管理侍への質問部屋パート２！

管理侍パート2と管理待パート3は同じじゃないもんね。
似てはいるけど。
それぞれ、特徴を出して書き込めばいいのでは。

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本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

ここは、情報提供の書き込みと質問のコーナーとしようかな。
マンションの管理で、質問のある方は、遠慮なく書き込みをしてください。

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　下記事項については、使用細則に反し、義務違反となります。義務違反をされてる
方は、注意してください。私ひとりぐらいはという気持ちではなく、
マナーを順守し、共同生活のルールを守っていきましょう。
　＜一例＞
　　＊テレビ・ステレオ・カラオケ・ピアノ等の音量を著しくあげる行為。
　　＊バルコニーの手すりにフトン・敷物・洗濯物等を干すこと。
　　＊専用使用部分の外観・形状を変更すること。
　　＊バルコニーにサンルーム並びにこれに類する工作物等を構築又は設置すること。
　　＊理事長の承諾を得ずに、専有部分の改修・改造・営繕工事をすること。

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何か欲しい情報があったら、ここに書き込んでください。
できるだけそれに応えていきたいと思います。

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少額投資でお金を稼ぐ方法を教えてください。

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管理待がここに張り合ってつまらいことを自作自演で書き込みを
しているようだけど、ここには絶対勝てないよ。
管理待は1,000を超えたので、僕は書き込まないからね。
それまでは、誘導したりして、３００以上は書き込んだけどね。
ここは、自作自演はしないよ。
ただ、情報の提供はどんどんしていくから。
いくらでもネタはあるしね。

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管理費は何に使われるのか。
　管理費は、建物の共用部分、敷地及び付属施設の管理を行う為の、経常的な
諸費用に充てるために使用するものです。あくまで、経常的な使用に限定されます。

修繕積立金は何に使われるのか。（全て総会決議が必要です。）
１．周期的かつ計画的に行う大規模な修繕（保存行為以外の工事）
２．不測の事故等により必要となる管理（臨時総会の決議が必要となります）
３．敷地及び共用部分の変更が伴う工事
４．区分所有者全体の利益のために、特別に必要となる管理に対する経費

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>>28
何うぬぼれてるの？マンション管理士の資格持ってるの？

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>30
現にどんどん書き込みは増えているだろう。
管理待の書き込みがあったら、すぐ下の方に追いやられているだろう。
いくらでも書き込みはできるからね。
ここだけの書き込みなら、いくらでも書き込めるよ。
管理待のときがそうだっただろう。
いかに早く1,000に到達したかをみれはあきらかだよね。

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耐震構造とは、補強材により建築物の耐力自体を強めている建物のことです。
　しかし、免震構造や制震構造の建物より地震に弱い作りではあります。
　昭和５６年（今から３０年前）に、現在の新耐震設計法が制定されました。
　それによりますと、震度６程度の地震では倒壊等の被害を生じないという作り
をしなければならないということです。
　現在、耐震強化が叫ばれている建物は、昭和５６年以前に建てられた建物のことを
いっています。改正耐震改修促進法の制定、Ｈ１８。

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【激突！管理待vs管理侍】などとゆう煽りじみたスレを立てられた方が見えるようですが

煽りや釣りに乗らず、好きなスレッドで情報交換して下さいね。　このスレとは無関係です。

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そんなつまらんスレには書き込まないよ。

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管理待のパート３にも一度も書き込みしてないよ。
僕が書き込まなければ、いずれなくなるよ。

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エレベーター点検のフルメンテナンスとＰ０Ｇ契約について

＊フルメンテナンス契約
　　フルメンテナンス契約は、点検・整備・手入れのほか、昇降機器の部品交換や機器
　の修理を状況に合わせて行う内容も含んだ契約です。
　　但し、本体・乗場扉・三方枠・意匠変更による改造等は別途となります。
　　ロープの交換（１５年程度）やＰＬＣ（シーケンサー）の交換も無料となります。
　　シーケンサーは制御用コンピューターで交換は２０年程度といわれています。
　　築浅の時は、ＥＶの保守点検はＰ０Ｇ契約の方が経費的には安くなりますが、古く
　なってくると、フルメンテナンス契約の方が有利になってきます。

＊ＰＯＧ契約
　　Ｐ０Ｇ契約は、定期点検、管理仕様範囲内等の消耗品や油類の交換はしますが、それ
　以外の部品交換、修理は別途とする契約です。独立系の業者はこの方法が大半です。

エレベーターの交換は、２５年前後が目安となりますが、新設すれば、制御盤４００万、
巻き上げ機１００万、かご（三方枠・扉・床等）７００万でおおよそ１基当たり１，２００万
程度になります。簡易制御マニアルだと、１基当たり８００万程度になります。

