セントラルレジデンス調布【旧称：（仮称）調布駅前再開発計画】について

>>778
偉そう？でしたか。それは失礼致しました。
ただ、此処で愚痴を言っても改善される訳では無いので、要望などがあるならば市や警察に相談する方が現実味があるのではとレスした迄です。

市政へのクレームはこちらを参照されてはどうでしょ
http://www.chofu.net/bbs/bbs.cgi?id=6

ちなみに、何年も前から問題になっていた違法駐輪は対策して現在の状態、路上喫煙が問題になって市が出した結論があの南口の喫煙所と形だけの条例です。
前から気になっていたんですが、あの喫煙所はどう思うのか、このマンションに住む人に聞きたいです。
ニオイとかあまり影響はないですか？
さすがに嫌煙家だと、この立地は選ばないかな。

「ここで愚痴っても」云々は2chとかと一緒にしてんだろうな、この人。
この場合はここで道路の所有権を持っているマンション住民で話し合って道路の使用法に影響を与えられるから、そのための相談をここでするのは現実的な相談であって愚痴ではないのに。市政がシカトするのに対抗できる策をせっかくみんなで話合ってるのに。
自分には知識も経験のないのにやたらと口出しちゃ上から目線で見当違いのアドバイスめいたことする人っているんだよね。
少年サッカーにでも混ざってコーチ面してきたらどうだろう。まだ相手にしてもらえるかもよ。

ニオイとか絶対に気になりますよ。
部屋の中までどうとかもありますけど、建物の前を通るだけですごいんだから、毎日出入りする人には影響がないはずがないでしょうね。
たぶん、喫煙所の設置場所は問題ないとしても、きちんと全面を囲っていないからいけないんでしょうけどね。

調布は昼間でも歩きタバコをする人がたくさんいる場所なんだから気になるなら買わなきゃいいだけ。

そういえば…ここには住民スレがありませんね。

今日は野川の桜がライトアップされていましたね。

素人質問で恐縮ですが、何だかんだ言っても完売してないということが、実際の価値と値段のギャップを表しているのでは？と考えています。確かに買った方々はかなりの高所得者でしょうし、仕様もいいかも知れません。でもここで散々下に見られているグレーシアが既に完売していることを考えると、価値に見合った値付けがされているのはグレーシアと考えるのは変ですかね？ここを買われた方はリセールとかはあまり考えていないのでしょうか？それとも売れていないからといって値付けが間違っていたとは言い切れないものなのでしょうか？

すぐに売れてしまったということは、会社にとっては損失なのではないでしょうか？
1年間は新築とみなされると聞きますし、その期間で売り切れるぎりぎりの価格設定が企業にとっては良いのではないでしょうか。住友の場合は、新宿にマンションギャラリーがあり、営業力もあり、経費も抑えられるのでは。
もちろん、買主にとってはすぐに完売する物件、価格設定の方が良いかと思います。
グレーシア側は、もしかしたら悔んでいるのではないでしょうか。

セントラルレジデンス調布がどれくらい残っているかは知りませんが、売れる場所は売れているという印象です。

↑とスミフの営業マンが申しております

そのとおり。それで売れなきゃ価格を下げるだけですよね。実際いつものやり方なら下げるに違いありません。
ということは最初に買った人は確実に割高で買っているということです。確実に入手できるための予約代金みたいなものと言う考え方もありますが。
買主にとっての問題は、同じような物件で買った時期によって支払った額に大きな差がでてくることです。タワーマンションなんかではこれは珍しくなく、どうしてもお互いに穏やかな気分ではいられないもので、住民同士の軋轢を生むのはどうしても避けられないようです。セントラルレジデンスもある程度このことが宿命になってくるかと思います。売る方は売るまでのことしか考えなくていいのでしょうけれど。

>>788
そうなんですか。グレーシアってここでは下に見られているんですか。
人によって見方はいろいろでしょうが、うちに関しては絶対にグレーシアに入りたかったけど抽選はずれてこちらに回りました。他にもそういう人が沢山いてこちらの抽選に流れてきてるって銀行の人にも教わりました。こちらもまあまあ満足ではありますが、でもやっぱりグレーシアのあの部屋が手に入るなら絶対グレーシアがよかったなあ。今からでも誰か譲ってくれないかなあ（あの最初の値段で）と、ない物ねだりしたくなるくらいです。
内容的にこちらが優っている点ってなにかあるんでしょうか。値段以外に思いつきません。あと、引越代無料とかクリーニングサービスとかか。引越代なんて一回限りのものは逆に支払っても構わないんだけどさ。

