管理侍への質問部屋パート２！

総会決議に瑕疵があり組合員の共同の利益を損なう場合は、その決議は反故にできるよ。
品確法で10年の瑕疵担保責任と保障があるのに、組合費使って防水強化工事をするのは組合費を毀損する行為だ。

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築10年以内の管理組合の役員は、品確法を勉強した方がいい。2000年施行の法律だ。
建築屋を自称する役員ですら品確法を知らないのには開いた口がふさがらない。
それと売買契約と建設請負契約の違いも知らなすぎる。
区分所有者と売主は売買契約、売主と施工者は建設請負契約。
区分所有者と施工者間には何ら契約関係はない。

戸建で考えればすぐ分かる。
分譲住宅を買うのとハウスメーカに注文住宅建てさせるとの違いだ。

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売主⇔買主
売主⇔施工者

ところが買主に引き渡す前にリーマンショックで売主が倒産した。
そこで施工者が売主の債務を引き継いだ。
この場合は、施工者=売主⇔買主となる。

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>その場合、専有部分と共用部分の割引率は、マンションと代行会社との 力関係にもよるが、５％～１０％といわれています。

高圧一括受電は与信の低い代行会社なんか使わないでPPSに任せるべきだな。
従来の電力会社をPPSに置き換えるだけだよ。

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>150
収支決算書と収支報告書ってわかりますか？
収支予算書で振り返るといっているでしょう。
総会議案として、収支予算書で決議して振り返るのですよ。
全然問題はありません。
正しい手続きですよ。

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これだと住民は専有部分の電気代をPPSに支払い、管理組合は共用部分の電気代をPPSに支払う。
今まで電力会社に電気代支払ってたの同じで、管理組合会計上の電気代の勘定科目も変更ない。
電気代が従来の電力会社よりもPPSの方が安いというだけで、すんなり一括受電が導入できる。

代行会社はPPSではない。単なる電力サプライヤーの仲介会社。
代行会社を入れると、管理組合会計の電気代の勘定科目がなくなり、会計上は電気代がブラックボックスになり不透明になる。ここが狙いなのが代行会社による一括受電だ。

昨年、代行会社２社に一括受電の見積提案をさせたが、共用部分の電気代削減分しか出してこないので、電気代に関する導入前後の効果を試算し、管理組合会計収支を示し収入と支払を明確化せよ！と言って見解を求めたところ、２社ともダンマリ決めてあっさりと撤退した。

600戸以上の大型マンションなのに、こうも簡単に手を引くとは呆れた。
代行会社の一括受電は電気代収支をブラックボックス化して管理組合に示さないのである。

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高圧一括受電に切り替えたからと言って、会計の処理が
変わる訳ではないよ。
専有部分に対しては、代行会社が検針し、請求して区分所有者が
代行会社に支払うのであって、管理組合会計を通すことはないよ。
代行会社が電力会社からいくらで購入するかは分からないけどね。
割引率も、受変電設備を管理組合が買い取れば割引率は高くなるけど、
設備を買い取るマンションはまずないからね。

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設備投資ゼロで、電力料金が安くなるというのがポイントだと思う。
大規模マンションの場合は、借室電気室を設けていて、既に共用部分は
安く供給しているからね。
高圧一括受電に切り替えるということは、専有部分の電気料金が安く
ならなければ何のメリットもないからね。

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それに切り替えるには、居住者全員の承諾が必要なのだが、
いくらメリットがあっても、へそ曲がりはいるからね。
それを説得するのが大変。

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>専有部分に対しては、代行会社が検針し、請求して区分所有者が
>代行会社に支払うのであって、管理組合会計を通すことはないよ。

それはおかしい。
一括受電の契約は管理組合と代行会社であって、区分所有者各人が代行会社と個別契約するのではない。
従来は専有部分の契約は電力会社と区分所有者の個別契約である。 だから管理組合はノータッチになってる。

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家庭用電力の自由化が年には解禁になる。
そうなると、住民は電力会社やPPSを自由に選べて契約ができる。
それまで様子見がいい。大きく変わるよ。

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>一括受電の契約は管理組合と代行会社であって、区分所有者各人が代行会社と個別契約するのではない。

一括受電は、専有部分の電気供給が管理組合の支配下に置かれることを認識した方がいい。
本来の管理組合業務（共用部分の管理）を逸脱して専有部分まで食指が伸びることになる。
だから特別管理と言われる由縁である。

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家庭用電力の自由化が年には解禁になる。→家庭用電力の自由化が２０１６年には解禁になる。

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中部電力が三菱系のPPSダイヤモンドパワーを買収した。
東電管内に中部電力が堂々と乗り込んできた。
東京都も中部電力に乗り換える。
地域独占の電力業界に地殻変動が起きている。

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いま一括受電を導入すると、区分所有者は2016年の家庭用電力解禁による電力会社の自由選択ができなくなる。
あと３年は見送った方がいいだろう。一括受電で管理組合が専有部分を管理するなど余計なお世話だ。

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>160
代行会社が電力会社と一括契約をするのです。
そして、代行会社と管理組合、代行会社と区分所有者が契約を結ぶ
構図になるのです。
だから、管理組合会計とは全然関係ないのです。

