阪急が分譲する宝塚市山手台【Part10】

>>611
いつもワンパターンな擁護だけど、安くするために土地を小さくしてたくさん区画をとるのはしかがない、という主張にはさすがに無理がありますよ。

実際に開発で行われている事は、それとはまったく逆で、坪単価を極限まで高くして区画数を最大化して儲ける為に、土地をぎりぎりまで小さくしているだけですからね（そこらの建売屋が区画数を最大化するのと同じ理屈）。安くするためではなく、可能な限り割高な値段でうるために、緑の回復や山の上の立地環境を考慮しない土地の狭小化や造成仕上げのコストダウンをているのです。

良好な宅地が既に余っているこのご時勢に、山手台が「新品効果だけをあてにした」モラルなき既存ニュータウン焼き直し（劣化版）を大量に供給しているおかげで、既存のニュータウンの良好な宅地は暴落しているから、安くて環境良い土地が希望なら、それを買えばいいじゃないですか。

同等（以上）の環境の広い土地が、より安く買えますからね。

611
公立の新しい幼稚園もオープンしたことですし、今まで以上に若い世代、子育て世代でも買いやすい価格設定が求められています。山手台の下のほうや中山台では高齢化が進行していますのでメリハリをつけるためにも、思い切った若返り策が必須かと思われます。
そのためにも坪単価ではなく総額でお安くなるような工夫が必要だと思います。

あと20年したら隣の中山台みたいになるから参考に見ておけばいいと思うよ

山手台の下の方はもうなってるからわざわざ見に行かなくても分かります。

613さんの仰るとおりですね。

人口減少、土地があまる時代に、どうしても貴重な山の上の山肌を営利目的で削るのであれば

・昭和のニュータウン開発の焼き直しではない（バッティングしない）理念重視の開発をする
・昭和のニュータウン開発とは比較にならない環境や景観への配慮をした自然と調和した開発をする

が開発を正当化する為の最低限の条件になります。
これすら満たせなければ、ただの乱開発になるわけですが、実際そうなってますよね。
昭和ニュータウンの焼き直しどころか、昭和ニュータウン以下（狭いぎりぎりの区割り、コンクリートむきだし）になっているわけですから。

坪単価が高くなっても、土地を小さくして、グロスを小さくしてほしいなどと、一般人とはかけ離れた悪徳業者の利益代弁丸出しの書き込みをしても、業者の自演であることがばれないとい思っているあたりが笑えます。

4丁目以降の低価格路線を、
高く買った東3丁目以南の人がつられて安くなるのを非常に懸念されるお気持ちは理解できます。
でも私たちのような若輩でも支払い可能な価格で山手台のロケーションを手に入れることが出来るようこの流れは継続して欲しいです。

>617
山手台の今の路線は、消費者に支持されてる訳だから業者の自演でも何でも無いでしょ。東3丁目の不人気と西4丁目以降の好調を見れば、今の戦略が受け入れられているってこと。

売れるなら何をやってもかまわないというのは、業者の論理そのものという事も
理解できない時点でお話にならないですね。

売れる＝消費者に支持されている

というのは典型的な倫理欠如した売り手が正当化する為の方便です。

消費者に支持されているのではなく、買い手の足下を見て悪辣な商売をしているだけです。
まともな開発をした上で、値段も同じだったら、そのほうが遥かに人気が出て
良く売れるという当たり前の不都合な事実を隠すところが、悪徳業者のテンプレートです。
社会的に見て正当性のあるまともな開発をした上で、売れる値段まで下げればいいのです。
まともな開発をしたら儲けにくいから、開発許可を得るために掲げた理念をことごとく
反故にして、土地もぎりぎりまで小さくして景観配慮も無視しますじゃお話になりません。

多くの優良住宅地で周辺環境に迷惑をかけまくっている建売業者のミニ開発や緑無し庭無しの
分筆戸建てだって、良く売れているわけで、それをもって正しい開発だという妄言が
通用するわけがないののは、誰の目にも明からですからね。

そもそもの前提が、範となる素晴らしい開発（業者いわく日本中がお手本とする美しいまちづくり）
をする為だから、宅地が不足していない時代にどうしても貴重な山の緑を大規模破壊せざるをえない
という話だったのです。

