パークシティ大崎ってどうですか？Part3

こことOWCTのちがうは、スーパー、学校と距離、バルコニー使える、都心の眺望、山手線内側なとと思う。

945さん
錦糸町に通勤ではないからなあ。
グリーンに乗る前に階段経由で15分歩きたくないし。

>948　　945ですが、わたしも嫌でした。
　　　健康のため、はじめました。階段は急ですので　運動になります。

　　　いま新橋勤務になったのですが、実は車通勤に戻ってしまいました。
　　　東海道線は混んでいるんです。
　　　おすすめできませんね。　　

　　また、朝、品川駅方向に歩いている人は少ないです。
　　逆方向に、品川から、北品川に向かうソニーの社員さんなど多いですよ。

僕はガーデンシティー御殿山のバスで朝品川に向かいます

坪360はどの方角のどの階を差してるのかわからないけど、うちの希望の間取りは坪340強でした。

駅徒歩６分だけど、大崎駅すごく便利と思います。山手線始発終着駅だし、週末に湘南新宿線で横浜、鎌倉へ、りんかい線でお台場へ直通。品川から羽田、成田へも便利。新幹線は勿論、リニアはまだ先の話けど。

OWCTは柱がかなり目立つ。

>951さん
@340は北、下層階、56.45平米5800ですよね。@360は東80I-Jあたり等。東南角上層90Cは400超えですよね

この金額であれば、我が家にとって他の選択もあるかなと思い、再検討中です。

>>951
西高層？81.27㎡8500万。Low-eで富士山ビュー。

一番坪単価の安いのはお幾らでしょうか？

南向き低層階は価格出てました？

今日、見に行こうと思って予約受付に電話したら、「すでに本日は満席です」と断られてしまいました。

自分の甘さに反省しています。。。残念

とにかく高いね。
このグレードでこの価格、客をバカにしているとしか思えない。要らない設備てんこ盛りのおかげで維持費も高い。大規模のメリットまるでなし。

ここを買うのは今どうしても買わないといけなくてこの近辺に勤めてる人だけでしょう。
投資としてももとが高すぎて希望は持てない。

大崎近辺でマンションを探す場合、中古まで視野にいれるとどこがお勧め？グラスカ？プラウド？ミッドサザン？大崎ウエストシティ？

すみふ、かと。安い、駅近接

リジェ御殿山

東京サウスに一票

未だ完売してないOWCT推しが垣間見られて微笑ましい。
頑張ってくださいw

すみふは教習所跡にも今後建てるよ。
大崎の最終大型物件だ。

教習所跡のはちょっと微妙かな。

http://www.sumitomo-rd.co.jp/news/files/1307_0007/Osaki_redevelopment....

ここがグランスカイより安く出してきた時点で、グランスカイの選択肢はないのでは？

OWCT推しは高値で掴まされたのでしょうｗ
微笑ましいというよりは香ばしいよねｗ

ソニーの壁できたからもうダメっしょww

なんか一人わけのわからない過敏な人が紛れてますね。近隣マンションの何らかの悩みを抱える住人なんでしょう（笑）

グラスカ、プラウドいれるならルサンクも選択肢に。コストパフォーマンス高い。

案内会行ってきました。
お目当ての部屋は地権者に。。。
階数での価格差があまりないですね。
ファミリータイプで6000万円台がもうちょいあるかと期待していましたが、7000万、8000万台中心。

そりゃ、今強気で売り出せるもんね。

8000万台が買えるファミリー層が多いんですかね。
駐車場代も考えると、手が出ないですね。

撤退する方も多いんじゃないでしょうか。早い段階で予定価格出せばいいのに。

アベノミクスに浮かれたサラリーマンが背伸びして買っちゃって、ローンの負担に耐え切れなくなって管理費･修繕積立金を滞納されたら悲惨。マンションって入居後は運命共同体。

金持ちそうな30代小梨カップル（ポルシェカイエン）、女性三代グループ（徒歩）、幼児連れファミリー（プリウス）か、金持ち老夫婦（ベンツ）といった感じの客層でした。

みんな倍率が上がるのが怖くて言わないんだろうけど安い部屋もある。角と最上階は他のタワーと比較して割高な印象。

安い部屋は瞬殺だろうね。もし条件悪い部屋を買いたいなら平日会社休んでもモデルルーム予約をオスメスするよ。

うちは普通のサラリーマン家族ですが、それにしても微妙なラインついてきたなーって感じ。あれぐらいなら頑張れば手が出る値段なので、諦めつかなくて悩んでしまいます。
完全に三井の思うツボですね。

表参道や広尾だと実家から歩いて行けないからダメです。

まあ最初から完済するつもりはなくて出口は転売ですから、ローンは長期に借りて住んでいる間の10年か15年間のローン返済と管理費等のキャッシュフローが回ればいいわけですからね。
ローン金利も低いし減税考えれば利息は無視できますし、懸念は売却時のキャピタルロスによる債務超過ですが、ぶっちゃけ1000万程度自己資金が用意できるなら大丈夫でしょう。

