セントラルレジデンス調布【旧称：（仮称）調布駅前再開発計画】について

718のものです。長文すみません。
それと、北と南という言葉に確執されている方がいらっしゃいますが、
私にはそれもよくわかりません。

吉祥寺も下北沢も駅も分断されています。
以前、原広司設計の京都駅も物議を醸しましたよね。
調布は分断されなくなります。
調布の課題は、中心市街地の広がりと繋がりだと思います。
甲州街道や品川道がなければなぁと感じることがあります。

講演会にも行きましたが、街づくりには安藤忠雄も参画していますね。
また、早稲田建築や東大建築のテーマにもなり、日本を代表するそうそうたる建築家も関わっています。
調布市は、内外の意見を取り入れた街づくりをしてきました。
管理組合でまとまれば、話を聞いてくれるのでは？

北口のパルコが出来る前の調布駅はどうでしたか？
昔の東急はどうでしたか？
古いものは必ず生まれ変わります。

ソフト面で変えていくのか、ハード面で働きかけていくか。（ハード面は今がチャンスです。）
2020年には世界中の人も調布に来るんだし、調布の良さを残し今から変えていきませんか？

>>716
え？
711って契約者なんですか？
そんな考え方もあるんですね。確かにそれもありうるかもしれません。
ただ、この板に本物の契約者の人なんて居るんですかね・・・。

>>716 さんは契約者の方ですか？
私は契約者ではありませんが、そのような考えの方が契約者なら調布市民として嬉しい限りです。

↑間違い。721さんでした。

「確執されている」っていう日本語がよく分かりませんが、>>718=>>721さんが調布の南北問題によほど固執されていることはよく分かります。
それと、なんで安藤忠雄や早稲田や東大が出てくると北と南が分断しないタイプの都市計画になるのか、どうして吉祥寺駅や下北沢駅のようにならないのかがまったく分かりません。分かりませんがネームバリューとかにすごく弱いかたなのかなとは思います。
調布だってこれからバンバン駅の地上、つまり公園の真ん中にビルが建つっていうのを知らないんでしょうか。

721です。日本語が変ですみません。
公園？広場？の真ん中にビルが建つのですか？回遊性を保つために広場の周辺に建てるのでは？その為に駅を地下化したのだと思ってましたが。吉祥寺や下北沢は駅ビルや線路(高架)で分断されていますよね。って下北沢も地下化で再開発中でしたか。言うことでは無いのかもしれませんが、地下化されれば人の往来は増えますよよね。
鉄道の地下化は、高度な技術が必要で、都市が発展してきた証だそうです。

安藤さんの件は、調布市は、内外の意見を真摯に取り入れながら街づくりをされていると言いたかったのです。北と南の話とは別ですね。わかりづらくてすみません。本当はリンクを貼るつもりが貼れませんでした。検索してみてください。

あと、良ければ725さんが思う吉祥寺と下北沢の問題点を具体的に教えていただけませんか？それと、調布との類似点について。

調布在住の者です。南北分断の話ですが、されるかされないかと言うより、今まで通りなんじゃないかなと考えています。例えば、新しくできる商業施設を越えて、北口在住の人が南口に行く理由があるでしょうか？また南口在住の人にも同じことが言えるのではないかなと思います。中心部の商業施設にみんなが集まるという街の作りかなーと考えてますが、検討違いですかね？
このスレで南北分断が問題にされているのは、今南口に集まっている懸念材料が北口にも分散されないかという期待からと見受けられますが、どうでしょうか。喫煙所はまだですが、騒音については、道路計画を考えると、今のまま固定化されると考えています。

南北の話しが多いですが、調布駅周辺って、今後、東西方向にはどうなるんでしょう。

調布駅前開発計画のイメージ図です。
南北で遮られる様な高い駅ビルは建ちません。
※このマンションのHPより

駅ビルが建つのは北口のマンション前ですね。

通りすがりですが…
725さん727さんは南北を遮る様に駅前広場の中にも建物が建つと思っているのでしょうか？
※連投失礼しました。

北側に住んでいますが、TSUTAYAが南側に移転したので南口に良く行く様になりました。
あと大勝軒とモスバーガーも行くかな。

失礼しました。南北を寸断してしまうような建物が建つとは思っていません。南北の交流がどれ程盛んになるかといった意味で、現状と然程変化しないのではと感じた次第です。
特定の店に用事がある人以外は、再開発完了後も駅をまたいで移動することはないのではと思ったんです。再開発により車道は減少しますし。
東西には大きな再開発はないようです。国領に向けての道は整備されるので、そちら側には行きやすくなるかも知れませんね。

