管理侍への質問部屋パート２！

管理侍って誰？管理待や管理持はのれん分けした元弟子ですか？

管理侍さんは、管理会社の方で、マンコミの常連ですよ。
そのファンが立てたスレがここなんですよ。
その時は、当の本人も書き込みをしてたんですけどね。
ここも書き込みの内容が良ければ、いずれ参加してくれるでしょう。

ところで、専有部分の排水管等の工事についての質問はありませんか。

ありません。
それよりも区分所有者の駐車場闇転貸について実例を挙げて解説願います。
当マンションは築浅で、区分所有者の駐車場使用権の譲渡・転貸は規約で禁止されていますが、
最近、入居当時から賃貸していた賃貸人２名において、賃貸借契約の解約がありましたが、
その時に賃貸人の駐車場使用権を転貸していたことが発覚しました。
管理組合設立以前の賃貸借契約で、今まで賃借人の変更がなかったため、管理組合としては全く気が付きませんでした。
今理事長が賃貸人に対して、規約違反による駐車場使用契約の解約を強要していますが、賃貸人は拒否して訴訟沙汰に発展する気配です。
当マンションの規約では、区分所有者が第三者に貸与した時点で、駐車場使用権は消滅し駐車場使用契約は終了となる規約です。

＞41　～　＞61　匿名さん

知識の披歴は結構な事ですが、生兵法は頂けません。
なまじ尤もな記述も多々ありますから、本気で信じる人も出てきます。

「専有部分内にある給水管・排水管の更新について」 に関するあなたの見解は根本で間違っています。
規約の変更は既存法に反しない限り有効ですが、記述を読む限り「区分所有法」に抵触しています。

本件に関するポイントは過去に意見を述べていますので割愛します。

書き込みの中で分からない点があります。
管理組合設立以前の賃貸借契約とのことですが、管理組合は、区分所有関係が
成立すれば法的に自動的に成立するものですよね。
又、区分所有者が賃貸人に駐車場を貸していたのですか。
部屋も貸していたのですか？
その駐車場は、区分所有者全員に権利が与えられているのですか？
規約では、区分所有者が第三者に貸与した時点で、使用権は消滅するとなっていますが、
当人が使っていないのであれば、一部の区分所有者の特別の影響を及ぼすにはあたらない
ので、裁判では有利になるとは思われますが、ただ質問の内容がはっきりしませんので
なんともいえない点もあります。
今から規約を改正するとしたら、駐車場の権利で無料だったのを、有料にすると規約
改正をしても、無効という判例は出ています。
ペット可のマンションを購入したのに、規約の改正が行われ、ペット不可になったというのは、
判例で認められていますが。

>>67
竣工引渡し時からの賃貸人は、駐車場を確保してるから、今更解約を言われたら駐車場を失うことになる。
相当反発はあるだろう。駐車場付のアドバンテージで今まで賃貸してたのだから。
それにしても理事長が果敢に解約を強要している姿勢は好感が持てるが、賃貸人は理事長に遺恨を持つこと必至だな。
新築マンションの場合、竣工入居以前から賃貸募集してて賃貸借契約してしまってる場合が多いので、管理組合設立以前だから管理組合は全く知らないことが多い。

>68さん
専有部分の給排水管を共用部分と規約改正をするのではありません。
その経費を管理組合として行うということです。
専有部分でも管理組合として全体を行うことは問題はないと思います。
現に、給排水管の高圧洗浄は、専有部分ですけど、管理組合の経費で
行っていますからね。
それに、ここに書き込んだのが１００％正しいとは思いませんし、見解の
相違があることもあるでしょう。
その時は、指摘されたり、いろいろ意見をいわれたらいいのではと思っています。
１００％正しいものしか書き込めないとしたら、誰も書き込む者はいなく
なるでしょう。
それに、本件に関するポイントとかいわれても、誰も分かりませんよ。
反論があるなら、指摘すべきですよ。
それが正しければ、私もそれをみて勉強することにもなりますので。

