阪急が分譲する宝塚市山手台【Part10】

孤軍奮闘している開発擁護の誰かさんのロジックである
「市民は不満や批判があるなら積極的に行動するはずだ」という
ご都合主義丸出しの前提がお花畑で常識外れ。

議会報告会なんて数人しかこないのにｗ
7割は市議選に投票にすらいかない。組織票を除外したら8割以上がいかない。
言うまでもなくそれは、現状の市の行政に満足しているわけでも
現状のまちづくりや市政を信任しているわけでもない。
宝塚ほど全国的に見ても、利権丸出しの大型事業の破綻や恥ずかしい汚職で
醜い事で有名な市政でも、99.9%以上の圧倒的大多数の
一般市民（サイレントマジョリティ）は声もあげないし行動もしない。
意味がないと分かっているからだ。

市長が汚職で逮捕されようが、職員の醜い不祥事がニュースになろうが
利権丸出しの汚職事業が破綻しようが、99.9%以上の一般市民は
行動したり政治活動に参加したりはしないし、生涯に一度も陳情や請願などしない。

しかしそれは行政や政治に不満や批判が無いという意味ではない。
誰しも多くの不満や批判意見は持っているし、恥ずかしい不祥事には憤りを感じつつも
行動したところで何も変わらないから、諦めから合理的な判断をしているにすぎない。

市、行政に幻滅したり呆れたら出て行くだけ（実際出て行ける余裕のある層はどんどん脱出していってる）。
我慢の限界を超えたり、堪忍袋の緒が切れても、一般市民は、プロ市民じゃあるまいし行動などしないし声などあげない。

じゃ、一般市民は少しくらい思っていても、そこまで（２年間延々批判し続けるほど）大した問題意識は感じていないということでしょうね。

無いものを、あると強弁する・・・

延々主張されてきた内容の信頼性まで疑問符をつけざるを得ません。

乱開発を強調すればするほど

だったらどうして、

「二年以上も訴え続けて（ココだけ）

その問題提起が全く拡がりをみせないのか？」

と、いう大きな矛盾を皆さんお感じになっています。

矛盾を晴らすためにも

客観的な情報源を示すことが必要でしょうね。

このスレに常駐している業者、じゃなかったモーレツ擁護の熱心な一般人検討者の方自身が仰っているように、街や宅地が新品であることが（最大にして唯一の）セールスポイントですから、中古になって何の取り柄もないどころか様々な点で昭和ニュータウンにも劣後する本分譲地は、上物価値がほぼゼロになる20年後には、二束三文でも売却できなくなる事は覚悟しておくべきでしょうね。

今も既に郊外ニュータウンの宅地は足りているどころか余りだしていますが、2030年頃には今どころではない土地あまりが進行し深刻化しているであろうことは、専門家やシンクタンクが警鐘を鳴らしている通りです。
いくらでも条件の良い土地が出てきて、今よりも安く買える時代になっていますから、わざわざ山奥の何の取り柄もない中古で汚い壁の小さい宅地を買って家を建てる物好きは殆どいないでしょうね。つまり、まともな値段では売れないという事です。

モーレツ擁護の熱心な一般人検討者の方は、中山台や逆瀬台を古臭い住宅街だのと馬鹿にされていましたが、中古になった山奥のコストダウン分譲地（山上コンクリ庭無し台）は、現在の中山台や逆瀬台どころではない悲惨な衰退を近い将来迎える可能性が高いと言わざるを得ないでしょうね。

直接の関係者だけでなく、時に山手台と無関係の宝塚界隈の不動産業者が

一般人のふりをしてまで必死になって理念なきコストダウン開発を擁護や礼賛する理由は、

人口減少時代にあわせて開発基準が見直され、しっかりと景観や緑の回復に配慮した

まっとうな開発しか許可が下りなくなれば、宝塚名物の山を削っての安易なコストダウン分譲や

フリーライドで良好な住宅街を蝕むミニ開発分譲が困難になり困るから。

乱開発かも知れないしそうでないかも知れない。しかしなぜここまで時間を使って必死に投稿されてるのかがさっぱりわかりません。出来てしまってるんだから仕方がない。ここに書いて何が変わる？そんなことよりもっと前向きな意見交換の場にした方が建設的です。

