阪急が分譲する宝塚市山手台【Part10】

長尾山トンネルの横（西）の小高い山のとこひどいことになってるね

久しぶりにあの道通ったら絵に描いたような乱開発でびっくりしたわ

あんなところ宅地にしたらいかんやね

ましてや家や土地が既に飽和して余っている（今後更に深刻化）事が問題のこのご時勢に

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そうですかあ

私は大阪平野の夜景がきれいに見えて一等地やと思いますけどね

どうせ山削るのでしたら少しでも無駄なく宅地にすればいいと思うし

あ、そしたら一軒あたり少しでもお安くなるのを期待していますよ

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確かにあそこは酷いです。
甲山のてっぺん付近に森林破壊して50坪の密集住宅地を今つくるようなもんですね。

あの長尾山トンネル脇の山のてっぺん街区は、バス停すらなく永住不可能な立地であるにもかかわらず
相変わらずのコストダウン造成で、区割りも最低面積規制ぎりぎりの50坪密集住宅地。

バスに乗る為には健常者ですら修行レベルの超ロング階段（250段）の昇り降り（笑）
現実的には車生活しか無理で、大規模分譲地なのに公共交通が無いというありえないバリアフル仕様。

車が運転できなくなったら100%生活できなくなります。
そんな場所をサラリーマン家庭向けの永住住宅地として売り出すのは金儲けにしても常軌を逸していますょ。

あそこは開発するにしても（しないのが良識ですが）、じゅうぶんに景観や環境に配慮した別荘地的な住宅地にするか
専用の送迎バス等が前提の老人ホームや介護・福祉施設用地にするべきでした。

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ちなみにあそこの最前列のアルテラスなる分譲地は平均100坪以上、平屋（高さ3m以下）と一見今までの乱開発路線を反省して、
時代に配慮した新たな路線に取り組んでいるように見せかけていますが、これ全く逆で、本来宅地にするのすらありえない
（法面修復と景観配慮の面から植林して当たり前の）二束三文のとんでもない急勾配の崖地を、無理やりにでも売物にして
とれる利益を根こそぎとりにいっているだけです。

しかも阪急が主体となって企画、開発しているにも関わらず、阪急が直接売らず、あまり知らない人が広告など見たら、
建売業者が開発したかのように見えるように、小細工しています。

あの長尾山トンネル脇の山のてっぺん街区全体が、建ぺい率を抑えたり、大きな区割りになっているのであれば、
景観や緑の回復に配慮した路線に転換、もしくは回帰したと評価できるものにもなりますが、実際は100坪超高さ3m制限は
あの前面に張り出した宅地にすることじたいが非常識な超崖地だけで、その後ろ以降は今まで通り相変わらずの規制ぎりぎり
50坪剥き出しのコストダウン造成です。

アルテラスを高さ3m以下に制限しているのは、後ろの50坪の並びからも眺望を確保する為で、後ろを少しでも高く売り、
眺望とれる区画を1区画でも増やす為の、良識とは真逆の商売上の都合です。

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伊丹の大きな電機工場で勤務していますが、山手台は人気です。もう少し価格さえ下がれば買いたいという同僚いっぱいいます。

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クルマしか乗らないからてっぺんでもアリです

あ、駐車場は２台分確保したいですけど

場所悪いぶん値段下げて欲しいです

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山手台の小学校はどうでしょうか、
クラスは落ち着いていますか
子供の学力レベルはどうでしょうか

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普通の小学校だと思います。極端な親バカも少ないほうだと思うので安心しています。学力も普通ではないでしょうか。自然溢れる地域(自然しかない)なので地方育ちのような子に仕上がるのかな。まだ子供が小さく私もそこは確信できていませんが。

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確かに今の時代にあの山のテッペンみたいな緑を破壊した地区に
50坪かつかつはありえない。
全区画、建ペイ30%で150坪以上にしてやっとどうにか正当性を
主張できないこともないってとこだろう。
前に山手台日記を書いてるおっさん社員が、ガーデンシティ舞多聞とかを
視察して、日本中がお手本とする美しい街づくりというスローガンに
恥じない開発に立ち返って、使い捨てでない受け継がれる開発をするみたいな
大口叩いてたけど、しょせん口先だけの嘘っぱちだったのかな。