＞７１　匿名さん

あなたは＞５９で「うちのマンションでは、私が作成した資料を、毎月理事会のときに配布して 説明をして
理事のレベルアップに努めました。」と記しておられます。
１００％正しいとは思わない事を理事会で説明するのは如何なものかと思います。
ここ（匿名板）では間違いの責任を問われる事はありません（出来ません）が、現実の場面ではね…

「費用負担に関しては管理規約で決めることは許容されると判断されます」は解釈の飛躍です。
何故「区分所有法に抵触する」と指摘されたのかは手抜きをせず自分でお調べ下さい。
（勉強になると思いますよ）

尚、専有部分の給水管・排水管の枝管更新を適法に管理組合（積立金）で実施する方法はあります。

>72
あなたのいっていることは100%正しいのですね。
法律は、弁護士によっても解釈の違いがありますよね。
では、専有部分の雑排水管の高圧洗浄を管理組合の負担で実施
するのは違法ですか。これは共用部分に対しての費用ではありません。
それから、私は専有部分の費用負担を管理規約に規定するとはいっていません。
管理費や修繕積立金は、共用部分や敷地の管理にしか使用できないというの
でしょうね。
私の解釈では、専有部分の配管等を共用部分にするのはできないが、
費用負担は許される範囲と思っています。今考えれば、専有部分の配管等を
共用部分に規約改正はできるかもしれないと思っています。
あなたのいっている、専有部分の給水管・排水管の枝管更新を適法に管理組合
で実施する方法があるというなら、できるということじゃないですか。

>73
どうやら７２は、自分の立場が無くなってしまうことを恐れているように思えます。
資格はあるが、何も出来ないタイプのように思えてしまします。

＞費用負担は許される範囲と思っています

思っているのはあなたの勝手ですが、現実世界では適法か否かを検討する姿勢が必要です。
「解釈の飛躍」と指摘されたら、立ち止まって考える姿勢が必要だと思いますが…

「単なる紙資格で、超簡単な４択の試験」で得た知識だけでは現実世界ではアドバイスは出来ませんよ。
少なくとも管理士を名乗って公言されませんよう…広言になってしまいます。
（此処では一向に構いませんが、突っ込みのネタになるだけです）

後期高齢管理待の登場に期待しよう。

>75
>尚、専有部分の給水管・排水管の枝管更新を適法に管理組合（積立金）で実施する方法はあります

実施する方法はあるんでしょう。
だったら、できるということじゃないですか。
解釈の飛躍もクリアできるんでしょう。

復興特別所得税について

　この税は、東日本大震災のいわゆる「復興財源確保法」に基づき、平成２５年から平成
４９年までの２５年間、所得税額に対して２．１％の「復興特別所得税」が付加されることに
なったものです。
　復興特別所得税は、所得に対して２．１％課税されるものではなく、所得税額の２．１％
課税されるものです。
　ただ残念なことに、東日本大震災の復興以外に大半が使用されており、現在国会を始
め、マスコミで批判がされております。

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

調停（民事調停の場合）
調停のメリット
　　１．自分でできる。手続きも簡単
　　２．手数料が安い。　訴額の０．６％
　　３．迅速な解決ができる。
　　４．相手と直接交渉しないでもよい。
　　５．非公開なので、プライバシーが守れる
　　６．合意内容は、裁判所の確定判決と同じ効力がある。

民事調停は、裁判官と２名以上の調停委員からなる。
　　取扱い項目・・・・管理費の不払い、マンション管理に関するトラブル、ペットのトラブル等

①調停申し立ての手続き
　　　１）申立先…簡易裁判所
　　　２）用意するもの・・・印鑑、申し立て費用、言い分を裏付ける資料
　　　３）言い分を整理しておく
②呼び出し状がくる・・・・組合と滞納者に
③調停期日・・・・両社が出席して言い分を聞く
④合意になると調停成立となり、その内容は「調停調書」に記載される。
　調停不成立の場合は、訴訟とかになる。

