広尾ガーデンヒルズってどうですか？

先日、久しぶりにヒルズ内を歩きました。大きな轟音が聞こえ、少しの時間で聞こえなくなりました。２回目に空を見上げたら航空機でした。静寂も魅力の一つでしたが、あれが数分おきではたまりません。

外見が古い。
典型的な80年代の昭和のマンション。

長く使うことは良いことだが、いかんせん古い。
SDGSという概念もない時に建ったのだからしょうがない。

所有者持ち出しで建て替えればよい。
外見も綺麗にして欲しい。

マンションて新築で買う人が大体一番お金持ち
年数経つほど値下がり価格も精一杯が入り込む

持ち出し追加負担を可決出来るかな？1,000部屋超えてて

ガーデンフォレストの方は借地だから築50年経ったら更地でしょ。
ガーデンヒルズの方もあと十数年で築50年。どうするんだべ?

ヨーロッパだと築100年、200年のマンションは普通なのにどうして日本の住宅の耐用年数はこんなに短いのだろう?

地震国だから。
購入者が極端に新築信仰だから。
ヴィンテージなんてせいぜいドムス程度の戸数でなきゃ無理でしょ。
中古で売りに出るたび購入者属性が下がるんだもん

マンションは、築年数が経つとめんどくさいことが増えるから新築で買って10年以内にまた別の新築を買って引っ越すのが理想だと個人的には思う。
どっちにしろ、羽田新ルートで騒音がひどくて住めない所が増えたのは確かです。
天気が良くてもひっきりなしの騒音で窓も開けられないのはQOLに大きく影響しましたね。子供達の通う学校の上空を通過って非道としか思えない。渋谷区港区でこの有り様だから大井町辺りなんてもっと凄いんじゃないかと思う。行ったこと無いけど。

>>254 匿名さん

HGHの総世帯数って1500だと思うが違ったか？　
代官山の同潤会アパート（現 代官山アドレス）の建て替え事業の記録を読んでいたら鼻血が出そうになった。建て替え事業に２０年の歳月を費やしたと書いてある。大規模再開発の場合、デベロッパーがごっそり何百世帯を事前に買い取ってくれるとか無いんすかね？　

wikiには1,181軒とある。

建て替え決議がよほど順調に進んで、しかも間違いなくウチが担当デベになる、
って読みでもなければ、デベロッパーは動けませんよ。
たとえば南青山第一マンションとかコープオリンピアは
決議が暗礁に乗り上げて数年経過してるけど、そんな物件大量購入してたら
株主から間違いなく責任を問われる。上場企業がそんなリスク背負えないでしょ

年数経つほどインカム<キャピタル狙い購入者が増えるはずだから
建て替えポジは増えるだろうけど、その所有者が稼働するかと言ったらそんな保証ない

マンション建て替え要件を緩和する方向に政府は動いているようですが、今回起きているような建材価格の高騰や人手不足がまた将来において起こらないとも限らないので、持ち出しが出る可能性も十分ありますよね？

ここの場合は一戸が広いから、追加負担の代わりに
持分減らす手が使えるのはメリットかも知れん
当事者がそれをが許容するかは別の話だけど。
負担出来ない所有者が負担出来る所有者の足を引っ張るのはいずこも同じ

>>259 匿名さん

南青山第一マンションやコープオリンピアなんていう都心でも超が5つ位付く超絶最強立地ですら決議が難航してるんですか・・・。建て替えって難しいんすね

第一マンションズは条件を巡って意見が割れて頓挫、とか報道で見る
コープOは2割以上持ってる飲食テナントが、建て替えすると床が減っちゃうからと反対してる限り無理。

老朽してるから建て替えになる物件は、所有者も当然高齢者が多い。
持ち出しあったらローン組めなかったり、持ち出しなくても戻って来るまで生きてないからここで死なせて、とか

金額次第の投資物件の方がラクかも。住んでて下手に思い入れとかあると、プライスレス言い出す奴が出て来る

マンション買って４０年、５０年だと、働き盛りの頃に新築で入居した人達が丁度高齢者になってて人生の思い出のほとんどがそのマンションと共にあると去りづらい気持ちが出てくるんでしょうな。思い出とかそういう感情の部分が絡んでくると非常にややこしくなる。

