パークシティ大崎ってどうですか？Part3

海抜は御殿山小学校正門前にある品川区設置の標識だと4.8m、マンションに一番近いあたりだと2m台だったと記憶しています。この辺りの目黒川は東京湾の潮位の影響を受け増すので満潮時は限りなくゼロメートル地帯に近いです。

御殿山まで行けば海抜20メートル超えますがその分駅から離れるので不便になります。

御殿山と同じくらいの海抜の大崎ウエストシティタワーズは駅近だが山手線の外側。立地が一長一短あって難しいですね。

坪320が本当だとして、ざっくり東西に二分したら、東が坪330、西が坪310？西の低層は坪200台？？

埋立地（中央区佃）より低いんだよ。ここ笑　浸水対策だいじょうぶなんか？津波きたらいっぱつやで笑

南側の低層って商業棟テラスからバルコニー丸見えでしょうか。

商業棟は二階でテラスはその屋上です。マンションの低層はエントランスと共用施設で居室は三階（レベルとしては四階）なので見上げる感じになります。

大雨による目黒川の氾濫でマンションの敷地の辺りが過去に浸水した実績はありませんが、まあ地震と違って水害は高い場所に住むことである程度防げますからそういうのが不安な人はやめといた方がいいでしょう。
気にしない人もたくさんいますからね。
目黒川を津波が遡上しあふれるような事態になったら東京の半分は壊滅しますのでその時はあきらめてください。

まあ資産価値はゼロになりますが、このマンションなら津波が来ても命は助かると思います。

＞605
津波来たら目黒川溯上するから、川沿いでも特に谷底低地のこのあたりはひどい有様でしょうね。津波相手だと調整池なんてスズメの涙だし。

まぁ、あちこちに海抜の標識が立ってるような、しかも氾濫実績のある川沿いの谷底低地を買うんだから、その辺はいざという時どうなるかは覚悟して割り切るしかないですね。

私は車も持たない派なので地下駐車場が大雨による川の氾濫で水没しても関係ないし、地震の時は高層階の揺れはひどいでしょうけど部屋にいれば津波に飲まれることはないし、我慢することにしようかと思ってます（笑）

ちなみに品川区で公表されている、平成12年9月に発生した東海豪雨の降雨実績から推算した浸水ハザードマップでは、この辺は1～2mの浸水の可能性があるそうですよ。1mの水位になったらもう、対策なんて取りようがないですね。

これはもう、死にはしないということで、気にしないしかないですね。

やっぱり高台が良さそう。。。

ちなみに、グランスカイも大雨の際の対応は大変そうだと何かのブログで見ました。大雨の度にドキドキするのはしんどい。

まあそういう人はそうしてください。

低地だからその分安いわけですし、湾岸を買うと思えば気になりません。

高台がいい人は高輪台とかにすればいいのでは？値段も同じくらいだし。

駐車場は気になるな。今週末確認したい。ある低地のマンションで駐車場出入口に防壁をもうけて浸水を防いでいるものもあるので。（入ってこない保証はないがあるだけましなので。）