民法第１０４条
委任による代理人は本人の許諾を得た時又はやむおえない事由があるときでなければ復代理
人を選任することはできない。
理由は、全組合員の委任による代理人であり、本人（全組合員）の許諾なしに、復代理人を
選任することはできないからである。
理事会で理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が必要。

競売マンションの裁判所鑑定評価に於ける管理組合滞納債権を考慮する場合の減価係数

競売物件という心理的デメリットで６掛けにされる。
競売物件で安く仕入れて市場価格で売却するだけで４割の儲けが出る。
ただし占有者がいた場合は、第三者占有減価で更に評価額が下がるが、
占有者の追い出しは競落者の仕事で、裁判所は占有者に追い出し命令はしない。

実際には、売却税や取得税とかで４割の利益はでないけど、
買っとけば、利益はでるでしょうね。
以前は、競売価格は、不動産評価額の７０％程度といわれていたのですが、
安くなったものですね。

少額訴訟、支払い督促、民調でいえば、どれが一番効果が
あるのだろうか。
当然、弁護士を頼まず、管理組合としてやる場合は。

どれもお金がかからないのは同じ。
弁護士も必要なし。
但し、裁判所から支払い命令が出ても支払ってもらえない場合もある。
しかし、滞納者には、大きなプレッシャーにはなると思う。
裁判所からの支払い命令を無視できるかといえば、そこまではしないだろう。
銀行ローンとかはちゃんと支払っているんだからね。

　　②、③で、裁判所より支払命令が出ても、支払がされない場合はどうするか。

その場合は、「取り立て訴訟」が必要となります。

　　地方裁判所から滞納者が支払やすい方法などを考慮したうえで、判決を経て支払いをさせる。

　　　　そして、給与、滞納者の預金、家賃等を差し押さえすることができます。
　　　但し、その情報は確認していなければなりません。

「債権差し押さえ命令」の申し立て・・・・経費としては、５，０００円程度です。
受理されれば、滞納者と賃借人双方に、債権差し押さえ命令が送付されます。
この債権差し押さえ命令書をもって、会社からの給料を差し押さえできます。

　　※「債権差し押さえ命令」
　　　　　添付書類
　　 　　　請求債権目録（管理規約）
　　　差押え債権目録 ⇒ 詳細は、裁判所の相談窓口で聞いて下さい。
　　　当事者目録等

滞納金については、予防も大切です。
そして、一定の時期が来たら、訴訟も考慮しなければなりません。
理事長は先延ばししがちですので、規約で訴訟の時期等を規定
しておくことが必要です。
滞納額が大きくなれば、滞納者だけでなく、管理組合も困るのです。
傷口が大きくならないようにしていきましょう。

うちは滞納二ヵ月で理事長が督促します。（電話・訪問・通告書）
そして滞納三ヵ月で訴訟追行と駐車場強制解約の理事会決議をとります。
訴訟は少額訴訟を予定します。
このため、滞納者は破産したり失踪行方不明でない限り、滞納全額支払いしています。
この秋、失踪者で競売にかかる部屋があります。競落者に請求します。

正しいやり方でしょうね。
督促は滞納者のためでもあるんです。

理事長は債権者代表との自覚が必要。管理会社はそのための手足にしか過ぎない。
債権回収できなければ理事長に弁済させるペナルティーを課せればいい。
そうしないと理事長は組合員との摩擦を恐れて督促すらしないよ。

何で摩擦があるの？
払わん奴は共同生活のルール守れないマンション居住不適格者だろ？
そんな奴は追い出せよ、戸建か賃貸に住めばいいのだから。
共同生活したければ管理費払えよ。

滞納者はマンションから駆逐すればいいと思います。
土地付区分所有建物を理解してない人ですから。

購入時は、滞納のことなんか全然考えなかったんだろうが、
会社が倒産したり、リストラされたり、商売の運転資金が足りなくなって
管理費等に回せなくなる者が出てくるんだよね。
かわいそうといえば、かわいそうなんだよね。
仲良くしてた、住民がそうなることもあるしね。