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難しく考えるのではなく、どうしたら問題点が解決できるのかを考えてみてはどうだろう。
できるだけ現状通りの会計処理をするためには、どうすればいいかってね。
現在一括受電をすでに導入しているマンションはどうしているかを聞くことも必要だよ。
頭でっかちだけではね。

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共用部分に関しては電力会社の高圧電力単価が変わらないので、管理組合としては電力会社との間に一括受電代行会社が入るから、代行会社経費分だけ高くなるよ。
一括受電の代行会社の旨みは、専有部分の電気代を管理組合が取り込むことに他ならない。
代行会社との契約は管理組合一本である。管理組合と区分所有者が個別に代行会社と契約するなら、区分所有者に拒否権ができる。

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　一括受電に関して憶測で発言するのは止めませんか。
一括受電の方法論として、管理組合が受電事業主となり、電力会社と直接契約する方法
また、代行事業者が電力会社と契約して組合や居住者と低圧契約を行う方法
どちらの方法でも、各居住者が受電契約の変更を認めなければ成立しません。
さらに、事業者により、その割引率も様々なスタイルがあリ、比較検討が肝要です。
次に、「自由化を待ったら」との提案もありますが、他所の電力会社の電線を経て受電する場合、
送電手数料的なものが介在し、料金は必ずしも安くなるとは限りません。
２，０００戸を超えるような団地で一括契約をするならば検討の余地もあるでしょう。
管理組合事業主となり一括受電することで、専有部分に入り込む事を危惧するならば、
最初の契約の際に線引きをすれば済みます。
管理費を滞納しているからと言って、通電停止をすることは出来ません。（電気料金の滞納は別）
電気事業法により自家用電気事業者として、送電の義務が附随しています。
現状では、割引率は別にして一括受電により電気料金を下げる方法が最も有効と考えられます。
但し、事業者と契約する際は、契約先と共に契約内容について、充分に検討する事が肝要です。

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>どちらの方法でも、各居住者が受電契約の変更を認めなければ成立しません。

そういうことですね。

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そんなことするよりも管理費下げた方が組合員にはすんなり受け入れられる。
こっちは一括受電の特別決議と違い普通決議で済むよ。

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専有部分の電気料金が下がることに意味があるしね。

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代行会社はPPSではないよ。PPSじゃないと電力単価は下がらない。
東京都が電気代年間３億円削減可能になったのは、中電と契約したからだよ。
実際は中電が買収したPPSのダイヤモンドパワーだ。

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PPSは自前で発電してるけど、代行会社は発電所なんか持っておらず電力会社から買電してるだけだから、電力単価自身は何も下がらない。
けどサービスが成り立つのは、専有部分の電気代を高圧よりも高い従来通りの低圧電力単価で徴収してそれを売上に取り込むからビジネスとして成り立つ。

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＞１７５
電気事業法との違い、デタラメの部分を
個々に指摘してあげないと皆さん判らないのではないかな。

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受電事業主→電気受給契約需要者のことだろ？
電気事業法に自家用電気事業者などの規定はない。自家用電気工作物のことか？

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＞１７７
用語の違いだけですか。
根本的に違っているところはありませんか。
ＰＰＳについては、触れられていませんが如何ですか。
共用を高圧で契約している場合、保安点検料が不要になると聞きましたが、
それもご存じでしたら教えて下さい。

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電気事業法の自家用電気工作物の規定を読んだら直ぐわかる。
マンションの共用部分用の高圧受変電設備はこれに該当する。
当然主任技術者と保安規定は必須である。

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なんか専門的になってきたなあ。
優しく解説して欲しいよ。

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絵で示しても解説せんと分からんもんだ。

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1.電気工作物

電気工作物とは、電気事業法第2条において、発電、変電、送電若しくは配電又は電気の使用のために設置する機械、器具、ダム、水路、貯水池、電線路その他の工作物(船舶、車両又は航空機に設置されるものその他の政令で定めるものを除く。)と定義されています。
ただし、電気工作物から除かれる工作物（電気事業法施行令第1条）として、鉄道営業法、軌道法若しくは鉄道事業法が適用され若しくは準用される車両若しくは搬器、船舶安全法が適用される船舶若しくは海上自衛隊の使用する船舶又は道路運送車両法第二条第二項に規定する自動車に設置される工作物であつて、これらの車両、搬器、船舶及び自動車以外の場所に設置される電気的設備に電気を供給するためのもの以外のもの 航空法第二条第一項に規定する航空機に設置される工作物、さらに、電圧30V未満の電気的設備であつて、電圧30V以上の電気的設備と電気的に接続されていないものとなります。

2.一般用電気工作物

一構内のみに設置される一般家庭や商店等の低圧需要設備及び比較的出力の小さな発電設備（小出力発電設備）などをいいます。
「小出力発電設備」とは、600V以下の電気の発電用の電気工作物であつて、次のとおりの設備です。ただし、これらを組み合わせて設置したときの出力の合計が50kW以上となるものを除きます。 ・太陽電池発電設備であって出力50kW未満のもの
・風力発電設備であって出力20kW未満のもの
・水力発電設備であって出力20kW未満及び最大使用水量毎秒1立法メートル未満のもの（ダムを伴うものを除く。）
・内燃力を原動力とする火力発電設備であって出力10kW未満のもの
・燃料電池発電設備（固体高分子型又は固体酸化物型のものであって、燃料・改質系統設備の最高使用圧力が0.1MPa（液体燃料を通ずる部分にあっては、1.0MPa）未満のものに限る。）であって出力10kW未満のもの