完売したか完売していないかということも大事ですが、グレーシアが短期で売ってセントラルレジデンスは短期では売れていないことの方が問題だろうと思います。価格設定にかかわらず相当の購買層に強く訴える物件なら必ず一定の期間に売れてしまうはずだからです。

住友不動産の物件は、竣工後も販売するのは普通だよ。野村や三井や三菱と違い短期販売を別に目指してる会社ではないので。
新築マンションの早期販売は価格設定のミス、値引きは一切しない、販売期間は長期でも良い、住友不動産は別にマンション販売がメインの会社では無いと有るし。
住友不動産は都内にオフィスビルが至る所に有るから。

新築の物件の早期完売はどちらかというと販売サイドの損になるのは何となくわかる。でも、これって郊外地だけに限った話なの？都心の一等地の高額マンションも一部物件は飛ぶように早く売れたみたいだけど、これもやはり販売サイドの戦略ミスなのかね？793さんが仰るように、いいものはどんなに高くても売れる、という考え方は間違いか？
財務上は、在庫はできれば捌きたいと考えるような気もするんだが・・・。住友不動産のマンション事業は副業程度のようなものなんかな？決算短信を見ると、不動産販売業の割合はそんなに小さく見えない気もするけど。

住友不動産のマンションで短期完売は御法度。レスに価格を落とすのではと書かれているけど、そんな自ら価値を下げるようなことはしない思う。
しかも階は関係なく同じ向きの同じ部屋タイプなら同じ価格設定なので、上層階以外は明らかに割高。
やはりリセールに強い物件は多くの人が住みたいと思うわけで、抽選になるような物件(部屋タイプ)は投資効果も高いよ。

でも、スミフのマンションは高いというブランド価値に意味があるのだから、住む側からしてみたら投資的なことはあまり関係ないのかもね。

スミフの一般論としては分かるけど、この物件に関してはどうしてもそういう実感が持てない。もうこの物件のことは知らない人はいないどころか駅前に見えてるのに、未だに駅の出口でこの物件のティッシュ配ってる必死さとか考えるとやはり売れ残ったのでは？
一つの敗因に考えられるのはまさに投資効果のところで、言ってることが逆だと思う。ブランド自己満足で住む人にはいいけど、投資効果からするとそれなりにペイする安さでないと金持ちほど手を出さないのに、賃貸投資向きな中層各階安く均一設定すべきなのに中層各階を高く均一設定にしちゃってるんですから。

>>797
そうですね。駅前物件って普通はそんなに売れ残らないので、まんべんなく売れたグレーシアは調布の適正価格だったと思います。

将来性を価格にのせてますが、ここは周辺環境に不安要素が大きく、特に下のフロアほどその影響をまともに受けるのに、同じ価格にしたのは大失敗でしょう。
それに北向きの分譲1LDKは賃貸投資以外は考えにくいのに、あの価格はありえない。どんな家賃になるんだっていう。

実際、北向きと中層階はどのくらい売れたんでしょうか。
少なくとも、早期に売れた住戸はともかく、いま残っている部屋は適正価格ではないことは間違いないと思う。

調布って特急が止まって便利な割に下町っぽくて出遅れてた分、これからの街という気がしますよね。

駅回りに役所も揃ってて、これから駅近くのごみごみした所が少しずつ解消されればコンパクトシティで良い街になると思います。

住友不動産が北口の他に南口にもう一棟マンションを計画中のようですから少しずつ変わっていくと期待したいです。

良いマンションなので価格が折り合えばって所です。
グレーシアに比べたら割高かもしれませんが、もうグレーシアは中古がでない限り買えませんしね…

構造も仕様も違うので比べてもね。
価格が安いのは値段相応という見方も出来ますね。

>>800
同一駅近物件、同時期竣工の2物件を比較するのは極めて真っ当だと思います。また、皆さん、構造や仕様のグレードを上げて高額にした結果売れ残っていると議論されているのではないでしょうか？