現状の路線は、社会にとって不要な開発であることは議論の余地がないでしょうね。
７０年代に開発された山の上のニュータウンの土地があまっている時代に、わざわざ山を削って
その山の上のニュータウンの二番煎じ（劣化コピー）をつくることは、社会にとって害しかありませんから。

今日本では国をあげて欧州で広がっている「コンパクトシティ」を研究して取り組もうとしています。

郊外や地方で開発によって広げすぎた市街地を縮小して、莫大な維持費を抑制することにより
超人口減少時代でも社会資本（インフラ）を維持可能にしていくまちづくりです。
減っていく現役世代人口で、広げすぎた市街地の社会資本を維持していく事は不可能ですからね。

ですから、単なる新品宅地を供給して儲けるためだけに、山を削って市街地を広げる行為は
これからの時代に求められている社会の趨勢とは、正反対である事は間違いありません。
乱開発というキーワードになぜか必死に噛み付いている方が一名ほどいらっしゃいますが、今の時代に
どうしても山を削るのであれば、かつてのニュータウンとは異なる開発の意義が求められるでしょう。

>>610さん

＞確かに今の時代にあの山のテッペンみたいな緑を破壊した地区に
＞50坪かつかつはありえない。
＞全区画、建ペイ30%で150坪以上にしてやっとどうにか正当性を
＞主張できないこともないってとこだろう。
＞前に山手台日記を書いてるおっさん社員が、ガーデンシティ舞多聞とかを
＞視察して、日本中がお手本とする美しい街づくりというスローガンに
＞恥じない開発に立ち返って、使い捨てでない受け継がれる開発をするみたいな
＞大口叩いてたけど、しょせん口先だけの嘘っぱちだったのかな。

このあたりですね。

理想の山手台を求めて（２）
http://www.yamatedai.net/blog/?p=6014
理想の山手台を求めて（１）
http://www.yamatedai.net/blog/?p=5994
最近URさんが進めている「てらいけプロジェクト」の造成現場を見て参りました。
http://www.yamatedai.net/blog/?m=20130918

＞まだまだ続く山手台の街づくり、期待していて下さいね。
＞必ず、色んなところから視察に来られるような、誇らしいものに仕上げますので・・・

＞お手本にしたいと思わずうなってしまう、そんなまちが「みついけ」です。

これらの言葉が本当の事なのか、口だけの偽りに終わるのか、今後の動向を期待しつつ見届けたいと思います。

＞799さん
＞たしかにｅ戸建てさんは信頼できる
＞良い住宅検 討板ですが
＞いくらなんでも
＞「２年以上もの大量批判投稿
＞がここにだけに集中し
＞他では一切みられなくても
＞不自然じゃない」
＞だなんていささか
＞無理がありますね。


私もそう思います。
世の中、色んな考えの方々がおられるのに、すべての方が１ヶ所だけにお行儀よく書き込みを行い、他ではいっさい主張することすら封印するなんて有り得ませんからね。

山手台の上の方に大きな区画たくさん造ったら三田ワシントン村の二の舞になりそう。

同じぐらいの年齢層の若い子育て世代ばかりが入ってくる新品ニュータウンが住みやすそうというデベロッパーが喧伝しているある種の幻想は全くの嘘ですよ。

既存住民に配慮したくない新参者になりたくないというエゴを持つ人間ばかりが主張し合うわけだからむしろ圧倒的に住みにくい。

同じニュータウンでも、一世代前の既存ニュータウンに土地を買って住む人もいるけど、むしろ住みやすさに関してはこちらのほうがマシ。
なぜなら既にコミュニティが形成されている街に入っていくのは年長者や先住民への配慮する事を厭わない人々で、異なる年齢や世代、他の住民への配慮や協調性があるので、そういった街の若い現役世代同士の関係は、より良好かつマイルドになりやすい。
また、既存住民（主にリタイア層や中高年）もガチガチの地元民ではなく移住者なので、近所に頼れる親族もいないので若い世代の流入はむしろ歓迎し、よそ者扱いなどしない。

>>804
大阪平野から遠く離れた三田市の中ですら、鉄道網から極めて離れた僻地と、大阪平野に面した山手台を同列に扱って、山の上の狭小区割り（緑の回復やゆとりある住環境の醸成を無視した利益追求のみの開発）を正当化するのはいくらなんでも無理がありますよ。