3.電気事業の用に供する電気工作物

電力会社など電気を供給する事業のために使用する電気工作物で、発電所設備から需要家の引込線に至るすべての電気工作物をいいます。

4.自家用電気工作物

一般用電気工作物及び電気事業の用に供する電気工作物以外の電気工作物
具体的には次のような設備 ・電力会社から高圧及び特別高圧で受電するもの（ビル、工場など）
・小出力発電設備以外の発電設備を有するもの
・構外にわたる電線路を有するもの

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なんか違う方向にいってないかい。

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で、これだけ理解出来ても、電気料金は下がらないよ～。

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高圧一括受電にすれば、間違いなく共用部分も専有部分も
安くなるのは間違いないけどね。
買い取りにしなければ、経費もゼロだしね。

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もともと高圧受電してる共用部分は、一括受電しても高圧のままだから、共用部分の電気代は下がらない。
電気代が下がるのは、今まで低圧受電してた専有部分のみ。

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そういうことだよ。

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共用部分は
１）専有部分以外の建物の部分
２）専有部分に属さない建物の付属物
３）規約により、共用部分とされた付属の建物となっている。
では、３）の規約共用部分である付属物は、規約に規定しなければ
単なる付属物ということですよね。集会場とかごみ置き場とか
共用部分ではないということですね。

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そうだとおもいますが。

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自治会費
　　　本来は、各区分所有者が負担するもの
　自治会のメリット
　　　自治会・会員名簿に記載
　　　地域住宅地図に記載
　　　回覧板
　　　親睦交流
　　　防災時の救援活動　　防犯の連絡
　　　子供会・熟年者の親睦会・祭り・ゴルフ等
　　　一人老人の見回り
　　　

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自治会と管理組合は、協働していくことが大切です。
親睦を目的にする自治会とは一線を画す必要はありますが、
良好な居住環境の形成の一翼を担っていますので、お互いに
連絡をとりながら、やっていくことが必要でしょう。

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うちは、管理費等と一緒に管理組合が口座引き落としをしてやり、
協力していますよ。
４００戸のマンション内自治会ですので、全員が入会していますので。

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自治会のことを管理組合がやると、徹底してたたかれるんだけど、
管理組合と自治会が協働してやるのが定着してきたということかな。

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>もともと高圧受電してる共用部分は、一括受電しても高圧のままだから、共用部分の電気代は下がらない。
>電気代が下がるのは、今まで低圧受電してた専有部分のみ。
基本料金が下がるから共用部分も下がるよ。

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>>194
基本料金下がる電力会社教えてけろ。

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>>188
共用部分は登記されてないよ。

>>190

>自治会費
>　　　本来は、各区分所有者が負担するもの
区分所有者ではない。
区分所有者の同居人や占有者も含む。
だから自治会では「居住者」と表現する。

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管理組合は執行部から組合員への上意下達で組合員同士の横の連携は考えないよ。
管理組合の執行部と組合員は１対Ｎの関係。
自治会は隣保協同だから自治会員の横の連携を考える。

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>196
共用部分の登記はしなくてもいいよ。
但し、登記してないと、第三者に対抗できないけどね。
付属施設（機械式駐車場、集会室等）を規約で共用部分としていれば、
規約共用部分となる。
共用部分と登記とは直接的には関係ない。

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高圧一括受電を導入すれば、兎に角電気代が安くなるということだね。
経費もかからないようだし。

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8/11スタートしたこのスレも、早くも200突破した。
ここだけだね、活気があるのは。

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>>199
サービス代行会社の利益構造解明してみた事ある。
代行会社はPPSじゃないよ。単なる仲介会社。
何処で儲けてるのか？

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代行会社による一括受電の場合、
・電力会社と契約するのは誰ですか？
・一括会社が設置する受変電設備の所有権は誰ですか？
・代行会社から借室電気室の賃料は取ってますか？

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>・電力会社と契約するのは誰ですか？
当然管理組合

>・一括会社が設置する受変電設備の所有権は誰ですか？
リース会社

>・代行会社から借室電気室の賃料は取ってますか？
電力会社の場合は規約で「無償貸与」になってるが、
代行会社は電力会社でないから賃料は取ることができる。
但し税務上か税申告が必要になる。

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管理組合が電力会社と契約するから、電気代は今まで通り管理組合が電力会社に支払う。
代行会社との契約は電力管理業務委託契約だから、管理組合は委託料だけ払えばいい。
だから前出の図の会計収支になる。

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>204
電力会社と契約するのは、代行会社ですよ。
代行会社が電力会社から安く電力を買い、
それを管理組合に売却するのです。
そして、代行会社が、検針を行い、共用部分と各戸に請求をするのです。

