阪急が分譲する宝塚市山手台【Part10】

孤軍奮闘している開発擁護の誰かさんのロジックである
「市民は不満や批判があるなら積極的に行動するはずだ」という
ご都合主義丸出しの前提がお花畑で常識外れ。

議会報告会なんて数人しかこないのにｗ
7割は市議選に投票にすらいかない。組織票を除外したら8割以上がいかない。
言うまでもなくそれは、現状の市の行政に満足しているわけでも
現状のまちづくりや市政を信任しているわけでもない。
宝塚ほど全国的に見ても、利権丸出しの大型事業の破綻や恥ずかしい汚職で
醜い事で有名な市政でも、99.9%以上の圧倒的大多数の
一般市民（サイレントマジョリティ）は声もあげないし行動もしない。
意味がないと分かっているからだ。

市長が汚職で逮捕されようが、職員の醜い不祥事がニュースになろうが
利権丸出しの汚職事業が破綻しようが、99.9%以上の一般市民は
行動したり政治活動に参加したりはしないし、生涯に一度も陳情や請願などしない。

しかしそれは行政や政治に不満や批判が無いという意味ではない。
誰しも多くの不満や批判意見は持っているし、恥ずかしい不祥事には憤りを感じつつも
行動したところで何も変わらないから、諦めから合理的な判断をしているにすぎない。

市、行政に幻滅したり呆れたら出て行くだけ（実際出て行ける余裕のある層はどんどん脱出していってる）。
我慢の限界を超えたり、堪忍袋の緒が切れても、一般市民は、プロ市民じゃあるまいし行動などしないし声などあげない。

じゃ、一般市民は少しくらい思っていても、そこまで（２年間延々批判し続けるほど）大した問題意識は感じていないということでしょうね。

無いものを、あると強弁する・・・

延々主張されてきた内容の信頼性まで疑問符をつけざるを得ません。

乱開発を強調すればするほど

だったらどうして、

「二年以上も訴え続けて（ココだけ）

その問題提起が全く拡がりをみせないのか？」

と、いう大きな矛盾を皆さんお感じになっています。

矛盾を晴らすためにも

客観的な情報源を示すことが必要でしょうね。

このスレに常駐している業者、じゃなかったモーレツ擁護の熱心な一般人検討者の方自身が仰っているように、街や宅地が新品であることが（最大にして唯一の）セールスポイントですから、中古になって何の取り柄もないどころか様々な点で昭和ニュータウンにも劣後する本分譲地は、上物価値がほぼゼロになる20年後には、二束三文でも売却できなくなる事は覚悟しておくべきでしょうね。

今も既に郊外ニュータウンの宅地は足りているどころか余りだしていますが、2030年頃には今どころではない土地あまりが進行し深刻化しているであろうことは、専門家やシンクタンクが警鐘を鳴らしている通りです。
いくらでも条件の良い土地が出てきて、今よりも安く買える時代になっていますから、わざわざ山奥の何の取り柄もない中古で汚い壁の小さい宅地を買って家を建てる物好きは殆どいないでしょうね。つまり、まともな値段では売れないという事です。

モーレツ擁護の熱心な一般人検討者の方は、中山台や逆瀬台を古臭い住宅街だのと馬鹿にされていましたが、中古になった山奥のコストダウン分譲地（山上コンクリ庭無し台）は、現在の中山台や逆瀬台どころではない悲惨な衰退を近い将来迎える可能性が高いと言わざるを得ないでしょうね。

直接の関係者だけでなく、時に山手台と無関係の宝塚界隈の不動産業者が

一般人のふりをしてまで必死になって理念なきコストダウン開発を擁護や礼賛する理由は、

人口減少時代にあわせて開発基準が見直され、しっかりと景観や緑の回復に配慮した

まっとうな開発しか許可が下りなくなれば、宝塚名物の山を削っての安易なコストダウン分譲や

フリーライドで良好な住宅街を蝕むミニ開発分譲が困難になり困るから。

乱開発かも知れないしそうでないかも知れない。しかしなぜここまで時間を使って必死に投稿されてるのかがさっぱりわかりません。出来てしまってるんだから仕方がない。ここに書いて何が変わる？そんなことよりもっと前向きな意見交換の場にした方が建設的です。

