阪急が分譲する宝塚市山手台【Part10】

トンネル横の山のてっぺん削った噂の往復300段街区、工事ゲートが撤去され
オープンしていました。
早速散歩がてら歩いてみましたが、いやはや確かに酷いですね…
いくらなんでもこれは。
桜公園前バス停まで高低差のある長い道すじ歩くのはあまりにも
非現実的ですから、この街区の住民が公共交通を利用するには
往復300段の階段を使わざるを得ません。
実際に階段を上り下りしてみましたが相当きついです。
あれを1日数往復するというのは、さすがに無理があります…。
お年寄りは絶対に公共交通機関で生活することはできません。
若い世代でもマイカーに依存しっぱなしの生活になるのは自明です。
そのような場所を、50坪台の最低規制面積ぎりぎりの区割り（しかもガレージ
スペースはちゃっかり2台確保）にして、しかも前面の崖地まで宅地化して
戸数を最大化しようという姿勢はいくらなんでもやりすぎですね。

開発業者自らが、公共交通機関を使わない生活を推奨し、既にしばしば発生している
渋滞に何の配慮もしないと言ってるも同然なのですから反社会的にもほどがあります。
どうしてこのような事になってしまったのでしょう。

眺望さえあれば何でもありみたいな究極のエゴむきだしの街区ですな
昔の阪急ならありえない開発

私もそう思います。

たびたび謳われている理想の永住地が聞いて呆れてしまいますね。そこらの建売業者なみか、へたしたらそれ以下です。

ありえません。

それはそうと、あじさいロードが月曜日から開通しています。

月末までです。

行政はなかなか前向きではないようですが、できるだけ多くの方がこの機会に利用して、意見や要望を出すのが正式開通の実現には有効でしょう。

こういう地域にとっては重要だけれども業者にとっては気に入らない話（あじさいロード）は見て見ぬふりして、山手台の公式サイトには一切載せてないんですね。

何で業者は気にいらない？

相当阪急に恨みがある人達が、この掲示板に住み着いているんですね。
ここまでぼろくそ言う人達（もしかして一人？）も珍しい。
阪急ファンでも何でもないけど、見ていて病的な気がして気持ち悪いのは、私だけかな。

>>944
自治会や地域住民が主体となって行政を動かしている運動だからでしょう＞アジサイロード
不動産屋や開発デベロッパーが最も嫌うのが、住民や地域が協力団結して動く事ですから。
全国どこでもそうですが、大規模マンション開発反対などで常に衝突するのが
デベロッパーと地域住民の関係ですから、地域住民が自主的に動く事は
業者にとってはとてもアレルギーが強いものです。

>>945
さすがにそのあからさまな業者擁護（ばればれ関係者）は無理がありますよ。
どう見てもこの件に関して批判は筋が通っていますから。

945サンは山の頂上みたいな超目立つところを山の緑削って、150段の階段を上り下りしないとバスが使えないような場所を、ふもとの低層住宅地の平均より遥かに狭い50坪ぎりぎりの住宅密集地（駐車場2台庭無し）や急勾配の法面宅地にしてまで、区画数をできるだけ増やして儲けようとする開発が、まともだと思うのですカ？（笑）　凄いですね～（笑）　就業時間外の愛社活動お疲れさまです。

阪急に恨みのある住民なんていませんョ
もっとしっかりした数十年後に評価される誇りある開発してと叱咤しているだけでしょ

阪急の大規模規模開発フィナーレとなる山手台終盤ぐらい
小手先の儲けより社会的な評価やその効果を重視した
理念を最大限重視した誰もが唸る開発したらええのにな

100坪以上で売り出しても
次の代にはカス業者にニコイチにされるわな
ホントたちが悪い

>>943

>こういう地域にとっては重要だけれども業者にとっては気に入らない話（あじさいロード）は見て見ぬふりして、山手台の公式サイトには一切載せてないんですね。 

現在販売中の街区はじめ山手台の大部分には無関係なトピックですから、逆に公式サイトに載る方が不自然です。
「あじさいロード」が自転車も通行可能なら話は違いますが、山手台北部の住民が日常的に徒歩であじさいロードを使って往き来することはないでしょう。