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宝塚山手台にぜひとも住みたい。
あともう少し価格が下がれば、なんとか手が届くという人多いですよ。
素晴らしいロケーションなんだから、あとは価格しだいだと思います。

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小学校のことを質問したものです。
公立中に進学する子がほとんどののんびりムードでしょうか
中学受験組も多いのでしょうか

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>>611
いつもワンパターンな擁護だけど、安くするために土地を小さくしてたくさん区画をとるのはしかがない、という主張にはさすがに無理がありますよ。

実際に開発で行われている事は、それとはまったく逆で、坪単価を極限まで高くして区画数を最大化して儲ける為に、土地をぎりぎりまで小さくしているだけですからね（そこらの建売屋が区画数を最大化するのと同じ理屈）。安くするためではなく、可能な限り割高な値段でうるために、緑の回復や山の上の立地環境を考慮しない土地の狭小化や造成仕上げのコストダウンをているのです。

良好な宅地が既に余っているこのご時勢に、山手台が「新品効果だけをあてにした」モラルなき既存ニュータウン焼き直し（劣化版）を大量に供給しているおかげで、既存のニュータウンの良好な宅地は暴落しているから、安くて環境良い土地が希望なら、それを買えばいいじゃないですか。

同等（以上）の環境の広い土地が、より安く買えますからね。

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611
公立の新しい幼稚園もオープンしたことですし、今まで以上に若い世代、子育て世代でも買いやすい価格設定が求められています。山手台の下のほうや中山台では高齢化が進行していますのでメリハリをつけるためにも、思い切った若返り策が必須かと思われます。
そのためにも坪単価ではなく総額でお安くなるような工夫が必要だと思います。

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あと20年したら隣の中山台みたいになるから参考に見ておけばいいと思うよ

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山手台の下の方はもうなってるからわざわざ見に行かなくても分かります。

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613さんの仰るとおりですね。

人口減少、土地があまる時代に、どうしても貴重な山の上の山肌を営利目的で削るのであれば

・昭和のニュータウン開発の焼き直しではない（バッティングしない）理念重視の開発をする
・昭和のニュータウン開発とは比較にならない環境や景観への配慮をした自然と調和した開発をする

が開発を正当化する為の最低限の条件になります。
これすら満たせなければ、ただの乱開発になるわけですが、実際そうなってますよね。
昭和ニュータウンの焼き直しどころか、昭和ニュータウン以下（狭いぎりぎりの区割り、コンクリートむきだし）になっているわけですから。

坪単価が高くなっても、土地を小さくして、グロスを小さくしてほしいなどと、一般人とはかけ離れた悪徳業者の利益代弁丸出しの書き込みをしても、業者の自演であることがばれないとい思っているあたりが笑えます。

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4丁目以降の低価格路線を、
高く買った東3丁目以南の人がつられて安くなるのを非常に懸念されるお気持ちは理解できます。
でも私たちのような若輩でも支払い可能な価格で山手台のロケーションを手に入れることが出来るようこの流れは継続して欲しいです。

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>617
山手台の今の路線は、消費者に支持されてる訳だから業者の自演でも何でも無いでしょ。東3丁目の不人気と西4丁目以降の好調を見れば、今の戦略が受け入れられているってこと。

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売れるなら何をやってもかまわないというのは、業者の論理そのものという事も
理解できない時点でお話にならないですね。

売れる＝消費者に支持されている

というのは典型的な倫理欠如した売り手が正当化する為の方便です。

消費者に支持されているのではなく、買い手の足下を見て悪辣な商売をしているだけです。
まともな開発をした上で、値段も同じだったら、そのほうが遥かに人気が出て
良く売れるという当たり前の不都合な事実を隠すところが、悪徳業者のテンプレートです。
社会的に見て正当性のあるまともな開発をした上で、売れる値段まで下げればいいのです。
まともな開発をしたら儲けにくいから、開発許可を得るために掲げた理念をことごとく
反故にして、土地もぎりぎりまで小さくして景観配慮も無視しますじゃお話になりません。

