阪急が分譲する宝塚市山手台【Part10】

従来の山腹分譲地の問題であったマイカー依存（非サスティナブル）脱却の為の
カーシェアリング導入街区は確かに良いアイデアですね。

脱車依存は、バス利用促進、渋滞抑制、エコ、宅地の駐車場面積を抑えて
できるだけ樹木面積を増やす（緑の復元）効果など、一石何鳥にもなりますからね

定期借地権（希望すれば買取可能）と併用すれば更に面白いですね。
従来、たとえば頭金1500万円で住宅ローン（固定金利30年）を4000万借り入れて
75坪3000万円の宅地を購入し2500万円の建築費用で家を建て、車を所有した場合
月々のローン支払いは15万円、マイカー費用は月あたり最低5～6万円（車購入費、保険、維持費）で

月々の住居費と車費用の合計は約20～21万円になりますが

頭金1500万円で住宅ローン（固定金利30年）で1700万円借り入れて
定期借地権（保証金200万円）の75坪の土地を借り、2500万円の建築費用で家を建て
マイカーを保有しない（普段はバスを使い必要な時はカーシェアリング利用）場合
月々の地代支払いは5万円、住宅ローン支払いは6万円で

月々の費用は合計約11万円程度と上記の半分程度です。

これなら多少貧しい方でも緑豊かな理想の住宅地にマイホームを建てることができますから
このスレで貧しいから安くしてとしつこく言っている検討中奥様も文句はないでしょうね。

支払いに余裕ができますから、土地をかつかつまで小さくする必要がなくなり
デベロッパーは緑豊かな環境が担保される広めの区割りで分譲できて、良い事尽くしです。

貯蓄も余裕をもってできるでしょうから、すごく気に入れば将来土地を買い取る事もできます。
相続した子供さんが住宅ローンで土地を買い取って所有権に変更する事も可能ですね。

貧しくない方向けには、さらに広めの理想の区割り（130～200坪クラス）の定期借地権街区を
用意すれば、従来のコストダウン50坪ぎゅうぎゅうの宅地に家を建てる場合と同等程度のコストで
申し分のない理想の住環境が得られますので、夢をかなえる住宅地として素晴らしいです。

ガーデンシティみついけやてらいけは凄い倍率で大成功していますが
本来は難しかった理想の宅地に住める上に、土地にかかる費用を抑えて
理想の家を建築できるという事も人気の要因のようですね。

サスティナブルタウンいいですね。
私も近鉄あやめ池やみついけ・てらいけのまちづくりを見習ってほしいです。
高度成長期の分譲地や悪い意味でのニュータウン的な単なる自然破壊した画一的な宅地供給を踏襲してもしかたないですからね。

そうそう、あじさいロード（山手台西1丁目～中筋山手）が第２回通り抜けで以下の期間、通行可能になるようです。
防犯カメラや夜間の照明をしっかりした上で、この道じたいを沿道公園化すれば市民に愛される生活歩道になりそうですね。

6月16日 7:00 ～ 6月30日 17:00

>『あじさいロード』

通学路としての要望が多かったようですね。
ちょっと前に、「中山寺駅まで下りは1５分♪」とありましたが、さすがに駅まで徒歩圏みたいな表現は言い過ぎ(苦笑)。毎日歩いて通勤しようという人は皆無でしょう。
でも、コンビニ(サンクス)までは普通に歩いて往き来できそうですね。
常時通行可能になれば、サスティナブルタウン山手台への第1歩といった所でしょうか。(笑)

カーシェアリング導入は良い案だが、デベロッパーが電動アシスト自転車やエコ定期券（阪急バス）を活用した生活なども、もっと提案するべき。地域の住民が近場で消費するように心がけるようになれば、徐々にふもとに生活施設や魅力的なお店も増えるし、山手台タウン内へのお店等の出店機運も高まるだろう。悪い意味でニュータウン的な売り方をしていたら、郊外車生活前提の客しかこないし、それは既存の宝塚市内の山手やバス便エリアの不動産と重複して全体にますますの悪影響（供給過多、陳腐化、希薄化）を与えるだけ。

今後の開発理念がどうなるのかはともかく、長尾山トンネル横の
超・山の上街区なんてサスティナブルタウンどころかバリアフルタウンですな。

バス道に出るには150段の階段（往復300段）を昇り降りする必要があり（マンションの９階分に相当）
バスの利用すら高齢者は困難。現役世代でもきつい。
100%車依存生活になるに決まっている。
車が無いとほぼ生活が不可能。永住地どころの騒ぎじゃない。