この辺りのマンションやビルは防潮板は大抵ついてますね。ここって駐車場は地下ではなくタワーじゃないの？

617 じゃ、大丈夫なんだ笑　一応。。月島CGPはタワー型ですね。最近このタイプなんですかね。地震には弱いみたいですが、、

豪雨で1番危ないのは、台地エリアの低地ですよ。

607さん
606ですありがとうございました。
どうもCG見ると向かいにバルコニーが見えるかと思ったので。。。

キャピタルゲインでますか？

坪300以下じゃないと厳しい。

>620
高輪・御殿山の下だよ。ここは。さらに目黒川氾濫。ダブルでくるよ。危ないよね笑

低層なら300以下だよ。

ってかここ大地震起きたら間違いなく津波くるよね？

少なくとも、敷地内平置きって書いてある63台は地下だろうね。駐車場は抽選だろうから、運悪い人は水没コースか。

少なくとも、敷地内平置き63台って書いてあるのは地下だろうね。タワー型も入口は地下2階だろうから、その時何処に格納されてるかは運次第だね。

ゲリラ豪雨とか怖いですね。水浸しになるのは共用施設なので、保険の確認はしたいです。

「もしも」を考えすぎると他人様に迷惑をかけてしまう恐れがある、自動車とかも怖いです。

そんな心配性の住人が多いせいか（汗）、ここら辺のマンション内駐車場は空いてるらいしいです

。。。交通利便性のせいでしょうかね

昨日、モデルルーム見てきました。
まだ資料や金額の発表はなく残念。
周辺もきれいになるようで楽しみ。

あれ？今週末からでしたよね？もうモデル見れるのですか？

５日からの事前案内会に参加すれば、予定販売価格等分かる、と販売センターの方から聞いておりますが。

それ以前訪問されている方は、コネ等で行った人で正式（公式）なものではないと思いますが、どうなんでしょうかね。

みなさんどこにお住まいですか？
私は御殿山のマンションからの買い替え（または買い増し）です。

私は台東区日本堤の長屋からの転居です。

日本堤ですか。
土手の伊勢屋はどうでしょか？

駅６分なら車いらないんじゃない。

高過ぎて目ん玉飛び出るなよ

＠３８０でしょ。条件よければ＠４００超えね笑

大崎で坪400とかほんと笑えないな…
中国バブルも弾けそうだし、アメリカ経済もどうなるかだし、世界的に経済落ち込んだら今が最高値もあり得るね。
販売開始までにはある程度目星つけて、
最高値でつかまされるのだけは避けたいな

>633

御殿山からの住み替えは珍しいね。どこだろう。
ミュゼダールなら是非買いたい。

買い増しならわからんでもないが、賃貸にまわす気かな。あんまり意味ない気もするが。

有名な、パークコート御殿山もありますが。

OWCTやグラスカ住人の夢＝坪380

現実＝坪320

週末、楽しみやわ。「やっぱりこんなに高いんだ」ってなるんだろうけどね笑

ここに区立の幼保一体施設が入ることになったらしいです。
幼稚園の人気がますます上がりそう。

ってかなんでみなさんはこんな低地買うんですか？歩５分以内でもないし

大崎は交通の便はいいけどスタータスある場所でもないし

仮に坪３００後半だったら高台のいいマンションだって買えますよね

坪380なら論外。武蔵小杉が坪270ぐらいだから、坪320なら悪くない。

そうなんだよね。
だから御殿山からここに買い替えって不思議だと思った。

ただ、御殿山だと大崎駅から（品川からもそうだけど）坂をけっこう登るので、それがいやな人もいるんだろうな。

御殿山からの住み替え理由は手狭になったこととやはり駅から遠く買い物も不便というのが理由です。
もともと嫁の親が住んでたマンションなのでどうするかは未定。
もっとも御殿山って住み替えする人は御殿山とか高輪あたりからの住み替えが多いですがここは話題になりますよ。

OWCT＝320より上がれ資産価値UP、
グラスカ＝380より下がれば資産価値ダウン
異なる立場でハラハラドキドキでここの坪単価に注目していることでしょう。

グランスカイ住民です。
南向き80平米を坪350万円、8000万円ちょっとで買いました。値引きなし。

グランスカイは、北向きがべらぼうに高かっただけで、売れ筋だったのは
坪300万円台前半のタイプだよ。
その北向きは大幅値引きしたから、坪380万なんかじゃないよ。

パークシティ大崎は東西開口メインだから、坪340万くらいと聞いてます。

大崎エリア山手線内側では最後の大規模タワーだから、高くてもそこそこ売れるんでない？

グランスカイと比較して五反田が遠くなるのと、雨の日に濡れるのが難点です(ｰｰ;)
あと、施工が西松なのが残念。
低層で広くて9000万円くらいのあったら住み替え検討したいです