これが現在販売中街区の交通アクセス向上に大きく貢献することであれば、放っておいても公式サイト等でアピールするよ、阪急は(笑)

渋滞の問題は、あんしん安全にも直結する話ですからね。

渋滞中に火事（や山火事）や救急が山手台で発生して、救急車や消防車がたどり着けない事態になったら、大惨事になりますから。

開発事業者が渋滞に対して何の配慮もないどころか最大限に渋滞を助長するような開発（往復で300段の階段を使わないとバスを利用できないようなマイカー依存が確実な場所を、50坪ぎりぎりの区割りにしてまで戸数を最大化）をするという行為は、目先の儲けの為ならあんしん安全すら犠牲にするという姿勢に他なりません。

>>950
そんな単純な話でもないでしょうね。
震災などの災害などで一本しか無い幹線道路が使えなくなった際に、あのアジサイロードは生活物資などを運搬するライフライン（防災インフラ）として期待されていますから、本当に阪急が山手台のまちづくりにおいて住民の事を考えているのなら、積極的に後押しするはずです。無視を決め込んでいるのは、住民自らが行動する動きが気に入らない（脅威）からでしょう。

>>951

>震災などの災害などで一本しか無い幹線道路が使えなくなった際に、あのアジサイロードは生活物資などを運搬するライフライン（防災インフラ）として期待されていますから、

そうかな？
そもそも幹線道路は1本でなく、中山台の幹線道路が非常時のバイパスとして機能するはず。
川沿いの急斜面に半ば無理矢理建設した「あじさいロード」が、山手台・中山台の両幹線道路が大災害で不通になった時、問題なく機能するとはとても思えませんが。

交通集中時の渋滞という問題がありますが、山手台のためだけに、多額の予算を掛けてのバイパス道路整備をというのはあり得ない話ですね。
人口減少による税収減が確実でインフラ整備に使える予算が限られていくのに、既存住宅地の空家率が増える中、不便を承知で敢えてニュータウンを選んでいる訳ですから、多少の不便は甘受すべきです。
一応、中山台経由の迂回交通路は確保されているのだから。

山手台幹線道路は、中山台の交通需要を分散させる為のバイパスとして使われているのが実情だから
山手台の幹線道路が事故や災害等で不通になったら、混雑時間帯の中山台の幹線道路はパンクして動かなくなるよ。
中山台住民の麓アクセスの相当程度が山手台経由に流れている現状ですら、中山台の幹線道路は頻繁に渋滞しまくっているのだからね。

渋滞程度の不便は受け入れ、混雑時間の自家用車利用を避けバスや電動自転車の利用を心掛けるようでないと、これから先新品ニュータウンに住むことは理解が得られないよね。

マイカーでの移動が困難だったら
逆に一定の顧客が見込まれるスーパー・コンビニの類は出展検討する余地が出てくる
日用品のお買い物でも自動車で出るのがデフォになったら
小売店は主店するわけがない

いや～山手台規模で2軒目のスーパー出店はもちろん、ドラッグストアも厳しいよ。
山本駅前のコンビニやドラッグストアをもっと活用してほしい。最新の電動アシスト自転車なら駅までの往復も楽々と、過去に住民の方も仰っていたので、山手台の方にはマイカーに頼らない生活を率先して実現してほしい。

兵庫県宝塚市内の県立高校と市立中学の女子トイレに侵入したとして、宝塚署は２６日までに、 建造物侵入の容疑で、同市山手台西の専門学校生（２０）を神戸地検伊丹支部に送致した。
 送検容疑は、今月９日午前７時ごろ、県立高校２階の女子トイレに侵入。 さらに、同日午後１時ごろ、同市内の中学校の３階女子トイレに侵入したとしている。
 同署などによると、高校で、同日午前９時半ごろ、女子生徒が個室の下からスマートフォンを差し入れる 手を発見し、教師に報告。教師が確認したが、すでにいなかった。 同日午後１時ごろ、山手台中３階女子トイレで、中学２年の女子生徒が、個室の上からスマートフォンを かざす手を発見。 教師が確認したところ、隣の個室内から容疑者が出てきたという。