　但し、上記価格から、３０％～４０％の値下げは可能と思われます。

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エレベーターの保守点検の費用の相場についても掲載したいのですが、
これは殆ど周知されてるので割愛します。

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>38
ここのスレにどんどん書き込んでね。
管理待には絶対僕は書き込まないから。

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今度はこのスレを1,000までもっていくから。

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「専有部分内にある給水管・排水管の更新について」

　基本的には、その部屋の専用に供せられる配線・配管は専有部分となっており、長期
修繕計画には、排水管・給水管の経費は計画されていません。
　しかし、排水管等が古くなって、あちこちで水漏れが発生しだした場合、共用部分である
給排水管の本管部分の工事をする場合は、専有部分の給排水管の支管部分と一緒に
工事をした方が効率的です。
　雑排水管の専有部分である横引き管の清掃は組合負担としてやっています。
　しかし、一緒に工事ができる人とできない人が出てきます。できない人への対応をどう
考えていくかが問題となってきます。
　一番いい方法は、長期修繕計画に専有部分である給排水管の工事を組み入れ、修繕
積立金を早めに値上して準備しておく方法があります。
　築年数が経過すればするほど、この問題がクローズアップされてくると思いますが、いつ
この問題に取り組むかがポイントになってきます。
　早ければ、修繕積立金の値上は少なくてすみますが、遅れれば遅れる程値上額は大き
くなってきます。

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専有部分の給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管を、１戸だけで
やる場合は、７０万程度の経費がかかります。
いずれ更新しなければならない時期は必ずやってきます。
そのときに、管理組合としてやるのか、各区分所有者がやるのか、それとも
一部管理組合が負担するのか等を今のうちに計画をしておく必要があります。

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各家庭がそれぞれ、例えば排水管の工事をするとなると、
その都度、数日間排水制限がありトイレの使用が制限されます。
例えば、ＡＭ９時からＰＭ５時までとか。
勿論すべての部屋ではありませんが。
そして、仮設トイレの準備もしなければなりません。
大規模修繕工事とは、比べものにならないくらい大変な工事となります。
当然数日間在宅していなければなりません。
こういった工事を、各家庭バラバラにやられたらたまったものではありません。
しかし、いずれ間違いなくそのときはやってくるのです。

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　　給排水管の立管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　支管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の支管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

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　　共用部分の給水立管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水立管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の支管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。

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　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

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　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の支管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り５０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

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　　＊改修工事方法
　　　　　１）配管の交換による取替工事
ＨＩＶＰ管に取り替える（腐食の心配や地震による破損が少なく、保守性に優れた材料）
　　　　　２）ライニングによる延命工事
１０年程度はもちますが、次やるときは、更新工事が必要となります。

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＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　区分所有法第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

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　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

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＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

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　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

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　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣
　　に取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこし問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

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私がまとめた資料です。
是非参考にしてください。

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これからも情報の提供を続けます。
ご期待ください。

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↑サイト開設したらどうか？
掲示板の記事はレスが進むと流されてしまうよ。

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>56
ご提言ありがとうございます。
ただ、気楽に書き込みをしたいので、このまま続けます。
自分が作った資料は、かなりありますので、ここに提供しますが、
興味のある方だけでも読んでいただけたらと思っています。
勿論、マンションの管理に関する全ての情報になりますが。

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pdfファイルにしてリンク集みたいなページだと簡単だと思う。
うちの理事長はマンションポータルサイトに理事長が作った大量の資料をpdfで登録して情報開示・共有してる。

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うちのマンションでは、私が作成した資料を、毎月理事会のときに配布して
説明をして、理事のレベルアップに努めました。
当然、その資料は、回覧板や案内板として、各戸に配布もしております。
うちの組合では、まとめはしてあります。
ここは匿名掲示板であり、何を書き込んでも批判等をされますからね。
特に、マン管士というだけで猛反発をくらいます。
単なるボランティアとして取得した資格なんですけどね。
単なる紙資格で、超簡単な４択の試験ですから。
役にはたたないですよ。

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建設・設備・不動産系の資格を取った方がいい。
その知識は管理業務に活かせるし、社会でも失職しても職に困らない。

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何も自分で技術を身につける必要はありませんよ。
技術といったら、電気、浄化槽、塗装、シーリング、設備、配管、
エレベーター、消防設備等きりがありません。
それをコントロールできればいいんですよ。
それにマンションの管理は、工事や点検だけではないですからね。

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管理侍さん、勝手にたてられたスレですが、私もちゃっかり
ここを活用しています。
たまには、覗いて書き込みもしてください。

