阪急が分譲する宝塚市山手台【Part10】

確かに、山手台の生命線とも言える片側1車線しかない幹線道路は今でも頻繁に渋滞しますから、これ以上マイカー依存型の典型的ニュータウン宅地が大量に増えれば（区割りを小さくすればするほど、宅地数が増え渋滞リスクも高まりますね）、朝や週末混雑時間帯のが渋滞が深刻化して、バス便も定時性が崩れて使い物にならなくなる恐れがありますね。

山本駅南側交差点～山手台間で1km進むのに20分かかるような酷い渋滞が、今のような年に数回ではなく慢性的に発生するようになれば、もはや街として終わったも同然です。

新名神開通の影響も現時点でどの程度であるのか読めませんから、少なくとも新名神開通の影響が判明する2年後の2016年度以降までは、賢い方は山手台での宅地購入は様子見したほうが良さそうですね。

あと擁壁の件ですが、たとえ仕上げを施主に義務付けたとしても、ルールを守らず放置される方が必ず出ますので、醜いむきだしコンクリは×ですね。塗装も変な色だと悲惨な事になるので×です。実際、阪急不動産がクレアスの公的部分の擁壁をコストダウンの為に塗装仕上げにしている箇所がありますが、色の選択に大失敗してその後急遽色を変更したので、階段を挟んで西側と東側・上側で色が全然違って景観がちぐはぐという悲劇が発生しています。

「理想の山手台を求めて」で住民を料理人に例えておられましたね。
住民が擁壁を「料理（施工）」できる余地をじゅうぶん残していただけますようお願いしたいものです。

あと土地広くしたり、植栽充実させたり大歓迎です。
ただし最低限、現在の価格維持でお願いしたいです。
高くなって買えなくなったら元も子もないので。

上物にコストを配分したい土地予算の限られる方や
貧しい方向けには、擁壁ではなく高低差を法面で処理した宅地を
65～75坪で価格を抑えて分譲すれば良いでしょう。
法面を植栽すれば緑豊かになりますし、将来の景観はコンクリよりは
ずっとマシですからね。
ただし緑化間口が狭くなったり、隣との間がぎりぎりに建てこむ
50坪ガレージ2台並列はダメですよ。

山手台は阪急グループ最後の大規模宅地開発です。彩都は事業者はURですからね。
今後はマンションが主力で小規模な再開発による宅地分譲はあるけど、大規模なのは山手台で最後です。

そういう意味で、コストダウン商法で目先の小さい利益をとりにいくよりも（利益を度外視とまではいかなくても）理想を優先して、沿線開発100周年の集大成としてやりきったといえるような素晴らしい物を送り出して有終の美を飾るほうが、長い目で見ると阪急という会社にとってもプラスでしょうね。

840さん
841さん
私も強くそう思います。

気になるのは、以前（東3丁目まで）は阪急は山手台において
ニュータウンという言葉を決して使っていませんでしたが、西4丁目以降はニュータウンと言い出したことです。
新品であることだけを取り柄にしたコストダウン開発になりだした時期と一致します。
http://www.yamatedai.net/information/lp/index.php

新しい街である事を意味するニュータウンって今や圧倒的に悪い印象
・一代限り使い捨てのイメージ
・子育て世代ばかり集中的に入居し、やがて一斉に高齢化
・千里など恵まれた立地の一握りの成功例を除き失敗
・代替わりが思うように進まず、オールドタウン化、高齢化
・持続可能な街・多世代居住にはならなかった
のほうが優勢な言葉になったと思いますけどね。

事業者自らニュータウンと謳うような事はやめて、別の言葉を使うべきではないでしょうか。

840さんのあやめ池住宅地のサイトからリンクを辿って見つけた近鉄のページで素晴らしいキャッチコピーを見つけました。
http://www.kintetsu-re.co.jp/kodate/estate/gn-tomi/interview03.html

"多世代が笑顔で暮らせる『サスティナブルタウン』ついに実現へ"