南向きは高い。戸数が少ないから強気。
西向きもやや高い。低層はほぼ地権者、投資向けの小さな間取り中心。
北向きは普通。階差の価格差小さく、都心ビューの高層は割安。
東向きはやや安い。戸数が一番多くグロスを押さえた7千万台が大半。

人気になりそうなのは東向きと北向高層かな。

皆さん経年優化についてはどう思いますか？
確かに街並みは綺麗になりそうですが、駅からの動線が悪いのと商業施設・店舗があまり期待できなさそうなので期待薄かと思ってます。

山手線で言えば恵比寿なんかは、再開発して経年優化した良い例だと思いますが、違いはどこにあるんでしょうか？

私は恵比寿を超えると思います。マジで。

経年優化するのって植栽ぐらいだと思うけど。再開発を経年優化とは言わないでしょ。

計画されている再開発なら判断の材料になるけど、計画されてないのがでてくるかどうかって賭けでしょ。

恵比寿は商業施設を作りましたが苦戦してます。三越は撤退の噂が絶えません。
駅からやや遠く、渋谷や、青山エリアとの競合もありますね。

大崎はオフィスビル需要が旺盛なのが災いして商業施設は期待できません。どちらかというと港南や汐留のようなイメージになるでしょう。ただパークシティはあまり失敗例がありません。植栽も圧倒的で街並みとしての良さは保たれると思います。

988

たしかに恵比寿の三越内の商業施設は相次いで撤退のしてますね。

恵比寿ガーデンプレイスのオフィスも空室ガラガラで好調ではありませんね。

大崎はオフィス街としては恵比寿より上ですね。ゲートシティ大崎なんかも富士電機やシーメンスなんかで満室ですね。

大崎にららぽーとを誘致してほしいですね。失敗例の品川インターシティみたいなんかはになってほしくはないですね。

978
安い部屋とは？
今価格表見てるけど見当たらないが。

印刷されてないとこです。口頭で教えてくれなかったですか？

投資としては場所的に良いので本気で考えたいのですが60の2LDKで幾らくらいから有りますか!?

投資？
大丈夫でっか？

>>992

7000スタート。取れる賃料考えると利回り悪すぎます。

978
まさか60Bとか？最下層西向きであの価格は全然安くないけど。

↑60Bではなく70Bの間違い

利回り狙いなら西向き中層。

既にモデルルームいきましたが、価格表はまだでてないですよ。

うそつきばっかり。

価格表じゃなく予定価格表なら貰えてるよ。

70Gだと、坪330だね。

70Gは１部屋行灯、LD11畳で狭い。ゆえに@333なんでしょうね。

大崎再開発30年目・最後の再開発プロジェクト（パークシティ大崎を越える大規模プロジェクト）

西品川一丁目(にししながわいちちょうめ)地区第一種市街地再開発事業
(品川区決定)
（平成25年7月31日現在）
1．概要
　本地区は、大崎駅の南約400mに位置し、「大井町-大崎都市軸整備計画」において、「大崎連携拠点」に位置づけられており、大規模低未利用地の土地利用転換により大崎駅周辺地域に立地する都市機能を補完しつつ地域に不足している大規模な緑の空間などを創出する地区とされている。
　このため、大崎連携拠点にふさわしい複合市街地の形成を目指し、都市基盤の整備に合わせて、土地の合理的かつ健全な土地利用と都市機能の更新を図る。

2．計画内容
施行者
西品川一丁目地区市街地再開発組合（予定）
所在地
東京都品川区西品川一丁目・二丁目・三丁目他地内
面積
約3.9ha
事業費
約1,033億円
整備内容
公共施設
都市計画道路補助163号線（幅員12m）
区画街路（幅員6〜16m）等 施設建築物
延べ面積　約212,000
主要な用途（住宅、事務所、駐車場等）
住宅戸数　約380戸

3．主な経過及び予定
都市計画決定
平成24年12月
組合設立（事業計画）認可
平成25年 5月（予定）
権利変換計画認可
平成26年 3月（予定）
建築工事着工
平成26年 3月（予定）
建築工事完了
平成29年 3月（予定）

パークシティ大崎

面積
約3.6ha
事業費
約1,162億円
整備内容
主な公共施設
地区幹線道路３号　公園１号　等 施設建築物
延べ面積　約249,790
主要な用途（業務、住宅、店舗、公益施設、駐車場）
住宅戸数　約850戸

西品川一丁目地区

面積
約3.9ha
事業費
約1,033億円
整備内容
公共施設
都市計画道路補助163号線（幅員12m）
区画街路（幅員6〜16m）等 施設建築物
延べ面積　約212,000
主要な用途（住宅、事務所、駐車場等）
住宅戸数　約380戸

