須磨区妙法寺新規開発地、桜の杜

購入を視野に入れていましたがどうやらかなり高くなりそうですよ！
土地だけの売りに出している値段は2500万前後(50坪ほど)です。
建て売りでも3千万後半は最低でもいくんではないでしょうか。
ミサワホーム、ヘーベルハウス、ダイワハウスなどが建て売りを手がけると思いますよ！

設備や周辺環境を見ると価格は高くて致し方ないかもしれません。

高過ぎるとまではいかないかなと思いました。

歩道誘導灯あたりの仕様は必要かな？
と私は思ってしまうわけですけどこれに高額のコストがかかっているわけではないですよね。
カットしたからといって格安になるとも思えず…です。

三千万後半だと結構な金額ですね。
駅近で利便性もいいし、周辺環境もいいので仕方がないのかな。
学童専用道路っていうのがあるんですね～

早期にパンフレットや区画図等を請求して検討していました。でもやはり見送りました。その最大の理由は、山の半分ほど、地すべり危険地域に指定されていたこと。やはりリスクの少ない場所がいいです。その他は、団地管理費が月額でかかること、駅徒歩15分以上はかかると思います。
なので、
よさそうですが、
検討するの、やめました。

地すべり危険地域に指定、ですか。
知ってしまうと気になってしょうがないですが、
山の半分ほどというとどのあたりなんでしょう。
その部分さえ避ければいいという問題でもなさそうですが。

魅力的な部分もたくさんありますよね。
桜並木や太陽光発電パネル、街灯も太陽光で
タウン内には食品スーパーや医療施設、保育所、
託児所もありで生活には便利な街のようですよね。

あまり情報がないですね。
ハウスメーカーより購入決めました。
地滑りもその心配されていた山を削り開いたので
大丈夫でしょう。
しかし土地価格は場所にしては若干高めですね…。
毎月の管理費も…。戸建てで管理費なんて。
売行きに影響でそう。
まあ庭つきで駐車場2台とれる、
掃除当番から逃れられる、と納得しています。

桜の社・・・
どんな名前かと思ったら、やっぱり桜の杜だった。
杜を読めなかったの？ 恥ずかしすぎるわ

あのあたりはよく車で通りますが、細い車道際でクセの強いエリアといえるでしょう。
駅との距離、道程をよく確かめられた方がいいでしょう。
駅徒歩はそれだけで「売り」になるが、反面そこが落とし穴。
何度もとんでもない「駅徒歩」を見てスルーしました。
あとは街並みですね。同じメーカーが建て揃えたのか、一戸ずつ自由に建てた街並みか、そこは随分異なります。
いろいろご自身の嗜好を確認しながら、ご検討されてください。

四年前まで妙法寺に住んでました。
あーあの辺りを開発したんだ
といった感想ですね。

クセの強いというのは上手い表現ですね。まさにその通りだと思います

一般的に
駅までの動線、雨の日や夜の駅までの道の状態、子供さんがおられれば小学校までの道、全体的な日当たりや風通し、過去の歴史的な事柄、何故今開発なのか、自動車の渋滞、抜け道、地質などが気になるところですね。
あくまで一般論ですよ。

一度周りを歩いてみるといいと思います。
出来れば雨の日がオススメですね。
しんどいですが、色んな事が見えて来るかも。

老婆心まででした。すみません。

今のところは建売ではなくて土地のみの分譲になっていますね　ということは自分で上物を作るところを見つけないといけないという事なんでしょうか

駅までの動線は確かに考えるところはあるのかな　許容範囲内かどうかの見極めは必要になってくるのではないかと感じられました

7月末に街びらきが行われましたね　まだまだ工事個所はありますが明るい話題だなと思いました

まあ、実際に買って住んでみないと判りませんが、最近の開発地域は極端に当たりか外れ、という気がしますので、よくよく検討を重ねてください。
また、周辺の歴史のある居住区とうまく接している方がいいですね。
若ファミリーだけの隔絶地域みたいな開発がありますが、あれはいびつで街として成立していない感想をもちます。