武蔵小杉、坪270ではロクな部屋は買えませんよ。
あそこもバブル気味ですから。

普通、高輪から大崎はあり得ない。
広い部屋が欲しい人以外は。

そういえば、先週子供が通っている日野学園の運動会で、放送内で
「グランスカイ」と言っているの聞いて笑いました。
地域に名前が浸透していて、微笑ましかった。

650さん、住み替えといっても
もしここが安く出てきたら、グラスカ中古も安くなってしまう可能性があるのでは？　

今振り返るとウィズタワーはお買い得でしたね。坪単価３２０万円でしたよね。

いや坪340くらいでしたよ。

650です。

そうですね、その可能性もありますね。
ただ、金利が低いお陰で、2年ちょっとでも残債が結構減りました。

売却額が下がっても投資した自己資金と諸費用分位は回収できると楽観的に考えています。
多少、損してもcashで補填して、家族のために広いところを検討してもいいかな、
と考えています。

そうですか。余計なことをお聞きしました。

プラウドタワー武蔵小杉は260ぐらいじゃなかった？まだ完売していないっぽいが。

家族のために諸費用400万円ぐらいはマイナスでいいとのことですよね。8000万円の諸費用は400万円ぐらいと思います。引越し費用などまだかかるし真似できないです。

プラウドタワー武蔵小杉は坪単価280です。

グランスカイとここの違いはなんでしょう。場所以外で

パークシティ武蔵小杉グランドは坪単価295万位でした。

650です。

ご存知のようにグランスカイは仕様はイマイチですから、そこは期待してます。
ただ、施工が鹿島で施工精度は抜群でしたから、今回の西松で同程度のものになるかは、
やや懸念されるところ。

あと、今回はファミリーをターゲットにしてますから、商品性がどう変化するかも、
楽しみです。

グランスカイは、ディンクス、シニアを意識した商品企画で、実際に住んだのが、
ファミリーということで、ややミスマッチなことになってます、、
三井もそれは見込み違いだったようで、その経験を活かせているかが興味あります。

660さんへ。650です。

諸費用ですが、400万円もかかってないどころか、300万円弱だったと記憶してます。
当時はリーマンショック後で、住宅市況が冷え込んでおり、金融機関もあの手この手で
融資合戦してました。

私の商品も今では考えられない内容で、団信は銀行持ち、保証料も安い等、至れり尽くせり
でした…

今週末におうかがいする予定の者です。気になるのはもう価格だけですが、グランスカイ
と同程度になるのでしょうかね？確かプラウド東五反田は坪４００万円までいっていた
と記憶してます。そこまでいったらとても希望の部屋は買えないでしょうし、ただ、
最近の過熱ぶりだと、安くても倍率付きすぎて買えないですよね。悩ましいです。

周辺建物の影響があるところと、そうでないところで価格差がありそうな気がします。
グランスカイも坪350万円位までは当時でも売れていたから、坪340万円位では。
また、そういうふうに聞いています。違ったらごめんなさい。

プラウド東五反田は途中からリーマン挟んで売れ残り坪330くらいだったよ

OWCTも最後は坪300ぐらいじゃなかった？

ＯＷＣＴは割安だったがさすがに300という事は無かったよ　たしか340～350位だった様な？
だからここも時期を考えると350を下るという事はなさそうだと思う
山手線内側だし380位を予想
知らないだろうがＯＷＣＴもグラスカもリーマンショックの時期で泣く泣く予定価格下げざるえなくなったんだよ
ＯＷＣＴはもう販売始まっていたから契約済みの人も対象に全戸値段を下げ　さらに下げた新価格で希望の部屋への変更も受け付けてくれた柔軟な対応でちょっと話題になってた
ていうか最上階と旧地権者住戸という不思議な住戸まだ売ってるしね　たぶん発売当時の値段だよ
地権者住戸は知らないが分譲の仕様はすこぶる良かったからね