>>803さん

＞自家用車頼みのニュータウン、いやオールドタウンを元の山に戻せば、交通量も減って一石二鳥。
＞将来的には、ぜひ取り組んでほしい

諸悪の根源は、マイカーの保有（しかも2台）を前提としたステレオタイプな駐車場2台並列の画一的な造成、区割りでしょうね。
そののせいで上物が並列2台駐車スペースの後ろに後退して、規制のセットバック1mぎりぎりで横幅いっぱいに広げて建てていますから、ただでさえ小さい50坪台の土地にますます建て込んで、空間的なゆとりや中高木植栽スペースがなくなっています。

逆転の発想で、どうしても今山を削るのでしたら、マイカーを保有しないカーシェアリング街区などはあっても良いでしょうし、評価される取り組みとしては面白いでしょうね。
昭和の郊外ニュータウンの課題や欠点でもあった車生活前提（車がないと住めない、車の運転ができなくなる人生終盤の後期高齢者になると住めなくなる＝永住住宅地にはなりえない）を覆す弱点を克服したニュータウンというのは、それはそれでやってみる社会的な意義があります。

どの家からでも徒歩数分程度でアクセスできる公園に駐車場を設けて、そこにタイムズなどの大手カーシェアリング会社と契約して15分200円程度で借りられるレンタカーを配置しますと、普段は公共交通であるバスを利用して（道路に交通負荷をかけず渋滞にも悪影響を与えないので環境フレンドリーでエコ、バスの利用も増えてバス便の増便や路線拡充も期待できるので住民にとってもデベロッパー兼バス事業者にとっても一石二鳥）、車が必要な場合はレンタカーを借りるという生活スタイルが提供できます。マイカーを保有しなければ（車体購入費用や維持費や保険で平均で年あたり60万円）、従来は住宅ローンの上に重くのしかかっていた月5万円のマイカー費用が浮きますので、そのぶんを居住コストに割り振れば、緑豊かな住宅地に醸成される一つの基準である65～70坪以上区割りの宅地分譲もよりやりやすくなるでしょう。

カーシェアリングによるマイカーを保有しなくても永住可能な街区をつくって、定期借地権（ただし50年ではなく、60年や70年）にして見るのも面白いです。
従来のニュータウンでは必要不可欠であったマイカー保有コストを、借地料に充当することができますので、実質的に従来のニュータウンにおける建築費用だけで居住が可能です。既存のニュータウンの代替わりも阻害せず、需要は多いにありますので社会にとってプラスです。

>>805
ビギナーといいながら、的を射た発言ですね。
例えば山手台の新規分譲地と中山台の売地ののどちらかを選べと言われたら、
迷わず後者にします。
立地やインフラが最低レベルなのに、前者は割高感がハンパないですから。
私自身はニュータウンではない昔ながらの住宅地に土地を買って家を建てましたが、
面倒な近所付き合いを遠慮させてもらっていても、仲間はずれ感はありません。
どこに住もうが、積極的に近所付き合いしたい人はすればいいし、
したくなければしないくていいと思います。
唯一の難点は、変人のナマポが近所の文化住宅にいることぐらいです。
これさえなければ住環境は申し分なしなのですが、
実害はないので気にしないことにしています。

中山桜台7丁目の大区画も最近は勢いないですよ。空地や売家多いです。

三田ワシントン村も同様。
ウッディタウンは売れ行き好調で発展著しいのに。対称的。

山手台の山の上に邸宅用地たくさん造っても結果は見えています。

>>807

先住民が居ないという理由で、不便でも新品が取り柄の住宅地を敢えて選び、バスを待つのが面倒という理由で家族にマイカーで送迎させる方が多い立地で、カーシェアリングというものは根付かないかと。
そもそもカーシェアで十分と言う方は、郊外ニュータウンなど見向きもせず駅近マンションを選ぶと思う。

