中央区豊海町の再開発　パート２

商売人から損得勘定抜きにはできないからな。かと言って開発業者も商売人。
第三者による妥協点を示さないと前には進まないよね。
それでも還元率100%は譲らんというのなら、このまま自腹で耐震工事してもらって、終の棲み家としてもらうしかないよね。
耐震工事さえも行政がやれと言い出しかねないが。

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ポイントは東缶住宅が還元率80%まで譲るかどうかまで絞られてきてるわけ？
だったら譲るべきでしょ
デベだって利益ゼロで協力する義務があるわけじゃないからね

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時期が悪いから、地価よりも建物の価格が高くなり過ぎてしまってる。
80%で済めばいいけどね。。。

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80切りならやる必要ないでしょ
人生の後半戦の大切な時間をメリットの少ない再開発に翻弄されるなんて、、

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古い建物が新しくなるんだから今と同じだけの広さ欲しいって・・・その感覚が拭えないなら再開発はオクラ入りでよろし。

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このまま住み続けてもどのみち耐震工事や大規模リフォームは必要で金も1000万以上はかかる。再開発になれば最新のタワマンになり最新の設備、共用部になるのだから還元率70%でも足らない分払って同じ間取りの部屋に入れば安いくらいだ。豊海の地権者は再開発後の資産価値をイメージして還元率100%を謳っているが、再開発されなければ足立区レベルの団地のまま。きちんと現状を見て皆がWINWINになれる落としどころを目指すべきだ。

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還元率は１００ですよ。準備組合に確認してごらん。
どこから８０だとか話がでるわけ？

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てか、坪単価300で分譲できれば100%いけるでしょ

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15年後に坪単価300の相場などありえん。

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350まではいけるってこと？

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150までは落ちるんじゃない？

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準備組合ができた時点で100%になったんじゃないんですかね
でなければ準備組合にさんかするかどうかの判断できんでしょ

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階数と向きはどうなるかわかりませんが、広さは現在のものが保証されると聞いています。
仮引っ越し先の家賃も含めて個人負担はゼロということで。
もしこの条件が崩れるならば反対にまわります。

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今ある条件のうち幾つかは必ず崩れます。
業者は既成事実のように話を進めて直前でちゃぶ台返しです。

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ということは2000万円程度の50平米の部屋が15年後には追加負担、仮住まい、引越費用なしで新築タワーマンションの50平米になるとの前提条件ってことですよね
ホントに3000万円のキャピタルゲインとれるのかな？

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何をおっしゃる。
大丈夫ですって、追加負担などありません。過去の例が物語ってます。
１５年後を楽しみにしましょう。もうすこし早くなることも期待出来るかもです。

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15年後って…(笑)

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うーん、オリンピック前に分譲できるならいける気がするけど、またぐと、どうなん？

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オリンピック後の経済の落ち込みは確定なので、それまでの事業計画の認可が期待できない以上は計画の見直しもあるだろうね。これまでの再開発計画もそんな感じで消えてったんだろうな…。

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ところで事業協力者ってどうやって決まったの？

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豊海の再開発はかなり早まる期待を持っても良いかもです。
政治家の力、一言って大きいね。
近々にわかりますよ。私の言っている意味が。
それでは失礼します。

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果たしてそううまくいきますかね。
あれはいったい何だったんだ？
って感じでしょ。

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悲観論者が多いですね、ここは。
心配ばかりしてないでもっと楽観的になったらいかが？

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ここの再開発は 忍耐力がいるね。

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楽観的過ぎて笑いました。
一人の議員の意見で即効性があるのなんて、せいぜい制服のデザイン変えなさいとか、役所のホームページのデザイン刷新しろとかいう程度のもの。
どこぞの議員が言ったか知りませんが選挙前のポーズも良いとこですよ。
田中角栄の一言で東北新幹線が開通したのとは話の次元が違って、これは都議会の予算で決まるもの。
専ら、都知事がやると言ったのなら話は別ですがね。