グランスカイは380だよ。
http://www.dai3.co.jp/_old_hp/rbayakyu/22th/times/news282.htm

ここはグランスカイより安くなるというのが定説だったのに、アベノミクス・オリンピック開催による景気回復期待・大崎基準価格上昇が、不安要素になってますよね。
実際、グランスカイの高層階残戸がさばけ完売出来たのも、中古物件が強気な価格設定なのも、アベノミクス効果ですし。

グランスカイが苦戦し、平均坪単価を押し上げていた北側及び、高層階は下げてくると思われるので、平均は下がるでしょう。
個人的には、低層階がパンダ物件となるのか？グランスカイの坪３４０～３６０だった中層階が、評判の悪かった仕様を改善し３２０ぐらいから売り出せるのか？に括目したいです

でも7000万とか8000万とかよくそんなにお金出せるよなあ。ファミリーって小学生がいるようなファミリーだと30代だよなあ。親補助とかなのかしら。
それとも将来は売却予定だから最初から完済する気はなくてローン返済のキャッシュフローさえ回れば金利も低いから残債多くても関係ないって感じなのかな。

>>666

プラウドは分譲されたのが12階より上なので平均価格で見ると高めに出ますよね。
最後の叩き売りはすごくてあれなら即決する人もいたと思う。でもプラウドはタワーマンションだけど梁も少なく天井も高く間取りも工夫されていて、スペック以上に専有部分の居住性の良さを追求していて訴求力はありましたよね。

パークシティ大崎はなんか間取りがどれも微妙なので坪単価が低くてもどうなの？ぅて感じでもあります。
モデルルームで確認したいと思います。

本当〜に無知な質問ですみません。
今週末の事前案内会、申込みってどうされたのでしょうか？
資料請求を電話でして以来、アンケート？登録用紙？の返信をしていなかったせいなのか何も案内が来ておらず…
（もしくは主人が郵便受けをあまり確認せず捨てた可能性もあるのですが）
昨日、インフォメーションに電話したものの、昨日今日はインフォメーションがお休み…
個人情報はまだ何も登録していなかったので、年収等で跳ねられた、という事は（今の段階では）無いはずなのですが…

もう今週末の事前案内会は予約いっぱいで行けないのかな〜、と思っています。

富久クロスのスレをみると、地権者の方達が特権階級であるかのような書き込みが凄い沢山ありますが、そういうものなんですかね。

地権者の方たちはそれらの特権と引き換えに土地を手放すのでしょうから、等価交換という位置づけなのでしょうが、売主側からするとペット無制限等々の特権を与えたりしても負担ゼロだし、管理・修繕費も全額新規参入者に負担させるだけで、これも負担ゼロだから過剰な特権与えてても不思議じゃないですよね。

ここは地権者（事業協力者）割合が非常に高く1/5以上となっていて、地権者特権が新規参入者に与える影響は他よりも大きいので事前に管理規約や修繕計画等を一字一句熟読して、よく確認する必要がありますね。

今週末の案内会はプレミアムフォーラムに参加した方が対象かと思います。

うちはフォーラム参加してませんけど案内が来ました。早期に資料請求したからかもしれません。
あと日野学園のイベントでメゾンカイザーのタダ券もらいに行ったから何らかのビットが立ったのかも。
あと自宅が御殿山で近所というのもあるのかも。

おそらく、フォーラム参加者から予約割り付けだと思います。でていなくても、空いていればの話だとおもうが予約いれてくれると思われる。土日は結構こみそうなので、平日になるんじゃない？

676さん
月島のキャピタルゲートは、南側や最上階などの良い部屋を地権者さんたちが先に取ってましたね。
でもあまり批判無しでしたよ。
ここもそういう事はあまり気にしない方が良いのでは。