現状の路線は、社会にとって不要な開発であることは議論の余地がないでしょうね。
７０年代に開発された山の上のニュータウンの土地があまっている時代に、わざわざ山を削って
その山の上のニュータウンの二番煎じ（劣化コピー）をつくることは、社会にとって害しかありませんから。

今日本では国をあげて欧州で広がっている「コンパクトシティ」を研究して取り組もうとしています。

郊外や地方で開発によって広げすぎた市街地を縮小して、莫大な維持費を抑制することにより
超人口減少時代でも社会資本（インフラ）を維持可能にしていくまちづくりです。
減っていく現役世代人口で、広げすぎた市街地の社会資本を維持していく事は不可能ですからね。

ですから、単なる新品宅地を供給して儲けるためだけに、山を削って市街地を広げる行為は
これからの時代に求められている社会の趨勢とは、正反対である事は間違いありません。
乱開発というキーワードになぜか必死に噛み付いている方が一名ほどいらっしゃいますが、今の時代に
どうしても山を削るのであれば、かつてのニュータウンとは異なる開発の意義が求められるでしょう。

>>610さん

＞確かに今の時代にあの山のテッペンみたいな緑を破壊した地区に
＞50坪かつかつはありえない。
＞全区画、建ペイ30%で150坪以上にしてやっとどうにか正当性を
＞主張できないこともないってとこだろう。
＞前に山手台日記を書いてるおっさん社員が、ガーデンシティ舞多聞とかを
＞視察して、日本中がお手本とする美しい街づくりというスローガンに
＞恥じない開発に立ち返って、使い捨てでない受け継がれる開発をするみたいな
＞大口叩いてたけど、しょせん口先だけの嘘っぱちだったのかな。

このあたりですね。

理想の山手台を求めて（２）
http://www.yamatedai.net/blog/?p=6014
理想の山手台を求めて（１）
http://www.yamatedai.net/blog/?p=5994
最近URさんが進めている「てらいけプロジェクト」の造成現場を見て参りました。
http://www.yamatedai.net/blog/?m=20130918

＞まだまだ続く山手台の街づくり、期待していて下さいね。
＞必ず、色んなところから視察に来られるような、誇らしいものに仕上げますので・・・

＞お手本にしたいと思わずうなってしまう、そんなまちが「みついけ」です。

これらの言葉が本当の事なのか、口だけの偽りに終わるのか、今後の動向を期待しつつ見届けたいと思います。

＞799さん
＞たしかにｅ戸建てさんは信頼できる
＞良い住宅検 討板ですが
＞いくらなんでも
＞「２年以上もの大量批判投稿
＞がここにだけに集中し
＞他では一切みられなくても
＞不自然じゃない」
＞だなんていささか
＞無理がありますね。


私もそう思います。
世の中、色んな考えの方々がおられるのに、すべての方が１ヶ所だけにお行儀よく書き込みを行い、他ではいっさい主張することすら封印するなんて有り得ませんからね。

山手台の上の方に大きな区画たくさん造ったら三田ワシントン村の二の舞になりそう。

同じぐらいの年齢層の若い子育て世代ばかりが入ってくる新品ニュータウンが住みやすそうというデベロッパーが喧伝しているある種の幻想は全くの嘘ですよ。

既存住民に配慮したくない新参者になりたくないというエゴを持つ人間ばかりが主張し合うわけだからむしろ圧倒的に住みにくい。

同じニュータウンでも、一世代前の既存ニュータウンに土地を買って住む人もいるけど、むしろ住みやすさに関してはこちらのほうがマシ。
なぜなら既にコミュニティが形成されている街に入っていくのは年長者や先住民への配慮する事を厭わない人々で、異なる年齢や世代、他の住民への配慮や協調性があるので、そういった街の若い現役世代同士の関係は、より良好かつマイルドになりやすい。
また、既存住民（主にリタイア層や中高年）もガチガチの地元民ではなく移住者なので、近所に頼れる親族もいないので若い世代の流入はむしろ歓迎し、よそ者扱いなどしない。