>>728
図でも分かる様に東側(A敷地)には商業施設と
西側(C敷地)にはシネコンが出来る予定です。

725さんではないですが、>>718=>>721=>>726さんのご質問に関連して。

人の往来が増えるのと、南でも北でもどこのセクションでも住民が均質化されて同じような層の人々が住みだすということとは自ずから別のことです。おそらくこの二点を混同されているのでしょう。今後開発が予定通り進めばどのエリアからも駅に来る人は増えるでしょう。しかし調布の駅を超えて反対側まで行く必要性は減ることは理屈からお分かりになるかと思います。この辺り、すでに過去のレスをご覧になると詳しく説明があるのでそれをお読みになってからの方が、次のステップでの議論がしやすいと思います。そうでないと恐らく同じ方の繰り返しばかりなので。

それから、調布市の計画というのはもう10年も20年も前からやっていることで>>729の通りなのですが、この時は地下化した線路を全て桜並木の遊歩道にしてなど多々計画がありました。ただし、市がこれを計画していた時にはまだ京王がビル建設の発表をしておりません。>>730のようにビル建設が発表されたのは本当に最近のことなので、そこを未知数として進めてきた調布市の計画は本当は書き換えねばならないところ、そのままで進めているのが現状です。また安藤忠雄氏の講演が行われたのも駅ビルが三棟建つことが発表される前のものです。小さな駅ビルだと仰る方もいますが、シネコンを除いても25,000平方メートルですからかなりの大規模のものと思っております。

人の話に耳を貸さないで願望を押しつけてくる人がいるとループになるんだよね。
このスレ、おそろしく長いけど、見るとほんとくりかえしばっかり。

長文…御苦労様です。
>>735さんは何故か南北の質に拘りがある様に見受けられますが、駅を出れば横断歩道も信号もない駅前広場ですし、客観的にはどちらも大差はないと思いますよ。

>>734
ありがとうございます。
調布も大きな町みたいに駅周辺が全方位に広がっていくことを期待したいです。
ビルの先に小型のお店がちょこちょこできてくるようになればなお嬉しいです。

>>737
735です。おっしゃるとおり、南北の住民の質に私はとても興味がありますし、とてもこだわりを持っています。勝手に怒ったり傷ついたりする人も中にはいるかもしれないので、直接的なものいいをなんとなく避けましたが、所得階級や職業や移住した世代によって大きく住民層が変わり、その暮らしぶりやものの考え方やふるまいへの影響はとても大きいと思います。たとえばこのビルや現在の南口公園で夜に奇声を発している若者を輩出している住民層がどこに住んでいて、遠方から自転車に何人も乗せて駅前に来ては駐輪代金を踏み倒して他人のビルに路駐しているような住民層がどこらへんかというのは、私にとってはとても大事なことです。どことは言いませんが調布近辺でもはっきりいってできれば近寄りたくないエリアもあります。大きく言えば周辺の治安にも関わりますし、身近なところでも学区によって学校の質がとても違ってくるので子育てその他の面でとても大きな影響があると思っています。

そのため不動産の価格差があることはその判断の一つの指標になっていてとても助かります。駅の北側南側とすべてを2分割できるほど単純ではありませんが、北南はとても大きな線と思っています。駅から出てきた人が南へ足を向けようと北へ向けようと大差はないのでしょうが、住民には大きな差があると思いますし、開発で急に変わるようなことではないでしょう。

というか、普通、住居選びにおいてこういうことは利便性と並んで一番重要な要素かと思っておりましたし、そうした方は少なくないのではないでしょうか。

>>739
再び長文…御苦労様です。
> 遠方から自転車に何人も乗せて…
と御自身でも仰られている様に、繁華街の駅前ですから色々な方が集まるのは仕方ないでしょう。
それはこのマンションの住民層が良くても高所得者であっても避けられないと思います。

残念ながら南北に大きな線はありませんので、そういった輩が何処に屯するのかはわかり兼ねますが、どうしても気になる場合は市や警察に相談する事も必要かと思います。

住居選びの際には、治安面や学区による学校の質は重要な要素である事は確かです。そういった面を踏まえて駅前の住居を選択されたのではありませんか？
公立の学校に不安があれば私立という選択肢もありますよ。

