ザ・レジデンス三田　Part2

管理費って入居後にあがる場合がありますよね
初期にあまり安いのも疑問があります。
この管理費で大丈夫なのかと。

20億3000万ほどです

802さん
管理費が最初から高いのよりはマシでは？
高いのがより高くなるかも知れませんから。

残り何戸になったのかな？

ホームページの物件概要によると今週末に2期2次で10戸販売予定。今、残り30戸だから、全部申込みが入れば残り20戸になるね。

10戸は確約なんだろう、野村のやり方だし。残り20戸か、結構残ったね。
販売が約5ヶ月で155戸。悪くはないのかな？でも、大分失速したね

まだ地上部は何もできてない様子ですね。
http://view-tokyo.sakura.ne.jp/town/?p=622

早く出来てこないか楽しみです。

あ、でもこの土日に行ったらついに一階の柱が出来始めていました。おそらく地下の基礎工事が終わったのだと思います。あと1年ですね、待ち遠しい。残り20戸みたいだし、それなりに順調に売れて良かった。残りは間取りで苦戦するだろうけど、ゆっくり売れればいいのかな？

立ち出したら早そうですね！意外と安っぽいのができちゃったらどうしよう。。。

工事が早すぎないかなぁ

ホームページのプランのところからメゾネット無くなったね。2期2次の中には入ってないようだけど、買い手見つかったのかな。

メゾネットは使いにくいと思うけど、メゾネットが好きな方もいらっしゃるのね

麻布十番のメゾネットは3億以上しましたね
売れ残ってるけど。

戸建を希望されていた方にはメゾネットは魅力的なのかもしれませんね。
一軒や気分を味わえそうなので。
自分はズボラなので掃除のことを考えると階段があると掃除が大変になりそうなので
避けたいですね。

住まいの段差が少ないのもマンションのメリットなわけで
わざわざ階段で上がり下がりするのはなあ。

戸建ての良さは、庭やガレージ、収納の多さだと思うのだけど、マンションの戸建て気分は分からんな

まあ確かにメゾネットみたいに上下に面積が広いより、横に広い方が明らかに使いやすいでしょうね！！
ただ、マンションなのに部屋の中に階段があるというのが、便不便というよりステータスの一種なんでしょうね。

階段じゃなくて専用エレベーター付なら凄いと思いますけど。無理か。

維持するの面倒そうだな、それ

ステータスなら横の広さでしょ。

完売しなかったね。失速と。野村も悔しいだろうね

あと20戸。メゾネットはあと一戸かな？前にホームページにのってたタイプと違うよね。
ホームページ見てると残り物だけど、案外悪くない間取りもあるね。
ま、次が最終期じゃないかな

一応、売りに出してる分は完売してるんですけどね
次何戸出しで粘るんだろうか…

最終期１次とか２次とかになるのですかね。

1期1次(8/11)　90戸　　1期2次(9/22)　30戸
2期1次(11/16) 25戸　　2期2次(12/15) 10戸
あと残り20戸。
次回は1月下旬で、1ヶ月ちょっと間をあけるか。
次回が最終期かな、やっぱり。
ま、4ヶ月でこれくらいなら上々だね、ここは。他も苦戦しているところたくさんあるのに。
グランスイート広尾とグランメゾン白金がどの程度売れているのか気になるなー。

ライバルは広尾と白金かぁ

広尾と白金は場所は違うし、ライバルではないのでは？
ライバルならどちらかというと麻布台やブランズの方では？
むしろ同時期に竣工し、同時期の販売をしているから売れ行きはある程度ここの売れ行きの指標になると思います。
もちろん仕様や価格もばらばらだけど、すべて港区の物件ってことです。
麻布台、ブランズはともにもうすぐ竣工でしょうから。

積水白金のタワーとコンペじゃないかな。タワー同士で。
丸紅麻布台は高額。仕様はあちらの方がいいが。
丸紅広尾は多くが億ションだが、２．５ヶ月ぐらいで既に半分程度売り切っている。消費税値上げ後でこのペースは少し驚き。広尾駅近接でアドレスは南麻布。高級仕様がうけているようだ。