羽田新ルートという愚策で飛行機がうるさい

広尾ガーデンヒルズは建替えができるとしてもいつになるかわからないので、新しいマンションに移りたい住民は三田ガーデンヒルズに住み替えるのがよさそうですね。
今ならまだ広尾ガーデンヒルズは高値で売れるでしょうから。

この辺りでも、飛行機の音が気になるのですか。
閑静な住環境のせいかもしれません。

>>267 匿名さん

一度いらしてみてください。騒音のすごさが分かります。丁度センターヒルの真上を通ってサウスヒルの方へ抜けていきます。渋谷区だと大分高度が低くなってますね。この騒音に耐えられない人は、静かに引っ越していっています。天現寺の辺りで見ると飛行機が大きくてギョッとします。上皇さまも高輪に滞在されてた時、やんわりとですが言及されていましたね（飛行機の本体のお腹が見える、本体に書かれている文字まで見える的なことをおっしゃっていた記憶が）。

三田ガーデンヒルズが大人気ですね。
広尾ガーデンヒルズは当分建て直しはなさそうで、広尾GHから三田GHに住み替える方はたくさんいらっしゃるのでしょうか？

まあ、最小限の持ち出しで建て替えなんて虫が良すぎますよね。デベロッパーは高値でばんばん売れるから建てるわけで、同じ立地でハイグレードな新築に住みたければ、100万/m^2くらいは払ってねって話ですよ。数年前みたいに200万/m^2なんかじゃ売れなくなっていて長期売り出し中物件も目につきますし、じわじわ価値は下がってますよね。いつ頃投資対象としての価値が0になって時限付き居住スペースとしての価値だけになって、その時にいくらくらいになるのか興味あります。この物件は都心マンション価格推移のモデルケースなので。

今から10年後くらいには、広尾ガーデンヒルズは我が国ナンバーワンのヴィンテージマンションの地位を三田ガーデンヒルズに明け渡すのでしょうか。
でも、三田ガーデンヒルズは5棟をギュウギュウに詰め込んだ感じがして、やはり広尾ガーデンヒルズが永遠に日本最高のヴィンテージマンションであり続けるのかもしれないです。

100万円/㎡ 程度の追加負担で建替えができるのでしたら、広尾ガーデンヒルズの住民の方々は余裕で払えるでしょうから、少なくとも一部の棟の建替えの話は進んでもおかしくないですね。全部の棟の一斉建替えはハードル高いでしょうけど…
それとも、全棟一斉にでないと建替えができないことになっているのですか？

>>272 匿名さん
HGHもぎゅうぎゅうですけどねｗ

MかLかどっちだったか忘れたけど、白髪ハゲっぽいおじさんがやたら周りに当たり散らしてたんだけどあんな奴も住めるんだねぇ、内見来た時びっくりしたわ。

三田ガーデンヒルズは販売順調で工事も進んでいますが、案の定、建物の配置がキツキツであるとの不満の声が上がっているようです。パークマンション棟の広い部屋を買った人は満足でしょうが、コート棟を買った人は微妙でしょうね。
やはり、三田GH完成後も、広尾GHのヴィンテージマンションNo.1としての地位は不動といってよいでしょう。

築４０年ではさすがに今さら買うにも勇気がいるでしょう。
ただ管理体制など広尾GHから学べることは多いと思います。

たしかに、築40年近いのに分譲価格よりも高く売り出されているのは驚きです。
でも、住んでみての満足度は、広尾GH＞三田GH でしょう。
三田GHのパークマンション棟の広い部屋は格別ですが、高杉です。

区分所有法が改正されることになっています。
改正が実現すれば、広尾ガーデンヒルズでも1棟ごとの建替えをすることが容易になるとのことです。
全棟一斉でなくても1棟ごとに建て替えられるようになることで、建替えに動き出す棟が出てきそうですね。

以前書かれてた
>将来的に建て替えになっても所有者には追加にお金がかかることなく建て替えが出来る
って会報？の話が荒唐無稽すぎて…、現状の3倍はあるタワーでも建てる試算？
そんな計画、行政が許すと思えないんだけど。
余剰床作らない＝所有者が増えない話だったら、解体費も建築費も全部所有者負担だし

>>280 通りすがりさん

港区田舎の三田と，洗練の広尾。
住み心地、考えないと，何とも言えない