環境負荷や渋滞や大気汚染や公共交通充実へ配慮して、あえて車を所有しないカーシェアリングの分譲地いいですね。

まさに環境や持続可能な社会への配慮がテーマな今の時代に求められている価値観です。

将来年をとって車の運転ができなくなっても生涯暮らせる街というコンセプトは、従来の郊外ニュータウンとは明確には異なりますから大義がありますね。

「理想の山手台を求めてま見ました！

「料理人（住民）にいい素材を用意する」
とは、大変心強いお言葉です。

住民が思い通りに「料理（施工）」出来るよう

自由度の高い外構素材を用意していただくようお願い致しますね。

コンクリート打ちっぱなしにしておいてくれたら
自由度は高まりますね！

従来のニュータウンでは田舎なみに必需品であった自家用車の保有コスト
（一般的に車体費用も入れて月額5～10万円）を必須ではなくして、その分の費用を
住環境面の充実（修景にコストをかけた造成、敷地の広さ、ゆとりある
植栽スペースによる緑の回復、駐車スペースを2台ではなく1台とすることで
敷地いっぱいに建て込まない街並み）などに割り振るカーシェアリング地区は
確かに良いですね。

渋滞の抑制効果や道路劣化速度の軽減効果も大きいですから、これからの時代に
求められるインフラの維持管理費用の低減という方向性でも大義がありますね。

このまま山手台を何の変哲もない山の上のマイカー保有住宅密集地として分譲すれば、
今でもたびたび渋滞する幹線道路がパンクして（あと2年で新名神アクセスの交通量も
上乗せされます）、麓や駅南の交差点の渋滞を悪化させる可能性がきわめて高く、
その解決に必要な社会的費用（税金）も甚大ですから、それを回避するという意味でも
大きな正当性がありますね。

また、定期借地権と購入（分譲）を選べる制度もあれば、確かに良いですね。
これはデベロッパーにとっても、大きな意義があります。
定期借地を用意すれば、貸主として末永く街と付き合っていくことですから
安易に開発するだけして売り逃げすることはしないという明確な意思表示になり、
それは検討者から見ても、一つの信頼になりえるでしょう。
一部の街区限定であっても、街全体への信頼がぜんぜん違ってきますから。

>カーシェアリング地区

前提として、タウン内徒歩圏、もしくは自転車で無理なく移動できる範囲で一通り揃ってることが成功する条件になるのでは？
そうでなければ、ちょっとした買い物でも車が必要な場所では、他人の都合も尊重して車を共有するという考え方はなかなか理解されない。
理解してもらうには、住宅だけでなく、商業施設や公的機関の出張所の誘致も考慮した街づくりでないと、住みにくいだけの街になりそう。

宝塚市全体では、昭和40年代以降に山を削った住宅地を中心に既に家や宅地がかなり余っており、市内全体で見れば生徒数に対して小学校や幼稚園のキャパは足りているにも関わらず、市民の税金による小学校の増築や幼稚園の新築（移転拡大）などで財政に負担をかけているのだから、不要な乱開発と言わざるを得ないでしょうね。

宝塚市で山を削って開発した旧ニュータウンの土地が既にじゅうぶん足りていて、これから土地あまりが本格的に進行する時代に、またわざわざ新規に山を削って貴重な山の緑を破壊し、何の変哲もない新品であることしか特徴のないコストダウン宅地を売って儲ける為だけに旧ニュータウンの焼き直しを正当化するのは困難です。

山腹分譲地や旧ニュータウンも、将来の日本の人口動態（超少子高齢化、人口減少）を見誤ったという意味では、結果として規模過大な乱開発になったわけですが、一度開発してしまった以上、その社会資本を利活用していくのが行政の役割であり、その利活用を阻害する劣化コピーの新規供給は論外でしょうね。

>>822さん

カーシェアリング街区といっても、「車を所有してはいけない」という事ではな
く、気軽に安く借りられるカーシェアリング（レンタカー）環境を完備するとい
う意味ですから、必ずしも徒歩圏での生活インフラがすべてあるという状況にす
る必要はないんじゃないでしょうか？　バス利用を前提にして、生活の足にバス
の利用を促すということでも別に問題ないと思います。