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議員一人の
「再開発早めたら？」
で開発開始なるなら、みんなで議員に金渡せばいいよね！

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実際、何がここの開発の障害になってるんですか？
住民の高すぎる還元要求なのかデベロッパーの資金繰りなのか借家人の追い出しなのか

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近々わかりますよ。私の言っている意味が。(笑)

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>>928
障害もなにも、再開発の合意形成はこんなもん。
バブル経済の時なんて小さな戸建てが数億円になるのに動かなかった人もたくさんいた。
人は感情の生き物だから、損をしてもやってしまうこともあれば、得だとしても変化を嫌うことだってある。
あいつが嫌いだからとりあえず反対するなんてことも珍しくない。
それを5年10年かけて解きほぐしていくのが再開発準備組合の仕事。

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「近々わかりますよ。私の言ってる意味が…」

しびれた。
また一つ、名言が生まれました。

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有力議員の一言は大きいよ。
後回しにされていた審議案件もいきなりトップ審議議案として扱われる。
いきなりトップダウンの指示が来る。
「あれどうなってる、あれ、あれだよ！」で課長の大声。
This is 行政

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そうだね。それが行政。
そして、ここの再開発事業は行政関係ないんだよなぁ。
せめて都施工案件だったら行政も動けたのになぁ。残念。

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てことは議員の一言があろうが何の影響もなしっつう事だな。

「私の言ってる意味」って何だったんだ？

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オリンピック前に間に合うという意味にとれるが、そうなの？

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100%無理！

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まー長い期間かけて佃から豊海までをタワーマンション街にしていこうとしてる方向性がある限りはいつか再開発になるんだろうね

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そんな方向性はない(笑)

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佃島がタワーマンション街に変われたのは全ての土地を所有していた石川島と三井不動産、あと行政の利害が一致していたからで、地権者が分散している豊海が同じように変貌するには地権者が全て御他界する50年後くらいではないでしょうか？

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>>939
さすがに、そんなには掛からないよ。
ここくらいのフェーズまできてるなら、理論上の最速は4年から5年。
現実的には10～15年だよ。

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それはタワマン建物本体の話で、街全体が変貌してゆく話とは別では？

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豊海開発10年、島全体が30年ってとこかな
先の長い話だけど、その間、価値があがり続ける可能性もあるな

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現に上がってるよ。

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上がってるんじゃなくて上げてるだけ。
売れてない事実が現実を語っている。

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いやいや。私が買った値段よりはるかに上がってますよ。そして現に売れています。不動産屋さんやその身内も多いからすごい。再開発が10年もかかるかもしれないのに大したもんだな。と思います。

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またまた(笑)

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全然またまた(笑)ではありません。現に調べてみてください。できないのかな？不動産関係はかなりの数ですよ。身内が多すぎ。買い漁ってるとしか思えない。なんて、知り合いに怒られそうですが。

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再開発まで十数年。
不動産転がして利益得られるまで塩漬けするには長過ぎるだろ。
一か八かの賭けにしか思えんわ。

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無知な新参者に押してください。
ここはタワマン立つのは確定でしょうか？早くてオリンピックごろなのですか？

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ほぼ確定。早くて8年～10年くらい。

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先にできるタワマン検討するなら、素直にDTの残りでいいと思う

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遅くて30年後くらい(涙)

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大崎も時間かかったからねぇ

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普通に考えて
15年後着工だろうな！

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その頃には築地にも大規模タワマン建ってますね。

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建て替えのリスクは、
期間が分からないのと、
権利変換内容が経済情勢に
よること。

普通、イチイチ権変と言うことで、
従前面積と同じ広さの床を貰える場合
建て替えが進みやすいですが、
それが減る場合、厄介です。

ここは、どうなんでしょう？

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100パーセント前提でしょ

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どうだかね。

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勝どき東は 全て条件が同じらしいよ。

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あそこはほぼ駅直結で資産価値絶大だからね。
強気な価格設定ができる分、地権者にも満足行くアメを与える事ができる。