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>203
受変電設備の所有権は、管理組合が買い取れば管理組合所有となりますが、
買い取る組合はないようです。
借室電気室の賃料はとらないでしょう。意味ないですから。
賃貸料を取れば、割引率があがるだけですから。
それに、会計処理が面倒くさくなるだけです。
電力会社と契約するのは代行会社です。
代行会社が、電力会社と契約をし、安く買い入れ、それを
管理組合や各区分所有者に利益を乗せて売るのです。

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マン管士の役割
管理費の節約のアドバイスをしていく。
委託業務費の検討　　　価格等の検討　　部分委託
マンションで法律（訴訟になるのは）問題は殆ど発生しない。小額訴訟等は理事長が原告になる。
委託業務費の相場・経費削減の方法・大規模修繕計画に沿った修繕積立金のアップ額の方法・指導。
規約・使用細則の作成方法と検討
他マンションとの比較検討　　総体的な面も含め
毎年代わる理事の組合には、継続性を保つ意味でも必要。
理事会のアシスト
総会・理事会・専門委員会への出席とアドバイス
大規模修繕計画全般
　　施行業者選定方法　　修繕周期　　劣化診断（自主点検）　　工事費の相場
　　修繕積立金増額に関する検討
マン管士の半数１０，０００人は管理会社勤務者

　　　マン管士を使うマンションは、理事会が殆ど開催されていないマンションとか
　　　理事会運営やマンションの管理がうまくいっていないところが活用すべきです。
　　　それと、管理会社に不信感を抱いている管理組合とかも。

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少し前のレスで、ＰＰＳから電力を買う話がありましたが、
円安で原油価格が高騰した場合、電気料金は上がりますよね。
各企業が余剰電力を外に売電する場合、原価が安い現状ではよいのですが、
数年前、原油価格の高騰で一気に自家発電を取り止めた事例があります。
この例をマンションの買電に当てはめると、元の黙阿弥になるか、
料金の値上げを受諾するかになりそうです。
皆さんのご意見を伺いたいと考えます。

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それは、代行会社との契約内容次第ということではないですか。

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　＊自主点検のポイント（アンケートと並行して行えば効果的です）
屋上
　　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の
　　　出が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　　配電盤は、１５年～２０年で交換。
塗装
　　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキング
　　　といって塗装の表面の劣化です。

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　＊資産価値を高めるには。
玄関ホールの整備や模様替えを行い、イメージアップを図る。
外装色を変える。
共用廊下をシート防水にする。（靴音防止や高級感がでてくる。）
高齢化対策をする。（バリアフリー工事として玄関にスロープを設置するとか）
外断熱工事
　　結露・カビ・コンクリート躯体を日射や風雨から保護し、室内の空調機能も効率化
　　され、省エネが図れる。

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※大規模修繕工事の業者選定

　大規模修繕工事を実施していく過程においては、工事を大きく左右する３つの難関
が待ち受けています。以下の３点です。
　　①建物診断業者の選定
　　②設計コンサルタントの選定（設計・監理業者）
　　③元請会社の選定
　業者選定のポイントとしては、改修工事は新築工事と違って、人が生活しながら実施
していくものですから、上手に進めていくには経験やノウハウが必要になってきます。
　又、完成後の品質保証能力のみきわめをするためにも、経営状況や業績もチェックし
ておくことが必要です。

　＊大規模修繕工事の内容
　①外壁の塗装工事
　②躯体改修工事
　③防水工事（窓枠のシーリング含む）
　　　　　屋上防水
　　　　　　新築時は、タールを溶かした防水がしてあるが、改修工事では使いません。
　　　　　　露出工法・・・劣化した箇所を直し易いが、紫外線で劣化しやすいのが欠点。
　　　　　　保護工法・・・・屋上にあがれるが、不具合が生じた時に工事が大掛りになる。

　　　　バルコニー
　　　　　　バルコニーには防水がしてありませんので、改修工事では防水をするかどう
　　　　　　かの判断をしなければなりません。
　　　　　　目地をするだけでは、瑕疵保険の審査の際、0.5mm以上のひび割れとは関係
　　　　　　なく、多くのひび割れがあると保険が通らないとのことです。
　　　　　　2週間近くバルコニーには出れません。洗濯物の問題が出てきます。
　　　　共用廊下
　　　　　　できればシート防水にすると靴音防止や高級感がでてくる。
　　　　シーリング
　　　　　　シーリングは劣化した部分を全て取り外して新しく塗ります。手抜きの場合は、
　　　　　塗り重ねをするので、廃棄物が少ないのが特徴です。

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給排水管の更新工事

　　　　　築20年以上前のマンションはＵＬＰ（ビニールライニング管）を使用している。
　　　　　　　ライニングによる延命を図る工事。但し次回は取替が必要となります。
　　　　　最近は、ＨＩＶＰ（耐衝撃性硬質塩化ビニール管）を使用する。
　　　　　　　腐食の心配や地震による被害も少なくなる。
鉄部塗装工事