隣りは何する人ぞ？が管理組合だ。
管理組合は執行部から組合員への上意下達。
なんならお前が助けてやれよ。
それが隣保協同精神による助け合いだ。
これが自治会の原点。

自治会があれば、お金がなくて管理費払えない人に自治会費から融資できますね。
そうすれば管理組合としては滞納債権がなくなり、代わりに自治会に融資債権ができることになりますね。
管理組合の債権が形を変えて自治会債権に移転したことになります。

>会社が倒産したり、リストラされたり、商売の運転資金が足りなくなって
>管理費等に回せなくなる者が出てくるんだよね。
不動産の任意売却をして清算した方がいい。

マンション内で滞納予備軍の人達が集まって滞納共済倶楽部を作ったらいいと思います。
倶楽部会員は毎月積み立てを行い、万一会員で滞納した人がいたら倶楽部として積立金から支払う。
こうすれば管理組合としては助かります。これは滞納者の互助会になります。

>101
意味無いもん貼らないでね、塗りつぶし無しで出せるなら理解しやすいよ。

>>102
自治体の差押登記から公売まで2年半かかってるのが分かる。
民間の競売だと差押登記から競売まで半年くらいで早い。

>100
その積立金があるのなら、滞納金払ってよ。

滞納共済倶楽部は掛け捨て保険みたいなもんだろう。
毎月保険料払わないと滞納時に保険がおりない仕組みだと思う。

>103
任売の方が有利なので、競売を否定する滞納者は多いけどね。

有利も不利も差押競売は債権者が決めること。
債務者が行方くらましてたら任売はできない。

いろんな状況があるからね。

うちのマンションで、会社の抵当になってて経営が苦しくなり任売で進んでいたのが、債権者が第三者破産を裁判所に申し立てた結果、会社が裁判所から破産宣告されて、その途端に債務者は夜逃げして行方不明になり、差押→競売になったよ。

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

何を今更・・・・・

専有部分の電気代は専有部分の区分所有者の負担で管理組合は無関知のはず。
高圧一括受電を導入すると管理組合が専有部分の特別管理をすることになる。
余計なお世話だ。
高圧一括受電により専有部分の電気代が削減されたら、それは当然専有部分の削減であり区分所有者がメリットを受けるべきものである。
共用部分を管理する管理組合にとっては何のメリットはないのに、ナゼ専有部分を特別管理するのか？

高圧一括受電の原理は、専有部分の浮いた電気代を管理組合に上納させることだよ。

高圧一括受電は、共用部分と専有部分の電気料金を割り引きすることだよ。
大体、一括受電をするマンションは、キュービクルや借室電気室があり、共用部分の
割引はしているよ。
それに、専有部分の割引を含めることになるんだよね。

その場合、専有部分と共用部分の割引率は、マンションと代行会社との
力関係にもよるが、５％～１０％といわれています。
新しいマンションでは、最初から高圧一括受電になっているとこも
多くなってきているようだね。

>112
今と同じだよ。
代行会社が、専有部分の検針をして、各区分所有者に
請求することになるんだから。
管理組合が関知することはありませんよ。

>111
受変電設備は買い取りとは限らないよ。
買い取れば、割引率は高くなるけどね。

>113
高圧一括受電に切り替えれば、専有部分の電気料金も安くなるんだよ。
専有部分で安くなった部分が、共用部分にいくことはありません。
受変電設備は、代行会社負担にするのが一般的です。
勿論、買い取れば割引率は高くはなりますがね。

電子ブレーカーは、メジャー化していますが、高圧一括受電は
まだまだというところですかね。
高圧一括受電にしているマンションの方の意見を聞きたいですね。

>>117
今と同じではない。専有部のリミッターは管理組合管轄になる。
これが特別管理になる由縁。

>>119
もともと高圧受電してた共用部分は従前と同じ高圧電力の単価だから安くはならない。
ところが専有部分は低圧受電してたから、高圧一括受電で高圧電力の単価になるから安くなる。