多くの優良住宅地で周辺環境に迷惑をかけまくっている建売業者のミニ開発や緑無し庭無しの
分筆戸建てだって、良く売れているわけで、それをもって正しい開発だという妄言が
通用するわけがないののは、誰の目にも明からですからね。

そもそもの前提が、範となる素晴らしい開発（業者いわく日本中がお手本とする美しいまちづくり）
をする為だから、宅地が不足していない時代にどうしても貴重な山の緑を大規模破壊せざるをえない
という話だったのです。

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>620
西2丁目で、区画が広く、あなたの言うまともな開発の中古が安く出てますが、皆さん見向きもせず全然売れてないですね。
土地が広く石垣擁壁を好むというのは、時代遅れだということをいい加減気付きなさいよ。

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人口減少時代に、次から次へと山林を潰して、昔のニュータウンの劣化版をつくっても、新品効果を最大限に悪用して、注文住宅建てる層がぎりぎり手が届く価格＆許容できるぎりぎり下限の土地面積にすれば、利益を最大化（坪単価高、区画数多）することができます。

しかし、それは他の街や貴重な社会資本を犠牲（古いニュータウンを次々に衰退させ街を使い捨てすることになる）のもとになりたっている目先の金儲けなわけで、社会全体で見れば、持続不可能（サスティナブルではない）な行為です。

どこかでそういった安易な開発を中止しなければ、持続可能な地域や社会には成りえません。

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>>621
売れてる、売れてないなど主観きわまりないデタラメな決め付けな上に（初期山手台の中古住宅が、他の街の同時期の中古住宅より成約し難い、同じ期間でデータをとってより暴落率が高いといったデータを出さない限り証明できませんが、そんな事実はありません）、心理的ハードルがある上に個々に条件の異なる一品物の中古戸建てと、新規の宅地分譲を比較するなど、お粗末きわまりない論理ですね。

まだコミュニティができあがっていない（古参住民がいない）新しい街に住みたいという消費者心理につけこめば、どんな（反社会的な）新規の乱開発でも正当化できますが、それが社会全体にとって正しくないのは言うまでもありません。

石垣云々にいたってはまるでお話にならないですね。今分譲している東5丁目も一番目立つバス通りや目立つ大通り沿いは、石貼りや化粧型枠で仕上げているわけで、仮にそれが不人気で忌み嫌われているものならなら、一番目立つ場所がそうやって仕上げられているその街の宅地が売れるわけがないですからね。この街は小学校や中学校も幼稚園や公園も石だらけで修景されていますよ。本当に嫌われていのであれば、そんな街の宅地が売れるわけがありませんね。

彩都できちんと化粧仕上げにして無電線の街区を今建売や建築条件付で分譲していますが、バスもなく駅から遠い不便な立地ながら現在の山手台より良く売れています。景観に配慮したら不人気で売れなくなるなどという主張が、いかに失笑物でトンデモかわかります。

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結局、ここで一所懸命ネガってる人は、古いニュータウンの土地が売れずに困ってる人ですか？
自分たちはニュータウンに住んで、土地余ってるからニュータウン造らず中古買えって、結局自己中だね。

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この家余りのご時勢にわざわざ山の上破壊コンクリ５０坪密集地を擁護（正当化）するのはさすがに無理筋

便乗愉快犯を除けば、非業者が積極的に擁護することはありえないｗ

本当に正当化できると思っているなら頭が悪すぎる

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また始まった〜(^_^)

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西2丁目も、今は坪40万でも売れないから、可哀想と思って責めないであげて下さい。

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建売住宅「宝塚山手台ティアレ」
4,180万円より

山手台を検討中の皆さんどうですか？

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いいですねティアレ。
4080万からありますね♪
射程範囲に近づきました。
待った甲斐がありました、でももう一息、
諸費用込みで4000万に収まるまで・・・