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　＊施工業者の選定について
１）設計・監理方式
　　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　　　見積もり合わせによる業者の選定
　　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単である。
　　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性がある。
　　　　　見積もりの開封や業者選定条件は事前に決定しておくことが、トラブル防止になる。
２）責任施行方式・・・随意契約による業者選定
　　　信頼のおける業者に、設計・監理と工事を一括で発注するやり方。
　　　チェックは管理組合が行うことになる。
　　　数社に業者責任による見積もり依頼をし、金額面で検討し発注するやり方
　　　　　但し、見積もり内容に統一性がないため分かりにくい。
　　　いかなる発注方式であっても、設計図は必要です。
　　　工事着工前に、業者に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　　役員による自主検査は必ず実施しなければなりません。
３）管理会社発注方式
　　　建物を日常からよく把握している管理会社が、計画修繕を行っていくのは、理想的
　　ではあるが、計画に妥当性はあるか、工事の費用に競争原理が働いているかをチェ
　　ックする必要がある。
　　　若干割高になる傾向があります。

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しばらくしたら、大規模修繕工事の流れの情報の提供をします。

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明日記載します、ご期待ください。

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>電力会社と契約するのは代行会社です。
代行会社の中央電力は、電力会社と需給契約するのは管理組合と契約で決まってる。

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管理組合と電力会社が契約を結び、代行会社に業務を
委託するのですね。
ただ、代行会社が電力会社から、いくらで電気を買うのかは
分からないのでしょうね。
代行会社が管理組合や区分所有者から徴収し、電力会社に
支払うことになるので。

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電力会社の電力単価は契約種別で決まってる。これ常識。

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>>218
管理組合に代わって電力管理と収納支払代行してるだけだよ。
はっきりと業務委託と書いてある。管理組合が代行会社に払うのは委託料だけ。
管理会社と契約する管理業務委託契約と同じ。

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電気はもう飽きた、ほかないの。

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管理組合の消防法に基づく自衛消防組織と災害対策基本法に基づく自主防災組織の棲み分けについて語ってみてはどうか？

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電気オタクがいるからな

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>>224
自営消防組織は強制、自主防災組織は非強制の違いだと思う。
前者は管理組合、後者は自治会や町内会。

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「大規模修繕工事の進め方」

　この勉強会は、あくまで正会員の目線に立った教育で、会員が知りたいこと聞きたいことを
会員の立場にたってサポートしていくのが狙いです。
　従って、技術的な教育を行うのではなく、基本的な大規模修繕工事に関する流れを摑む為
のものですので、この段階での業者や設計コンサルタントの介入はありません。
　この事前勉強会を行うことによって、管理組合が自主的に大規模修繕工事を円滑に行う為
のサポートになればいいと思っております。

　劣化した機能を初期の水準まで引き上げることを修繕といい、初期の水準以上に引き上げ
ることを改良といいます。
　改良も含めた修繕を、定期的に継続的に繰り返し行うことで、建物の耐用年数を延ばして
いくことになります。
　マンションの経年劣化は、竣工したときから始まります。マンションの維持・改善を行い、スラ
ム化を遅らせるためには、適正な修繕積立金の確保と、適正な計画修繕工事を行っていかね
ばなりません。
　修繕積立金は長期修繕計画を基に、１戸当り月の必要修繕積立金を算出します。
　できれば５年ごとに長期修繕計画を作成することが必要ですが、その内訳書までを作成する
ことをお奨めします。
　大規模修繕工事を行うにあたっては、まず修繕積立金の額が確保できているかどうかから
取りかからなければなりません。

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　大規模修繕工事は、計画修繕のうち、屋上や外壁等のマンションの各部を現状、又は実
用上支障のない状態までに性能・機能を回復させる為に行う大規模な修繕工事です。
　工事の実施状況としては、外壁補修工事、鉄部塗装工事、屋上防水工事等になり実施され
ていますが、給水管・排水管の取り替え工事はまだまだというところです。
　基本的には、その部屋の専用に供せられる配線・配管は専有部分となっており、長期修繕
計画には、排水管・給水管の経費は計画されていません。
　しかし、排水管等が古くなって、あちこちで水漏れが発生しだした場合、共用部分である給排
水管の本管部分の工事をする場合は、専有部分の給排水管の支管部分と一緒に工事をした
方が効率的です。
　しかし、一緒に工事ができる人とできない人が出てきます。できない人への対応をどう考えて
いくかが問題となってきます。
　一番いい方法は、長期修繕計画に専有部分である給排水管の工事を組み入れ、修繕積立
金を早めに値上して準備しておくことです。
　全戸一斉に行うか、更新実施の時期は各戸の判断に委ね、実施した場合は、一定の工事費
を負担する方法もあります。

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　＊設計コンサルタントの種類
管理業者・・・日常の業務からマンションの現在の状況を把握でき、これによって改善策
　　　　　　　　等を管理組合に直接提言ができる。デべ系マンションはこれが多い傾向に
　はあります。
設計事務所・・・第三者的な立場から、マンションの劣化や問題点等を的確に判断して
　　　　　　　　改善策等を管理組合に提案できます。

　＊資産価値を高めるには。
玄関ホールの整備や模様替えを行い、イメージアップを図る。
外装色を変える。
共用廊下をシート防水にする。（靴音防止や高級感がでてくる。）
高齢化対策をする。（バリアフリー工事として玄関にスロープを設置するとか）
外断熱工事
　　結露・カビ・コンクリート躯体を日射や風雨から保護し、室内の空調機能も効率化
　　され、省エネが図れる。