確かに麻布台には仕様でも間取りでも階高でも負けてるけど、勝ってるとこもあるよ。
いろいろ削ったから値段はまあまあ安いし、あとエントランスの壺だって麻布台にはない。
梁が出まくって天井が低いのでどうするか迷ってますが…

麻布台や広尾に比べたら仕様は完全に負けている．
でも，やはり価格が抑えられていて，それも売りにはなっているのかなと．
麻布台はペンシルタワーだからここのように横に少し広い形が良かったり，場所的には3Aではないけど，緑豊かな場所だったり．当然高台，仕様で麻布台がいいという指摘もあるだろうけどね．

ここは実際に上でも指摘があるように，販売半年弱で155戸（88.6%）を売り切ったのは評価できるし，需要があるのだと思う．
地権者のことをよく書かれているけど，それでも管理費は安くおさえられ，階高をケチったためにある程度許容できる値段設定にしていると思う．
仕様をある程度妥協できる人には買いであり，おそらく3月までには完売する気がするね．

壺いらんがな。レンタルまでして。リセール厳しそうやな、ここは。

新築では売れてもリセールは厳しいのでは…

＞833
どうせなら、もうちょっとセンスのいいオブジェにしてほしいよね。

麻布、広尾に負けるどころか
近隣の中古含め、ここより低仕様な低階高タワーは存在しないでしょう

真性ブスに化粧したって無駄ってこと

また買えない人のやっかみか。
売れてもいないマンションを持ち上げる。
いつまでたっても結婚出来ない40代独身が結婚していく若手にケチつけるというところかな

その分立地が良いのに安いし眺望もいいよね。仕様こそ化粧そのもの。マンションは立地ですよ。

港区内陸は当然前提

その中で別に並の立地だろ
二丁目の大トロでもなく中落ちじゃないか
で　仕様は糞、
以上

いや、立地は悪くないよ。低地批判も多いけど、少し登っているところ。
仕様は我慢できる人が買えばいい。
買える人、お金のある人は広尾、麻布、3Aを買えばいい。
やはり実績が物語っているように売れるマンションだよ、ここは。ただ仕様はいまいち。
リセールも悪くないと思う。立地、デベ、価格、需要を考えれば10年で一割位の下落かな。時期にもよるけどね。
でも、ここは投資目的は少なくて、永住目的が多いだろうからあんまり関係ないか

三田の丘で宣伝してるが海抜10メートル以下なんだよな。坂下でブランド立地でなく仕様が？なんでリセールは覚悟かな、

坂下ではなく坂途中ですよ。三井倶楽部も１０メートル程度ですし。三田の丘がそもそもその程度の海抜しかないです。

三井倶楽部とここを一緒にしている時点でアウトやな

今年はここどんなかんじですか？？

ここは地権者天国ですから。
間取り、天井高（梁）、設備仕様、、どれを取ってももう一つで残念な物件です。
地権者の力が強過ぎてプロジェクトが中途半端になってしまいましたね。

即完の野村にケチがついたな

前にも書かれているようにあと20戸だからもうすぐ完売。
天井は残念だが、仕様、価格はまずまずいいよ。
だから売れたんだろうね。
3Aではないし、1億くらいで住めるファミリータイプかな。値付けなど
うまい

まだ20？

販売4ヶ月ならそんなものでは？

天井高なんて、晴海の新築が2500だそうだから
ここはマシでしょう。

ここは港区で出ている物件の中でバランス最高なんじゃない？
学区もいいし、眺望もいいし、地盤もいい。構造もいいし、ランニングコストも割安。そんでもって野村・三井・清水。
電動自転車で六本木ヒルズ、麻布十番、広尾、泉岳寺再開発、浜松町再開発、虎ノ門ヒルズ再開発、10分圏内。立地バランス最高。でもって、港区Sクラスマンションの中で最安。