高圧一括受電は、高圧電力単価<<低圧電力単価、を利用して専有部分を安くするスキーム

３）電子ブレーカーの交換で電気の基本料金が大幅削減できます。

　　　１０年以上前から、マンションで取り入れられまして、現在も急成長を続けています。
　　　電気料金の値上げが予想されていますが、その対応策として、電子ブレーカーの交換や
　　高圧一括受電を取り入れ、経費の削減を検討しているマンションが増えてきております。

　　　これは、マンションの共用部分の動力２００Ｖの基本料金を削減しようというものです。
　　　　　（エレベーター、給水ポンプ、排水ポンプ、機械式駐車場、集会室のエアコン等）

　　　通常のブレーカーと電子ブレーカーがあります。電子ブレーカーは、普通のブレーカーが切
　　れる電流容量よりも数倍の電流を規定時間まで流せます。
　　　電子ブレーカーを取り付けて、負荷設備契約を主開閉契約に切り替えると、かなり電気
　　料金の削減ができます。削減率は４０％以上ともいわれています。。

　　＊多くのマンションが低圧契約になっています。低圧電力契約には契約方式が２通り
　　　あります。

　　　１）負荷設備契約
　　　　　　ＥＶなどの動力設備に必要な電力の合計を、契約容量とするのが負荷設備契約です。
　　　　　　契約容量の決め方は、共用部にある２００Ｖの設備の総合計から算出されます。

　　　２）主開閉器契約（ブレーカー契約が必要です）

　　　　　　設備の容量に係らず、実際に機械が稼働している時に流れる電流値をもとに契約容量
　　　　　が決められます。
　　　　　　負荷設備契約よりも、契約容量を下げることができますので、電気基本料金の削減が
　　　　　可能となります。
　　　　　　ブレーカーの容量を小さくすることにより基本容量が小さくなり、基本料金が安くなります。

　　　＊ブレーカー交換費用としては、管理会社経由で４０万円程度というところです。

　　　＊ブレーカーの保証期間は７年ですが、耐用年数は１５年以上あるとのことです。

　　　＊６年以内に償却できるマンションが導入条件となりますが、導入する前に調査が行われます。
　　　　（無料）。これに合致する所が設置対象になります。（例）４１種類のブレーカーから選択します。

　　　＊ランニングコストは一切必要はありません。

電子ブレーカーについては、上記でいいですよね。

電子ブレーカーは、もうメジャーになっているので、心配することなく、
早くつけた方がいいと思うよ。
年間１０万程度経費の削減ができるようになるのでね。

１）消費税アップに伴う、管理費等の値上について

　　消費税の値上がほぼ本決まりになりました。その影響力は、私たちのマンションにも大きく影響
　を及ぼすことになってきます。

　　私たちマンションの理事としましても、この問題を避けて通ることはできません。
　　値上も経費節約もしなければ、単純に計算すれば、５年後には、予算規模は７７％、１０年後には
　６０％になってしまいます。管理費の予算総体は、値上とか特別な収入がなければ変わりません。

　　そこで、実際値上が実施された場合は、どういう対応をしなければならないのかを、検討していか
　なければなりません。
　　管理費・修繕積立金の増税分については、値上で対処していくか、節約以外にその解決策は
　ありません。

　　そこで、値上をする場合はどれぐらい値上をすればいいのかを、検討すべきですので、考え方
　等をここで述べてみました。
　　是非、参考にされて、自分達のマンションで検討してみてください。

　イ．「管理費の値上について」

　　　管理費は、１年ごとの必要な経費に充当されるものです。
　　　まず、各マンションの総会議案書の収支予算書をご覧になってください。できれば、３年～
　　４年の費目ごとの推移表を作成すれば、より分かりやすくなると思います。

　　　＊管理費の支出の費目については、殆どが固定経費又は、電気料金や電話料でして、ほぼ
　　　　固定経費に準ずるものが中心です。
　　　　ある程度、変動する支出としては、小修繕費と予備費です。
　　　　　この費目については、毎年変動しますので、３年～４年の平均値で計算します。
　　　　但し、小修繕費は築年数の経過とともに増加していきます。また、予備費についても、余裕を
　　　　もって組んでいないと、いずれ足りなくなってきます。
　　　
　　　＊支出費目で消費税のかからないものは、次期繰越金です。
　　　　　　予算書にはこの費目はありませんので、３年～４年の平均の数字でみてください。