サスティナブルタウン、良い言葉だと思います。
このサスティナブルタウンの考え方こそ阪急が山手台で目指すべき街の姿ではないかと思います。

それこそデベロッパーが率先してニュータウンと喧伝するような開発だったら
今山の緑を大規模に削り取る事を正当化できる大義なんて微塵もないですからね。

以前ちょっと話題になった売布の『自由ガ丘』も、一応駅徒歩圏にも関わらず売れ行きは芳しくないようだね。
最早新品を売りにする商法も限界になりつつあるということ。
このままなら山手台も、新品効果がなくなった段階で中山台のようになっていくだけ。

駅徒歩圏でも苦戦ですかぁ、

じゃあ立地の悪い山手台北部は現在の価格よりも徐々に下げていくべきだろうね。

もちろん土地広くしたり、少しグレード上げたりしながら。

販売ペースをもう少し落として、広告やキャンペーンやハウスメーカーとのタイアップなどの
宣伝費用も減らして、もっと腰を据えてゆっくりじっくり分譲するべきではないでしょうか。
明らかに本格的な土地余りが到来する前に、売り抜けようとしている魂胆が見え見えだと
萎えますよ。
土地あまり時代になったら売れなくなるような開発（新品商法）じたいがそもそも問題なのです。
土地があまる時代になっても、中古になっても、通用する価値が残る開発をすればいいのです。

今の時代や社会にとって不要な山の上の画一的なコストダウン50坪宅地は
西4丁目～東5丁目でもうさんざん大量に撒き散らしたのですから
今後（山手台最終、阪急最後の宅地開発となる東4丁目～東3丁目）はそうではない
他に無い価値のある特徴ある誇れる開発を期待したいですね。

845

確かに、価格は重要ですね。
何だかんだ理想を言っても買えなくなったら
意味無いからね。
山手台のなかでは立地が不利かも知れませんが、

奈良のあやめ池や、神戸垂水の山の上なんかとは
違って、大阪平野に面した立地なんだから
50坪あったらじゅうぶん魅力的だと思います。

凄まじい山の上なのにグリーンベルトとシンボルツリーちょろちょろ程度で
庭らしい庭もなく横幅いっぱいに建て込んでるのはここぐらい。
中古になったら一貫の終わり。恥ずかしい開発。

>>844
中山台と同じようになっていくではなく、中山台以下の悲惨な運命でしょうね。

中山台のほうが、なんとか持続可能な街にしようと住民が頑張っているだけまだマシ。
コミュニティが辛抱強く活動して、お買い物循環バス実現したり、バスの増便やね。
他にも年をとって身体が不自由になったり障碍者になってもになっても住めるような街にしようと様々な活動をしている。
住民の結束力がある。
先住民がいない街に住みたいというだけで選ぶような住民ばかりの山手台北部では無理でしょうね。

分かりやすい業者が、検討者や住民のふりをして、土地があまってる時代の山削りコストダウン開発を
恥ずかしげもなく擁護してみたり、いろんな意味で終わっています。

中山台（中山台、中山桜台、中山五月台）は、市の時代錯誤な開発推進行政による
需給バランス無視した新品供給のあおりをもろにうけて暴落しながらも、
年間100物件（古家付土地、中古住宅の合計）程度の成約がある。

成約しないのは、新規供給に傾倒する市の愚かな住宅行政によって暴落した現実を
受け入れられず、値下げを拒んでいる物件であって、街そのものに需要がなくなったわけではない。
古くなっても、価値を認める人がちゃんといるということ。

ゆったりとした緑豊かな区割りで落ち着いた街並み
（全体平均で約65坪、100坪以上も全体で120区画以上あり）や、タウン内に最低限の生活インフラ
（スーパー、金融機関、郵便局、消防署、交番、図書館分室、スポーツジム、テニスコート等）
は揃っていたり、JRと阪急の両方に公共交通機関であるバスでアクセスできたり（これも住民の辛抱強い働きかけで実現）。

山手台には1人も住んでいない年商3桁億以上の企業のオーナー社長も中山台には数人住んでいる。
それだけ認められている街でもあるという事。

一方で、山手台北部は上記のような良さ（ゆとり、生活やあんぜんあんしんを担保するインフラ）は無く、
中古になったら何一つ取り柄が見当たらなくなるから、25年ぐらいして大量の売り物件が出る頃になれば
買い手が見つからなくて悲惨な事になりそうだね。
今以上に土地が大量に余っていて、条件の良い土地が選り取りみどりなのだから、汚いコンクリの50坪の
山の上の宅地なんて誰も買わない。

