ザ・レジデンス三田　Part2

いるんじゃない。港区で探している人で投資目的で探している人なんてうじゃうじゃいるからね。五輪決まったし、タワーであればここやめて他へ、なんて流れは普通におきておかしくない。新宿タワーなんて５００超戸即完だったしね。
逆に、どうしても三田のこのエリアでないと、の方が少ないと思うがね。

600です。
なるほど、投資目的だと湾岸も選択肢かもね。
自分は自宅用なので、見てるのはここを含めた麻布十番、広尾近辺だけですわ。

永住、ご自宅用であればここは都心ど真ん中な割に静かなところなんでよろしいかと。間取り・天井高はお好みで、というところでしょうか。

アドレスはたしかに地味だけど、三田一丁目の交差点から二の橋に抜ける道は閑静で高級な印象があります。

第2期の販売は11月上旬ですか。
第1期が大好評のうちに完売、その後だいぶインターバルを置いてますが、その理由は？
どなたか仰っていたように1期までは増税前の駆け込み需要で即日完売に至っていましたが、
今後は価格改定など何らかの施策が必要であり、仕切り直しが必要であるという事でしょうか。

今日、経済対策がでそろったということで日本株が投げ売りされた。結局、つぎはぎだらけの経済対策になったので市場がみきった形。これから増税局面にはいるので一部車市場など駆け込みが予想されるが経済は下降気味になること必須。（今まで増税して景気がよくなった事例は世界的にみてない。特に日本は軽減税率を採用しなかったので家計の打撃は欧米の比ではない。）
ここは１期で価格がfixされているのでその点、影響はないだろう。ただ、お客の食いつきは１期とくらべれば悪くなるだろうね。｢あせる｣必要がなくなったからな。

まあ引き渡しまで1年以上あるから、それまでに景気が悪くなれば値下げするかもしれないけど、今のようなそこそこの景気だと、現状通りじゃない！？オリンピックの影響で資材価格や人件費が既に上がってるし、元々の値付けはその前だったから、いまや高いわけではないでしょ。残っている戸数も、1/3だしね。

ホームページ更新されてた。

>607
なるほどです。
コスト計算など苦手なものでこちらの価格設定の詳細がわかりました。

既に入手している資材なわけでこれから買って価格にも乗せられるわけではないということですよね。
オリンピック理由で物件価格自体が値上げなどということも無いわけで安心です(値上げ物件は今まで聞いたことはないですが…)。

オーダーメイドはこだわりが深いと料金追加になるんでしょうか??

>609

横やりですみません．
オーダーメイドですが，色々やろうと思うと結構かかります．モデルルームは全部同じようにやると1000万近くかかるそうです．
しかし，ポイントを押えて行うと結構割安にできます．
オーダーメイドでお金がかかるのなら「割高」じゃないか！っていうネガの方もいましたが，それほど悪い物ではありませんでした．
もちろん，あれもこれもになるとバカ高くなるとは思いますが．
私は結構思うようになり，価格も抑えられたので満足しています．

ここは第二期伸び悩んでるんじゃないですかー。どうですかー。

初めの勢いは無いみたいですね

単なる駆け込みだったようだな

MRのぞいてみたが、たしかに一期の勢いは感じません
それでも二期１次で２０〜３０戸、２次で１０〜２０戸の見込み
年内で完売に近い状況だそうです…

今回は残っている南側に力を入れている様子。北側は残りわずかで東京タワーが臨めるという部屋を残しておきたいのだろう。615さんの言うように二期一次で23戸くらいを予定して、年内に残り20戸を売り切るつもりらしい。この3連休は購入者のローン申請かなんかやっていて人は押さえているみたいだけど、新規が来ていたみたいだから年内に完売しそうな雰囲気はあったね

変な間取りのものしか残がないんだよね。で、不当に高いと。南高層階は。

まあ年内に完売できるなら、将来的にあそこは良い物件だったねという印象が付くでしょうね。でも、どう？大丈夫そう？

>618

何が？

せっかくタワー近辺なに、南だとタワーが見えない、タワーの見える北はマンションとしてはどうなの？ってことだし。
ってことは、マンションとしての価値はどうなのよって。

地権者の残り物

ま，後はどういう戦略を持っていくかだね．日本人が好きな南側はある程度自由に選べるわけだし．
しかも，低層でなければ中高層は眺望が安定していると思われるから心配は少ない．
間取りはいまいち，天井は非常に低い．これが最大のマイナス．
でも，2期では23戸出していて，要望書が入りそうなところを出しているのだろうから売れる自信はあるのだろう．
最近山のように新規物件が出ていたけど，どこも2期に入ってきているからどこがメリットが高いか，だね．
TOMIHISA CROSSはここより間取りは最低だけど，安くて超高層．湾岸も安いけど，所詮湾岸であり，価値はこことは段違い．
南青山高樹町や西麻布レジデンスはコストパフォーマンスはすごく良かったと思うけど，ほぼ完売．
麻布台や麻布狸穴は検討物件だろうけど，これらも1期は終わっており，いい部屋が残っているのか．
グランスイート広尾も場所はあれなのに，かなり高めの設定．
新規物件も続々出てくるだろうけど，価格を少し上乗せしてきている印象を受けるから上記のような話題の物件はしばらく落ち着いてしまうのではないかな．