地権者だけのために間取りまで変えてしまったレジ三田なんかよりは、全然ましだと思います。
戸数も多いですし。

地権者住戸割合は20%近く12%のグランスカイなどと比べると多いですよ。

三田の場合は既存マンションの建て替えなので仕方ないでしょう。ここの地権者は既存住民は少数派で法人が多数らしいので自分で住む人は少ないかも。

グラスカより仕様がいいというスレがあるが天井高はどのくらいなの？　基準で2.6いくのかな（下がりで2.4とか）。

先に部屋を抑えるのは仕方がないと思いますが、他の居住者に適用されるルールが地権者には適用されないとか、共用設備の維持管理費は地権者は払わないが優先的に使用できるとかだと、いかがなものかと思いますがね。

もしそんなルールになってたら、5人に1人がそういう人だと規約の改定は完全に不可能だし、後々住民同士のトラブルも多くて怖くて子供を一人で歩かせられない。

勝どきの中古の例では、地権者の優先ルールが
地権者中古物件を買った人にまでリレーされるかの様に広告へ書かれていました。

地権者優先ルールってここにもあるんですか？
駐車場優先利用権とかでしょうか？

↑
たぶん、あるよ。先に押さえられているかと。

地権者優遇かどうかは、申込前に重説（案）もらうので、書面で確認できますよ。憶測ばかりの議論で疲れちゃうしね。結局、個別の事案になるのでね。

前に住んでたマンションの例だと、
館内に置いてある自動販売機の売り上げ利益が地権者の物になってました。
自販機を置く権利程度の小さな権利しか持たない地権者だったそうで。
でも重説には書かれていなくて、入居後に分かったけどウヤムヤに。

場所によっては修繕費免除とか。
将来的に修繕費大幅値上げの時期が来てもその人たちは負担ゼロな訳だし、ここは地権者特権に関わる規約は改訂不可能。住民トラブルの火種にはなるかもね。

法人の地権者がまとめ買いしてるなら尚更、その法人に有利な規約は改訂できないから、他の住人に与え続けるストレスは大きい

修繕費免除というのはおそらく棟内店舗の区分所有権などと従前権利の一部を権利変換しており、テナントからの家賃収入を管理費や修繕費に充填するようなスキームがあるのだと思います。

戸建ての老人世帯など人にとっては再開発により今まで必要なかった月額のキャッシュアウトが発生するので、従前権利の一部をキャッシュフローと交換し定額支払いを免除するようなことは割りに行われています。

675です。
677、678、689さん教えていただきありがとうございました。

9月に資料請求したので、少し遅かったのかもしれませんね。

近隣に住んでおり、子供が生まれた為住み替えを検討しておりとても気になっている物件なので早く見たいです。
こちらで案内会に行かれた方の感想を待ちたいと思います。

675さん

私も資料請求しただけでプレミアムフォーラムには行ってませんけど、招待状が届きました。
アンケートに答えたので招待状が届いたのかもしれません。

↑それだ

地権者の層が悪いと最初大変だよ～
なんせやりたい放題

地権者といえば、グランスカイは事業協力者でもあるオリックスが五反田駅前で１ＬＤＫ物件を販売してましたね。

その宣伝コピーが「ＫＡＭＩＡＵ」で意味がよくわからなかったのですが、パークシティーでは地権者さんと
上手くかみあう事で、素敵な大崎ライフを送りたいですね。

なんでここ売主に大成建設が入ってるの？

高輪の新築が坪260万だったけど、買っておけばよかったなあ。後悔。

私も資料請求した時に入っていたアンケートを送り返していたので、招待状が届きました。

予約しようと今朝１０時に電話したら、後ろで電話がジャンジャン鳴っていましたよ！

そして、今週の土日の案内会は満席だそうです。

注目の高さがうかがえますね。

>>697

あそこは崖地で敷地の大部分は品川区北品川なのにエントランスを高輪4丁目に接道したのが良かったですね。
でも高輪サイドの部屋は坪単価も高かったです。
地下室と窓の外が崖地の部屋が平均価格を押し下げましたが。

テスト

大成が入っているのは、ここの再開発認可自体を三井中心の企業連合で受注したからです。