739さんの仰ることはすごくよくわかります。北口には第一小もありますし、現在の南口の環境が北口に影響を及ぼすか否かは、近隣住民には大事なことではないかと思います。ただ、南口もこのような高級マンションが建つことで、住民の質が上がればなあと思っています。ただ他の方々も言及されていらっしゃる通り、新しく大々的にオープンしてしまったパチンコ屋や、不良が溜まりやすい道の構造を改めない限りは厳しいのではないかとも思っています。

南口の雰囲気の悪さがだいぶ指摘されているようなのですが、実際に入居された方の意見もお伺いしたいです。先程試しに南口まで行ったのですが、ジョナサンの横の道に今日も不良？っぽい若者がいるようです。南向きであれば音は気にならないものでしょうか？駅からマンションに帰るには、大通りから左折するのがいいんですかね？

購入者じゃありませんが、ジョナサンの道とは別に住民向けの道ができてましたよ。ファミマにあわせて曲がらず、まっすぐ建物に入る感じです。

北側、西側はどこの部屋買っても終わりだよね
地元の人ならわかるはず

売りたいのはそっちだろうね

住み始めましたね。
やはり、結構中が丸見えですね。

商業施設の低層4フロアをうろうろ歩いてみましたが、天井の低さに衝撃を受けました。
ビルは同じ高さなのにグレーシアは15階でセントラルレジデンスは16階あるのを不思議に思っていましたけど、こういうことなんですね。
これって住居部分はどうなんでしょうか。天井の高さが結構抑えられているとかありますか？

パンフレットだと両方とも250センチで、一般的なマンションよりも10センチ高いとありますね。

でも3フロア分の天井を低くするだけで1階分増やしたりなんてできるんですかね。
これは、階と階の間の幅の差なんですかね。
さすがにそこまで資料はなかなかないでしょうが。

なかなか衝撃的にテナントしょーもないですね。ドトールはある方がいいけど元々この場所にあったわけだし。ピザ屋はまぁたまに使いそうかな。一時期この場所で営業してたエスニック屋のカレーが結構好みだったんだけどなぁ。

>>749
パンフレットだとこちらの上下階のコンクリート厚は260ミリで、グレーシアは230ミリとありますね。
両方とも二重床、二重天井です。
一般的なマンションは200ミリなのでそれよりかなり厚いですね。
おそらくこちらの方が少し高いのではないでしょうか。

分かりませんが、最高高さが同じ55メートルで、居住部分はセントラルレジデンスの方が高いとか？

みなさん資料をそろえていてすごいです。
でも260ミリと230ミリってものすごい大きな差に思われるんですが、さらに謎が深まりますね。
それと、「居住部分はセントラルレジデンスの方が高いとか」っていう意味がちょっと分かりませんでした。

エレベーター吊り上げ機構部分を含めて55メートル以内っていう規制ははっきりしていて、どちらもそれぎりぎりに建てていることは間違いないと思うのですが。たづくりビルとアフラックビルもきっちり同じ高さみたいです。パルコ南のビルはほんの少し低いようですが。

階高で一番影響を受けるのが水廻り部分で、セントラルのキッチンが200～210センチ、洗面所が200センチなのに対してグレーシアはキッチンが230センチ、洗面所が210センチ。コンクリート厚に大差がないようなので階高としては明らかにこちらの方が低いでしょうね。

セントラルもグレーシアも、パンフレット上は、最大天井高約2500mmとありました。階高は然程変わらないんでしょうか？素人質問で申し訳ありません。セントラルとグレーシアの価格差は仕様によるところが大きいとの記載が過去にありましたが、パンフレットを見る限りそれ程違いがどこにあるのかわかりません。具体的にどこに差が現れるものなのでしょうか。

>>754
セントラルもグレーシアもモデルルーム見に行きましたが、セントラルのキッチンと洗面所は非常に圧迫感を覚えました。一方のグレーシアは圧迫感はありませんでした。16階と15階の違いだったんですね。

>>745
北側は言わずもがなですが、西側は公園ですかね？
管理されていない公園の近くの物件は要注意といいますが、
夜中もオープンだから色々入ってくるんでしょうか。
さすがに駅前だから防音対策くらいしているとは思いますけど、
窓を空けられるのは南側エリアの上層階だけかな…。