　　　＊まず、総支出から次期繰越金の額を差し引いてください。
　　　　　　予算書では、予備費が差額を吸収するので、支出の費目として繰越金はありませんので、
　　　　　　収支予算書の次期繰越金の平均で算出されたらいいと思います。
　　　　排水管の高圧洗浄とか５年の総合保険については、１年単位の費用に換算してください。
　　　　これに対して、５％の消費税の負担がかかることになります。（１０％になった場合）

　　　　　　　Ａ．（支出総額-次期繰越金）×５％＝経費増

　　　※１戸当り月の管理費の必要値上分
経費増額÷戸数÷１２ヶ月＝１戸当り月の管理費の値上分

　ロ．「修繕積立金の値上について」

　　　修繕積立金は長期修繕計画に基づいて、１戸当り月の必要額を計算します。
　　しかし、長期修繕計画には全て網羅されていない部分もあります。
　　　又、専有部分にある、給水管・排水管の支管部分は、当然専有部分ですので、長期修繕
　　計画には入っていません。
　　　これについても、いずれ更新が必要になる時期が確実にやってきます。
　　　不具合が生じてきたら、各区分所有者がその責任と負担で実施しなければなりません。
　　　経年劣化による給排水管の更新工事については、保険の適用はありません。
　　　マンションをスラム化させないためには、修繕積立金の確保を行い、適切な工事をしていか
　　なければなりません。
　　　＊消費税アップに対する考え方

　　　　　　長期修繕計画（２５年程度）の工事費の総額を計算してください。
　　　　　　長期修繕計画がない時は、専有床面積から算出する方法もあります。
　　　　　　その工事費の総額の５％が消費税アップに必要な金額となります。

　　　　　　（２５年程度の工事費の総額）×５％＝税率アップに伴う必要消費税額
　　　　　　（２５年程度の総工事費）×５％÷戸数÷年数÷１２ヶ月＝１戸当り月の必要値上額
　年数については、何年で工事費総額をカバーするかで、値上額が大きく変わって
　きます。当然、早くやれば値上額は小さくなります。

たたが５％ぐらいと甘くみていると、特に管理費はすぐ
足りなくなりますよ。
管理費を節約することは大変ですから。
殆どが固定経費ですからね。

消費税が値上げした分、業者への支払をカットすればいいのでは？

値引き交渉もひとつの手ではあります。しかし、
消費税は、ずっと上がったままですからね。
工事はいつもやるとは限りませんので。
現状、1,000万の管理費を毎年使っているマンションでは、
１０％になれば、１００万が消費税ですから、５０万が毎年
不足することになるのです。
予備費がその分毎年なくなるということです。

　　※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満）
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超）
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　全国平均でみても、現在は１４，０００円程度の修繕積立金は必要といわれています。

管理委託費を下げればいい。
うちは2回の委託契約見直しで5年間で1390万円（20%）も下がった。

>132
それは最初から高かったから値下げができたんだよ。
管理費の内訳を他マンションの相場と比較して、高いか安いかを
判断しなければなりません。
年１，４００万程度の管理費だから、毎年７０万が必要になるよ。
値下げ交渉はしたけど、消費税か値上げになるのはこれからだからね。

>>133
高いと思わなかったよ。相場よりも安いと思った。戸当たり月8500円だから。

>135
理事長もやってますよ。
情報の提供をしてますが、知らないこともあるでしょう。
何かの役に立てていただければと思って投稿しているのです。
実務上、質問があればお答えしますよ。