地盤調査の結果がでました。
かなり頑丈な地盤だということで安心しました。
（商業土地開発ではなく第三者の調査）
小学校までは学童専用通路ができ、小学校まで直通です。
（逆にこの道がないときついかも）
確かに古びた家なども多い地域でクセのある地域ですね。

注文住宅の為、長きに渡り土地探ししましたが、新参者が入り込むような土地だったりで、結局ここにたどりつきました。
戸建て地域までは坂道だし、駅までも微妙だし、ここが凄く良いというより、他に条件に合う土地がないといった感じでしょうか…。マンションもできるし活気づいた街になるといいな…。

県は地滑り危険箇所を解除することは無いらしいです。やはり地形じゃなく地質に何かしら問題があるのでしょうか？大雨で避難勧告でたらいちいち妙法寺小学校に避難するのも大変そう…

>>14
それはどのようにして確認した情報ですか？
市ではなく、県の管轄なのですね。
確かなら相当な不安材料になりますね…

地すべり防止区域は、開発により改良済みとなっているようですが…。
前の山のままだともちろん地すべり防止区域（地すべりによる被害を防止したり、軽減したりするため、地すべりを誘発助長するような行為を制限する必要がある土地や、地すべり防止工事を行う必要がある土地）に該当すると思いますが、あれだけの宅地造成すれば大丈夫かと…。

地盤調査の結果と県の情報が一致していないのが、なんだか気になりますね。頑丈な地盤と地滑りは別問題なのかもしれませんが、知識に疎いのでどう判断したら良いのか困ります。
不安な点が無いにこしたことはないですが、すべてに良しという条件の場所を探すのって大変ですね。
価格が高ければ安心なのかと思ったのですが、そうとも限らないのかな。いろいろと都合のいい条件も揃っているんですけどね。

数年前、妙法寺に住んだ事があります。
戸建、集合住宅と合わせて700戸以上のすべての方がマイカー通勤なわけないですけど
それでも朝夕、渋滞の激しいあの幹線道路に合流せざるをえないわけですね。
また駅まで徒歩にしてもかなり起伏があります。
神戸市ももっと道路拡張事業を進めてほしいものです。

垂水北部に住んでいます。と言うと、あ〜、と言われそうですが。。
神戸市内でも渋滞の名所。
不便を通り越し、危険が放置された有様を見て、あぁそうなんだな、とこの市行政、また地方議員の資質、技量、感性がよく判ります。
残念ながらそれが事実です。

神戸市に確認したところ、板宿までの道路拡張工事は2016年完了予定を目指してるとの事でしたか、立ち退きが難航している箇所もあるようで、まだまだ当分かかるでしょうね。。。それでもグリーンのフェンス部分は確実に増えてるように見えるので早く進めて欲しいです。本当に。。。

この前土地を見に行きました。公園もできており、小学校までは本当にすぐでした。小学校までの専用道路沿いに貯水池があるのが気になりました。
でも市中心部に近く、この広さの分譲地はこれから先もなかなかないですよね。

妙法寺駅から道が狭いのが気になります。
車は多いし、かなり危険なのではありませんか。
それと板宿まで下りる道がかなり混むのではないでしょうか。
見晴らしは確かにいいし、新しい住宅ばかりで、綺麗なのは魅力的ですが
土地の値段もかなり高めですね。
近辺の緑が丘や若草町に比べると、なおさら高い。

住宅地そのものとしてはきれいですよね。
規模も大きいし。そりゃ住所表記も変わりますわ、というくらい大きい
街区内が道がゆったりしている分、駅までのアクセスの道が狭いように感じられるのかもしれないですね
古い街だからというのがあるのか！？

同じ地域の緑ヶ丘の土地相場をお調べいただいたほうがいいでしょうね。

近くに怖い方々の事務所もありますしね…

21さんは緑ヶ丘や若草町のあたりをご存知ですか？
確かにあの辺りの土地は安いほうで緑ヶ丘だと妙法寺まで徒歩15分などと謳っている物件もありますが、駅まで徒歩でのアクセスは中々厳しいかと思われます。アップダウンや距離もそうですが、歩道がありません。子供には危険です。
そう思うと、専用通学路があったり、狭いながらも歩道がある道でなんとか徒歩で駅まで行けるこの場所は、それなりの値段になるのは仕方ないのかな、と思うようになってきました。
私は現在舞多聞とこちらを検討しているのですが、渋滞はどっちもどっちのようなので、駅までのアクセス、学校関係、戸建てでも管理会社があるという点(面倒な自治会や住民トラブルの回避のメリット)で、かなりこちらに傾いています。
まだ住まわれているかたがいないようですが、実際の情報などもっと検討したいと思っているので、皆さんどんどん書き込みしてほしいです！