>>804
大阪平野から遠く離れた三田市の中ですら、鉄道網から極めて離れた僻地と、大阪平野に面した山手台を同列に扱って、山の上の狭小区割り（緑の回復やゆとりある住環境の醸成を無視した利益追求のみの開発）を正当化するのはいくらなんでも無理がありますよ。

>>803さん

＞自家用車頼みのニュータウン、いやオールドタウンを元の山に戻せば、交通量も減って一石二鳥。
＞将来的には、ぜひ取り組んでほしい

諸悪の根源は、マイカーの保有（しかも2台）を前提としたステレオタイプな駐車場2台並列の画一的な造成、区割りでしょうね。
そののせいで上物が並列2台駐車スペースの後ろに後退して、規制のセットバック1mぎりぎりで横幅いっぱいに広げて建てていますから、ただでさえ小さい50坪台の土地にますます建て込んで、空間的なゆとりや中高木植栽スペースがなくなっています。

逆転の発想で、どうしても今山を削るのでしたら、マイカーを保有しないカーシェアリング街区などはあっても良いでしょうし、評価される取り組みとしては面白いでしょうね。
昭和の郊外ニュータウンの課題や欠点でもあった車生活前提（車がないと住めない、車の運転ができなくなる人生終盤の後期高齢者になると住めなくなる＝永住住宅地にはなりえない）を覆す弱点を克服したニュータウンというのは、それはそれでやってみる社会的な意義があります。

どの家からでも徒歩数分程度でアクセスできる公園に駐車場を設けて、そこにタイムズなどの大手カーシェアリング会社と契約して15分200円程度で借りられるレンタカーを配置しますと、普段は公共交通であるバスを利用して（道路に交通負荷をかけず渋滞にも悪影響を与えないので環境フレンドリーでエコ、バスの利用も増えてバス便の増便や路線拡充も期待できるので住民にとってもデベロッパー兼バス事業者にとっても一石二鳥）、車が必要な場合はレンタカーを借りるという生活スタイルが提供できます。マイカーを保有しなければ（車体購入費用や維持費や保険で平均で年あたり60万円）、従来は住宅ローンの上に重くのしかかっていた月5万円のマイカー費用が浮きますので、そのぶんを居住コストに割り振れば、緑豊かな住宅地に醸成される一つの基準である65～70坪以上区割りの宅地分譲もよりやりやすくなるでしょう。

カーシェアリングによるマイカーを保有しなくても永住可能な街区をつくって、定期借地権（ただし50年ではなく、60年や70年）にして見るのも面白いです。
従来のニュータウンでは必要不可欠であったマイカー保有コストを、借地料に充当することができますので、実質的に従来のニュータウンにおける建築費用だけで居住が可能です。既存のニュータウンの代替わりも阻害せず、需要は多いにありますので社会にとってプラスです。

>>805
ビギナーといいながら、的を射た発言ですね。
例えば山手台の新規分譲地と中山台の売地ののどちらかを選べと言われたら、
迷わず後者にします。
立地やインフラが最低レベルなのに、前者は割高感がハンパないですから。
私自身はニュータウンではない昔ながらの住宅地に土地を買って家を建てましたが、
面倒な近所付き合いを遠慮させてもらっていても、仲間はずれ感はありません。
どこに住もうが、積極的に近所付き合いしたい人はすればいいし、
したくなければしないくていいと思います。
唯一の難点は、変人のナマポが近所の文化住宅にいることぐらいです。
これさえなければ住環境は申し分なしなのですが、
実害はないので気にしないことにしています。

中山桜台7丁目の大区画も最近は勢いないですよ。空地や売家多いです。

三田ワシントン村も同様。
ウッディタウンは売れ行き好調で発展著しいのに。対称的。

山手台の山の上に邸宅用地たくさん造っても結果は見えています。

>>807

先住民が居ないという理由で、不便でも新品が取り柄の住宅地を敢えて選び、バスを待つのが面倒という理由で家族にマイカーで送迎させる方が多い立地で、カーシェアリングというものは根付かないかと。
そもそもカーシェアで十分と言う方は、郊外ニュータウンなど見向きもせず駅近マンションを選ぶと思う。