　＊公平性
　大規模修繕工事では、決まりきった修繕以外にもやりたいことがたくさん出てきます。
その為に予備費として、５％～１０％程度予算を計上しておくことが必要です。
　工事は予算を無視して進めることはできません。
　その中で、横引き配管（専有部分）をやるには、公平性を考慮しておかなければなりま
せん。既に自費でやっておられる方もおられますので、その場合の補てんをどうするかを
管理規約に規定しておくことが必要です。
　現実問題としては、各自ではなかなかやられません。そこで、管理規約を改正して、早
めに修繕積立金の値上をするのも一法です。

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　＊自主点検のポイント（アンケートと並行して行えば効果的です）
屋上
　　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の
　　　出が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　　配電盤は、１５年～２０年で交換。
塗装
　　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキング
　　　といって塗装の表面の劣化です。

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※大規模修繕工事の業者選定

　大規模修繕工事を実施していく過程においては、工事を大きく左右する３つの難関
が待ち受けています。以下の３点です。
　　①建物診断業者の選定
　　②設計コンサルタントの選定（設計・監理業者）
　　③元請会社の選定
　業者選定のポイントとしては、改修工事は新築工事と違って、人が生活しながら実施
していくものですから、上手に進めていくには経験やノウハウが必要になってきます。
　又、完成後の品質保証能力のみきわめをするためにも、経営状況や業績もチェックし
ておくことが必要です。

　＊大規模修繕工事の内容
　①外壁の塗装工事
　②躯体改修工事
　③防水工事（窓枠のシーリング含む）
　　　　　屋上防水
　　　　　　新築時は、タールを溶かした防水がしてあるが、改修工事では使いません。
　　　　　　露出工法・・・劣化した箇所を直し易いが、紫外線で劣化しやすいのが欠点。
　　　　　　保護工法・・・・屋上にあがれるが、不具合が生じた時に工事が大掛りになる。
重量も検討しなければなりません。
　　　　バルコニー
　　　　　　バルコニーには防水がしてありませんので、改修工事では防水をするかどう
　　　　　　かの判断をしなければなりません。
　　　　　　目地をするだけでは、瑕疵保険の審査の際、0.5mm以上のひび割れとは関係
　　　　　　なく、多くのひび割れがあると保険が通らないとのことです。
　　　　　　2週間近くバルコニーには出れません。洗濯物の問題が出てきます。
　　　　共用廊下
　　　　　　できればシート防水にすると靴音防止や高級感がでてくる。
　　　　シーリング
　　　　　　シーリングは劣化した部分を全て取り外して新しく塗ります。手抜きの場合は、
　　　　　塗り重ねをするので、廃棄物が少ないのが特徴です。

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④給排水管の更新工事
　　　　　専有部分の支管部分をどうするかが問題になってきます。
　　　　　早めに修繕積立金の値上を行い、本管の工事と一緒に支管部分も一緒にやる
　　　　ように検討してもいいのでは。長期修繕計画には入っていませんので。
　　　　　経費を修繕積立金で賄うと、リフォームした者との不公平感が生じてきます。ただ、
　　　　現実問題としては、漏水が多発してきた場合は、同時に更新するのが一般的です。
　　　　　築20年以上前のマンションはＵＬＰ（ビニールライニング管）を使用している。
　　　　　　　ライニングによる延命を図る工事。但し次回は取替が必要となります。
　　　　　最近は、ＨＩＶＰ（耐衝撃性硬質塩化ビニール管）を使用する。
　　　　　　　腐食の心配や地震による被害も少なくなる。
⑤鉄部塗装工事

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すいません、まちがいましたので、やり直します。

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　「大規模修繕工事の流れ」

１） 管理組合の発意
＊理事会で大規模修繕工事実施の検討をする。長期修繕計画に則って。
＊大規模修繕工事の実施時期と工事内容、修繕箇所、グレード等については、修繕積
　　立金次第です。
＊大規模修繕委員の公募
＊大規模修繕委員会の設置
　　　修繕委員会細則を作成する。・・・役職、人数、任期、役割、目的、報酬等
　　　概要案の検討をする。
＊住民へのアンケートの実施
　　　室内の漏水、バルコニー天井の漏水、水道の圧力・赤水、排水管の流れ、結露
　　　サッシ・玄関扉など建具の不具合、各設備の不具合等

２） 調査・診断の流れ
　Ａ．予備調査は、調査の目的を確認し、最も適した診断方法を決定するために実施する
　　ものです。
　　　具体的には、マンションの設計図書や修繕の記録等を調べ、現地調査を行った上で、
　　診断計画書を作成します。
　＊建物の調査診断を行う。・・・設計事務所や管理会社に依頼する。
　＊耐震診断については、昭和５６年以前に建てられた建物で、壁式構造の中低層建物
　　以外のものが対象となっています。但し、経費の問題もあり、補修工事はあまり実施
　　されていません。（行政からの支援はあります）
　＊業者選定のポイント
　　　　マンションの診断実績の有無や管理規約・区分所有法を理解しているか。
　　　　　　経験と実績が必要です。
　　　　　　候補業者に見積書と一緒に提案書で調査内容の提案をしてもらう。
　　　最初から過剰調査にならないようにする。
Ｂ．本調査
　　　　１次調査
　　　　　　目視点検
　　　　　　機械測定調査
　　　　　　　　コンクリート中性化深度試験
　　　　　　　　既存塗装材付着強度試験
　　　　　　　　コンクリート圧縮強度試験
　　　　２次調査
　　　　　必要に応じて実施。コンクリート破壊試験等・・・追加料金が必要になります。
Ｃ．診断結果報告
　　　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
　　保全計画や改修・改良計画等を作成する。
　　　＊現在の建物の劣化状況の説明を受ける。（理事・修繕委員へ）
　　　＊調査診断を行うのは、診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書からになるが、
　　　　これについては調査診断をした業者が行う。
　　　＊総合所見も含め診断業者が説明をします。
　　　＊実施計画案を検討して工事概要を決定します。
　　※調査・診断のみの契約であっても、工事費概算や工事・監理費用の参考見積もり
　　　を出してもらう。