“港区Sクラスマンション”ってなんですか？

学区は良くないですよ。

昔はいざ知らず、今時赤羽小なんて、人気ありませんよ。

ここに住むのに私立に行かせない人は少ない

ここはＳクラスには入らないでしょ。
せいぜいＡクラスの上。

ここのポジは直ぐに撃沈されるな。

嫌い嫌いも好きのうちという言葉もあるので、ネガの人もこの物件に何かしらの執着があるのかもね。抽選外れたとか、予算足りないとか、近隣住民とか。全く検討に値せず気にもならない物件なら、ネガを書き込む手間すら面倒くさいはず。

でも今後、再開発で虎ノ門、泉岳寺にパワーバランスが移って行くことを考えると、3A、虎ノ門、泉岳寺の真ん中に立ってる立地は評価出来る。

真ん中って、どことも関係ないってことね。

ほんとどんな論理だ。
真ん中ってことはどこにも関係ない場所ってことでしょ？
いろんな駅の真ん中にあって行きやすいとかいうなら別だけど。

まあまあ、必死にネガってる皆さん。
そんなに嫉妬しなくてもいいんじゃない？

私は周辺物件研究し尽くして、ここの第三期で行くことに決めました。
かなり自信あります。買う決断できない方、ドンマイです。

ネガの気持ちもわかるが，客観的ではない．
いい点：立地は悪くない．港区三田で，3Aほどの場所ではないし，高台ではないが，上り坂の途中にあり，まあまあ．
　　　　大通りから1本入っている．目の前は三田国際があるけど，東京タワービューである程度保証されている．
　　　　イタリア大使館や三井クラブなど緑ビューあり．文教地区．
悪い点：地権者により間取りいまいちなのが多い．天井高はかなりケチっている．ある程度インテリアオーダーが必須．
　　　　ペントハウスがメゾネットであまり人気がない．

仕様，特に天井高がダメな人には見向きもされない物件．
でも，それが許せるなら価格は相応，管理費やランニングコストを見ても優良物件．
要するに，価格相応であり，まずまずの物件と思われる．
だから，売れていると思う．

ポジのほうが必死じゃん。
ほんとに欲しい人はこんなとこには書かないよ。
しかも三期なんて売れ残りの時期に。

割安だと思うよ。天井は低層マンション検討してる層なら気にならないでしょ。南向きが抜けるタワーって意外と稀少。

ここのポジもネガも本当に極端。867が極めて妥当。悪い点も多いが、いい点も多い。それを踏まえた妥当な値段。
ネガにクソ味噌に言われるほど全く悪くないし、ポジのSクラス？発言ほど良くない

3期は売れ残り。いい間取りなく条件悪い所しかないが。

確かに売れ残り．
でも，80E3や90Kというホームページ上にあるものは悪くはないかと思う．リビングインではないし．90Kは廊下でとられてしまう部分が気になるが．
決していい部屋が残っているとは言えないけど，一見の価値はあるかな？

階数と方角がダメでしょう。

なるほどねえ。
間取りが良くても階数と方角ですか。

ここは、1 期でいい部屋はなくなりましたな。選択肢がないんだ

867、870に同感。間取り、天井、3Aじゃない等、ネガを挙げればキリがないけど、価格は相応に安い。引渡しまで1年残してあと20戸なので、売れ行きも決して悪くない。立地、仕様は価格とのバランスで考えないとネガの方向にばかり行ってしまいますね。

確かに。

価格を無視して、議論しても、意味がない。

３Ａって？？

と先ほどから不思議に思っていたものですから調べました。
「青山」・「麻布」・「赤坂」、これで合っていますか？？

この３エリアに該当しないことを好まない風潮もあるんだなーって初めて知った次第です。
私としてはここも住みやすそうに見えますが。
おいくらなんでしょうねー、本当これ次第だと思います。