こんなに高品質で好立地のマンションなんだから、これくらいの値段で当然！って考えるのはデベサイドの意見であって、それと消費者が考える値段のギャップが割高か割安かを決めるのだと思いますが、如何でしょうか。
両者とも立地がこれだけ良い以上、グロスで価格を考えた時に、セントラルは割高ではないのか？というのが議論されているのでしょう(北口・南口どちらがいいかという論争もありますが、それも含めて)。

グレーシアとセントラルの同一階が同時に中古市場に出た時に、価格に1,000万以上差があったらどちらを選ぶか？また、同じく賃貸に出した時に賃料に差があったらどちらを選ぶか？と考えてみるのも面白いかも知れませんね。ブランドやグレード重視の方はセントラルを選ぶと思いますが、個人的には(それ程差があればですが)、お金持ちでもないので、グレーシアで良いかなと思います。グレーシアも標準以上には設備整ってると思いますし。

中古価格は新築価格に関わらずこちらもグレーシアも同じ様な価格になると思います。
資産価値は立地で決まるので、どちらも同程度です。
となると、比較的安かったグレーシアを買われた方はお得でしたね。
これからのマンション高騰を考えるとグレーシアは新築価格と同程度かそれ以上で売れるでしょう。
一方、こちらは残念ながら新築価格よりかなり落とすことになるでしょうが、中古購入者にとってはこちらの方がお得になるでしょうね。

グレーシアは確かランニングがかなり高いのが叩かれていた記憶があります。イニシャルとランニングを加味して、中古価格が決まるんじゃないかな。

構造も仕様も違うってよくでてくるんですけど、グレーシアと比べる限り、階数以外ほとんど同じに見えるのですが、そんなに違うものなんですか？　そしてこちらの方がハイグレードな構造や仕様になるのですか？　どなたかご存知の方が、そのあたりの詳しい説明をして下さると値段差の要因が分かってすっきりするかも知れないんですが。

＞＞No.804さん
営業マンではありませんが、24時間警備、警報システム、災害時72時間非常用発電機、設備、仕様等
どちらも良いマンションであることには変わりないのですよね。
パンフレットを見る限り、違いとして価格に影響してそうなことでは、
・low-Eガラスの使用
・浴室：サーモフロア・浴室内で音楽が聞ける。
・コンクリート強度最大値6N/ｍｍ2（通常24⇒60N/ｍｍ2）、スラブ厚違い
・遮音サッシ、防音フード（防臭はどうだったか？）
・東向きや南向きは花火が見える。
・セントラルレジデンス建設時は物価が上がっている（？）
・ブランド、何かあった時の対応。災害時の対応。
・眺望（部屋による。）
等でしょうか。（営業マンではありませんが、）
違いましたら修正願います。

googlemap で左下のEarthをクリック。
シフトと左クリックを押しながらマウスを動かすと、3Dで眺望が非常に良く分かりますよ。

グレーシアさんは良水工房がお風呂にまで使用されているのがいいですよね。


＞＞No.803さん
・管理費差1万円/月×12か月＝12万/年（70ｍ2換算）（戸数が多いから？）
・インターネット代無料
っていうランニングコストの違いは発見しました。


建物内のモデルルームが出来たようですね。
そもそも完成前に全て売る気が無かったようですね。

>>805
管理費50年で600万分、グレーシアがつめるってことですね。それでも、グレーシアのほうが少し安そうかな。

同じ上層階なら目の前がガラス張りのビルよりも景色が良くて花火も見える方が良い。

実はガラス張りのビルが目の前でも上層階なら花火は見えるんだよ。なぜって、ガラス張りのビルよりも花火は高く上がるからね。小学生が考えても分かる。でも、どうだろね。花火なんて年に一度のことでマンションを選ぶ人の気が知れません。最高の特等席にお金払う方がずっと安いですから。むしろこの物件のほとんどの部屋で、東も西もほとんど隣のビルの壁しか見えないことの方が深刻かな。

>>808
確かにそうですね。花火はオマケでしょう。
《同じ上層階なら》毎日ガラス張りのビルが目の前にあるよりも、眺望が良い方が…という意味。

度々グレーシアを持ち上げるコメントがありますが、現在販売していませんし契約者の自己満足の様な気がしてなりません。グレーシアのモデルルームにも行きましたがイマイチでした。(※個人的感想です)

