[契約者限定]SKYZ TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン）Part1

私は、低層階なので、引き戸は引き渡し後にリフォームを検討中です。
しかし、コンビニが２４時間ではないのが残念です。
夫の仕事が不規則で深夜に帰ってくるので、コンビニもしくはスーパーは必須だったんですが
「店舗」に格下げだったので、がっかりしていました。

私には好都合ですけどね。

オープンバックカウンター タイプで

立ち上がり天板がなく

低層階で下部家電収納がオプションで付けれない場合、

炊飯器や電子レンジをバックカウンターに置く事になるかも思いますが、そうするとリビングから丸見えですよね。
私と同じ状況になる方、いらっしゃいますか？

検討スレの頃ですが同じ悩みの人はたくさんいましたよ。

私は高層階ですがあえて立ち上がりなしのカウンター選びましたので炊飯器収納オナスタでつけました。ただ電子レンジはカウンターの上はみぐるしいので置けるようなキッチン用のカウンター買おうかなと。

悩みますね。

70gwでメニュープランを選んだ方はいませんか?
どのプランにしましたか？
うちはプラン1です＼(^o^)／

うちはオープンキッチンで Ｌタイプです。カウンター下部家電収納は付けられませんでした…
炊飯器＆電車レンジ 見えてしまうので、悩みます。

検討すれのネガティブ要因2位か3位くらいじゃないですか？キッチンの向き。
うちもそこは悩みの種です。
ガマン
という選択肢が。。。

解決策としては、引渡後にリフォームで立ち上がり天板をつけるとか。

内覧会から引き渡しまで結構時間あるけど、その間にリフォームさせてもらえないかなー（願望）

駄目だって。契約前に聞いています。

> 176 さん

修繕積立金を均等割りにすることは大賛成です。
スレの流れ的には興味がない人が多そうですけれど…

個人的に中古物件にも興味もあり、5,000万円前後の物件で管理費、修繕積立金込みで6万円を超える物件の流動性は低いです。条件が良く魅力的な物件でも２～３ヶ月はかかる例は何件か見ました。
70m2, 5,000万円ぐらいの部屋で、金利など諸条件が変わらず、
20～30年後の物件価格が現状の５割程度になった場合を想定すると
ローン額　≒　管理費＋修繕積立金　（だいたい６万円前後）
となってしまい、
物件価格による購買層と実際に購入できる層で大きくギャップがでてしまうと思います。

修繕積立金を精細に検討して契約できる状況になかったと思いますので
将来的に資金的に難しくなり売却希望者が多くなる可能性があります。
売らざるを得ない人が３％前後だとしても、３０戸程度たたき売りされてしまうと
低く下がった市場価格を作るには十分な数になってしまうと思います。
さらに人口減による購買人口の減少と、
若年層の就職率の低さ、
一棟毎に仕様が異なるタワーマンションの特性などを考慮するとあまり良い状況ではないと思われます。

修繕積立金を均等割りにすれば、管理費＋修繕積立金の高騰は和らげるので実現させたいので
ご賛同いただける方には協力していただきたいです。

>223
自分勝手ですみませんが。。

10年経つ以前に売っぱらって逃げ出します。
だから修繕積立金は10年毎の一括拠出が良いかと。。
逃げ出す最初の30戸に入れば良いだけのこと。。。
となにかの本に書いてありました。
まぁ、その前にM7級の大地震が来るかもしれないし。。
なるべく、支払いは先延ばしが良いのでは。。。?

売り払うにしても元本割れは確実かと。

ココが新築物件豊富な湾岸でなく、かつ駅近であれば何とかなったかもだけど。

二回目の買い替えでここ契約しました。私はリセールは全く期待していません。永住希望ですしこの環境が気に入ってます。

停止条件付で買い替えされた方は結構いますか？

修繕積立上がり幅がすごい。
これでは、とてもじゃないけど、リセール期待できない。
管理費と合わせて、70平米で12年目から5万越え…、その数年後には6万越え。
タワーってこんなもの？

修繕積立金の見直しは賛成です。

販売にあたって修繕積立金を安く見せようとした業者のまやかしによって修繕積立計画はやや無理くり感があると素人ながらにも思います。

個人的には上がり方をマイルドに（当初の積立金を増やして将来の値上がり幅を小さく）するのがいいかなとは思ってます。当面のローンの金利負担が大きい段階は他の諸費用を抑えたいので。
とはいえ多数決で均等割ということになっても拒むつもりも全くありません。

ただ、10年毎とかの一時金支払いパターンは避けたいですね。一時金前の投げ売り懸念もありますし、1100戸もあれば不払い問題が起きても不思議じゃないですしね。

>229
不払いかぁ。。。
もし払わないと宣言したらどうなるの?
管理組合に差し押さえされる?
それでも居座っていたら?
だって無い袖は振れないからねって言われればねぇ。
1100戸のうち100戸程でも支払いを拒むと
どうなりますかね?