>135
あなたのとこは、消費税対策はどうするつもりですか？
まだ、検討されてなければ、理事会で検討されたらいかがですか。

>135
修繕積立金は、長期修繕計画に基づいて算出されていますか。
積立金は、高いとか安いとかいうのではなく、必要積立金でなければ
なりませんかんね。

消費税が上がった分は値下げを要求するよ。
増税分は経費節減で対応するのが管理組合じゃないか？
うちは管理費値下げをするから、増税されてもビクともせんけどな。
修繕積立金も潤沢だよ。5年毎の値上げだけど金余る計算。

>139
電気料金や電話料金、振込手数料、各種点検費用、管理員人件費、清掃費
事務管理費等いろいろあるけど、何を値下げするの？
修繕積立金は長期修繕計画で計算してますか？必要な額を。
5年ごとに値上げをしなければならないということは、足りてないということでは？

原始計画が５年毎の段階値上げを了承して全区分所有者が購入してるから、段階値上げは既成事実。
値下げするのは毎月徴収してる管理費だよ。管理費会計が毎年異常なほどの多額の剰余金を発生させてるからだよ。

うちは長期修繕計画で、今年共用鉄部塗装と屋上防水保護塗装工事をする予定だったけど、
理事長が強烈に見直しかけた結果、法で10年間瑕疵担保責任期間内の屋上防水は中止、
鉄部は全箇所詳細調査して絞り込んだ結果、当初計画の半額以下になった。

>142
経費の節約というか、工事をする場合は相見積をとり、慎重に
検討して決めていかなければならないのはわかります。
10年で屋上防水は必要ありませんよ。
鉄部塗装も現在のマンションでは、鉄部を使わず、錆びない部材を
使っているんですけどね。

>141
管理費が毎年異常に余るというんなら、値下げするか、修繕積立金会計に
振り替えたらどうですか。
分譲当初は、マンションを売りやすくするために、維持費をできるだけ安く
してますが、管理費については、最初から必要経費中心となっていますので、
修繕積立金より管理費の方が高くなっているマンションが多いと思いますよ。
積立金の値上げは段階的に値上げするとなっているでしょうから、その上げ幅を
いくらにするかは、理事会で検討しなければならないでしょう。
必要修繕工事費は、決まってますので、当然消費税の値上げも見込んで値上げを
しなければならないでしょう。

共用鉄部塗装と屋上防水保護塗装工事は前年度の総会決議。
それを今期理事長がひっくり返して屋上防水保護塗装工事中止の理事会決議をとった。
今年の総会でどう説明するかが見もの。前年度の理事長が今強烈に抗議してる。
多分「よくも俺の顔つぶしたな！」だろう。

同じマンションの住民なんだから、仲良くした方がいいね。
本来なら、総会決議で決まったものを中止するんだったら、
臨時総会を招集して、説明した方が良かったかもね。

>管理費が毎年異常に余るというんなら、値下げするか、修繕積立金会計に振り替えたらどうですか。
それは管理規約違反になる。それだと区分会計の原則が意味をなさない。
区分会計では、剰余金は次年度繰越と規定されている。
管理費会計から修繕積立金に振り替えると言う事は、管理費会計で修繕積立金を徴収してることになる。
それなら修繕積立金会計とはなんぞや？

>147
管理費会計から、修繕積立金へ振り替えることは、全然問題はありませんよ。
収支報告書から修繕積立金へ振り替えることはできませんが、
収支予算書で振り替えればいいんですよ。
当然総会の決議がいりますが。

>>148
それが規約違反の根源。規約見たの？
どこのマンションも規約改正しない限り区分会計の原則で規定されている。
繕積立金のみと取り崩し可能な規定がふつう。

>>149
理事会決議の次は総会議案上程のための理事会決議。
総会決議を反故にするのだから総会決議が必要。

総会決議に瑕疵があり組合員の共同の利益を損なう場合は、その決議は反故にできるよ。
品確法で10年の瑕疵担保責任と保障があるのに、組合費使って防水強化工事をするのは組合費を毀損する行為だ。

築10年以内の管理組合の役員は、品確法を勉強した方がいい。2000年施行の法律だ。
建築屋を自称する役員ですら品確法を知らないのには開いた口がふさがらない。
それと売買契約と建設請負契約の違いも知らなすぎる。
区分所有者と売主は売買契約、売主と施工者は建設請負契約。
区分所有者と施工者間には何ら契約関係はない。