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３） 総会の開催
＊専門委員会の設置と大規模修繕委員会の細則は総会で承認を得ておく。
　概算案の承認をもらう。
Ｄ．改修基本計画
　　１）～３）を行った結果、修繕や改修等が必要であると判断した場合には、改修基本計
　　画を作成します。
　　修繕や改修の内容と仕様書をどのように決めるのか、そして、その為の費用はどれぐ
　　らい必要かを検討する。

４） 基本計画及び長期修繕計画
　建物の診断を実施後、必要な修繕時期や修繕方法を決定し、最新の長期修繕計画を
作成する。（工事終了後でも可・・・内訳書までが必要です。）

５） 設計・監理業者の選定と決定
＊設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に依頼します。
　　　公募がベストです。建設新聞等を活用、無料です。宮管連の賛助会員も推薦します。
　　　施工業者や材料メーカー、管理会社とも関係のない者が理想。
　　　プロポーザル方式もあります。
　　　　　プロポーザル方式とは、主に業務の委託先や建築物の設計者を選定する際に、
　　　　複数の者に目的物に対する企画を提案してもらい、その中から、優れた提案を行っ
　　　　た者を選定するやり方です。
＊応募業者に見積もり要項書と見積明細書を送付して見積もりを依頼する。
　　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式が一般的。
　　　見積書は開封しないで、後日複数の委員立ち会いのもと開封する。
　　　工事要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　　　　　　　　　文書のこと。
＊仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
　　　工事の目的と範囲を明確にし、建物の部位ごとの修繕・改修方法や要求性能を
　　　規定するものです。
＊設計図書の作成
＊図面
＊仕上げ・数量表

※設計・監理者の役割
　　１）着工前の業務
　　　　　工事管理契約
　　　　　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法
　　　　　工事請負契約の記名押印
　　　　　施行実施計画の承認
　　　　　居住者への工事説明会の実施（管理組合が主催）
　　２）施工中の業務
　　　　着工・・・現場監督に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

　　　　中間検査
　　　　　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
　　　　竣工検査
　　３）竣工後の業務
　　　　　監理報告
　　　　　　　施工会社は、工事監理者に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　　　　点検
　　　　　　　工事が終了した後も、工事請負契約に基づいて定期的に点検が行われま
　　　　　　す。これには、設計・監理業者が立ち会います。

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＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計図　　仕様書
　　　　工事範囲　　数量表
　　　　概算工事費調査
　　　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精
　　　　　　算方式で精算します。
＊実施計画の決定と承認・・・理事会で
＊施工業者選定の検討・・・・専門委員会で

６） 施工業者（元請業者）の選定
＊組合の方針や予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと一緒
　　に進めていく。
＊公募がベストです。建設新聞等で。宮管連も賛助会員から紹介。
　　具体的には過去３年間、工事金額５，０００万円以上のマンションの元請実績がある
　　かとかの制限を加える。
　　公募方法
　　　　　見積もり要項書、仕様書、金ヌキ明細書、図面等をできるなら、談合防止も含め、
　　　　　ＣＤに保存して、各業者に郵送するのがベターです。
　　見積もり合わせ方式がベターです。入札方式、特命随意契約もあります。
　　　　見積もり合わせ方式
　　　　　　施工会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積も
　　　　　　りが最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定する。
　　　　入札方式
　　　　　　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　随意契約
　　　　　　最初から１社に絞って、工事金額を交渉し、契約する方式です。

　　設計・監理会社・元請業者選定に関しては、健全な経営状態であることが必須条件
　　であり、帝国データバンクの点数で確認する必要もあります。（倒産対策として）
＊業者選定については、組合員が納得する合理的な業者の選び方をします。
　　一定の選考基準を設ける。修繕工事の実績、総合的な技術力、見積の内容が正確
　　か、工事費が妥当か、管理体制がしっかりしているか等
　　見積もりをとる場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサー
　　ビス体制が完備しているかの確認も必要です。
　　　　※総合評価方式の採用を検討してもいいと思います。
　　　　　　ヒアリングを行い、専門委員会が採点をし、その採点と見積額との入札評価の
　　　　　計算方法で評価値を算出するやり方です。
＊元請会社には、ゼネコン系、管理会社系、専門業者系があります。
　　あくまで、最終判断は理事会で行う。（修繕委員会は、理事会の諮問機関です。）
＊業者説明会の実施・・・修繕委員に対して行います。
　　　　　現場監督も同席します。
　　　　　コンサルタントのチェックを受ける。
　　　　　　　見積書の内容確認・・・数量、見積落ち等、異常に安い単価等をチェックする。
＊施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
　　　　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表、
　　　　　保証承諾書