掲示板にもあるようにここの間取りで落ち着くことにするか，麻布台とか竣工間近だけど仕様がよい物件にするか，待ちとして見送るか，非常に悩ましい状況になってきたね．

第二期、北側を購入で決めようかと思います。天井だけは最後まで気になっていますが（おそらく住み始めてからも気になるのだろうと思います）、東京タワーの眺望が守られているという点や、落ち着いたロケーション、高級な仕様、野村と三井の物件で清水建設なので間違いないかなというところ、価格が安め、という点で決めました。

残り、どのくらいですか？

残３０ほど。

55。第二期はまだ抽選前だからね。

めずらしく低層東南角に残戸ありますよね。

メゾも残ってるのかな？

メゾあり。あと3戸。やっぱり東京タワーが臨める、がうりだから南は売り文句がないのかな

メゾが3戸もあるのね。
ま、私はメゾより、広いアンフロアの方が使いやすいと思うから
ペントハウスがメゾなのは残念。

今回の台風でこの辺どうなったんですか

ここではないけど、朝8時麻布十番駅前は特に大きな水溜りもなく問題なかったです。テレビでは朝6時の映像で、天現寺が冠水してるのが映ってたけど。

昨日のニュースで、2004年の台風で麻布十番駅の浸水が出てましたね。
今回で大丈夫なら大丈夫なんでしょうね

天現寺あたりは低地だからね…。
やっぱり低地はだめですな。

どなたか確実な情報を教えてください。

今回の台風で、このマンションの前の通りは冠水しましたか？
真ん前でなくても、駅からのこのマンションまでの道で冠水するのかどうかが気になります。

低い土地は止めておけという意見の家族が多くて。

まあ、近くで冠水していても、最寄駅からマンションまでの道が冠水しないなら、ま、いいかと考えています。

残念ながらここは浸水ハザードマップでは浸水可能領域に指定されていますね。
一応、販売文句としては三田の丘となっていますが、正確には丘の坂下（海抜１０m前後以下）ですので、その旨ご認識ください。

今日のお昼過ぎにこの辺りを運転してましたが、特に冠水している様子や冠水した形跡もありませんでしたよー。

今朝、坂下の三田通りを自転車で走りましたが、特に冠水やら心配はまったく感じなかったです…。
もちろん、災害のことですから、絶対安心とは言えませんけど…。

ちなみに、ここより標高の高い綱町三井倶楽部の敷地の横の道でもハザードマップで浸水可能領域ですよね。
わたしの個人的な考えですが、ハザードマップの説明には「下水道や河川の排水能力を大きく超える激しい雨が
ふった場合に浸水が発生する地域を予想」とありますから、下水道からの冠水と想像しています。
あの丘一帯、敷地が大きい＝道路が少ないので、多くの水が道路下部の下水に集まると想定されます。
あまりに降水量が多いと、下水があふれてくる可能性がある。と、そういうコトかなと思っています。

そうだとすろと、前面の都市計画道路の整備にあわせ下水の容量を増やしてもらうとうれしいですね。
実際、東京都の下水道台帳を見ると、敷地前の道路の下水管は1本ですが、整備済みのオーストラリア
大使館前あたりは、道路両側に下水管が入って2本になってます。そうなれば安心じゃないかと。
（http://www.gesuijoho.metro.tokyo.jp/semiswebsystem/index.html）

ふつうにハザードマップを読むとしたら、荒川氾濫浸水想定区域、古川氾濫浸水想定区域こそ心配です。
あとは、溜池山王、清正公前交差点付近とか、赤坂、麻布に点在する谷筋とか、そういうところでしょうか。
相手は水ですからね。たとえば狸穴の谷筋から流下する地区とか、ちょっと心配ですよね。

古川橋周辺だってすぐに元の状態にもどった。ただ、ここは昔、土嚢でせき止めた経歴がたったと記憶してる。心配な人は港区土木課できいてくださいませ。

639です。
読みにくくなっちゃいました。ごめんなさい…。
それに最寄り駅までの経路も、でしたね。
赤羽橋駅、麻布十番駅、芝公園駅など、古川沿いですから、駅のほうがNGでした。ざんねん…。

過去の水害記録
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_kiroku/jisekizu/jisekizu.htm...
ここの港区を見てみると、この近所だと天現寺〜古川橋〜麻布十番の古川沿いが一番被害が大きかったみたいですね。もちろん、この物件の標高も10m程度とほとんど変わらないので危なくないとは言えませんが。

古川沿いが冠水している場合は、駅でいうと田町が一番最後まで冠水せずに残るのではないかと思います。山手線、京浜東北線の線路は地上より一段上に設置されてますし、今まで山手線が冠水したという話も聞いたことないですしね。（過去あったらごめんなさい。京浜東北線は鶴見川の推移が上がると止まります。）徒歩１０分くらいでしょうか。

636です。

みなさん、丁寧なご回答ありがとうございます。

どうやら、麻布十番駅からはまずいようですね。
まあ、そんなにしょっちゅうある話ではないと思うので、自分は気にしないことにします。

あとは家族会議です。

異常気象も続いていますし、直下型地震も心配されてるから、10年に1度っていう楽観的すぎる投稿におどろく

爆笑

10年ごとに台風がくると思っているのが驚く。
異常気象や直下型地震のことを言ってるのに（笑）

くだらん議論。冠水はしていないし、リスクはどの物件にもある。直下型地震もいつ来るか分からない。10年以内？1年以内？明日起きてもおかしくない。そんな予想も出来ないことより、しっかり構造や備え、地域の災害マップなどを確認することだね。
そんなことを言っていたらどこも買えなくなる。個人的には富久クロスとか高すぎて危ない気もするが。ここは。。。可もなく不可もなし、って感じじゃないか？