しかし、その南側エリアもキッチン辺りまで外から丸見えですね。。
洗濯物など干してますが、一気に団地感が…
やはり、ベランダはスケルトンじゃない方が良かったんじゃないかなと…

こちらに住む人は周辺の人の妬みに悩まされるかも知れませんね。
駅前一等地でこの価格なので普通の人には検討すらできないし、住めるのはごく一部の人だけ。
しかもこちらはあまりに目立ちすぎるし威圧感もあるのでなんかいけすかない感じで反感を買いやすいと思います。
まあ暫くすれば落ち着くと思いますが。
ちなみに私も検討していましたが、あまりに駅前すぎて色々な人に見られるのがいやでやめました。

>>754>755
キッチンや洗面所の高さは気になるのにスラブ厚は気になりませんか？天井高は同じなのにスラブ厚が30ミリも違うって事は階高が高いのはどっちだと思います？
構造内部も室内の仕様も明らかに違いますけどね。

>>760
すいません、難しすぎて分かりません。
なにかとても大事そうなことを言っていそうな感じがすごくするので、もう少し分かりやすく教えてくれると助かるんですが。

つまり階高はセントラルレジデンスの方が高いと。
たしかに厚さを考えるとそうなりますね。
ただ、そうすると建物の高さが同じである以上、階数の謎が残るのですが、一階分の差は商業階の階高のみの違いに起因するということでしょうか。するとその厚み分もあわせると商業階はさらにぎゅっと圧縮されることになりそうですが、はたしてそこまででしょうか。

そもそもマンションで最も多いのは高さ45メートル以下の物件です。なぜなら、それ以上の高さになると、建築基準法や消防法などの規制がとても厳しくなるから。しかしここは55メートルあります。

北口には銀行も入りますので商業階の階高を通常のテナントよりも確保しているのでしょう。
こちらの商業階はそれ程高さを必要としないテナントの為、１階分多く作れたのではないでしょうか？

わかりやすく言うと北口は商業階重視でこちらは居住階重視という印象ですね。

居住階重視なのに階高はセントラルレジデンスもグレーシアもそんな変わらないor場所によってはグレーシアの方がよかったりするっとこと？今までの流れとどっちが正しいの？

スラブ厚がセントラルの方が分厚ければ、セントラルの方が階高は低くなるんじゃないですか？高さが同じ場合、材料部分に余計に高さを取られる分、居住スペースの高さとしては低くなる気がするんですが。でも前の書き込みを見てる限り、居住スペースの高さは同じくらいだから、もしかすると商業スペースの高さを削って、それをスラブ厚に回してるのかも知れない。北口は南口の主要テナントがみずほ銀行だから、天井の高さは確保したかったのかも。そういう意味では商業重視、居住重視という見方もできるかも。どっちもテナントは地味だけど、治安とかテナント撤退の確率を考えると、質は北口のほうがいいかも。

>>751
どこからの情報か分かりませんがスラブ厚が違いますよ。こちらは260ミリで合っていますがグレーシアは280ミリの中空ボイドスラブです。

スラブが厚いのはグレーシアでした。当然階高も高くなりますので１階分の謎が解けましたね。

ただし、中空ですと通常の0.8倍相当ですので遮音等については224ミリ相当となり、質が良いのはセントラルの方になります。

ようやく実質的で有意義な会話の流れになってきました。

>>765
階高っていうのは、床から次のフロアの床の高さまでのことですよ。
それと、みずほが入るとか銀行が入るとかは設計段階ではさすがに決まってなかったんじゃないですかね。

住民です。11階に入居しました。みなさん気にかけていらっしゃるほど駅の広場やとうきゅうが視界に入ることは気になりません。が、逆に外から見えているはずなのでカーテンは閉めっぱなしになりそうです。
ところでマンション左側の通路が自転車を降りるようになっているのはとてもいいですね。マンションの土地を公開しているなら安全を保証してもらえるのはとても大事なことです。できればマンション北側と西側の広くなった歩道（ドトール前などの）も自転車は全て降りるように同じ柵をつけてもらえればいいと思うのですが、住民の決定だけではそれは難しいのでしょうか。