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７） 資金計画
　　　　修繕積立金は、長期修繕計画に基づいて、１戸当り月の金額を設定します。
　　　　不足する場合は、借入をおこないます。総会決議が必要です。
　　　　借入金については、修繕積立金から返済をしていくことになります。

８） 臨時総会の開催・・・普通決議
　　　工事金額、元請会社の承認を得る。
　　　工事範囲、工事予算、設計・監理業務の委託及び費用。
　　　管理規約の改正を行い、議決権総数の過半数と変更しておくことの検討も必要。

９） 元請業者の決定

１０） 工事請負契約

１１） 工事開始
　　＊工事開始前の住民説明会の実施
　　　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明
　　＊定例会議の開催・・・週一回程度
　　　　　理事、修繕委員、設計・監理業者と工事業者の打ち合わせ会議です。
　　　　　　　工事の進捗状況の報告、居住者からのクレーム処理状況の確認
　　＊工事期間中の問題点
　　　　　住民の苦情は全て設計・監理業者を通して行う。（トラブル防止のため）
　　　　　ベランダの工事の時は全て片付ける。
　　　　　　　　この際、不要なものを１ヶ所に集めて捨てる方法もあります。
　　　　工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　　　　　　　　工事の作業内容、工程表、注意事項、連絡先等
　　　　足場が組まれると洗濯物が干せなくなるので、乾燥機をエントランスとかに設置
　　　　しておくと便利です。
　　＊中間検査・・・管理組合の立ち会いの中で実施する。

１２） 完成、引き渡し、書類整備

１３） 工事終了後の点検

１４） １年点検、２年点検等・・・工事請負契約に基づいて定期的な点検が行われます。
　この点検は、工事監理者の立ち会いのもとで施工会社が無償で行い、その内容に
ついては、管理組合が確認をします。
　点検を実施する場合は、必ず各戸に対してアンケートを記入してもらい、不備な箇所
は、補修や手直しをやってもらいます。無償です。


☺ 大規模修繕工事以外の大型設備工事
　　エレベーターの更新・取替
　　インターホーンの交換
　　高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。
　　外構の改修工事・・・駐車場・駐輪場・ゴミ置き場・植栽・舗装等
　　消防設備の交換

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先に書き込みましたのと、一緒にみられると良く
分かると思います。

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電気の専門的な講釈はもう結構ですよ、専門すぎで長すぎで読みませんから。
ほかないの　ネタ。

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電気の議題はもう終了したよ。
これからは、大規模修繕工事についてだよ。
何か質問はありませんか。

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それから、大規模修繕工事の進め方の情報については、
うちの組合だけでは、もったいないので、是非参考にしてください。

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大規模修繕工事を予定している管理組合は、是非読んで欲しいですね。
業者寄りの進め方ではなく、管理組合側にたっての情報ですから。

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＞２４３

連投ご苦労様です。
何処かのセミナーの受け売りの様ですが、出典を明らかにするのがマナーです。
具体的体験に基づく自分の言葉で投稿すれば、皆さんがスルーする事も無いと思います。

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>244
何処かのセミナーの受け売りではありませんよ。
自分で、いろいな本を読み、ネットで調べ、建築士の意見を
取り入れてまとめたものです。
全て、自分で作成したものですよ。
当然、ネットや書籍での大規模修繕工事の進め方も参考にはしましたけど。
ただ、大規模修繕工事の進め方の書籍でも、ここまで詳しくは記載されてませんので。
理事会として、大規模修繕工事に取り組むには、業者側にたったものでなく、
理事会側の情報や知識が必要と思って作成したものです。
それから、情報の提供については、まだまだかなりあるのですが、みんなの反応が
ないのと、元々このスレは私が立ち上げたものでもないので、そろそろ退散
しようかとも思っていたところだったのです。
ただ、管理待同様、このスレもさびしくなると思いますけどね。

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>前期高齢管理士さん
これからは、ここのスレはあなたにお任せします。

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多分、管理侍さんは此処には投稿しないでしょう。
彼が触手を伸ばすようなレスはありませんから…
私も彼に質問はありません（どうしているか気にはなりますが）

＞２４５　＞２４６
此処は自由投稿の場です。だから、任せられる謂れもありません。
それにしても、長口舌を聞かされる貴管理組合の理事の方々が気の毒です。
折角の知識を活用する術を学んで下さい。それが知恵です。

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>>245
聞かれたら答えればいいと思うよ。
聞かれもしないのに知識の押し売りは
業者？
と思いますわな。

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>248
業者が、マンション管理に関するあらゆる情報を流しても何の
利益にもならないのでは？
ここも1,000までもっていこうと思っただけのことですよ。
管理待と同様に。
単なる暇つぶしです。
今年で、マン管士の有効期間が過ぎますが、講習は受けません。
輪番制の理事も終わったので、もう必要ありませんので。

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さようなら、２５０で終了です。私は。

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