>620
西2丁目で、区画が広く、あなたの言うまともな開発の中古が安く出てますが、皆さん見向きもせず全然売れてないですね。
土地が広く石垣擁壁を好むというのは、時代遅れだということをいい加減気付きなさいよ。

人口減少時代に、次から次へと山林を潰して、昔のニュータウンの劣化版をつくっても、新品効果を最大限に悪用して、注文住宅建てる層がぎりぎり手が届く価格＆許容できるぎりぎり下限の土地面積にすれば、利益を最大化（坪単価高、区画数多）することができます。

しかし、それは他の街や貴重な社会資本を犠牲（古いニュータウンを次々に衰退させ街を使い捨てすることになる）のもとになりたっている目先の金儲けなわけで、社会全体で見れば、持続不可能（サスティナブルではない）な行為です。

どこかでそういった安易な開発を中止しなければ、持続可能な地域や社会には成りえません。

>>621
売れてる、売れてないなど主観きわまりないデタラメな決め付けな上に（初期山手台の中古住宅が、他の街の同時期の中古住宅より成約し難い、同じ期間でデータをとってより暴落率が高いといったデータを出さない限り証明できませんが、そんな事実はありません）、心理的ハードルがある上に個々に条件の異なる一品物の中古戸建てと、新規の宅地分譲を比較するなど、お粗末きわまりない論理ですね。

まだコミュニティができあがっていない（古参住民がいない）新しい街に住みたいという消費者心理につけこめば、どんな（反社会的な）新規の乱開発でも正当化できますが、それが社会全体にとって正しくないのは言うまでもありません。

石垣云々にいたってはまるでお話にならないですね。今分譲している東5丁目も一番目立つバス通りや目立つ大通り沿いは、石貼りや化粧型枠で仕上げているわけで、仮にそれが不人気で忌み嫌われているものならなら、一番目立つ場所がそうやって仕上げられているその街の宅地が売れるわけがないですからね。この街は小学校や中学校も幼稚園や公園も石だらけで修景されていますよ。本当に嫌われていのであれば、そんな街の宅地が売れるわけがありませんね。

彩都できちんと化粧仕上げにして無電線の街区を今建売や建築条件付で分譲していますが、バスもなく駅から遠い不便な立地ながら現在の山手台より良く売れています。景観に配慮したら不人気で売れなくなるなどという主張が、いかに失笑物でトンデモかわかります。

結局、ここで一所懸命ネガってる人は、古いニュータウンの土地が売れずに困ってる人ですか？
自分たちはニュータウンに住んで、土地余ってるからニュータウン造らず中古買えって、結局自己中だね。

この家余りのご時勢にわざわざ山の上破壊コンクリ５０坪密集地を擁護（正当化）するのはさすがに無理筋

便乗愉快犯を除けば、非業者が積極的に擁護することはありえないｗ

本当に正当化できると思っているなら頭が悪すぎる

また始まった〜(^_^)

西2丁目も、今は坪40万でも売れないから、可哀想と思って責めないであげて下さい。

建売住宅「宝塚山手台ティアレ」
4,180万円より

山手台を検討中の皆さんどうですか？

いいですねティアレ。
4080万からありますね♪
射程範囲に近づきました。
待った甲斐がありました、でももう一息、
諸費用込みで4000万に収まるまで・・・

これもひとえに阪急の方針変更のお陰です。大きな区画にして高くするより、50坪区画でサラリーマンで買えるようにする方が、山手を開発する意味が有りますから。大手として社会的責任を果たしてるってことですね。

平均年収いくら位の方の暮らす街ですか？無理をしたお付き合いまでしたくないですから。4000万以上の建売で買いやすくなったということは900位はあるのでしょうか。

分かりやすい業者がいくら自演したところで
625さんが仰ってるド正論が全てですね。
市内で山麓部の家や土地が既に余っている事が社会問題となっています。

利害が絡まない一般の宝塚市民が、目先の金儲けの為に新規に
貴重な山の緑を切り崩して、使い捨ての山の上50坪ぎゅうぎゅう詰め
景観破壊住宅密集地にする社会的正統性ゼロの開発を
積極的に擁護する理由は皆無ですから。