一応食料品に関しては、阪急オアシスで事足りますよね。電動自転車があれば、
山手台中腹以北（標高200m～エリア）の殆どの場所から気軽にアクセス可能かと
思います。中山台の生活インフラ（コープ、郵便局、銀行、ATM、図書館分室、ス
ポーツクラブ・プール、テニスコート、塾など）も電動アシスト自転車ならしん
どさを伴わない10分以内で利用可能ですね。中山台の生活インフラが今後も維持
していく事が可能なものかどうかは分かりませんが、山手台北部住民も利用すれ
ば、維持できる可能性は高まるでしょうね。バスを利用すれば（電動自転車でも
可能ですね）、麓におりて山本駅周辺の利便施設も利用できるわけですから、生
活に困るというほどではないと思います。

『あじさいロード』の開通が検討されていますが、これが実現すれば
ＪＲ中山寺方面へも近くなりますね。

ビューノやクレアスの住民さんは電動アシスト自転車でオアシスや中山台の店を利用することが当たり前なのでしょうか？

『あじさいロード』ってだいぶ前から噂にはなってるけど、あの急坂は正直危なくて誰でも手軽に使えるものじゃない。現に今は通れないようにしてるし、今後も同様だろうね。開通させたところで山手台の一番近い場所でも中山寺駅から歩けば30分近く掛かると思うよ。

>>819さん
毎度のコンクリ（むき出しコストダウン）擁護はさすがに無理がありますね。

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-keikankeik...
≫擁壁は、圧迫感を軽減するために、既存の自然石の利活用をすることや擁壁面に
≫リズム感や陰影など変化をつけるなど、デザインや材質に配慮する。

そもそも上記のように景観法に基づく市の都市景観計画でコンクリむき出しは禁止されていますから違反です。

今日び、建売業者のミニ開発ですら60～70坪でちゃんとタイルを張って分譲している分譲地（ミニ開発）もありますからね。
https://fbcdn-sphotos-g-a.akamaihd.net/hphotos-ak-xfp1/t31.0-8/1075465...
https://fbcdn-sphotos-d-a.akamaihd.net/hphotos-ak-xpa1/t31.0-8/1274990...

日本中のお手本となる美しい街づくりとかいってる大手の山の上の大規模森林破壊分譲地が、50坪コンクリではさすがにやりすぎですよ。

https://www.e-kodate.com/bbs/thread/28147/res/41-77
このように関西の他の分譲地のスレ（猪名川パークタウン）でもコンクリは多くの方や住民さんに批判されており、熱烈なコンクリ擁護は山手台スレ「だけ」に見られる異常かつ奇異な現象です。万人が見てコンクリむき出しは不快で景観によろしくないと判断されているからこそ、全国各地の景観を重視している自治体や地域では禁止され、仕上げが義務付けられているのです。

>>825
まだ出来たばかりの街なので、生活スタイルは模索段階でまだ確立されていないでしょうね。
ただ電動アシスト自転車で、阪急オアシスや中山台のコープにアクセスすることは容易でしょう。
西4丁目から山本駅まで電動アシスト自転車で毎日往復しているサラリーマンもかなりいますから、それと比べると高低差も少ないです。

>>826
先日、1週間の試験開通したそうですよ。開通の方向で話は進んでいるようです。

825さんの質問ですが、正直、9割ぐらいの住民はどこに買い物にいくにも何をするにもマイカー利用だと思います＞ビューノ、クレアス

悪い意味で、従来の山を切り崩した郊外住宅地（ニュータウン）そのものです。
逆に言えば、今後の開発で、そうではない生活様式を提案していく開発をしなければ、従来の問題を解決した意義のある永住住宅街とはなりえないでしょう。

>>828

何年の8月の議事録かわからないですが、これのことだね。

タウンミーティング議事録
日　時　　8月9日（土）13：30〜15：30場　所　　山手台中学校多目的教室第一テーマ　「福祉・環境と日常生活」

ⅱ水道局の道（アジサイロード）の開放
・水道局の道は山手台が開発されてから通っている道で、山手台の住民にとって無くてはならない道。
・山手台中学校に広範囲から徒歩で通っているが、ここを通ると15分も短縮される。通学路として使用できないか。通勤の人も通っている。
・長尾地区とも話し合いが必要である。
・歩行者専用とし、安全・安心に通れるようにしてほしい。
<市側の返答>
・山手台開発のための水道施設の管理用道路であり、一部の住民の反対で通行禁止となったものであるが、地域の協力を前提として、前向きに検討したい。

