オーベル代々木上原について

近隣の大手物件、オーベルの他物件(目黒、東中野、明石町)との比較を行い、高いので検討を止めました。

事故物件なので、ココ迄の値段は出ないと思っていたのですが、売主の大成有楽さん、結果的には割安になってしまった目黒の穴埋めのつもりでしょうか？
他マンション用地になりえそうな早稲田は一建に、明石町モデルルーム地は地所に売却しているようで、今回のマンション事業は利益確定という動きに見えます。

10-15年でのリセール狙いの私にとっては、買い時のピークは過ぎてしまったようです。今売りに出ているマンションから何か拾って、年末までには契約してしまおうと思います。

それがいいよ。

もうすでに地権者？さんは住みはじめてますね。

5階が坪400超えてました…

坪400なら広尾や元麻布買えますね。。これで売れたらバブル再来の予感。。

ここ　事故物件でしょ
割高過ぎる

一番いい間取りが8割地権者に押さえられてる

地権者天下のマンションはパス

地下なら坪360で割安だから買おうかな

4面全部が道路になってるから一応歩くときは気をつけたほうが良さそう。メリットとして見ると道路幅分の空間的ゆとりかな。

今Aタイプを見ているんですけどワイドスパンというのは隅から隅までバルコニーであることの呼称じゃなかったんですね、勘違いしてました(汗)

キッチンの真横が窓なのは明るいし気分にもいい影響があるかも。

とにかく高い

オーベル史上最高値では？

同感です。相当売れ残ると思います。

1階住戸は価格が相対的にリーズナブルなのか、人気があると営業マンが話してました。

• 代々木上原という地域は落ち着いていて良いが、当物件の周辺は古い家が多く、所帯染みた地域。
• 外観は学校のようで、高級感はない。容積率の問題か、敷地が広いので圧迫感はない。
• 内装はかなりシンプルで、部材はこの価格帯の物件に比してチープ。特に水周り。
• 間取りはよい。きれいな形の部屋が多い。
• 第一印象はかなり割高。この価格はないだろうと感じたので、感想を聞く営業マンに割高ではと伝えたら、パークハウスは坪400だとか、出来上がった物件を見て購入できるので他の物件と違いギャップがないとか必死だった。パークハウスはグレードが2ランクも上なので比較はお門違い。合理的に価格の妥当性を説明できないということ？
• 事故物件であることは金額に反映していないと営業マンが言っていた。事故物件は転売しにくい。
• オーベル物件なので、ブランド力が弱く、価値が下がりやすい。この強気な価格設定では購入時の価値が最高なのだろう。。将来転売を考える人には向いていないと思った。

いくらまで下がると思いますか？

1割だと思います。
周辺相場は坪300~330万円ですので、ざっと坪30万円、1割相当です。
賃貸相場から低金利を勘案して収益還元法で計算しても坪340万円は届きません。
見方はいろいろありますが、買ってすぐに1割、5階住戸は2割落ちる計算なのでかなり悩みます。

死亡事故処理費用で遺族と周辺住民にざっと一億円かかってるとすると、
平均一部屋250万円はコストがのってる計算ですね

なるほど。
周辺相場より一割高いとなると、一割下がったとしても「オーベル」の「事故物件」で「建物のグレードがイマイチ」を相場価格で買うということですよね。
悪条件重なったから、完全に割安を期待していただけに、二の足を踏んでいます。

１１６さん
ごめんなさい。まだ検討し始めでよくわからないのですが、ここは事故物件
なのですか？情報が遅れていてごめんなさい。
駅から近くもなく遠くもないほどよい距離である事。交通の便がいい事。
始発駅である事など条件的にはすごいいいなと思っていたのですが。

同じくらい割高なアトラスが完売したんだから、意外と売れるのかもね。

そうかもしれないですよね。
立地は絶妙なので…。
専有面積もそこそことられていて、収納面も良いなと思いますし。
すべてワイドスパンというのもいいです。
人気が出る要因は色々とあるかと。

先週末内覧に行きました。
その前にも外観だけは見ていて、立地◎、建物の雰囲気は普通もしくは若干高級感にかけるなという印象でした。
中を見て思ったのは、間取り・収納スペース・建具などのグレードはなかなか良かったです。
各階からの眺望の写真もありましたが、さすがに４・５階はいいですね。
値段との相談で、北向きを検討しましたが、こちらも南側と違い隣の建物まで距離があるので
2階以上の北向き（できれば４・５階）はお得感があるなと思いました。

1点だけ、隣の小学校で遊ぶ子供の声などがどのぐらい聞こえてくるのかが気になります。

アトラスはずっと売れ残ってましたよ。HP上で値段のせて売ってた。
こここの値段で売れたらまじバブルだね。

内装の部材がチープすぎてぼったくりですね。洗面所はほぼ同じものがIKEAで数万円で買えます。お風呂の扉は安い賃貸マンションによくあるもので、トタンのようにペラペラです。観音扉式の収納の一番左側の扉がマグネットで止まっていました。思わず「これはないやろ！」と叫んでしまいました。ギャグかと思いました。。こんなことをするセンスを疑います。営業マンも、「色々考えたらしいのですが、最後はこうなってしまいまして、、」と説明に苦しそうでした。部材の価格を抑えて利益をがっぽり稼ごうとしているように思えてなりません。。