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資料きたね。なんだかんだ進んでるじゃない。

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そもそも勝どき東は地権者数少ないからな。
黎明スカイレジデルの場所は、範囲はほとんど変わらずに29階だてになるわけだから、そのまま15階までを地権者に割り振ればそれより上の階は自由に売りさばけるし、そもそもA地区の地権者(土地所有者)は11しかないわけで、そのほとんどが企業なことを考えると、ほとんどの住居を売りに出せるからねぇ…。

でも仮に、 全て条件が同じということになると、B棟の2-15階で500戸近い数をつくることになって、実際にはB棟は750戸くらいになるんですかね…。

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黎明スカイレジテルの地権者は A1棟 A2棟が完成してから そちらに移り住むのでは!?
B棟がA地区が完成してから着工するのはその為では!?
B棟に残りたい地権者もいると思うが。

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仮住まい費用を発生させない賢いやり方だね

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（中には差額を払らうなどで高層に移る人などがいるとしても、）勝どき東が同条件を保証してるとすると、運河むきまたは逆向きの15階までってことになる。そうするとA2は10階くらいまでオフィスなので、10階以下の地権者はA1またはBですね。

それはともかく、だとしてもほとんどの住居を売りに出せる東は強みがありますね。

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オリンピック終わってから真剣に検討に入るようですね。
なのでオリンピック終了までは何の動きもないですよ。

まあ、とりあえずオリンピックを楽しみましょう

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今から騒ぐと１５年後までに疲れて果てるよ。今はそれよりも震災対応を考えるべき時期、震災発生確率も倍近く上がったことだし。

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>>967
再開発の話があるなか、対策費は掛けられないだろうなぁ。

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黎明スカイレジテルの地権者は、運河側南から北側へ変えたり、
階数を下げたりすると、もっと良い条件の広い一戸を与えられるらしいよ！
因みにA2棟は10階までオフィスが入るから、黎明スカイレジテルの地権者は、
4階から住居なので、4階に住んでいる地権者は、11階〜12階に移れるのでは!?

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思ったよりも意外と進展してるようですね。
それでも１０年かかるのかしらん。
７，８年でいけそうな感じもするけど。

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そうなんです。資料が思っていたよりもきちんとしててちょっとびっくりしました。

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>>970
現実的なスケジュールでは都市計画決定から7年程度はかかるから、7～8年はほぼ無理だよ。
事業協力者は最短スケジュールしか言わないけど、ズルズル遅れていく。

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ということで、15年。以上。

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長いなぁ
いまの環境変化を考えると15年もたつとすべてがかわってしまってる気がするな
どんな経済情勢になってんだろう

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そう、予想外に進んでいますね。
７年後は無理でも10年後は期待出来るかもしれませんね。

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無理だよ！
月島1丁目再開発と
月島3丁目再開発が
先に始まるよ〜

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幹線道路を挟んで同時期の再開発はない。行政が絡めば尚更で、近隣の渋滞等に考慮し、時期をずらすのが一般的です。

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早くて１０年後、遅くて１５年後と見て心づもりをしておけばよろしいと思います。地権者に配布された計画書は想定外の出来でした。水面下では思ったよりも進んでいる感想です。

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ここの再開発は選手村の分譲計画にも左右されますね。豊海以上に交通不便地域で6000戸なのでかなりの安値で捌くという予想もあり、そうなったらこちらも影響を受けざるを得ません。売りがレインボー眺望である点など属性が非常に似ていますし。豊海の相場が下落すると事業協力者は保留床の割合を増やして採算確保するしかなく、権利変換で地権者不利になる可能性があります。まあ、そうると揉めるのは明らかですので、選手村の分譲が終わる時期にターゲットを定めた計画になると考えます。とすると10年後の再開発完了は少し厳しいと思われます。10年後完了となると、販売はその２～３年前に開始する必要があり、選手村の大量供給にもろにバッティングしますから。おそらく15年後が妥当なラインではないでしょうか。