そんなとんでもない場所を、サラリーマンの35年ローンをあてにした
50坪ぎりぎりの細切れにして売りつけるとか完全にとち狂ってる。

既に土地あまりであることや、自然破壊や緑の復元といった重要な視点を
抜きにしても、単純にひどい。

確かにあんな所を50坪ちょっとの駐車場2台のぎりぎり密集地にするとか、誰が見ても良識が疑われる区割りですね。認める行政も行政ですが。阪急のがめつい本性が出ているというか、前面のアルテラスにおける主張ともまるで整合性がとれませんね。

アルテラスでは、ロケーションの特異性（山のてっぺん）を考えて隣を気にせず光や風を取り込む為に平屋、100坪超にしたなどと謳われていますが、後方が今まで通りか、場所を考えると今までより更に悪質な区割りなのですから、まるで筋が通りません。
単に本来は宅地にするのすら不適切な急斜面まで寸土も逃さず宅地化して、後ろの50坪密集地からも眺望とれる区画数を最大化する為の小細工にすぎないと、浅はかであざとい魂胆がばれてしまっています。

バス停アクセスすら困難なあまりの不便さから1600万円～と安くする事を予定しているらしいですが、今からでも考え直して2区画分に区割りを修正して販売するべきではないでしょうか。それにより緑を回復させて、やっとこさ多少は良識のある開発に修正されるぎりぎりの線だと思います。

>>866

中山寺周辺は再開発で徐々に店舗が増えてるけど、それらを利用するのに公共交通でなくマイカーで乗りつけるから、駐車場待ちで道路を塞いだり、ただでさえ貧弱な道路環境を悪化させている。

これから開発する場所や新しく入ってくる人達にどうこう求める前に、まずは既存住民が襟を正すべき。

>>868
たしかにあの場所は醜いどころの騒ぎじゃないです。

ある意味、超えてはならぬ一線を超えていますね。

大手の不動産企業が、大都市近郊のベッドタウンにおいて、公共交通機関の利用ができないか
著しく困難な分譲地を開発し、長期ローンを組んで購入する一般核家族サラリーマン世帯向けに
分譲するというのは、社会的に見て失格であり本来明確にやってはいけないご法度です。

運転できなくなった後期高齢者のお年寄りや小さい子供などの交通弱者が移動に困るような街を
大手企業が、核家族子育て世代向けに分譲するという事ですからね。
車がないと生活できないと分かっていながら分譲して、環境や道路渋滞の悪化などに加担するわけですから
社会的に見て完全にアウトです。

本来ああいう場所は、開発しないのが筋ですが、どうしても開発するなら専用のマイクロバスなどの交通機関を
持つ老人ホーム用地などにするか、できるだけ区画を大きく取り（車が必要不可欠な場所の世帯数を少なくする為）
将来車の運転ができなくなった人生の終盤がタクシー生活になっても経済的に困らないお金持ち向けの分譲します。

ああいう場所を、住宅ローン購入サラリーマンの足元を見た分譲地にするというのは前代未聞です。

高齢者，身体障害者等がとても住めないような
（誰にも優しい永住地や老後も安心とはかけ離れた）
バス停まで往復で階段300段のバリア住宅地を
大手不動産デベロッパーがサラリーマン向けの
小分け50坪分譲地として開発するという事だからね。
しかも山の上をわざわざ削ってまで。
完全に無責任手きわまりない反社会的行為。
交通バリアフリー法の理念も糞っくらえで真正面から無視。

それでも需要があるからそうしてんるでしょ？

part7くらい（約２年前）から「乱開発」とか、
同じことばかり主張し続けている人がいますね。
普通に検討情報が欲しいのに入りづらいですよね。

例の次期新街区（5-3工区だっけ？長尾山トンネルの隣の山の上）の内容はいくらなんでも擁護しようがない。
批判されて当たり前。
そもそも阪急が一向に理念を無視した開発をやめないどころか増長しているから批判が止まないのであって、逆に阪急が心を入れ替えてこのスレで事例があげられているような素晴らしい住宅地と同じぐらい晴らしい開発をすれば、批判は減り賞賛意見が増えるでしょうに。