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管理侍さんの影響力がいかに大きいかを物語っていますね。

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管理侍って誰？管理待や管理持はのれん分けした元弟子ですか？

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管理侍さんは、管理会社の方で、マンコミの常連ですよ。
そのファンが立てたスレがここなんですよ。
その時は、当の本人も書き込みをしてたんですけどね。
ここも書き込みの内容が良ければ、いずれ参加してくれるでしょう。

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ところで、専有部分の排水管等の工事についての質問はありませんか。

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ありません。
それよりも区分所有者の駐車場闇転貸について実例を挙げて解説願います。
当マンションは築浅で、区分所有者の駐車場使用権の譲渡・転貸は規約で禁止されていますが、
最近、入居当時から賃貸していた賃貸人２名において、賃貸借契約の解約がありましたが、
その時に賃貸人の駐車場使用権を転貸していたことが発覚しました。
管理組合設立以前の賃貸借契約で、今まで賃借人の変更がなかったため、管理組合としては全く気が付きませんでした。
今理事長が賃貸人に対して、規約違反による駐車場使用契約の解約を強要していますが、賃貸人は拒否して訴訟沙汰に発展する気配です。
当マンションの規約では、区分所有者が第三者に貸与した時点で、駐車場使用権は消滅し駐車場使用契約は終了となる規約です。

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＞41　～　＞61　匿名さん

知識の披歴は結構な事ですが、生兵法は頂けません。
なまじ尤もな記述も多々ありますから、本気で信じる人も出てきます。

「専有部分内にある給水管・排水管の更新について」 に関するあなたの見解は根本で間違っています。
規約の変更は既存法に反しない限り有効ですが、記述を読む限り「区分所有法」に抵触しています。

本件に関するポイントは過去に意見を述べていますので割愛します。

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書き込みの中で分からない点があります。
管理組合設立以前の賃貸借契約とのことですが、管理組合は、区分所有関係が
成立すれば法的に自動的に成立するものですよね。
又、区分所有者が賃貸人に駐車場を貸していたのですか。
部屋も貸していたのですか？
その駐車場は、区分所有者全員に権利が与えられているのですか？
規約では、区分所有者が第三者に貸与した時点で、使用権は消滅するとなっていますが、
当人が使っていないのであれば、一部の区分所有者の特別の影響を及ぼすにはあたらない
ので、裁判では有利になるとは思われますが、ただ質問の内容がはっきりしませんので
なんともいえない点もあります。
今から規約を改正するとしたら、駐車場の権利で無料だったのを、有料にすると規約
改正をしても、無効という判例は出ています。
ペット可のマンションを購入したのに、規約の改正が行われ、ペット不可になったというのは、
判例で認められていますが。

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>>67
竣工引渡し時からの賃貸人は、駐車場を確保してるから、今更解約を言われたら駐車場を失うことになる。
相当反発はあるだろう。駐車場付のアドバンテージで今まで賃貸してたのだから。
それにしても理事長が果敢に解約を強要している姿勢は好感が持てるが、賃貸人は理事長に遺恨を持つこと必至だな。
新築マンションの場合、竣工入居以前から賃貸募集してて賃貸借契約してしまってる場合が多いので、管理組合設立以前だから管理組合は全く知らないことが多い。

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>68さん
専有部分の給排水管を共用部分と規約改正をするのではありません。
その経費を管理組合として行うということです。
専有部分でも管理組合として全体を行うことは問題はないと思います。
現に、給排水管の高圧洗浄は、専有部分ですけど、管理組合の経費で
行っていますからね。
それに、ここに書き込んだのが１００％正しいとは思いませんし、見解の
相違があることもあるでしょう。
その時は、指摘されたり、いろいろ意見をいわれたらいいのではと思っています。
１００％正しいものしか書き込めないとしたら、誰も書き込む者はいなく
なるでしょう。
それに、本件に関するポイントとかいわれても、誰も分かりませんよ。
反論があるなら、指摘すべきですよ。
それが正しければ、私もそれをみて勉強することにもなりますので。

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＞７１　匿名さん

あなたは＞５９で「うちのマンションでは、私が作成した資料を、毎月理事会のときに配布して 説明をして
理事のレベルアップに努めました。」と記しておられます。
１００％正しいとは思わない事を理事会で説明するのは如何なものかと思います。
ここ（匿名板）では間違いの責任を問われる事はありません（出来ません）が、現実の場面ではね…

「費用負担に関しては管理規約で決めることは許容されると判断されます」は解釈の飛躍です。
何故「区分所有法に抵触する」と指摘されたのかは手抜きをせず自分でお調べ下さい。
（勉強になると思いますよ）

尚、専有部分の給水管・排水管の枝管更新を適法に管理組合（積立金）で実施する方法はあります。

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