東急前の両肩歩道の自転車の歩道通行禁止は是非とも実現してもらいたい

768さん。
まだ入居の方が少ないので、階数を書いてしまうと誰だか特定出来てしまいますよ。
個人情報はあまり出さない方が…
あと、特に夜は部屋の明るさで中がよく見えますので、カーテン等をする方が良いと思います。

マンションの公開敷地に自転車が乗り入れてくるとはひどい話だ。
調布はわりと自転車が横暴だから野放しにすると危ないと思う。
マンションの管理組合とかで決めればいけるんじゃないのかな？

＞＞766さん、すっきりしましたね。ありがとうございます。

周辺住民、利用者が意見を出し合って良くしていこうとというのは素晴らしいですね。
マンション北側の道路もいっそのことボンエルフのようにして、
隣接施設の関係者のみの通行等の規制をかけくれないかなぁ。

>>772
高層を建てる許可と交換の条件として道路拡幅や駐輪場提供があると思うので、住民や店舗利用者のみの通行に限るのは難しいと思います。ただ、自転車はあまりにひどい乗り方なのでなんとか住民の力で車道に誘導できるといいですよね。

【調布市自転車等の駐車対策の総合的推進に関する条例】があるので、駅前でもありますし市の指導員に巡回してもらう等、市と相談してみるのも良いと思います。

この市に関しては死んでもそんな相談に乗りませんよ。
市役所や説明会で言ってることを何一つ実践しませんし、歩道に自転車が走行していることさえ否定しますから。
自転車指導員とかいって老人を税金でたくさん雇って東急前に配置するけど、市民に意見するのは危険で怖いからっていうので違法駐輪の自転車を目の前で見ていて注意もしないでただ並ばせてるんですよ。

そうそう。行政はほんとうに怠慢というかやる気なしというか。
周りの市町村ではかなり前からあたりまえに取り締まってることを全くしないんですよね。

>>775さんは市に相談に行った事があるのでしょうか？まあ近いので何度でもしつこく対応をお願いすれば少しは効果があるかも知れませんね。

自転車指導員はシルバー人材センターへ委託していると思いますので、苦情や要望は市ではなくセンターへ問い合わせした方が良いでしょう。

何にせよ言っても無駄だからと諦めてしまうのは早いと思います。

この人、何目線？　
偉そうに人にああしろこうしろって。
自分でやってから言えとか思うわ。
こういう人どこにでもいるんだけど調布にもいるとは。

マンションの話題は…？

まあ、この流れが調布クオリティなんでしょうか。
らしいといえばらしい。

>>778
偉そう？でしたか。それは失礼致しました。
ただ、此処で愚痴を言っても改善される訳では無いので、要望などがあるならば市や警察に相談する方が現実味があるのではとレスした迄です。

市政へのクレームはこちらを参照されてはどうでしょ
http://www.chofu.net/bbs/bbs.cgi?id=6

ちなみに、何年も前から問題になっていた違法駐輪は対策して現在の状態、路上喫煙が問題になって市が出した結論があの南口の喫煙所と形だけの条例です。
前から気になっていたんですが、あの喫煙所はどう思うのか、このマンションに住む人に聞きたいです。
ニオイとかあまり影響はないですか？
さすがに嫌煙家だと、この立地は選ばないかな。

「ここで愚痴っても」云々は2chとかと一緒にしてんだろうな、この人。
この場合はここで道路の所有権を持っているマンション住民で話し合って道路の使用法に影響を与えられるから、そのための相談をここでするのは現実的な相談であって愚痴ではないのに。市政がシカトするのに対抗できる策をせっかくみんなで話合ってるのに。
自分には知識も経験のないのにやたらと口出しちゃ上から目線で見当違いのアドバイスめいたことする人っているんだよね。
少年サッカーにでも混ざってコーチ面してきたらどうだろう。まだ相手にしてもらえるかもよ。

ニオイとか絶対に気になりますよ。
部屋の中までどうとかもありますけど、建物の前を通るだけですごいんだから、毎日出入りする人には影響がないはずがないでしょうね。
たぶん、喫煙所の設置場所は問題ないとしても、きちんと全面を囲っていないからいけないんでしょうけどね。