確かに奈良や垂水などの大阪平野から遠く離れた分譲地が工夫こらして色々頑張っていますが、宝塚山手台は大阪平野に面した最後の大型分譲地ですからねぇ。
そのような恵まれた立地であるのに私達サラリーマンでも何とか手の届く価格帯で分譲しているから販売好調なのでしょう。
駅前から並木道を上がって行く感じが本当に素敵です。
「いつかは山手台」と考えています。

山手台には割と訪問しますが、ここだけ特別に問題を抱えているようには思いませんが。
例えば、住宅街にパチスロ屋ができたとかなら、役所の不能を嘆かなければなりませんが。
私ら小都市の住民からみたら、いろんな意味で冴えた感じがします。

山手台地区計画（まちづくりルール）で
「敷地面積は１７０㎡以上」と決められています。
山手台は開発当初からこの計画をしっかり遵守して造られています。
市民の代表が決めた、まちづくりルールに不満があるのでしたら自治会で声を上げ、市議会に変更を促すのが筋でしょうね。

>888
乱開発だという自説の表明自体は悪くない。
ただその行為によって改善の見込みもないのに、ここで投稿の過半を占めるような頻度で2年に渡り同じ趣旨を延々と繰り返すような変質的な荒らし行為が非難されている。

荒らし投稿を非難している人は、少なくても複数いるのは確実。
荒らし投稿をしている人より圧倒的に多いと、文体から個人的に推測している。

現在の需要に対して宅地が足りている（余っている）状態でも、これからなんらかの理由により宅地の不足が見込まれるなら、単なる宅地大量供給だけを目的とした山削り開発でも社会的な正当性が一定程度はありますが、今おかれている状況は全く逆ですからね。

むしろこれから少子高齢化の深刻化で土地や家の余剰が本格かし、社会資本の維持が困難になる事こそが大きな社会テーマになっています。

当然、山林破壊による無秩序な市街地の拡大を抑制し、既存の住宅街の利活用や再生や逆線引き（市街化区域の縮小、縮減、減築）こそが求められている時代なわけです。

170㎡をちゃんと遵守しているのは現実ですよね？

ルールをちゃんと守っているわけです。

170㎡ギリギリが問題あると言うなら、

ルールを見直すしか手はないのではないでしょうか？

200㎡とか250㎡とかへ変更を試みられたら如何でしょうか？

>>871
さん

＞大手の不動産企業が、大都市近郊のベッドタウンにおいて、公共交通機関の利用ができないか
＞著しく困難な分譲地を開発し、長期ローンを組んで購入する一般核家族サラリーマン世帯向けに
＞分譲するというのは、社会的に見て失格であり本来明確にやってはいけないご法度です。

＞運転できなくなった後期高齢者のお年寄りや小さい子供などの交通弱者が移動に困るような街を
＞大手企業が、核家族子育て世代向けに分譲するという事ですからね。
＞車がないと生活できないと分かっていながら分譲して、環境や道路渋滞の悪化などに加担する
＞わけですから社会的に見て完全にアウトです。

＞ああいう場所を、住宅ローン購入サラリーマンの足元を見た分譲地にするというのは前代未聞です。


全く仰る通りです。

この件はかなり深刻なので、山手台開発全体のなし崩し的な理念の低下やコストダウン路線とは
一旦切り分けて、別の問題として取り扱う必要すらあると思います。



＞本来ああいう場所は、開発しないのが筋ですが、どうしても開発するなら専用のマイク
＞ロバスなどの交通機関を持つ老人ホーム用地などにするか、できるだけ区画を大きく取
＞り（車が必要不可欠な場所の世帯数を少なくする為）将来車の運転ができなくなった人
＞生の終盤がタクシー生活になっても経済的に困らないお金持ち向けの分譲します。

隣の中山台にも、あの場所と同じようなお年寄りや身体障害者など交通弱者の
公共交通（バス）利用が著しく困難な立地がありますが、仰る通りの配慮がなされていますね。

具体的には、中山桜台7丁目や中山台2丁目西側斜面などは、バスの利用が非現実的な立地で
マイカー依存地区ですが、平均150～200坪の区割り（非サラリーマン向け）になっており、
出来る限り世帯数を減らして交通負荷を抑制したり、緑を最大限に回復させて山並みと
調和するよう配慮されています。マイカー依存度の高い場所を開発（社会にとっては
良くない事）するかわりに、富裕層を呼び込む事で、固定資産税（豪邸）や住民税にも
寄与していますので、街の社会資本の持続可能性に貢献する仕組みになっています。