>>955
>>957
実際は、それとは真逆の開発が行われているね。
バス使うのが困難なとんでもない場所まで、ぎゅーぎゅーの区割りにして戸数最大化したり
ビューノやクレアスにしても50坪台のゆとり無い緑も無い小さい区割りが殆どなのに、
問答無用に最初から駐車スペース2台分の場所が決められているような造成になっていたり。

明らかに、自家用車に依存したライフスタイルを煽っているし、こういった開発では
入ってくる層もマイカー利用しまくり世帯ばかりになる。

できるだけ車を使わず公共交通の利用を促すような開発とはかけ離れている。

たとえマイカーが1台でも、駐車スペースが２台分あると、子どもをチャイルドシートに乗せたりしやすいのでとても助かりますよね♪

渋滞を今以上悪化させず、マイカー依存度を高めず、公共交通の促進を促すような
仕組みづくりを開発業者である阪急が手がける事は重要ですね。
これからの超高齢社会で、年をとったり何らかの理由で車の運転ができなくなったら
たちまち不便で住めなくなるような山の上の街は、理想の永住地とはかけはなれていますから。

隣の中山台では車庫１台分しかないの車２台買って、家の前に迷惑駐車してるのよく見かけます。
山手台は最初から２台分確保して良心的だと思います。

>>957
山手台の東西1～2丁目ならともかく、西4～東5丁目から駅前まで
ちょっとした用事で気軽に何度も自転車で行き来するのは、
いくら電動アシストでも厳しいですね。
1日1回（1往復）の通勤通学なら、電動アシスト自転車利用はじゅうぶん有りですけど。

むしろ西4～東5丁目あたりは、中山台にある程度そろってる最低限の生活インフラを
電動アシスト自転車やバスを使って利用するライフスタイルを、開発事業者は
積極的に紹介、提案するべきではないかと思います。
郵便局や銀行、ATM、生協、調剤薬局、医院、スポーツクラブ、テニスコート
図書館分室、飲食店などがありますからね。

これは安易なマイカー利用をできるだけ控えて、幹線道路の渋滞負荷や道路ダメージを
抑制するという効果だけでなく、既存のオールドニュータウンの利活用や衰退抑制にも
つながり（街の非使い捨て化）、公共の利益にも資するでしょう。
土地や空家があまりまくる時代に、わざわざ環境を破壊して山を削っているわけですから
新たな税負担（バイパス建設など）を抑えて、近隣の施設や街を利活用する事は
とても重要な考え方であり、求められる配慮ですからね。

また、山手台自体の非一世代限り使い捨てタウン化、サスティナブル化のために、バス路線の
拡充も今後検討の必要があるでしょうね。JR中山寺～阪急山本～山手台～中山台～JR中山寺と
循環するようなバス路線はあってもよいでしょう。
こういった路線があると、マイカーに依存せずとも公共交通機関で利用できる施設やお店の
選択肢はぐっと増えますからね。

阪急山本は早朝以外はまず座れませんので、引っ越してきた当初は阪急バス＋阪
急電車を利用しておられた方も長時間の満員電車立ちっぱなし通勤に耐えられな
くなり、JR中山寺（マイカー送迎）利用に切り替えられる方がおられます。
こういった住民の方々も、山手台幹線の混雑・渋滞や麓の幹線道路やJR中山寺駅
前ロータリー（マイカー送迎ではなく公共交通機関の為に整備されたものです）
や周辺の混雑、公共交通機関の円滑な運行の妨げ原因になっているのも事実です
ので、山手台開発事業者である阪急さんはバス路線の拡充や改良などで対策され
るべきでしょう。
JR中山寺周辺では、マイカー送迎（中山台住民だけでなく山手台住民も多い）の
車に通学路の児童が大変危険に晒されており、交通事故も発生しています。沿線
デベロッパーとしてあんしん安全のまちづくりの為にも、ニーズのあるバス路線
の拡充などで社会的な責務は果たすべきでしょうね。

>>965

>阪急山本は早朝以外はまず座れませんので、引っ越してきた当初は阪急バス＋阪急電車を利用しておられた方も長時間の満員電車立ちっぱなし通勤に耐えられなくなり、JR中山寺（マイカー送迎）利用に切り替えられる方がおられます。