少し上で中山台は古すぎて論外などと、土地あまり時代の山林破壊コストダウン新品路線を擁護する為の
恥ずかしい書き込みがあったけど、山手台北部は古くなったら中山台どころではない。

>>848

>中山台と同じようになっていくではなく、中山台以下の悲惨な運命でしょうね。

いや、中山台も山手台も大差ないよ。
バスが多少増えたと言っても、マイカーが主たる交通手段であることに何ら変わりないから。
夕方の中山寺駅前を見れば中山台住民の送迎マイカーだらけなのはいい例だね。
これからの人口減少による利用者減でバスの減便が始まれば、山手のニュータウンは一層住みにくい場所になり、衰退はさらに加速する。

山を切り崩したマイカー依存の住宅地がもはや時代遅れ（永住地足り得ない）で
これ以上必要はない社会悪なのは事実だし、だからこそ

>>834

に書かれているような、そうではない価値観や生活スタイルの提案が必要だと思うけど
最近の山手台の上のほうのコストダウン新品商法（売り逃げ路線）と比べたら
中山台のほうがまだ街のサスティナビリティにおいて望みがあるのは事実だな。

しかし長文の多いスレですね。
そんな時間あったら大事な時間は別のことに使いませんか？

駅徒歩圏の売布も新品だけど、売れてない。それでも山手台の北部が売れてるってのは、単に新品ってことでなく、購入者に魅力があるってことですね。さすが阪急ってとこでしょうか。

>8５1

買い物が中山台の店で完結できず、週末ともなればイオンモールその他諸々に繰り出すマイカーで麓への道が渋滞しまくってる現実を見ると、サスティナブルタウンへの道は遠く険しい。
山手台も同じだけど。
もっとバスを使いましょう。

山の上なのに隣と建てこんでる（戸間の植栽も少ない）残念な街並みは間口が狭いせいでしょうね
あと間口がせめて2m広ければ左右それぞれ1m余裕ができて街並みは劇的に違ってきます
逆にいえばそのたった2mを削ってまでせこく区画数を増やして住環境や景観軽視の儲け主義に走っているという事でしょうね

>>856
たしかに、週末の外出や買い物もそうですが、平日通勤時間帯の交通状況や駅周辺への迷惑をかえりみないマイカー送迎の多用なども含め、安易にマイカーに依存し切って生活している住民は多すぎますね。
そういう行為や生活スタイル自体が、麓も含めた地域全体の発展を阻害し、街の持続可能性や価値も下げる（サスティナブルタウンとは反対の方向）という事を理解するべきでしょうね。

>858
売布のスレ見れば、山手台がかなりまともな開発ってのが分かりますね。売れるべくして売れてるってことでしょうか。

従来の山腹分譲地の問題であったマイカー依存（非サスティナブル）脱却の為の
カーシェアリング導入街区は確かに良いアイデアですね。

脱車依存は、バス利用促進、渋滞抑制、エコ、宅地の駐車場面積を抑えて
できるだけ樹木面積を増やす（緑の復元）効果など、一石何鳥にもなりますからね

定期借地権（希望すれば買取可能）と併用すれば更に面白いですね。
従来、たとえば頭金1500万円で住宅ローン（固定金利30年）を4000万借り入れて
75坪3000万円の宅地を購入し2500万円の建築費用で家を建て、車を所有した場合
月々のローン支払いは15万円、マイカー費用は月あたり最低5～6万円（車購入費、保険、維持費）で

月々の住居費と車費用の合計は約20～21万円になりますが

頭金1500万円で住宅ローン（固定金利30年）で1700万円借り入れて
定期借地権（保証金200万円）の75坪の土地を借り、2500万円の建築費用で家を建て
マイカーを保有しない（普段はバスを使い必要な時はカーシェアリング利用）場合
月々の地代支払いは5万円、住宅ローン支払いは6万円で