このような現実を目の当たりにしますと、山手台は当初から理念に掲げてこられた
‘日本中のお手本となる美しいまちづくり'どころか、隣の中山台の開発にすら著しく理念や
社会的規範において劣るどうしようもない開発（理念なき無秩序な開発のお手本）に
なり果ててしまったと言えるかもしれませんね。

ちなみに中山台の大部分の土地が販売された当時（70年代半ば～80年代頃）のほうが、
現在よりもむしろ土地の実質相場は高かった（大卒初任給の2～3倍程度でしたので、今の物価に
換算すると坪単価40～60万程度です）ですから、昔は土地が安かったから理念重視の開発が
できたという言い訳はできません。今のほうが地価（名目ではなく実質）は安いのですから。

あのさ、この一連の荒らしにいつも同じようなパターンの反論を付ける人は何を考えているの？
反論を付けると削除されなくなる可能性が高くなるんだから、荒らしに反論している人は荒らすのが目的なの？

荒らしには反論せず削除依頼が原則でしょ。

宝塚はあまりにも需要無視して山削りすぎて宅地増やしすぎた結果、地価が三田のニュータウンなみにまで下がってるね（昔は三田の2～3倍以上したエリアが）。もう山腹部の既存住宅地の古家付宅地は65～70坪クラスで坪30万切ってる。悲惨としかいいようがない。愚かな開発行政の自治体に住むと、こういう事になるって教訓ですな。

自治体選びは人生を左右するほど重要ですからね。
残酷かもしれませんが、ある意味自己責任の世界です。

従来の高いお金を払って宝塚に移り住んだ市民は、先人が築いた価値を売り飛ばして
換金する事しか考えてないクズ役所の本質を見抜く眼力がなかったという事でしょう。

気の毒ですけど、ご愁傷様としか言いようがないです。

と言うか、中山台や山手台南部の様に土地を広くして高く売ってたのに、今のように暴落したら、余計悲惨だね。今の山手台のように総額安くしてくれた方が良心的だね。

使い捨ティナブルタウン
売り捨ティナブルタウン

日本中の（街を蝕む建売業者、ミニ開発業者）がお手本とする（規制制基準ぎりぎり最低）まちづくり（笑）

美しい（目先のことしか考えない1回限りの銭回収）開発。

>>899さん
>>900さん
その通りですが、あまりにも現実は残酷ですね。
市のあまりにも無秩序な開発推進行政、価値売り飛ばし開発のあおりをうけての
相対的価値の暴落で人生設計が狂った方々も多いようです。
ご自宅土地を売却して老人ホームや駅近マンションへの移住費用に
充当する予定だったのに、あまりの土地資産価値の相対的下落で
引っ越せなくなり、人生の終盤を不便な山の上で過ごさざるを得なくなった
70～80代の後期高齢者が沢山おられます。
気の毒としかいいようがありませんが・・・

現役世代の時に沢山の税金を納めてきた元高給取り老人が多いだけに、あまりの仕打ちですねｗ
やっぱり自治体選びって重要です

大体どこの自治体も似たりよったりではないでしょうか。
そもそもプロなんていないのですから。

公共交通利用する為に往復300段の階段上り下りが必要な「山の上の50坪分譲地」は、乱開発以前の問題。
大手デベがやったら一発でアウトのレベル。
まともな市ではこんなものは許可されない。

続
だから、これはあくまで予想だけどあの階段往復300段エリアは、アルテラス同様に建売業者が販売するかもね。
阪急ではなく建売業者が区割り企画して開発したように見せかけるために。

普通の大手デベでも高齢者が公共交通機関の利用に支障をきたすような宅地開発はご法度だけど、よりによって電鉄系デベロッパーだもんな。

できるだけマイカー利用を控え環境にやさしいバスや鉄道を使う生活を推進する立場の電鉄グループが、マイカー送迎、マイカー生活前提のサラリーマン向け分譲地を山の上に企画開発するとか論外。

まさにその通りでド正論ですね。
大手デベ、とりわけその沿線の鉄道系デベの役割は、ゲリラ的な開発で
街を蝕む悪質なパワービルダーや建売業者や不動産屋とは一線を画した
長期的な視点にたった社会の範となる開発をする事なのに、
パワービルダーより酷い開発をするようではどうしようもないですね。