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これもひとえに阪急の方針変更のお陰です。大きな区画にして高くするより、50坪区画でサラリーマンで買えるようにする方が、山手を開発する意味が有りますから。大手として社会的責任を果たしてるってことですね。

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平均年収いくら位の方の暮らす街ですか？無理をしたお付き合いまでしたくないですから。4000万以上の建売で買いやすくなったということは900位はあるのでしょうか。

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分かりやすい業者がいくら自演したところで
625さんが仰ってるド正論が全てですね。
市内で山麓部の家や土地が既に余っている事が社会問題となっています。

利害が絡まない一般の宝塚市民が、目先の金儲けの為に新規に
貴重な山の緑を切り崩して、使い捨ての山の上50坪ぎゅうぎゅう詰め
景観破壊住宅密集地にする社会的正統性ゼロの開発を
積極的に擁護する理由は皆無ですから。

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スモーキーマウンテンをお手本にした街づくり

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山手台、もっとバスの本数を、増やして駅まで足代わりに使えるようにならないかな。

循環バスの増便、路線延長
希望します。

あと、阪急オアシスしかないのは終わってる。

車が壊れたり、バスが凍結したら不便ですよね。
そうなっても、ある程度生活出来るように、
コンビニや銀行ATM.作って下さい、阪急不動産さん！

セブンイレブン出来ないかなぁ。

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クレアスの土地を検討中の者です。
JR中山寺駅経由で通勤する場合、
中山寺駅までバスを利用するのは可能でしょうか？
バスの本数等を含め、利便性についてお教え頂けないでしょうか。

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確か、中山五月台のバス停からＪＲに行ってたような、間違いならごめんなさい。

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お返事ありがとうございます。
詳しい情報が、HPにも記載されていないので…
困りました。

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クレアスいいですね。
JR快速停車駅（中山寺）にバス１本でアクセス出来て。
阪急しか使えないのは山手台のネックでしたからね。

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でも山の上。

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>>638
>>639
マジレスしますと、五月台四丁目のバス停まで歩くのはきついです。

バス停まで一番近い区画でもクレアスから700～800mほどあります。

JR中山寺で電車に乗るまで徒歩10分、バス10分強、徒歩5分、待ち時間数分で30分近くかかります。

帰りはバスは大回りなのでJR中山寺から五月台四丁目まで20分以上かかる上に、そこからクレアスへは結構な登り坂です。

ですので、JR利用されている方は、実際はマイカー送迎されている方が多いです。

はっきりいってマイカー送迎車が駅ロータリー周辺でかなり迷惑をかけまくって顰蹙をかっていますので（看板が立つほど）、阪急は山手台からもJR中山寺に直接バスアクセスを確保すべきでしょうね。

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帰り、山本からバス座れなくなりそうだから、反対。

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お返事ありがとうございます！
とてもイメージしやすい内容、ありがとうございます！
ウチの奥さんが送迎なんて…してくれないだろうから…
原付バイクかぁ…

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643さん
現状の山手台線とは別のバス路線や635の仰るような循環バス路線を設けるのなら影響を与えず問題ありませんね。
例えば

JR中山寺－五月台1丁目－五月台5丁目－長尾山トンネル南交差点－山手台東5丁目内－山手台東3丁目内－阪急山本－山本中－中筋－JR中山寺

のような循環路線。
あるいは現状にせめて長尾山トンネル南交差点付近にバス停を設ければ、五月台四丁目まで歩く必要がなくなり、山手台北部の街区からJR中山寺へは出やすくなります。
まぁ今のまま変わらないなら、JR中山寺を通勤で使われる方は、隣の中山台（の五月台1～2丁目）で土地を買ったほうが良いですね。行きも帰りもバス乗車時間は10分未満です。徒歩圏（タウン内）に郵貯支店や銀行ATM（UFJ）もあります。

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山本駅南側は渋滞しますから、これ以上路線バス増やさないで下さい。
現在の山手台～山本でじゅうぶん満足していますから。

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・バスは山本止まりでいいです。
・中山台は古いので検討外。

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JR中山寺？用ある？
一応、中山五月台からバス乗れたらそれでじゅうぶん。

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