JR中山寺からも、通勤時間帯は普通座れません。阪急沿線以外への通勤通学はJRの方が便利なので利用するのでは？

いずれにせよマイカー送迎で地域に負担を掛けてるのは間違いないです。バス路線の拡充を待つだけでなく(いつ実現するかもわからない。実現しない可能性も大きい。)、自転車の活用とか、サスティナブル化に向けて住民の方は意識改革してほしいですね。

そこまで考えの及ぶ人はこんなとこに越してこないんじゃ？

２区画以上買うお客さんが増えればいい。

資産家の皆さま、山手の夜景はいかがですか？　

住民は、これ以上ダサい町にならないように努力しないといけない。

只でさえ北部は、阪急からコストを削られてしまっているのだから。

確かにコストダウンは醜いですね。
先日、散歩がてらに東2丁目から3丁目、北公園周辺へと歩いたのですが、ビューノ、クレアスは2丁目あたりと比べて、宅地1戸あたりの緑量が1/10ぐらいに激減していました。緑の量は建売業者のミニ開発にほんの毛がはえた程度です。おまけに隣とぎりぎりに接近して、ゆとりのない街並みです。

山の上を削った場所なのに。。。

悲しいですね。“日本中がお手本とする美しいまちづくり”が泣いています。

高齢になったら2階建ての階段ですらきつくなるのに・・・
駅から3kmも登った山奥のしかも往復300段の階段使わないとバス乗れないてっぺんまで
35年長期ローン前提サラリーマン向け50坪の区割りとかわらかしますね。
モラルハザードどころの騒ぎじゃない。

買わなきゃいいだけ

>>972
そんな論理が通るわけないでしょ。
どんな酷い開発も正当化される。

阪急さんは、山手台開発において「100年を超えるノウハウを結集」「永住地のスタンダード」「すべての街のお手本」と誇らしげに謳っておられますので、公共交通機関（阪急バス）の利用には往復で階段300段エクササイズ必須の山の上50坪密集地がこれからの超高齢社会に向けたスタンダード永住地という事でしょう。実に先進的な提案です。

これからのスタンダードな日本人向けというメッセージ性があるということでしょうか

派手な宣伝広告や軽薄なセールストークに惑わされない、モノの価値を正確に判断する力量がこれまで以上に求められますね。

>>969さん

＞２区画以上買うお客さんが増えればいい。

数十世帯に1世帯ぐらい2区画買うお客さんがいても、街並みへの好影響なんて殆ど皆無に等しいですよ。

そもそも周辺が山の上なのに建て込んでる（左右の隣地境界線に対してセットバックが規定の1m以上ぎりぎり）
家ばかりの微妙な街並みでは、率先して2区画買おうというお金持ちは少ないです。

正攻法なら、最初から区画を大きめにしないと駄目ですね。

裏技的な方法としては、60坪と60坪の間に100坪台（奥行きは隣の60坪と同等で間口の広い土地）を挟むような
区割りなら、100坪の土地を買う人はじゅうぶんいるでしょう。
60坪の区画は、駐車スペース2台とればそれほど庭や建築スペースに余裕ありませんので、それなりに
土地の間口いっぱい使って建てることになりますが、間に間口の広い100坪の区画をとれば左右の敷地境界から
じゅうぶん離して建てられますので、建物間に空間的なゆとりがうまれ建て込み感がなくなり街並みが劇的に
良好になります。
60坪、60坪、100坪なら平均は70坪強になりますが、リーズナブルが60坪が2区画あるぶん、70坪強の区画を
3区画並べるよりは、販売しやすい可能性が高いです。

また、本当に2区画一括購入による緑豊かでゆとりある街並みの実現を開発業者が促す気があるなら、最初の数ヶ月は
2区画セット売りのみで、その後解除して1区画のみの販売にする等は最低でもしないと、所詮は乱開発批判をかわすための
口だけの方便、良い訳ですね。
言うまでもありませんが、2区画ごとに地盤の高さを揃えて造成するなどの工夫も必要です。

今のように大半の土地は隣り合う土地でも擁壁を設けて高さが違い、駐車スペースも2台分強制的に決めているような
造成では、2区画買った所で擁壁を破壊して土を掘り起こし造成工事をやりなおさなければいけませんから、資源の無駄で
あるだけでなくコスト的にも余分な負担になります。

