管理侍への質問部屋パート２！

管理侍って誰？管理待や管理持はのれん分けした元弟子ですか？

管理侍さんは、管理会社の方で、マンコミの常連ですよ。
そのファンが立てたスレがここなんですよ。
その時は、当の本人も書き込みをしてたんですけどね。
ここも書き込みの内容が良ければ、いずれ参加してくれるでしょう。

ところで、専有部分の排水管等の工事についての質問はありませんか。

ありません。
それよりも区分所有者の駐車場闇転貸について実例を挙げて解説願います。
当マンションは築浅で、区分所有者の駐車場使用権の譲渡・転貸は規約で禁止されていますが、
最近、入居当時から賃貸していた賃貸人２名において、賃貸借契約の解約がありましたが、
その時に賃貸人の駐車場使用権を転貸していたことが発覚しました。
管理組合設立以前の賃貸借契約で、今まで賃借人の変更がなかったため、管理組合としては全く気が付きませんでした。
今理事長が賃貸人に対して、規約違反による駐車場使用契約の解約を強要していますが、賃貸人は拒否して訴訟沙汰に発展する気配です。
当マンションの規約では、区分所有者が第三者に貸与した時点で、駐車場使用権は消滅し駐車場使用契約は終了となる規約です。

＞41　～　＞61　匿名さん

知識の披歴は結構な事ですが、生兵法は頂けません。
なまじ尤もな記述も多々ありますから、本気で信じる人も出てきます。

「専有部分内にある給水管・排水管の更新について」 に関するあなたの見解は根本で間違っています。
規約の変更は既存法に反しない限り有効ですが、記述を読む限り「区分所有法」に抵触しています。

本件に関するポイントは過去に意見を述べていますので割愛します。

書き込みの中で分からない点があります。
管理組合設立以前の賃貸借契約とのことですが、管理組合は、区分所有関係が
成立すれば法的に自動的に成立するものですよね。
又、区分所有者が賃貸人に駐車場を貸していたのですか。
部屋も貸していたのですか？
その駐車場は、区分所有者全員に権利が与えられているのですか？
規約では、区分所有者が第三者に貸与した時点で、使用権は消滅するとなっていますが、
当人が使っていないのであれば、一部の区分所有者の特別の影響を及ぼすにはあたらない
ので、裁判では有利になるとは思われますが、ただ質問の内容がはっきりしませんので
なんともいえない点もあります。
今から規約を改正するとしたら、駐車場の権利で無料だったのを、有料にすると規約
改正をしても、無効という判例は出ています。
ペット可のマンションを購入したのに、規約の改正が行われ、ペット不可になったというのは、
判例で認められていますが。

>>67
竣工引渡し時からの賃貸人は、駐車場を確保してるから、今更解約を言われたら駐車場を失うことになる。
相当反発はあるだろう。駐車場付のアドバンテージで今まで賃貸してたのだから。
それにしても理事長が果敢に解約を強要している姿勢は好感が持てるが、賃貸人は理事長に遺恨を持つこと必至だな。
新築マンションの場合、竣工入居以前から賃貸募集してて賃貸借契約してしまってる場合が多いので、管理組合設立以前だから管理組合は全く知らないことが多い。

>68さん
専有部分の給排水管を共用部分と規約改正をするのではありません。
その経費を管理組合として行うということです。
専有部分でも管理組合として全体を行うことは問題はないと思います。
現に、給排水管の高圧洗浄は、専有部分ですけど、管理組合の経費で
行っていますからね。
それに、ここに書き込んだのが１００％正しいとは思いませんし、見解の
相違があることもあるでしょう。
その時は、指摘されたり、いろいろ意見をいわれたらいいのではと思っています。
１００％正しいものしか書き込めないとしたら、誰も書き込む者はいなく
なるでしょう。
それに、本件に関するポイントとかいわれても、誰も分かりませんよ。
反論があるなら、指摘すべきですよ。
それが正しければ、私もそれをみて勉強することにもなりますので。

＞７１　匿名さん

あなたは＞５９で「うちのマンションでは、私が作成した資料を、毎月理事会のときに配布して 説明をして
理事のレベルアップに努めました。」と記しておられます。
１００％正しいとは思わない事を理事会で説明するのは如何なものかと思います。
ここ（匿名板）では間違いの責任を問われる事はありません（出来ません）が、現実の場面ではね…

「費用負担に関しては管理規約で決めることは許容されると判断されます」は解釈の飛躍です。
何故「区分所有法に抵触する」と指摘されたのかは手抜きをせず自分でお調べ下さい。
（勉強になると思いますよ）