月々の費用は合計約11万円程度と上記の半分程度です。

これなら多少貧しい方でも緑豊かな理想の住宅地にマイホームを建てることができますから
このスレで貧しいから安くしてとしつこく言っている検討中奥様も文句はないでしょうね。

支払いに余裕ができますから、土地をかつかつまで小さくする必要がなくなり
デベロッパーは緑豊かな環境が担保される広めの区割りで分譲できて、良い事尽くしです。

貯蓄も余裕をもってできるでしょうから、すごく気に入れば将来土地を買い取る事もできます。
相続した子供さんが住宅ローンで土地を買い取って所有権に変更する事も可能ですね。

貧しくない方向けには、さらに広めの理想の区割り（130～200坪クラス）の定期借地権街区を
用意すれば、従来のコストダウン50坪ぎゅうぎゅうの宅地に家を建てる場合と同等程度のコストで
申し分のない理想の住環境が得られますので、夢をかなえる住宅地として素晴らしいです。

ガーデンシティみついけやてらいけは凄い倍率で大成功していますが
本来は難しかった理想の宅地に住める上に、土地にかかる費用を抑えて
理想の家を建築できるという事も人気の要因のようですね。

サスティナブルタウンいいですね。
私も近鉄あやめ池やみついけ・てらいけのまちづくりを見習ってほしいです。
高度成長期の分譲地や悪い意味でのニュータウン的な単なる自然破壊した画一的な宅地供給を踏襲してもしかたないですからね。

そうそう、あじさいロード（山手台西1丁目～中筋山手）が第２回通り抜けで以下の期間、通行可能になるようです。
防犯カメラや夜間の照明をしっかりした上で、この道じたいを沿道公園化すれば市民に愛される生活歩道になりそうですね。

6月16日 7:00 ～ 6月30日 17:00

>『あじさいロード』

通学路としての要望が多かったようですね。
ちょっと前に、「中山寺駅まで下りは1５分♪」とありましたが、さすがに駅まで徒歩圏みたいな表現は言い過ぎ(苦笑)。毎日歩いて通勤しようという人は皆無でしょう。
でも、コンビニ(サンクス)までは普通に歩いて往き来できそうですね。
常時通行可能になれば、サスティナブルタウン山手台への第1歩といった所でしょうか。(笑)

カーシェアリング導入は良い案だが、デベロッパーが電動アシスト自転車やエコ定期券（阪急バス）を活用した生活なども、もっと提案するべき。地域の住民が近場で消費するように心がけるようになれば、徐々にふもとに生活施設や魅力的なお店も増えるし、山手台タウン内へのお店等の出店機運も高まるだろう。悪い意味でニュータウン的な売り方をしていたら、郊外車生活前提の客しかこないし、それは既存の宝塚市内の山手やバス便エリアの不動産と重複して全体にますますの悪影響（供給過多、陳腐化、希薄化）を与えるだけ。

今後の開発理念がどうなるのかはともかく、長尾山トンネル横の
超・山の上街区なんてサスティナブルタウンどころかバリアフルタウンですな。

バス道に出るには150段の階段（往復300段）を昇り降りする必要があり（マンションの９階分に相当）
バスの利用すら高齢者は困難。現役世代でもきつい。
100%車依存生活になるに決まっている。
車が無いとほぼ生活が不可能。永住地どころの騒ぎじゃない。

そんなとんでもない場所を、サラリーマンの35年ローンをあてにした
50坪ぎりぎりの細切れにして売りつけるとか完全にとち狂ってる。

既に土地あまりであることや、自然破壊や緑の復元といった重要な視点を
抜きにしても、単純にひどい。

確かにあんな所を50坪ちょっとの駐車場2台のぎりぎり密集地にするとか、誰が見ても良識が疑われる区割りですね。認める行政も行政ですが。阪急のがめつい本性が出ているというか、前面のアルテラスにおける主張ともまるで整合性がとれませんね。