お金持ちの多くは金銭にシビアで見る目が厳しいからこそお金持ちなわけで、細切れ区割りにする為に行われた
造成工事分のコストを負担した上で、造成工事をやりなおして不合理なコストを払う事は嫌います。
西4丁目、ビューノ、クレアスを全部足しても2区画買っている方がだった2～3世帯なのは理由があるのですよ。

現在のような方法では、広めの土地が欲しい方には2区画で対応しているといった詭弁は論外ですね。
そもそも坪単価をできる限り高めて、儲けを最大化する為だけに土地を小さくしているのは明らかなわけですから。

＞資産家の皆さま、山手の夜景はいかがですか？　

例の往復300段の山手台頂上部の眺望や夜景じたいは、じゅうぶんに資産家を呼び込める要素では
あったでしょうね。
勿論売り出し後すぐに完売といった事は無理ですが、あそこがもし平均200～300坪クラスの区割りでも
適性な時間をかければ売れたでしょう。

隣の中山台も大阪平野を一望する眺望がとれる桜台2丁目の一角で、平均300坪程度の区割りで
十数区画の街区が2000年以降になってから販売されましたが、ちゃんと売れています。
上場企業のオーナー社長も移り住んでいます。
そのすぐ後ろのタウン開発当初に販売された場所も100坪以上の区割りで豪邸が並んでいますね。
中山台最北部の路線バスの利用が困難なエリア（桜台7丁目）は、平均200坪クラスの区割りで
豪邸が70～80軒ほど立ち並ぶ眺望の街ですが、不便な場所であるにも関わらず空家率、空地率ともに
中山台全体（戸建て）より低く衰退していません。
今でも眺望と街並みに惹かれて新たに豪邸を建てて移り住むお金持ちがいますから
評価されているという事です。

まぁ今となってはもう遅いですが、山手台ビューテラスは本来はそういう街区にしなければ
開発を正当化できなかった場所でしょう。
あのような公共交通の利用が著しく困難で自動車依存確実なバリアフル地帯を、戸数最大化して
渋滞悪化を促進させるなど、公共交通機関（電鉄）が本業の企業グループにあるまじき開発です。

何で批判の嵐かと言うと、「理念を守らなかった」から。

確かに普通の開発。

だけど阪急は、普通の開発なんかしてはいけなかった。

実際南側に、こだわったものがあるのに、今更手を抜くから、批判をされている。

メキシコじゃ山の上に行けば行くほど道が狭く家が小さく貧しくなっていく
カリフォルニアじゃ上に行けば大きい家に富豪が住んでる

あの階段登ったところは、普通（≒ローコスト）の開発ですらないやろｗ

路線バスで延々山登ってたどり着いたバス停で下りてから、さらに
マンション10階分の階段登らないと我が家に帰れない50坪分譲地なんて
聞いたことないよｗ　まさに前代未聞ｗ

しかも1円でも多く回収する為にちゃっかり前面の完全崖地まで
無理やり宅地化する凄まじさ（制限高さ3mにして後ろの50坪並びからも眺望料とる為のすぐばれる小細工つき）

>>977

>今のように大半の土地は隣り合う土地でも擁壁を設けて高さが違い、駐車スペー
>スも2台分強制的に決めているような 造成では、2区画買った所で擁壁を破壊して
>土を掘り起こし造成工事をやりなおさなければいけませんから、資源の無駄で あ
>るだけでなくコスト的にも余分な負担になります。
>
>お金持ちの多くは金銭にシビアで見る目が厳しいからこそお金持ちなわけで、細
>切れ区割りにする為に行われた 造成工事分のコストを負担した上で、造成工事を
>やりなおして不合理なコストを払う事は嫌います。 西4丁目、ビューノ、クレア
>スを全部足しても2区画買っている方がだった2～3世帯なのは理由があるのですよ。
>
>現在のような方法では、広めの土地が欲しい方には2区画で対応しているといった
>詭弁は論外ですね。

