったために傾斜地の上側が少し地下に潜ったという感じですね。

近くに川が無く、海抜もそれなりに高い立地に住んでるけど、エントランスが半地下のマンションは大雨が降る度に土嚢を積み上げてて大変そうだよ。
ましてこの物件の立地で半地下だと、今回の雨は未曾有の災害だと言い張ってる人もいるみたいだけど、普通の台風レベルでもどうなるか怪しいよね。みんなで頑張って土嚢積めば大丈夫かもしれないけど。そもそも別の物件なら必要なかった労力を、大雨が降る度に割くのも悲しいよね。
しかも下手したら、数年後に再び未曾有の災害が起こった時に、文句を言う相手が業界から姿を消してる恐れもあるよね。中小のデベロッパーが、青葉台の販売不振と三鷹の浸水問題同時に抱えて、耐えられるのか心配だよ。
以上、外野から見た、正直な感想です。

建築基準法で地下室の容積率不算入ってのがあるから、地下住戸をつくると高さ制限や容積率による制約条件の中でより多くの部屋が確保できるから、デベにとっては利益が増やせる。ただそれだけ。

デメリットはいろいろあるよ。今回のような冠水リスクだけでなく、風が抜けないから結露しやすいとか。結露したらカビが生えやすいしコンクリの寿命も縮む。あと、条例とかで制約かけられたら既存不適格になるリスクも。既存不適格になったら資産価値など吹っ飛ぶ。

仕事をする中で多少失敗はあるし、
あのトヨタでもリコールすることもある。
でも、大切なのは、企業理念としてお客様の満足を最優先
にしているか、それとも自社の利益を最優先にしているかだ。
お客様の満足を最優先にしている会社は、
住む人にとって不利益になるような設計は絶対にしない。
残念ながら、このデベは利益を最優先にしている会社だね。

安全軽視＆派手な外観と広告、バブルな匂いがぷんぷんするような
三流デベですね。
住宅ローンを払い終えるころには、確実に会社は存在しないでしょう。

>160

完全に逆。傾斜地の下がGLなら敷地全体が地上になる。傾斜地の上をGLにするから地下室が出来上がる。

建築基準法上、地上７階建になっていませんか？それとも地上６階、地下１階？

>>169さん
グローバルの公式発表を見ると地上７階建となっていますね。
http://v3.eir-parts.net/EIR/View.aspx?cat=tdnet&sid=1052354

マンションなんて所詮容積使い切って利益が出てくるもの、大手の方がそんな手間のかかる
ことはしないですね。もちろんすべてではないと思いますが。
大手の方がお客様より取引先の方が重要ですからね（笑）
しかも財閥系で分マン担当なんて、出世レースから外れた人ですからね。

重要なのは今後どんな対応と対策をとってくれるかじゃないですかね？

まー確かに異常気象が続く昨今で、こんなに簡単に水没するのも問題ですが。

半地下にすれば、容積率が上がって利益が上がるのは明らか。
でも、大手は設計基準で禁止されている。
もちろん、遊水池の上の設計も禁止されている。
全てはお客様のためであり、利益のみ追求するこの会社とは明らかに違う。

そうですよね。
法律に触れなければ何をやっても良いなんて、あり得ないでしょう。
良心的な会社は、ちゃんとした設計基準を自社でもっています。

>>172さん

地下住戸を作って高さ制限などをクリアしつつ戸数を増やすのは大手でもやってますよ。

グローバルのやり方がまずいのは、難ありの土地にもかかわらず
利益を追求しようと半地下を作ってしまったこと。
そして対策が不十分だったこと。おそらく経験不足なんでしょう。

大手のマネをせずに、中小デベなりの身の丈に合った
顧客満足度の高いマンションを作っていかないと
いくらCMなど作ってアピールしようとしてもそっぽ向かれるよ。

>178さん

関係者ですか？
あなたが個人的に応援するのは勝手ですが
今回被害にあった購入者の気持ちも考えてあげませんか。

やっぱり景観とかファサード重視で
住民の安全は二の次なのですね。。。

なんか叩いてるスレが目立つけど、半地下物件なんて他にいくらでもあるでしょ。契約した時点で半分は自己責任。たしかにデベから全体への説明は必要だと思うけど、稀にみる天災に関してはどこに住もうとある程度の覚悟は必要だと思う。別に普段暮らす分にはなにも問題ないし気持ち良い感じだよ。

部外者の余計なカキコミ要りません。
タイトルみてます？「契約者・入居者用」 となっていますが？
デベの悪口も擁護も要りません。
人のマンションの批判も要りません。
私達のマンションの問題は、私達で解決します。