調布は昼間でも歩きタバコをする人がたくさんいる場所なんだから気になるなら買わなきゃいいだけ。

そういえば…ここには住民スレがありませんね。

今日は野川の桜がライトアップされていましたね。

素人質問で恐縮ですが、何だかんだ言っても完売してないということが、実際の価値と値段のギャップを表しているのでは？と考えています。確かに買った方々はかなりの高所得者でしょうし、仕様もいいかも知れません。でもここで散々下に見られているグレーシアが既に完売していることを考えると、価値に見合った値付けがされているのはグレーシアと考えるのは変ですかね？ここを買われた方はリセールとかはあまり考えていないのでしょうか？それとも売れていないからといって値付けが間違っていたとは言い切れないものなのでしょうか？

すぐに売れてしまったということは、会社にとっては損失なのではないでしょうか？
1年間は新築とみなされると聞きますし、その期間で売り切れるぎりぎりの価格設定が企業にとっては良いのではないでしょうか。住友の場合は、新宿にマンションギャラリーがあり、営業力もあり、経費も抑えられるのでは。
もちろん、買主にとってはすぐに完売する物件、価格設定の方が良いかと思います。
グレーシア側は、もしかしたら悔んでいるのではないでしょうか。

セントラルレジデンス調布がどれくらい残っているかは知りませんが、売れる場所は売れているという印象です。

↑とスミフの営業マンが申しております

そのとおり。それで売れなきゃ価格を下げるだけですよね。実際いつものやり方なら下げるに違いありません。
ということは最初に買った人は確実に割高で買っているということです。確実に入手できるための予約代金みたいなものと言う考え方もありますが。
買主にとっての問題は、同じような物件で買った時期によって支払った額に大きな差がでてくることです。タワーマンションなんかではこれは珍しくなく、どうしてもお互いに穏やかな気分ではいられないもので、住民同士の軋轢を生むのはどうしても避けられないようです。セントラルレジデンスもある程度このことが宿命になってくるかと思います。売る方は売るまでのことしか考えなくていいのでしょうけれど。

>>788
そうなんですか。グレーシアってここでは下に見られているんですか。
人によって見方はいろいろでしょうが、うちに関しては絶対にグレーシアに入りたかったけど抽選はずれてこちらに回りました。他にもそういう人が沢山いてこちらの抽選に流れてきてるって銀行の人にも教わりました。こちらもまあまあ満足ではありますが、でもやっぱりグレーシアのあの部屋が手に入るなら絶対グレーシアがよかったなあ。今からでも誰か譲ってくれないかなあ（あの最初の値段で）と、ない物ねだりしたくなるくらいです。
内容的にこちらが優っている点ってなにかあるんでしょうか。値段以外に思いつきません。あと、引越代無料とかクリーニングサービスとかか。引越代なんて一回限りのものは逆に支払っても構わないんだけどさ。

完売したか完売していないかということも大事ですが、グレーシアが短期で売ってセントラルレジデンスは短期では売れていないことの方が問題だろうと思います。価格設定にかかわらず相当の購買層に強く訴える物件なら必ず一定の期間に売れてしまうはずだからです。

住友不動産の物件は、竣工後も販売するのは普通だよ。野村や三井や三菱と違い短期販売を別に目指してる会社ではないので。
新築マンションの早期販売は価格設定のミス、値引きは一切しない、販売期間は長期でも良い、住友不動産は別にマンション販売がメインの会社では無いと有るし。
住友不動産は都内にオフィスビルが至る所に有るから。

新築の物件の早期完売はどちらかというと販売サイドの損になるのは何となくわかる。でも、これって郊外地だけに限った話なの？都心の一等地の高額マンションも一部物件は飛ぶように早く売れたみたいだけど、これもやはり販売サイドの戦略ミスなのかね？793さんが仰るように、いいものはどんなに高くても売れる、という考え方は間違いか？
財務上は、在庫はできれば捌きたいと考えるような気もするんだが・・・。住友不動産のマンション事業は副業程度のようなものなんかな？決算短信を見ると、不動産販売業の割合はそんなに小さく見えない気もするけど。

住友不動産のマンションで短期完売は御法度。レスに価格を落とすのではと書かれているけど、そんな自ら価値を下げるようなことはしない思う。
しかも階は関係なく同じ向きの同じ部屋タイプなら同じ価格設定なので、上層階以外は明らかに割高。
やはりリセールに強い物件は多くの人が住みたいと思うわけで、抽選になるような物件(部屋タイプ)は投資効果も高いよ。