度々セントラルレジデンスを持ち上げるコメントがありますが、現在売れ残っていますし営業マンの自己満足の様な気がしてなりません。セントラルレジデンスのモデルルームにも行きましたがセントラルレジデンスの中にありました。(※一般的な感想です)

まあどちらのマンションも悪くないから、お互い叩き合うことになるんでしょ。
ただ値付けに関してはセントラルは若干失敗だったのでは？とは思う。販売焦ってないのにずっと駅前に案内立たせる？バイトだとしても社員だとしてもタダじゃないんだから、やっぱり早期に売り切りたいんじゃないのかなと思うけど。グレーシアは広告費あんまかけてなさそうだったし、セントラルの値段が高いのは、仕様がいいのもそうかも知れないけど、こういう販促費にかかっている面も少なからずあるのでは？

>>805
まとめてくれてありがとうございます。知っている情報としてはグレーシアにもlow-Eガラスと同じものはオプションとしてあり、サーモフロア、遮音、防音も同じものが標準であるようです。そこら辺と他の人の情報を統合するとこのようになりました。これも違うところがありましたら修正願います。

セントラルレジデンスが優れている点
・浴室内で音楽が聞ける
・管理費修繕費が安い
・インターネット無料
・コンクリート強度最大値6N/ｍｍ2（通常24⇒60N/ｍｍ2）、スラブ厚260mm（グレーシアは280mmで中空ボイドスラブ）
・東向きや南向き上層は他の建造物がなく花火が見える（東向き低層だと視界に隣のビル）
・住友ブランド
・引っ越し代

グレーシアが優れていた点
・低価格
・良水工房
・キッチンの天井が高い
・富士山が見える
・南向き上層は花火が見える（ただし視界にガラス張りのビル）

でも、全部大したことのない差ですね。ぜんぜん値段の違いがすっきりしませんね。

そうねえ。プレシス、テラス、アトラス、どれもここと比べる物件じゃないから、どうしてもグレーシアを比較対象にしてしまうのは無理もないよね。

こちらを検討している者です。
グレーシアは既に完売しているのに妙にグレーシアを持ち上げるレスが目立つと思ったらそういうことでしたか。
まあ気になるのはわかりますが、ここは検討板なので今更グレーシアと比較しても無意味でしょう。
どうしても気になるのなら雑談板にでも書き込まれたらいかがでしょうか。

>>814
確かに完売しているのでいくら比較しても仕方ないのですが、こちらが割高がどうかを判断する材料としてグレーシアを比較対象としている面もあるので、書き込みが全て無駄とも言い切れないですよ。私は大変勉強になってますし。この物件を買うかどうかの検討ですから、ここに書き込むしかないですよ。住人板に書き込むのはさすがに無意味ですが。

追加です。

セントラルレジデンスが優れている点
・浴室内で音楽が聞ける
・管理費修繕費が安い
・インターネット無料
・コンクリート強度最大値6N/ｍｍ2（通常24⇒60N/ｍｍ2）、スラブ厚260mm（グレーシアは280mmで中空ボイドスラブ）
・西向き高層は富士山が見える
・東向きや南向き上層は他の建造物がなく花火が見える（東向き低層だと視界に隣のビル）
・住友ブランド
・引っ越し代
・防災リュック配布

グレーシアが優れていた点
・低価格
・良水工房
・キッチンの天井が高い
・富士山が見える
・南向き上層は花火が見える（ただし視界にガラス張りのビル）


>>814
別に公平に比べてるんだし、楽しいし勉強になるんだからいいじゃない。そんな言論弾圧みたいなことしなきゃいいのに。

>>816
814ではありませんが…
本当に公平な比較でしょうか？私にはグレーシアの契約者が無理矢理こちらと張り合っている様にしか見えませんが。

仕様や構造も文字にしてしまえば大した差は無いように見えてしまいますが、重厚感など感じるものには差がでます。

あちらも商業階には力を入れている様ですが、住宅層は真っ白ですから商業階との差は歴然。あのツートーンもどうかと思いますが。

駅距離は同じでも全く別物だと考えた方が良いと思います。例えばレ○サスと他のセダンタイプを比べる様なもの。

それぞれ好みや希望や収入等が違うのですから、人それぞれで良いと思います。ただグレーシアは中古を待つしかありませんけど。

>>817
色とか重厚感とか、かなり主観的なご意見かと思います。ただ、主観であったとしてもそういう意見を集積していくのはいいことだと思うので、不公平な比較に思われるなら、より公平な比較になるように、先の比較の上にご自分のご意見をお乗せになったらよろしいかと思いますよ。全然別物だという説が正しければそれも比較の中で明らかになっていくことでしょう。