アルテラスでは、ロケーションの特異性（山のてっぺん）を考えて隣を気にせず光や風を取り込む為に平屋、100坪超にしたなどと謳われていますが、後方が今まで通りか、場所を考えると今までより更に悪質な区割りなのですから、まるで筋が通りません。
単に本来は宅地にするのすら不適切な急斜面まで寸土も逃さず宅地化して、後ろの50坪密集地からも眺望とれる区画数を最大化する為の小細工にすぎないと、浅はかであざとい魂胆がばれてしまっています。

バス停アクセスすら困難なあまりの不便さから1600万円～と安くする事を予定しているらしいですが、今からでも考え直して2区画分に区割りを修正して販売するべきではないでしょうか。それにより緑を回復させて、やっとこさ多少は良識のある開発に修正されるぎりぎりの線だと思います。

>>866

中山寺周辺は再開発で徐々に店舗が増えてるけど、それらを利用するのに公共交通でなくマイカーで乗りつけるから、駐車場待ちで道路を塞いだり、ただでさえ貧弱な道路環境を悪化させている。

これから開発する場所や新しく入ってくる人達にどうこう求める前に、まずは既存住民が襟を正すべき。

>>868
たしかにあの場所は醜いどころの騒ぎじゃないです。

ある意味、超えてはならぬ一線を超えていますね。

大手の不動産企業が、大都市近郊のベッドタウンにおいて、公共交通機関の利用ができないか
著しく困難な分譲地を開発し、長期ローンを組んで購入する一般核家族サラリーマン世帯向けに
分譲するというのは、社会的に見て失格であり本来明確にやってはいけないご法度です。

運転できなくなった後期高齢者のお年寄りや小さい子供などの交通弱者が移動に困るような街を
大手企業が、核家族子育て世代向けに分譲するという事ですからね。
車がないと生活できないと分かっていながら分譲して、環境や道路渋滞の悪化などに加担するわけですから
社会的に見て完全にアウトです。

本来ああいう場所は、開発しないのが筋ですが、どうしても開発するなら専用のマイクロバスなどの交通機関を
持つ老人ホーム用地などにするか、できるだけ区画を大きく取り（車が必要不可欠な場所の世帯数を少なくする為）
将来車の運転ができなくなった人生の終盤がタクシー生活になっても経済的に困らないお金持ち向けの分譲します。

ああいう場所を、住宅ローン購入サラリーマンの足元を見た分譲地にするというのは前代未聞です。

高齢者，身体障害者等がとても住めないような
（誰にも優しい永住地や老後も安心とはかけ離れた）
バス停まで往復で階段300段のバリア住宅地を
大手不動産デベロッパーがサラリーマン向けの
小分け50坪分譲地として開発するという事だからね。
しかも山の上をわざわざ削ってまで。
完全に無責任手きわまりない反社会的行為。
交通バリアフリー法の理念も糞っくらえで真正面から無視。

それでも需要があるからそうしてんるでしょ？

part7くらい（約２年前）から「乱開発」とか、
同じことばかり主張し続けている人がいますね。
普通に検討情報が欲しいのに入りづらいですよね。

例の次期新街区（5-3工区だっけ？長尾山トンネルの隣の山の上）の内容はいくらなんでも擁護しようがない。
批判されて当たり前。
そもそも阪急が一向に理念を無視した開発をやめないどころか増長しているから批判が止まないのであって、逆に阪急が心を入れ替えてこのスレで事例があげられているような素晴らしい住宅地と同じぐらい晴らしい開発をすれば、批判は減り賞賛意見が増えるでしょうに。

確かに奈良や垂水などの大阪平野から遠く離れた分譲地が工夫こらして色々頑張っていますが、宝塚山手台は大阪平野に面した最後の大型分譲地ですからねぇ。
そのような恵まれた立地であるのに私達サラリーマンでも何とか手の届く価格帯で分譲しているから販売好調なのでしょう。
駅前から並木道を上がって行く感じが本当に素敵です。
「いつかは山手台」と考えています。

山手台には割と訪問しますが、ここだけ特別に問題を抱えているようには思いませんが。
例えば、住宅街にパチスロ屋ができたとかなら、役所の不能を嘆かなければなりませんが。
私ら小都市の住民からみたら、いろんな意味で冴えた感じがします。