億以上も残あるでしょ

３Aもピンキリだし、住環境で言えば３Aの平均以上だよ。

ペントハウスが一戸残っているからね、25000万くらいでしたっけ？
でも、他にも悪くはなさそうなのがありそう。でも、誰かが言ってたけど、売れ残りであり、いいところは一期で売れてるよね。
あとは最近の港区物件はそれぞれ悪いところもあるけど、全て高くなってきているから仕様を我慢してここにできるか、がポイントでは？天井とか仕様に不服なら買わないだろうね。

>878
やはりリセールを考えると3A。でも、確かにおっしゃる通り、住むには適しているのか、少し考えて自分のニーズを確認した方がいいと私も思う。絶対3A！という方ももちろんいると思うがね

残りもんで、やすくしてくれないかしらね。

最上階まだあるんだ。普通は上からさくっと無くなるんだがね

これから新発売の港区山手物件は、平均坪500万は下らなくなるようですし、悩ましい所です。多分新価格のマンションがこれから坪500で出てくると価格優位性から自然蒸発していくんでしょうね。私の勉強不足かもしれませんが、そもそも今年のGWに合わせた200戸オーバーの大規模物件の噂を聞かないので(某超高層最高級物件を除く)、既存新築物件との比較で難なく完売するのでしょう。
値引き予想ですが、販売経費の予算やマンションサロンの敷地の契約がいつまでついているかにもよるとは思いますが、以上の理由から当面値引きする理由はないと思います。

天井、調べたんですが、最近の野村・三井コンビは結構どれもこの高さですね。月島、富久町、桜上水。野村単体の赤坂もそう。なぜなんでしょう？制震構造の問題とかですか？3.11前の物件はもっと余裕あるような。3.11で制震の社内基準が変わったりしたんでしょうか？三菱の西麻布も確か同じ高さですよね？気になります。

基準天井高（２．５５m）を問題にしているのではなく、ここは下がり天井の高さ（２．２m）とその占める割合の大きさ、が問題だ、といっていると思いますが。で、この問題は前スレにいっぱいでているので、スルーしたく

885さん細かく違うのでは
月島は２.５５mですが、富久と桜上水は２.５９で約２.６としているはず。

三菱の南青山高樹町、凄いことになってるね。野村・三井さん、施工チェックしっかりね。

三菱、西麻布でもやっちゃいましたね。

なになに？三菱何やっちゃったの？？

えー？同時期、それも隣で2件も。終わりましたな

三菱地所が氷山の一角で、食品偽装問題みたいにマンション業界でも次々と偽装が明るみになってくるってことはないでしょうね！？
野村・三井・清水、大丈夫でしょうか？心配です。

外観デザインは秀逸ですね。港区は見た目大事です。

第三期の売り出しはどのくらいでしょうか？
残り20戸？

894
あれは、清水が売主の一員でもあった。

野村三井清水と言えば市川の鉄筋不足タワーじゃない。

業界では有名な話や。

あの時、購入者が希望すればどう考えてもデベは手付け放棄の契約解除に
応じるべきところ、野村三井清水は最初、契約解除に応じない姿勢を見せたんだよ。

それで業界の信用を落とすとして他のデベやゼネコンから総スカン食らった。

結局、業界の空気や何より世論の圧力に屈する形で、最後は契約解除に応じることに。

どんなデベも問題起こすし、そのときの対応はどのデベも正直お粗末。

今売り出し中の10年落ちの青パの２８階の2億と、ペントハウス2億6千万では10年後にリセールするとしたらどちらがいいかご意見ください。

三田に一票

一般論として、築10年から20年にかけてが一番値落ちが激しい。
共用部分が古臭くなるし、修繕費も上がる。築20年を検討対象にいれる層も少なくなるからね。
土地のバリューがそれ以上上がれば別だけど。10年だったら三田と青山で土地のバリューの差に決定的な違いは出ないでしょう。だったら三田の値落ちの方が少ないでしょう。

リセールは10年以内を目処にですね。ありがとうございました。