>230
どうなるんですか？

競売です。

今、マンション理事やってんだけど、競売といっても、そこまでもっていくのに、
何年もかかります。

弁護士雇って、手続きして、毎週土曜日がつぶれて久しい。

200戸くらいのマンションですが、全員のお宅にピンポンして、協議しなくちゃならんくて。
すごく大変よ。

大変なのは、一部の理事（スカイズの場合、結構な数ですが）が大変って話じゃなくて、
弁護士を長期にかこって、管理費からすごい費用払ったり、裁判とかも金がかかるかかる。
50万払わない修繕費（および管理費）を回収するために、もっと金と時間をかけるのも、正直
どうかと思っている。

そんな部屋が複数あれば、当然、競売～格安販売のため、マンションとしての価値が下がり
（中古業者は過去実績から、値付けしたりする）
競売を借り上げる人は、民度が低かったり、どこかの会社に買われて、賃貸になったり、、、、

（人気がすごくあるなら別でしょうが、スカイズさん、みんなできれいに使おうね）

224に同意。積み立てなんぞ、先を見据えすぎのだけで、そんなに実質必要ありません。なお私は当初の積み立てを立てるお金がありませんので、これ以上、初期からあげるのなら、当初から払えませんぜ。。

修繕積立金について、考え方が短期的な人のコメントにはちょっとびっくり！
ローンなんて３５年の長期で組む人もおおいのにね。
後で住民間でもめないか、今から少し心配です...

タワマンの修繕積立金なんて、これくらいが全然普通では？
むしろ、実際はもっとかかることだってありますよ？
特にここはプールとか抱えてるので結構危険ですよね・・

ローン返済＋管理費＋修積＋駐車場（必要な人のみ）の合計ベースで
返済負担率が１５％程度になっていれば大丈夫かと思いますが・・
みなさん大丈夫ですかね？？？
（年収１５００万以上の人なら２０％でもＯＫ）
ちなみに、世帯合計で見る場合は奥さんの年収は半分で計算するように！
→ご主人：１０００万、奥さん：７００万なら、世帯収入は１，３５０万と計算

銀行のローン審査基準は超ゆるいので
実際に限度額まで借りてしまうと生活できませんのでご注意ください！

金利も上がりますので！

パーキングがちゃんと埋まるかだよね。駅遠だから最近の湾岸タワマンにしては駐車場の台数多いけど、草食系若者の居住者の割合によっては埋まらなくなるかも。。。プールはいつでも辞められるけど、タワーパーキングはそうはいかないからね。

パーキングは値段次第ですね。
私は3台所有。妻が1台検討中。
安ければ、4台ともskyzで借りますが、今の値段だと1台だけしか借りませんね。
3台は別のところに駐車します。
有明シティーは15000円くらいからですし。

８街区ってどうなるの？
南西向きの部屋からの眺望にはど真ん中だよね。
区の資料には商業施設（仮）となってるけど……あくまで仮。
ただ、マンションが建つには立地としてイマイチ過ぎるのは間違いないけど。

アウトレットモールとか老人ホームとか、背の低くて当分他に変わらなさそうな建物希望。
眺望も良いわけだし、そのあたりの施設だと最高だと思うのだが。
（外国映画にあるようなきれいな墓地公園でもいいわｗ）

８街区は50メートルクラスのホテル的なのじゃなかった？

周りに安い駐車場ないよ、、、
どうすんだ？

>240
ごめんね。セカンドハウスなんだよね。

246は一番金なさそーな典型だな！お前はアパート住まいだろ？笑

この板に顔出さないでね！

２４７さん
やめましょうね！

248熱くなってごめん！

セカンドハウスに新豊洲ですか。ファーストハウスは、福生辺りですか？

しつこく修繕積立金の話です。

・永住希望で無い場合

積立金が上がる前に売り抜くのがベストな訳ですが、
通常中古売買では理事会議事録どころか管理規約すら見られないことがほとんどですので
修繕積立金が上がる直前の７年目、１１年目で売り抜けるのがベストだと思います。

しかしながら、修繕積立金の話で議論が起きるのは避けられないので
多くの人（とは言え前の例になれば３％）がこの問題を認識して、
早めに売り抜けたいと思ってベストの時期に売却しようとすれば
当然供給過多になって値崩れすると思います。
それを避けて勝ち逃げするにはより早く売却しないといけないとなると
得られるメリットも減っていくかと思います。
この点において修繕積立金が値上がりするタイミングと
売却したいタイミングをずらすのには一定のメリットがあると思います。

永住目的であれば、修繕積立金の変更のために根気よく働き続ける動機やメリットは得られますが
売り抜け目的の場合に、修繕積立金の変更を阻止するための働き続ける動機やメリットはない
と言う点でも不利だと思います。

・永住目的の場合

資金力の余裕がある方は、どんなタイミングで支払おうとも問題ないので
ご自分には関係のないことかと認識されているかもしれませんが、
この物件の多くが４～５千万円と平均購入価格に近い価格帯です。
万が一破綻や投げ売りがされる方が増えてくると、
おおげさにいうとスラム化が懸念されますので住みにくい環境になりかねません。
リセールバリューを維持する方向で動くのが得策かと思います。