豊海が遅れるとその前に勝どき南が来るかもしれませんね。あそこは駅直結なので選手村とは立地が大きく異なるため、あまり影響を受けないと思われます。地権者の合意さえ形成できれば選手村分譲と並行して再開発される可能性もあるとみています。

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いろいろ考えたが、やはり自分や家族の安全を最優先して耐震工事してほしい

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賛成！

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一世帯100万位で済むのでは!?
15年は心配ですね。

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昨年末、震災発生確率が上がった発表がありましたよね。
そういう事を考えると、尚更、耐震補強は絶対必要です。
各世帯１００万、２００万をケチってとんでもない事態になったら泣くに泣けない。

耐震補強しないということは危ない賭けをしているような感があります。

耐震補強しないと決めたのは豊海再開発が１０年もかからないと見ていた為では、
しかし、現状は１５年先。
震災はこの期間に来そうな気もします。

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液状化危険マップ上で真っ赤なエリア。築４０年、耐震補強無し。世間が知ったら仰天。

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いいんじゃない。
解体費用がかからなくて。
ついでに地権者全滅で話も早いでしょ♪

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>>968
早めの耐震工事か、再開発かと言われたら、自分は絶対耐震工事。

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>>986
早めの耐震工事(自己負担あり)と、再開発(自己負担なし、住み替えあり)だから、割り切れないんじゃない？

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耐震工事をやるやらは豊海住人が決めれば良い事
第三者がとにかくあれこれ口出しすべきではない
もし耐震工事をしなくて地震がきて建物が倒壊しても
自分達で決めたことだから本望でしょう

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耐震補強無しの決定は金銭面からだけではなく耐震的根拠もあるのだと信じます。
ここでなんやかんや言っても決定を覆すことは無理でしょ。あとは震災来ないこと祈るだけ。

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985 可哀想な人ですね。低レベルの教育しか受けてこなかったのかな？親御さんも悲しむよ。情けない。言っていいこと悪いことが大人になっても分からないなんて。不動産のコミュニティにくるよりも小学生からやり直したほうがいいですよ。

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地震が気になるならちょっとリフォームかけて他人に賃貸して、自分は内陸のURにでも賃貸で入ればこと足りること
再開発直前で耐震補強など愚の骨頂

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>>990
低レベルの皮肉に感情的な表現で返してるあなたも同レベル。
言われてる事は事実です。
受け止めましょう。

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言っていいことと悪いことがある。と言いたいだけですよ。人間として。

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住人もここの土地に不安を抱きながら住んでるだけだろ
賃貸で充分だな

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たしかに、不安。
この土地周辺にこんなに多くの高層マンション建って大丈夫なのかって素人は思ってしまう。

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直下型の地震ってエネルギー規模で言えば、核ミサイル直撃されるよりはるかに強力なわけで。

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ということは運命として受け入れるほかないということだね

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本人達がそれで良いと言うのなら。
但し、これだけ散々議論されてきた結果自分で選択したのだから、万が一地震のダメージで住めなくなったところで、行政に仮設住宅を早期に整備しろだとか、政権与党の対応を批判したり、ましてや高齢者や子供たちを最優先に、などと筋違いな事はもう言えない。
それじゃあ身を削って震災対策に磐石の準備をしたものが報われない。
ＴＴＴ住民に助けを求める事さえ絶対にしないという覚悟でいなければならない。

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初代スレ誕生から3年余でやっとPART.2が1000。
早くて15年後、ってことはPART.8あたり消化し切る10年後くらいまで
一歩進んで二歩下がる妄想続けるわけですか。果報は寝て待てって領域だな。

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