見学してきました。　
傾斜地が多いため、道路に面した擁壁工事が必要な土地が多いですね。
また隣接地との境界には既製品の擁壁が設置されている土地や、されていない土地もありました。

私は擁壁に100～200万掛かるって言われました。

それくらいかかるのですか。
もうされている所とされていない所とあるみたいなのですが、どうしてなんでしょうね

調べてみたら擁壁って数百万かかることも珍しくないということなので
工事費用に関しては普通、標準的といったところか。

板宿まで下りる道は拡張工事は決定し進んできていますし、混むのは限られた時間、将来的には解消されるはず…と思いました。舞多聞の方が渋滞はひどいと思います。
駅まではアップダウンですがそれでも歩道があるので大丈夫かなと。それより桜の杜入り口からの坂道がネックですね(^_^;)
緑ヶ丘に知人がいますが、駅まではバイクを使われています。中古物件はもちろん安いですが、街並みも古いですし、昔ながらのしがらみもあるようです（自治会、掃除当番等）古い街に新入りで住むのも何かと大変な事もあるようです。こちらは山を切り開くところから始めた新しい街で駅までも徒歩圏内、高倉台（駅まではバスでしょう）などと坪単価あまりかわらないので、若干高め感は否めませんが、まあまあこんなものでしょう。

擁壁があるのは、商業土地開発（土地開発した会社）から直接購入する真ん中辺り土地だと、その中でも特別高さがあるところだけ作ってると言ってました。。。

我が家は擁壁含め外構（庭、アプローチ、駐車場、カーポート）で200万以内の予定です。擁壁は高さにより、ブロックでいけるのか、鉄筋コンクリートになるのかで値段がかなり変わるようです。

ここは今はもう自由に見学出来るようになっていますか？
少し前は工事中で危ないから不動産屋？販売業者と来てと言われました。
現地を見て気に入った場所に建てたいと思っているので、特定の業者と現地に行きたくないのですが難しいのかな…

舞多聞のほうの掲示板を見ると、路駐、道路族、においなどの問題にお困りのかたが多いようです。
新しい街だと自治会が機能するまで大変ですね。
桜の杜は管理会社がしっかり仕事をしてトラブルのない街になればいいですね。

多くの土地は建築条件つきのようですが、最近ちらほら条件を外し好きなハウスメーカーで建てられる土地もあるようです。入り口に門番の方がいる時といない時があるようですが、モデルハウス見学ですと言えば通してくれるでしょう。
管理費もしっかり払うのでそれなりの仕事をしてもらわないと…。掃除当番等なく自治会もないのでラクだと思います。舞多聞は管理会社も自治会もないようでなにかともめているようですね。

管理会社も自治会もないなんて大変ですね。
それに比べると管理会社に任せられるこちらは恵まれた条件ですね。
ちょっとしたトラブルも管理会社が間に入れば言いやすいし、解決もしやすいのではないかなと思います。
戸建ての場合は特に、ご近所付き合いで揉めたくないですからね。
管理費っていくらくらい払うのですか？

管理費について、以前聞いた話では3000円前後ということでした。
平米いくら、という計算方法らしく土地の大きさによって若干違うようです。
真ん中のすごく広い土地以外は、どこも大体同じくらいじゃないでしょうか？

そうですね1平米あたり20円くらいの計算だったと思います。150平米だと3000円ですね。
初めは戸建てで管理費か…と思いましたが。
新興住宅地は何かと小さなトラブルがあったりする場所もあると聞きます。何かワンクッション間にあれば助かると思います。煩わしい掃除当番もないですしね。
マンションだと1万円近いですし。
ちなみにマンションはプレサンスが建つそうです。