グランスカイに住んでる友人のとこに行きました。
なかなか歯医者に内科に皮膚科とスーパーに雨に濡れずにいけるらしく良さそうでした。
購入価格も教えていただきましたが、パークシティ大崎のほうが高そうですね。
グランスカイの中古と悩みます…

グランスカイは水面下で値引きしてたからね。お金に余裕あるなら買っていいと思うここはね。

ファミリー向け＝リビングを狭くして居室を増やすってことなんですか、

グラスカの反省点など踏まえ企画しているのでここは間違いないでしょう。値段も360と想定内。立地的に間違いなく希少。欲しい。

でも間取りがいいのほとんど無いよね。何あれ？

＞1008さん
同感です。昨日は大崎、今日は富久みてきました。富久よりこちらの方がグレード全然低かったですね。三井、どうしちゃったんですかね。。で、高いと。

リビング最低15畳は欲しいよ。80平米以上あって9000万近いのにリビング12畳、おまけに一部屋行灯とか泣けてるくる。

確かに間取りひどかったね。

角はよかったよ。

将来問題になりそうな機械駐が多い。管理費高え（泣）

間取りも酷いが、仕様も最低レベルだよ、ここは。

管理費、平米350ぐらい？こんなものでは。

いや高いよ。富久やスカイズやグランスカイより高い。

グラスカはいくら？

だからさ。「シティ」を買う訳だ。そのメンテに膨大な費用がかかるんだよ。人件費とかにね。植栽ももりだくさんでしょ。大変なんだ、ここは金かかって。

今日、グランスカイ新築未入居の中古物件の案内看板出てたよ。

南向き、14階、61平米、2LDK、6980万円だったと記憶してます。
坪370万円位かな？

パークシティ大崎は南向き少ないなあ、、

プラウド赤坂とはどうかな？

＞1019さん、
本当ですか？本当なら、
５年前ぐらいの仕様（調達時から）ですよね。車なら半値以下だよ。強欲なデベですな。話にならんですわ笑

＞1020
3Aとここ比べるのは適切でないと思いますよ。あちらは高台（すこし低いが）、港区ということで。

この値段出すなら富久の方がいいんじゃないかな。

1019です。

中古だから、デベロッパーは関係なく、あくまで個人の方が売主だと思います、、
中古でも新築時より価格が上がったりすることもありますよね？

プラウド赤坂はほんの少しここより高いくらい？

>1009
富久とこちらと両方MRを見学しました。仕様は間違いなくこちらの方が上でした。例えば、天井。富久は下がり天井があちこちにあって凸凹していますが、こちらはほぼフラットで、かつ、天井高が2m60cmもあります。それから、窓。3LDKの場合、富久は掃き出し窓（バルコニーに出られる窓）がリビングだけなのに対し、こちらは洋室1室の窓も掃き出し窓です。天井の高さと相まって明るく開放的です。
物入れの天井も高く、収納スペースの面積も富久とは比較にならないほどあります。富久はトランクルームは抽選で使用料がかかりますが、こちらは各戸に常備されています。
まあ、その分価格が高いのはおっしゃる通りです。

ここも下がり天井あちこちにあったけど？？
39階のことを言っているのかな？？

ってか管理費異常に高いですね。以前聞いていた管理費よりも2割近く値上げしてきたのでびっくりしました。
法人の地権者多いし、規約改定なんて不可能と踏んで吹っかけてきたんですかね。バブルって恐ろしい。

いえいえ、プレミアムフロアじゃなくて38階以下の話です。リビングルームの天井は富久とは大違いです。ここがよいと言うよりは富久が酷いといった方が正しいかもしれません。最も高い部分から三段階で下がってるんです。梁が出まくってる。

管理費そんなに高いですか？？
まぁタワーだしこんなもんかなと思ったんですが。
まだ長期修繕計画は見ていないですが、修繕費も上がりますからきっと６年目には月4万越えますよね。

次スレ立ち上がってますよ。移行しましょ。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/364367/

パークシティ大崎オフィス棟は三井グループとの関わりある東芝グループで埋まるでしょう。だって恵比寿より上だしね。

だって恵比寿には東芝グループすらないしね。恵比寿とちがって大企業あるしね。恵比寿なんて大崎みたら下だしね。

最近の大崎分譲がおおよそグラスカで坪380　OWCTが坪360　ル・サンクがOWCTと同等の坪360位だった事を考えると
この時期で三井で坪360ならOWCTやル・サンクと同等値段で山手線内側ならばかえって割安だとすら思うが　実際の仕様を落としている可能性は否めない。
後1カ月後の仕様と値段がはっきりしないと何とも言えませんね

本当に投資家？ルサンクもOWCTも坪345くらい。グランスカイは値引きしてたし、高層低層で差が大きかったから安い部屋は坪280からあった。

そうですよね。1033さんと同じことを考えました。