尚、専有部分の給水管・排水管の枝管更新を適法に管理組合（積立金）で実施する方法はあります。

>72
あなたのいっていることは100%正しいのですね。
法律は、弁護士によっても解釈の違いがありますよね。
では、専有部分の雑排水管の高圧洗浄を管理組合の負担で実施
するのは違法ですか。これは共用部分に対しての費用ではありません。
それから、私は専有部分の費用負担を管理規約に規定するとはいっていません。
管理費や修繕積立金は、共用部分や敷地の管理にしか使用できないというの
でしょうね。
私の解釈では、専有部分の配管等を共用部分にするのはできないが、
費用負担は許される範囲と思っています。今考えれば、専有部分の配管等を
共用部分に規約改正はできるかもしれないと思っています。
あなたのいっている、専有部分の給水管・排水管の枝管更新を適法に管理組合
で実施する方法があるというなら、できるということじゃないですか。

>73
どうやら７２は、自分の立場が無くなってしまうことを恐れているように思えます。
資格はあるが、何も出来ないタイプのように思えてしまします。

＞費用負担は許される範囲と思っています

思っているのはあなたの勝手ですが、現実世界では適法か否かを検討する姿勢が必要です。
「解釈の飛躍」と指摘されたら、立ち止まって考える姿勢が必要だと思いますが…

「単なる紙資格で、超簡単な４択の試験」で得た知識だけでは現実世界ではアドバイスは出来ませんよ。
少なくとも管理士を名乗って公言されませんよう…広言になってしまいます。
（此処では一向に構いませんが、突っ込みのネタになるだけです）

後期高齢管理待の登場に期待しよう。

>75
>尚、専有部分の給水管・排水管の枝管更新を適法に管理組合（積立金）で実施する方法はあります

実施する方法はあるんでしょう。
だったら、できるということじゃないですか。
解釈の飛躍もクリアできるんでしょう。

復興特別所得税について

　この税は、東日本大震災のいわゆる「復興財源確保法」に基づき、平成２５年から平成
４９年までの２５年間、所得税額に対して２．１％の「復興特別所得税」が付加されることに
なったものです。
　復興特別所得税は、所得に対して２．１％課税されるものではなく、所得税額の２．１％
課税されるものです。
　ただ残念なことに、東日本大震災の復興以外に大半が使用されており、現在国会を始
め、マスコミで批判がされております。

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

調停（民事調停の場合）
調停のメリット
　　１．自分でできる。手続きも簡単
　　２．手数料が安い。　訴額の０．６％
　　３．迅速な解決ができる。
　　４．相手と直接交渉しないでもよい。
　　５．非公開なので、プライバシーが守れる
　　６．合意内容は、裁判所の確定判決と同じ効力がある。

民事調停は、裁判官と２名以上の調停委員からなる。
　　取扱い項目・・・・管理費の不払い、マンション管理に関するトラブル、ペットのトラブル等

①調停申し立ての手続き
　　　１）申立先…簡易裁判所
　　　２）用意するもの・・・印鑑、申し立て費用、言い分を裏付ける資料
　　　３）言い分を整理しておく
②呼び出し状がくる・・・・組合と滞納者に
③調停期日・・・・両社が出席して言い分を聞く
④合意になると調停成立となり、その内容は「調停調書」に記載される。
　調停不成立の場合は、訴訟とかになる。

民法第１０４条
委任による代理人は本人の許諾を得た時又はやむおえない事由があるときでなければ復代理
人を選任することはできない。
理由は、全組合員の委任による代理人であり、本人（全組合員）の許諾なしに、復代理人を
選任することはできないからである。
理事会で理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が必要。

競売マンションの裁判所鑑定評価に於ける管理組合滞納債権を考慮する場合の減価係数

競売物件という心理的デメリットで６掛けにされる。
競売物件で安く仕入れて市場価格で売却するだけで４割の儲けが出る。
ただし占有者がいた場合は、第三者占有減価で更に評価額が下がるが、
占有者の追い出しは競落者の仕事で、裁判所は占有者に追い出し命令はしない。

実際には、売却税や取得税とかで４割の利益はでないけど、
買っとけば、利益はでるでしょうね。
以前は、競売価格は、不動産評価額の７０％程度といわれていたのですが、
安くなったものですね。

少額訴訟、支払い督促、民調でいえば、どれが一番効果が
あるのだろうか。
当然、弁護士を頼まず、管理組合としてやる場合は。

どれもお金がかからないのは同じ。
弁護士も必要なし。
但し、裁判所から支払い命令が出ても支払ってもらえない場合もある。
しかし、滞納者には、大きなプレッシャーにはなると思う。
裁判所からの支払い命令を無視できるかといえば、そこまではしないだろう。
銀行ローンとかはちゃんと支払っているんだからね。