戸建で考えればすぐ分かる。
分譲住宅を買うのとハウスメーカに注文住宅建てさせるとの違いだ。

売主⇔買主
売主⇔施工者

ところが買主に引き渡す前にリーマンショックで売主が倒産した。
そこで施工者が売主の債務を引き継いだ。
この場合は、施工者=売主⇔買主となる。

>その場合、専有部分と共用部分の割引率は、マンションと代行会社との 力関係にもよるが、５％～１０％といわれています。

高圧一括受電は与信の低い代行会社なんか使わないでPPSに任せるべきだな。
従来の電力会社をPPSに置き換えるだけだよ。

>150
収支決算書と収支報告書ってわかりますか？
収支予算書で振り返るといっているでしょう。
総会議案として、収支予算書で決議して振り返るのですよ。
全然問題はありません。
正しい手続きですよ。

これだと住民は専有部分の電気代をPPSに支払い、管理組合は共用部分の電気代をPPSに支払う。
今まで電力会社に電気代支払ってたの同じで、管理組合会計上の電気代の勘定科目も変更ない。
電気代が従来の電力会社よりもPPSの方が安いというだけで、すんなり一括受電が導入できる。

代行会社はPPSではない。単なる電力サプライヤーの仲介会社。
代行会社を入れると、管理組合会計の電気代の勘定科目がなくなり、会計上は電気代がブラックボックスになり不透明になる。ここが狙いなのが代行会社による一括受電だ。

昨年、代行会社２社に一括受電の見積提案をさせたが、共用部分の電気代削減分しか出してこないので、電気代に関する導入前後の効果を試算し、管理組合会計収支を示し収入と支払を明確化せよ！と言って見解を求めたところ、２社ともダンマリ決めてあっさりと撤退した。

600戸以上の大型マンションなのに、こうも簡単に手を引くとは呆れた。
代行会社の一括受電は電気代収支をブラックボックス化して管理組合に示さないのである。

高圧一括受電に切り替えたからと言って、会計の処理が
変わる訳ではないよ。
専有部分に対しては、代行会社が検針し、請求して区分所有者が
代行会社に支払うのであって、管理組合会計を通すことはないよ。
代行会社が電力会社からいくらで購入するかは分からないけどね。
割引率も、受変電設備を管理組合が買い取れば割引率は高くなるけど、
設備を買い取るマンションはまずないからね。

設備投資ゼロで、電力料金が安くなるというのがポイントだと思う。
大規模マンションの場合は、借室電気室を設けていて、既に共用部分は
安く供給しているからね。
高圧一括受電に切り替えるということは、専有部分の電気料金が安く
ならなければ何のメリットもないからね。

それに切り替えるには、居住者全員の承諾が必要なのだが、
いくらメリットがあっても、へそ曲がりはいるからね。
それを説得するのが大変。

>専有部分に対しては、代行会社が検針し、請求して区分所有者が
>代行会社に支払うのであって、管理組合会計を通すことはないよ。

それはおかしい。
一括受電の契約は管理組合と代行会社であって、区分所有者各人が代行会社と個別契約するのではない。
従来は専有部分の契約は電力会社と区分所有者の個別契約である。 だから管理組合はノータッチになってる。

家庭用電力の自由化が年には解禁になる。
そうなると、住民は電力会社やPPSを自由に選べて契約ができる。
それまで様子見がいい。大きく変わるよ。

>一括受電の契約は管理組合と代行会社であって、区分所有者各人が代行会社と個別契約するのではない。

一括受電は、専有部分の電気供給が管理組合の支配下に置かれることを認識した方がいい。
本来の管理組合業務（共用部分の管理）を逸脱して専有部分まで食指が伸びることになる。
だから特別管理と言われる由縁である。

家庭用電力の自由化が年には解禁になる。→家庭用電力の自由化が２０１６年には解禁になる。