http://okochi.org/diary.cgi?no=642

これですね＞先月の試験開通

このショートカットが開通すれば、あじさいロード入口からJR中山寺駅まで1.4km

大阪人（大阪圏）の平均歩行速度は1.6m/秒ですから、登りはともかく下りは15分ぐらいですね

現時点では、女性や子供が夜間に気軽に通れるような道ではありませんが、開通にあわせて防犯カメラの設置や照明の強化を行えば便利なショートカットになりえるでしょう

アジサイロード、整備されても通行するにはちょっと躊躇するような道ですが…

過去にもいくらでも良いアイデアは出ていますね。

・自家用車を保有しないでも生活できる（高齢になって運転できなくなっても引っ越す必要がない）新しいニュータウン

・公園駐車場を活用したカーシェアリング（安価なレンタカー）の提供によりマイカーを保有しない選択肢を提供

・定期借地権を利用した理想のまちづくり（ガーデンシティ舞多聞のみついけやてらいけを参考にした開発）
　
・大阪平野一望の眺望区割りと電線地中化の組み合わせ（関西全体でも殆ど無いので希少価値や差別化効果は大）

・富裕な高齢者・リタイア層お呼び二世帯住宅をメインの購入者に想定したゆとりある平屋街区（アルテラスのような悪質なインチキではなく街区全体の本格的なもの）

・転勤族や外国人社員を想定した、戸建て賃貸の提供

・タウンセキュリティ（監視カメラ、セキュリティシステム、警備会社の巡回車両等）を強化した、従来はマンションを選びがちで郊外戸建てを選択し難かったダブルインカム（夫婦ともにキャリアで昼間家をあける）の高収入層を呼び込む街区の提案

・地方が今後インフラの維持すら困難になってくることから、利便性の高い大都市近郊への移住を促す富裕な地方高齢者向けの別荘地風の緑豊かでゆとりあるセカンドライフ住宅地



いずれにせよ、既に同じ宝塚市内で山を削った旧ニュータウンや旧分譲地の土地が沢山余っている現状で、わざわざ貴重な山の緑を削り破壊するからには、最低でも従来型の郊外ニュータウン（小さい子供がいる子育て現役世代）とは異なる提案が求められるでしょうね。

>>834
いずれも素晴らしいご提案です。
これから日本全体で深刻な大・土地あまり時代を目前に控え、宝塚市内においても
既に山を削った分譲地やオールドニュータウンの宅地が大幅に余り出している状況で、
コストダウン新品宅地を大量供給する為だけに、更に貴重な山を大規模に破壊する行為は
只の使い捨て開発に他ならないですからね。
議論の余地がないほど当たり前の正論です。
いまいちど、理念や大義を第一とした開発に立ち返っていただきましょう。

よい素材の提供ありがたいです。
コンクリート打ちっぱなしで引き渡してくれたら施主の好みに仕上げることができます。
タイル貼るなり、吹き付けするなり。

確かに、山手台の生命線とも言える片側1車線しかない幹線道路は今でも頻繁に渋滞しますから、これ以上マイカー依存型の典型的ニュータウン宅地が大量に増えれば（区割りを小さくすればするほど、宅地数が増え渋滞リスクも高まりますね）、朝や週末混雑時間帯のが渋滞が深刻化して、バス便も定時性が崩れて使い物にならなくなる恐れがありますね。

山本駅南側交差点～山手台間で1km進むのに20分かかるような酷い渋滞が、今のような年に数回ではなく慢性的に発生するようになれば、もはや街として終わったも同然です。

新名神開通の影響も現時点でどの程度であるのか読めませんから、少なくとも新名神開通の影響が判明する2年後の2016年度以降までは、賢い方は山手台での宅地購入は様子見したほうが良さそうですね。

あと擁壁の件ですが、たとえ仕上げを施主に義務付けたとしても、ルールを守らず放置される方が必ず出ますので、醜いむきだしコンクリは×ですね。塗装も変な色だと悲惨な事になるので×です。実際、阪急不動産がクレアスの公的部分の擁壁をコストダウンの為に塗装仕上げにしている箇所がありますが、色の選択に大失敗してその後急遽色を変更したので、階段を挟んで西側と東側・上側で色が全然違って景観がちぐはぐという悲劇が発生しています。