これも私の個人的意見ですがグレーシアの契約者がここで張り合うなんてまずあり得ないと思います。それこそ他の物件に関心ないでしょうし、なにか書き込むとしてもまずグレーシアのスレッドの書くのが普通なんじゃないでしょうか。グレーシアのスレッドは長らく止まったままなのでこのサイトにそもそもグレーシア契約者なんてもういないと思います。

>>818
本当にそう思いますか？
今でもグレーシアの契約者スレは動いていますし、以前こちらのレス内容を見てのカキコミがありましたので、見ているのは確かでしょう。

匿名制なのでカキコミまでしているかは分かりませんが、グレーシアをやたらと持ち上げるレスは疑念を抱かざるを得ません。

そもそも比較してグレーシアを購入したいと思ったとしても中古を待つしかありませんよ？こちらが高過ぎだとネガキャンしても価格は下がりませんし、全く別物を単純に比較する事に何の意味があるのか分かりません。

だからグレーシア購入したくてもできないのはみんな分かった上で比べてんだっつの。何回言えば。
ネガキャンとか誰もしてないし、どういうつもりだろ。

グレーシア契約者はたしかにこんなところにはいないでしょうね。セントラルレジデンス契約者なら住民限定スレがないのでいっぱいいるでしょうけど。だからこそここは参考になります。

ほんとうだ。少なくともこのリストではセントラルレジデンスのメリットの方がどんどん可算されていってるのに、なんでグレーシアの陰謀とかグレーシア持ち上げとか言ってるのか意味分からん。

高くて買えなかったけど主人の親から追加で引っ張れそうで検討してます

アフラックのビルが倒壊しない限りグレーシアは絶対無理ですね

旧甲州沿いに住んですのでよくわかりますが、あのアフラックビルが許せないです

アフラックのビルが倒壊とか、もう少し言い方ないの？ここのマンションの検討板って、他のマンション貶したり、なんか品が無さすぎないか？
他のマンションと比較するなとか、このマンションは調布で唯一無二で、今あるマンションはどこも比較になりませんて言ってるように見える。
値段が高いせいで、住む人も妬む人も過敏になってるのかな？調布の狭い世界で天狗になることもないと思うけど。知り合いには、ここで散々に言われてたグレーシア買った人もいるけど、世帯年収は相当ある家庭だし、ここを買えた人が調布で一番お金持ちってこともないと思うよ。

注目されているようですが、色々な立場の人が匿名で、この掲示板を使って好き放題言っていますね。無責任で立場も変えられるし、いくらでも情報操作出来るのでまともに参考にしない方がいいですね。
2chと同じで、真面目に検討している人は振り回されるだけですよ。判断材料とするには、１つ１つ裏を取った方が良さそうですね。見てる感じ、検討すらしてない人も多そう。

情報は、ちゃんと顔と名前を出している人から得た方がいい。

825です。
ただ、匿名を良いことに、この掲示板を見て誰かが傷つくようなことは控えませんか？調布市民としてお願いします。

ところでグレーシアの南のビルは正確にはサウスゲートビル。アフラックビルはその南西でたづくりの隣ですね。

夜でもまだ電気がついている部屋があんまりないですね。
予想以上に入居が少ないです。
まだまだ引越の途中なんでしょうか。

ここちょっと荒れてるなって思ったけど、都心の近い価格帯のタワーマンションのスレは比較にならないくらい荒れててビックリした。
そのまま住環境にも反映するんでしょうけど、やはりちょっと郊外だと平和でいいですね。
まあスレが伸びるのは販売期間が長びいている証拠なんでしょうが。せめて中層階は価格下げればいいのに。

そうですね、このマンションがちょっと荒れ気味なのはそれだけ都会的なマンションっていうことなんだと思いますよ。