　　②、③で、裁判所より支払命令が出ても、支払がされない場合はどうするか。

その場合は、「取り立て訴訟」が必要となります。

　　地方裁判所から滞納者が支払やすい方法などを考慮したうえで、判決を経て支払いをさせる。

　　　　そして、給与、滞納者の預金、家賃等を差し押さえすることができます。
　　　但し、その情報は確認していなければなりません。

「債権差し押さえ命令」の申し立て・・・・経費としては、５，０００円程度です。
受理されれば、滞納者と賃借人双方に、債権差し押さえ命令が送付されます。
この債権差し押さえ命令書をもって、会社からの給料を差し押さえできます。

　　※「債権差し押さえ命令」
　　　　　添付書類
　　 　　　請求債権目録（管理規約）
　　　差押え債権目録 ⇒ 詳細は、裁判所の相談窓口で聞いて下さい。
　　　当事者目録等

滞納金については、予防も大切です。
そして、一定の時期が来たら、訴訟も考慮しなければなりません。
理事長は先延ばししがちですので、規約で訴訟の時期等を規定
しておくことが必要です。
滞納額が大きくなれば、滞納者だけでなく、管理組合も困るのです。
傷口が大きくならないようにしていきましょう。

うちは滞納二ヵ月で理事長が督促します。（電話・訪問・通告書）
そして滞納三ヵ月で訴訟追行と駐車場強制解約の理事会決議をとります。
訴訟は少額訴訟を予定します。
このため、滞納者は破産したり失踪行方不明でない限り、滞納全額支払いしています。
この秋、失踪者で競売にかかる部屋があります。競落者に請求します。

正しいやり方でしょうね。
督促は滞納者のためでもあるんです。

理事長は債権者代表との自覚が必要。管理会社はそのための手足にしか過ぎない。
債権回収できなければ理事長に弁済させるペナルティーを課せればいい。
そうしないと理事長は組合員との摩擦を恐れて督促すらしないよ。

何で摩擦があるの？
払わん奴は共同生活のルール守れないマンション居住不適格者だろ？
そんな奴は追い出せよ、戸建か賃貸に住めばいいのだから。
共同生活したければ管理費払えよ。

滞納者はマンションから駆逐すればいいと思います。
土地付区分所有建物を理解してない人ですから。

購入時は、滞納のことなんか全然考えなかったんだろうが、
会社が倒産したり、リストラされたり、商売の運転資金が足りなくなって
管理費等に回せなくなる者が出てくるんだよね。
かわいそうといえば、かわいそうなんだよね。
仲良くしてた、住民がそうなることもあるしね。

隣りは何する人ぞ？が管理組合だ。
管理組合は執行部から組合員への上意下達。
なんならお前が助けてやれよ。
それが隣保協同精神による助け合いだ。
これが自治会の原点。

自治会があれば、お金がなくて管理費払えない人に自治会費から融資できますね。
そうすれば管理組合としては滞納債権がなくなり、代わりに自治会に融資債権ができることになりますね。
管理組合の債権が形を変えて自治会債権に移転したことになります。

>会社が倒産したり、リストラされたり、商売の運転資金が足りなくなって
>管理費等に回せなくなる者が出てくるんだよね。
不動産の任意売却をして清算した方がいい。

マンション内で滞納予備軍の人達が集まって滞納共済倶楽部を作ったらいいと思います。
倶楽部会員は毎月積み立てを行い、万一会員で滞納した人がいたら倶楽部として積立金から支払う。
こうすれば管理組合としては助かります。これは滞納者の互助会になります。

>101
意味無いもん貼らないでね、塗りつぶし無しで出せるなら理解しやすいよ。

>>102
自治体の差押登記から公売まで2年半かかってるのが分かる。
民間の競売だと差押登記から競売まで半年くらいで早い。

>100
その積立金があるのなら、滞納金払ってよ。

滞納共済倶楽部は掛け捨て保険みたいなもんだろう。
毎月保険料払わないと滞納時に保険がおりない仕組みだと思う。

>103
任売の方が有利なので、競売を否定する滞納者は多いけどね。

有利も不利も差押競売は債権者が決めること。
債務者が行方くらましてたら任売はできない。

いろんな状況があるからね。

うちのマンションで、会社の抵当になってて経営が苦しくなり任売で進んでいたのが、債権者が第三者破産を裁判所に申し立てた結果、会社が裁判所から破産宣告されて、その途端に債務者は夜逃げして行方不明になり、差押→競売になったよ。

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

何を今更・・・・・

専有部分の電気代は専有部分の区分所有者の負担で管理組合は無関知のはず。
高圧一括受電を導入すると管理組合が専有部分の特別管理をすることになる。
余計なお世話だ。
高圧一括受電により専有部分の電気代が削減されたら、それは当然専有部分の削減であり区分所有者がメリットを受けるべきものである。
共用部分を管理する管理組合にとっては何のメリットはないのに、ナゼ専有部分を特別管理するのか？

高圧一括受電の原理は、専有部分の浮いた電気代を管理組合に上納させることだよ。