ほぼその通りだけど、更に言うと2区画買っても2区画分実施済みのガスの引き込み工事や
汚水升、雨水升の工事や、盛り土の排水パイプの工事など、全てが無駄になる。
しかも山手台は地盤の高さ変更を禁止しているから、高さの異なる隣り合う2区画を買って
擁壁潰して造成し直すのも禁止。ようは2区画買うなんて現実的には殆どありえない。

本当に2区画セットで売るつもりがあるなら、高さをあわせて造成するのは当然として
ガスや給排水施設の工事は1世帯分のみ実施して、一定期間（1年等）売れなかった場合のみ
追加で工事して分割するといった方法をとらない限りお話にならない。

さらに追い討ちで補足。
平均70坪でも平均100坪でも、1区画あたりの造成工事（擁壁）の費用は
さほど変わらない。ちょっと高い程度で、とても4割増しにはならない。
また、区割りが大きいほど道路割合が減るので、宅地効率も高くなる。
ガスなどのインフラ工事は30坪だろうが300坪だろうが完全に同額。
つまり大きめの区割りほど、坪単価の原価は安くなる。
これは誰でも知っている話で、逆に言えば大きい土地は小さい土地より
坪単価が割安なのが当たり前で、そうでなければ誰も買わない。
小ぶりな区画を2区画買うという事は、小ぶりな区画ゆえの割高な坪単価を
わざわざ負担して大きい土地を買うという事であり、こんな馬鹿げた行動は
ずありえない。

そもそも、多くのクズ業者はできるだけ割高な坪単価で売って儲ける為に
小さい区割りにするわけで、わざわざそれを2区画買う馬鹿がいるかよって話。

なるほど、やはり最初から土地の区割りを広めにするにこしたことがないわけですね。
渋滞などの諸問題もありますし、単なる宅地はもう余ってる時代に貴重な山を削っているわけですから、最低でも高度成長期に山削った場所（平均70坪）より、ゆとりある緑豊かな街並みを実現しないと駄目ですね。

上物が美味しいんじゃないの

広告やタグや検索キーワードでニュータウン連呼はデベ自ら使い捨て売り逃げ焼き直しとしか考えてない証拠やわな
まぁ実際かつての理念は消えうせてありえないほど醜い事になっているが

なんで2区画批判の話が盛り上がっているのかと疑問に思っていたら

＞ 2区画以上お申し込みの場合…６倍優遇

って阪急自身がやり始めたんですね。そりゃ批判されますね。
割高坪単価で売るため『だけ』に小さい区割りにしといて、2区画以上購入を
誘導しているアピールで街並みに配慮している『ふり』ですか。
大きい土地が欲しけりゃ、小さい土地と同じ割高坪単価払えって（笑）

>>979
異常な販売ペースみたら、阪急が山手台をどう考えているか分かるな。
2年で300区画近くの売り出し。
あと数年で撤退したいんだよ。家が余りまくる前に。
だから掲げていた理念なんて平気で破るし、区割りも細切れにする。
到底自社でさばける量じゃないから、多数のハウスメーカーに卸売して
営業をアウトソーシングする。
広告宣伝費を強化して、品の無い広告や企画を強化する。
ようは他社の営業力を借りてまで、ハイペースで売り抜けて撤退したいわけ。
世代を越えていつまでも愛される街づくりどころか、なりふり構わず
理念も約束も守ってコストダウンしまくって典型的な使い捨て（新品である事
以外はなにひとつ取り柄の無い昭和ニュータウン焼き直し）開発をしてでも
早期売り逃げ撤退を前提としているんだろう。
家あまり時代になっても通用する理念重視のまちづくりではなく、その正反対。

本気で住環境の為に２区画セットで売りたい意思が強くあるなら、２区画分使ったモデルハウスをいっぱい（10戸以上
）たてろよｗ　それがなによりの小手先のポーズではない証拠になるよね

ばればれの見え透いた魂胆、お粗末なありばい作りや工作（印象操作）あからさますぎ

単なる宅地はもうじゅうぶん足りてるどころか
これから土地あまりが深刻な時代に
わざわざ貴重な山のてっぺんを森林破壊して
バス停から150段登らないといけない場所を
50坪密集地にする開発が
「日本中がお手本とする美しいまちづくり」ｗ