No29　契約済みさん　管理費は契約直後からの支払いでしょうか？　それとも新居が完成し入居後でしょうか？

管理費は土地の所有権を得たら支払い開始のようです。

ここ陸屋根（平らな屋根）あかんのですね。市が地区計画で決めているそうで。
セキスイハイムの鉄骨とか、四角い箱型の家にしたかったのですが、ああいうのって景観を損ねるのですか？

学区が微妙ですよね。ここら辺に住んでる子はヤンチャな子（親も）ばかりですから^^;

管理費3000円。ローンに換算したら100万以上か・・・。

学区、特に小学校は受け入れるしかないですからね。
でもマンション含めて一度に人が増えると
雰囲気変わると思いますよ。
今の子供達は好むと好まざるに関わらず
大人になって働く頃は外国人の方と仕事をする機会が必須になると思いますのてご近所に外国人の方かおられたら個人的にはいいと思ってます。
それこそ街の雰囲気は変わりますね。

学区はあまりよくないのでしょうか？
40年弱須磨区内ですが妙法寺が悪いという評判は聞いたことなかったので…。
まぁ神戸市内で良い学区というのも
限られているとは思いますが。
そうですね、700世帯となるとまたガラッと変わるでしょうね。期待します。
あと、外国人の方多いのですか…？

少ないですよ。
もっと多くてもいいかな。
という想いです。
というのも今、週のほとんどを東京で
仕事しているのですが、外国人と仕事したり
街ですれ違ったり小学校の列に混じってるのが
当たり前ですので地元に帰ると時代から
取り残された感があっただけです。
過去では花谷小学校でハーフタレントモデルのMKさんが
おられたのは記憶しています。

42さん、そういうことですね。
ありがとうございました。
MKさんの話は聞いたことあります^_^

700世帯ですもんね。当然子供も増えるでしょうし学校の雰囲気は一変しそうです。
校舎とかどうなのでしょう？増加する児童・生徒に耐えられるのかという心配も
出てくるかなあと思ってしまいます。プレハブ校舎とかだと暑さ・寒さの問題も。
そういった面の対応ってどうなるのでしょうか。あと、この辺りは集団登校なのでしょうか？

仕事の関係で見てきましたが、予想以上に広くて驚きました。
そのぶん車無しの生活はしんどそうですね。
入り口が一つしかないのも気になりました。せめて緑ヶ丘に抜けれる道路があればと思いましたが、
住民以外の方が抜け道として入って来そうなので仕方ないのでしょうね。

公式ページには駅まで徒歩７分とありますが入り口までの時間なのでしょうか。

小学校の校舎なのですが、補強などはしていると思いますが私が子供の頃と外観はあまり変わってない様なので、
大掛かりな建て替えなどは行われて無いと思います。それより学校の裏が土砂崩れしそうなのが心配です。

私も入り口一つは気になりました。
ただ緑ヶ丘と繋がれば、必ず抜け道となりますね。
交通量増えれば（しれてるかもしれませんが…）
歩道がないし危険かもしれませんね。
小学校裏、危ないのでしょうか。気になります。
7分と謳っているのは入り口までです。
実際歩きましたが、信号の関係もあるでしょうが7分とかかりませんでした。
スーパーと保育園も当初の〝予定〟から、決定にかわったようなので楽しみです。スーパーはどこが入るのかな。

8歳の息子がサッカーをしたいというのですが、妙法寺小にはサッカークラブは無いようです
調べたところ近隣の若草小学校に若草少年サッカークラブというチームをみつけたのですが若草少年サッカークラブはどのようなクラブでしょうか？

>>48さん
若草小学校はじめ、周辺の妙法寺、横尾、南落合など結構色々な学校から子供達が集まっているようです。各学年10名〜20名弱いるようですよ。

ありがとうございます
引っ越したら若草少年サッカークラブに体験入部を申し込もうと思います
妙法寺小の子どもでサッカーをする子は若草少年サッカークラブに入部するようですね伝統的に
若草小学校も近いので条件的には親としても楽ですね
調べたところそこそこ強いチームのようですし、人間的にも育ててくれそうなので楽しみです
友達もたくさんできそうなので息子にとって良い環境になりそうです
ありがとうございます