南側は3階でも向かいの住宅が気になりますね。やはり道幅が狭いからでしょうか。
坪380超はどうしても割高感があります。
北向の一番狭いタイプは2室しか分譲されないですが、中では割安感があるのか一番人気、後はテラスのある1階が人気だそうです。
それにしてもここまでの値段だとは思わなかった。

Aタイプ5階も数件の検討顧客がいると営業マンが言ってました。他の部屋に振りたいのか、急かされているようでなんとも気分が悪いです。消費税が上がるまでに売りたいんでしょうが、地所の上原を待ってもいい気がします。

へー。狭いけど形はすっきりしてて住みやすそうですねー。駅はいくつか乗りに行けるみたい。その気になればもっと歩いて原宿からも？、地図上ではＮＨＫホールが目に入る範囲内だから渋谷も何とかなるんじゃないですか？。通勤でここまで乗りに行くという話じゃなくて例えば休日とか、渋谷原宿ともに栄えているわけだし、食事買い物をしてそれから用事あれば乗って行く。なかなか柔軟性の高い立地だと思います。

多くの駅利用できるのは、目的地によって選べるので便利ですね
物件環境も子供が通う学校も揃っていますし多くの公園もあるのも特徴です。
特に代々木公園は、23区内の都立公園の中で五番目に広い公園で、
道路を挟んで森林公園としてのＡ地区・
Ｂ地区は、陸上競技場、野外ステージがあります。
かつてこの公園は、陸軍代々木練兵場だったのですが、
戦後は米軍の宿舎敷地・ワシントンハイツ
その後東京オリンピックの選手村になったのも有名です。

130～132が立て続けに営業からの書き込み。
相当焦っている感じが伝わってくる。

モデルルーム訪問後何もフォローなかった営業マンから急に連絡来ました。
今更ヤバいって気づいても遅いっつーの。

事故処理コストと目黒の方で出した損が乗ってるのでは？という問いに、曖昧な回答しか得られず、それが嫌なら他を探してください、といったスタンスだったのでがっかりしました。

12月上旬に今提示している額より上げて売値が確定するらしい。割高すぎて買うつもりもないのにうまく取り計らうからと急かされた。ここを買えるならパークハウスを買うでしょう。高級感、ブランド力、ステータスは雲泥の差なのにこの価格。パークハウスを買う人はオーベルブランドは下だと思ってるでしょうから負け物件。正直、担当の質の悪さに不信感を抱きます。

Fの間取りを見せて下さい。

上原にこだわらなければ事故物件だとか、デベの実力だとか考えると絶対額の問題ではなく、気分的な割高感がどうしてもぬぐえないです。
環境も前に書かれていた通り八幡駅までの間に雰囲気のあまり良くない場所もありますし、事前審査とやらも通りましたが、別の物件に向かいつつあります。
あの価格設定と条件で本当に抽選になるのだろうか？

１３２さん
代々木公園は都立公園の中で５番目に広いのですね！よくフリマなどへ
行きますが、のんびりしたいい公園ですよね。オリンピック村だったのは
知っていましたが、陸軍代々木練兵場だとは初耳です。公園一つ一つに歴史がある
んですよね。
今の時期代々木公園は紅葉がきれいでしょうね。身近に四季を感じられる大きな公園が
あるのはいいですね。

土地はわからないでもない。
にしても、ブランド力、事故など諸々鑑み、
提示価格が高過ぎるのは事実かと思います。

地権者が２割を占める上に事故物件、工期延長。割高に価格設定せざるを
得ないんだろうけど、マンション市況が好調だといってもこの価格ではね。
売りは年度内入居ということぐらいか。

【テキストを一部削除しました。 管理担当】

＞141

物件自体に大きな欠点があるとは思えず。周辺環境を主に挙げたい条件ではありますが総合的に見ても良いと判断できる物件かと。

個人的には代々木上原という地名をほとんど聞いたことがなく今回この地に目を向けることが初めてといっても良いほど。しかし実際の立地は代々木公園寄りということがわかり、地理や環境をある程度わかっているエリアにあることに安心を覚えた次第です。

代々木公園周辺に住むなら、良い場所なんじゃないかな。小学校が前だと治安も良いし。私はこの地域のもっと渋谷側に住んでるけど、治安を考えたら上原のが良かった。

予定価格に割高感を感じて躊躇していますが、現在の価格よりも値上げするんですか！？
それが真実だとすれば、かなりの戸数が売れ残ってしまうのではないでしょうか。
事故処理コストが乗っているのでは？と言う発言には、妙に納得してしまいましたが
売れ残ってその分の管理費・修繕費などの諸経費を支払い続けるよりも販売価格を上げた方が
利益となると判断しているのでしょうか？

もう完成してるんですね
駅からも近くて建物もいい感じですが事故のことを考えるとバブル価格では買えませんね。

こことシティテラス代々木公園で悩んでます。先日シティテラスを現地で見てきましたが、
大規模で非常にインパクトがありました。

こことシティテラスで同じように悩まれている方いますか？

ユニーブル渋谷神南は割安だったね。
そっちの中古を待つとか？