人の不幸を野次馬根性で楽しんでいるだけにしか感じません。

タイトルにあるよう「契約者・入居者用」となっている通り、部外者は出て行って下さい。

先日住み始めましたが、住人のみなさん、スタッフのみなさん、とても気持ちの良い挨拶をしてくださり、嬉しく感じています。分からないこともスタッフの方が丁寧に教えてくださいます。ところで、みなさんは駅までどの道を通っていますか？最短ルートを探る日々です。

駅までの最短ルート私も試行中です、小さい子供を連れて荻窪の保育園に行く為ラッシュにかからないルートを探してます、晴れた日は自転車です。
マンション初のバスで一度仙川まで出て始発のバスに乗るのは遠回りですが座れそうで良いかなと思っています。
前の住居からの生活をひきずっているので距離的にはキツイですが、近くの幼稚園に入れれば楽になるし、マンション自体は住み心地良いです。

入居者です。引っ越しはこれからです。
先日の冠水、一階住居以外にもエントランス部分にも水が入ったのでしょうか？？

２階以上の居住者ですが、確かにグローバルの説明はあっけないものでした。
具体的な説明は何もなく、ただ１階部分の入居が４ヶ月遅れる、とのことのみ。

ローンをくんで買ったマンションです。
長期優良というのも大きな判断材料でした。
今後転勤等あるかも分からず、物件を売ったり貸したりすることも出てくるかもしれません。

やはり、居住者として被害のあった部屋の住民か否かに関わらず、グローバルには全体説明会の実施を要望しましょう。
排水の問題なのであれば、あの程度の降水量でまた同じようなことにならないよう、改善計画を出させるべきです。
また、三鷹市に要望して下水道の管を太くしてもらうなど、要望しなければなりません。
解決しなければ意味がありません。
資産価値も下がります、大幅に。

こういうのは管理組合で話し合うべきでしょうか。
居住者の皆さんと連携して、今回のことを改善につなげたいです。

新築物件の場合、見ず知らずの人が集まるわけだから管理組合の立ち上げって管理会社がフォローするのが普通。

ただ、ひどいケースだと入居して一年近くたってやっと管理組合設立総会なんてこともある。こんなことがあったわけだから自分達で動かないと、冠水の件、時間がたってうやむやにされちゃうよ。

>186

一階の住戸が冠水したって事は、廊下とか共用部分も冠水してるはず。そういった影響については、マンション全体の問題でもあるから全員に周知するべきって要求できるよ。

管理組合の総会は9月にはやる予定って話でしたよね。
そこでみなさん集まれば話も聞けますかね。

冠水ではなく、排水管が逆流したって聞きましたが、その辺フロアによって説明が異なるのでしょうか？

私もそう聞きました。あくまでも三鷹市の排水設備がつまって、排水管から逆流してきたことで被害を受けた部屋があると。
1階にある保育室も予定日から開所できてるようですし、26日の時点でエントランスも普通に使えましたし、冠水したとは聞いていません。

>>191

三鷹市の下水が一杯になったのもひとつの要因だったようですが、その際に本来止まるべくポンプがとまらずに、けっかどんどん排水し、行き場のなくなった雨水が排水管を逆流し、洗濯機の排水などから浸水したとの説明でした。

ちなみに、ポンプが止まっていれば、大きなピッチ(貯水槽？)に、貯留していたので浸水は起きなかったのではないかと聞いています。

排水管からの逆流に関しては、一階の住戸と二階以上の配管が別系統になっているかも確認。別系統でないと下水までの経路で詰まったときに、二階以上から流れてくる水が一階の住戸に逆流する。確認したところで今更遅いか。まあ、功いうことがあったんで、ついでに直してもらうとか。

>>193

なるほど！そこは是非確認したいところです。
そういった説明は、始めになかったですが、普通しないものなんだろうか。

築４０年の実家のマンションでそういうことがあったんで某デベの物件で最近のマンションでは対応できてるのか聞いてみたら資料に小さく書いてあった。聞かなければ説明してくれなかったと思う。

>>195

そういうものなんですね。ありがとうございます！
説明があった際には、確認してみます。

台風ですね。逆流しないといいですけど。。

はじめまして、これから皆様よろしくお願いいたします。
さて、バスなんですが…乗るととても便利なんですが、必要な時間にない…と思うのは我が家だけでしょうか？
時間の変更は可能なんですかね。

バスの運転手の方はとても親切でとても、乗りやすいです。

管理組合で変更可能だけど、管理組合が立ち上がって住民自治が機能するまでしばらくかかるのでそれを待たないといけないってのと、増便とかコストアップとなる変更は容易じゃないよ。

増便は雇用の問題で難しいですよね。
全く乗っていない時間帯もあるとかって話なので
少し時間をずらしていただけたらなぁと期待しております。