不適切な例になるかもしれませんが、競売されて遠山の金さん風な方がご入居されて
そのご友人とプールを占拠された日にはとても永住したくは思えません。
（管理規約はまだ読んでません…そういう人対策があったりするのでしょうか…）

・積立金の変更について
まわりくどく積立金の変更と書いているのは、完全な均等化以外もありだなと思っているからです。

完全に均等化にするメリットは
　一回の決議で変更できる
　際限なく値上がりを防ぎやすそう

完全な均等化以外の場合のメリット
　どのみち施工価格決定時に足下見られるので、修繕積立金基金の残高は少ないに限る
　積立金の支払いは少ないほど良い
デメリット
　金額の合意形成が難しそう
　際限なく値上がりしてしまいそう
　価格の合意形成が難しい


前例の少ないトライスターなので、修繕のコンペ自体探すのが難しそうと考えられるので
デベロッパーとの価格交渉も難しそうです。
そうなると計画通りの予算で足りるのか心配になります。


引き渡し前に管理組合（みたいなもの）を作って、いろいろ検討できればなあと思います。

>>241

それホント？
ちゃんとした情報源として、50㍍なら15階前後のホテル？
景色的には西南方面は、skyzの何階以上なら守られるのだろう？

それはまだ、きまってませんヨ
気になるところですね

修繕積立金について

皆さんのそれぞれのご意見、勉強になると思いながら読ませて頂いています。

私の個人の思いとしては、できれば段階的orゆるやかに月額をアップさせていく案を支持したいです。

理由は、最初は修繕費より住宅ローンの前倒し払いや貯蓄により多くの収入を当てたいからです。

また、うちは夫婦ともどちらかといえば年功序列型の企業に勤めていることもあり、今より将来の方が収入があがります。(と言っても、不測の事態は起こり得る可能性ありますが）

もちろん、子供の養育費を始め、支出も将来の方が上がるでしょうが、そのためにも中長期的かつゆとりのある貯蓄も確保したい。

ですので、あまり最初から均等に一万、二万円、と修繕積立金を月々払うのは避けられると嬉しいです。

修繕、管理の面で資産価値を保って行きたいと、一住人(予定）として思いますため、
計画的で余裕をもった積立は必要だと考えています。
実際に修繕を実行する際には、しっかりと見積の精査が必要と考えます。

254です。

申し訳ありませんが誤記があったので訂正させて下さい。

>最初から均等に一万、二万円と修繕積立金を月々払う……

→現在の予定額から、最初から均等に一万、二万アップさせて修繕積立金を月々払う……

です。

失礼しました。

中古売買の場合、仲介業者から管理組合や管理会社に連絡して、管理規約を収集することが通常です。
故に、中古でも上がる直前に売り抜けることは難しいでしょう。
業者と結託して、それらを隠蔽することはできますが、業者側
もあとで、クレームを受けるので、メリットないからやらないでしょうね。

よって、中古で本件を買う場合も、修繕費のこれからをみて、検討することになります。

あとは、殆どの方はみてないと思いますが、本掲示板などWEBも残り続けますしね（苦笑）

明らかに毎月の支払いが増える方が嫌なんだけど。定期的に貯金から100万おちる方がよい。
それまでにキャッシュを用意すれば良いだけで、毎月用意する分は投資した方がよいだろ

掲示板だから、本音を言うと、毎月の支払いが重い方がいい。
それでも支払える経済状態で購入した自分にとっては、10年後・20年後にドカッとくる修繕費に対して
「払えなくなる前に売却する～、毎月が重いのは勘弁」なんて書いてる人たちを見ると、超不安。

ホントにそれで売却してくれたら別にいいけど、これまでいくつか分譲マンションを売却してきた経験から言って、
素人がそんなに簡単に売りたいときに売りたい値段でスパッと売れるもんじゃない。
しかも、大型修繕費搾取の直前に？　バカなことを言う(笑)。
修繕費100万200万払えないやつが、そのときの売却価格がローン残額より数百万減ってたら売れないのだから。

ということで、ガッチリ毎月取ってくれることを願う。
それなりの経済力とそれなりのモラルをもつ平和な住民が住み続けるには、リスクヘッジ重要。

確かに数年でリセールする方からすれば、当初の修繕積立金が少ない方がいいかもしれませんね。

だけど修繕積立金が右肩上がりのカーブだと買い手にとってはマイナス情報ですから、リセールしづらくなるというデメリットも生じますよね。自分が中古物件を買う側で考えれば、当然その物件の修繕積立金にも目が行きますし。あとはあまりに修繕積立金が高くなりすぎると、不払い等の問題が生じる可能性もありますし…。

なので個人的には極力均等なのがいいのかな、と考えています。

Skyzは1期1次2次で完売できなかったんだろうか。

ちょっと教えてください。
オナスタでオーブンレンジを検討していますが、
自分で量販店で購入し、取り付けしてもらった方が
良いのでしょうか？

コンビニは24時間じゃないんですか？