でも、スミフのマンションは高いというブランド価値に意味があるのだから、住む側からしてみたら投資的なことはあまり関係ないのかもね。

スミフの一般論としては分かるけど、この物件に関してはどうしてもそういう実感が持てない。もうこの物件のことは知らない人はいないどころか駅前に見えてるのに、未だに駅の出口でこの物件のティッシュ配ってる必死さとか考えるとやはり売れ残ったのでは？
一つの敗因に考えられるのはまさに投資効果のところで、言ってることが逆だと思う。ブランド自己満足で住む人にはいいけど、投資効果からするとそれなりにペイする安さでないと金持ちほど手を出さないのに、賃貸投資向きな中層各階安く均一設定すべきなのに中層各階を高く均一設定にしちゃってるんですから。

>>797
そうですね。駅前物件って普通はそんなに売れ残らないので、まんべんなく売れたグレーシアは調布の適正価格だったと思います。

将来性を価格にのせてますが、ここは周辺環境に不安要素が大きく、特に下のフロアほどその影響をまともに受けるのに、同じ価格にしたのは大失敗でしょう。
それに北向きの分譲1LDKは賃貸投資以外は考えにくいのに、あの価格はありえない。どんな家賃になるんだっていう。

実際、北向きと中層階はどのくらい売れたんでしょうか。
少なくとも、早期に売れた住戸はともかく、いま残っている部屋は適正価格ではないことは間違いないと思う。

調布って特急が止まって便利な割に下町っぽくて出遅れてた分、これからの街という気がしますよね。

駅回りに役所も揃ってて、これから駅近くのごみごみした所が少しずつ解消されればコンパクトシティで良い街になると思います。

住友不動産が北口の他に南口にもう一棟マンションを計画中のようですから少しずつ変わっていくと期待したいです。

良いマンションなので価格が折り合えばって所です。
グレーシアに比べたら割高かもしれませんが、もうグレーシアは中古がでない限り買えませんしね…

構造も仕様も違うので比べてもね。
価格が安いのは値段相応という見方も出来ますね。

>>800
同一駅近物件、同時期竣工の2物件を比較するのは極めて真っ当だと思います。また、皆さん、構造や仕様のグレードを上げて高額にした結果売れ残っていると議論されているのではないでしょうか？

こんなに高品質で好立地のマンションなんだから、これくらいの値段で当然！って考えるのはデベサイドの意見であって、それと消費者が考える値段のギャップが割高か割安かを決めるのだと思いますが、如何でしょうか。
両者とも立地がこれだけ良い以上、グロスで価格を考えた時に、セントラルは割高ではないのか？というのが議論されているのでしょう(北口・南口どちらがいいかという論争もありますが、それも含めて)。

グレーシアとセントラルの同一階が同時に中古市場に出た時に、価格に1,000万以上差があったらどちらを選ぶか？また、同じく賃貸に出した時に賃料に差があったらどちらを選ぶか？と考えてみるのも面白いかも知れませんね。ブランドやグレード重視の方はセントラルを選ぶと思いますが、個人的には(それ程差があればですが)、お金持ちでもないので、グレーシアで良いかなと思います。グレーシアも標準以上には設備整ってると思いますし。

中古価格は新築価格に関わらずこちらもグレーシアも同じ様な価格になると思います。
資産価値は立地で決まるので、どちらも同程度です。
となると、比較的安かったグレーシアを買われた方はお得でしたね。
これからのマンション高騰を考えるとグレーシアは新築価格と同程度かそれ以上で売れるでしょう。
一方、こちらは残念ながら新築価格よりかなり落とすことになるでしょうが、中古購入者にとってはこちらの方がお得になるでしょうね。

グレーシアは確かランニングがかなり高いのが叩かれていた記憶があります。イニシャルとランニングを加味して、中古価格が決まるんじゃないかな。

構造も仕様も違うってよくでてくるんですけど、グレーシアと比べる限り、階数以外ほとんど同じに見えるのですが、そんなに違うものなんですか？　そしてこちらの方がハイグレードな構造や仕様になるのですか？　どなたかご存知の方が、そのあたりの詳しい説明をして下さると値段差の要因が分かってすっきりするかも知れないんですが。

＞＞No.804さん
営業マンではありませんが、24時間警備、警報システム、災害時72時間非常用発電機、設備、仕様等
どちらも良いマンションであることには変わりないのですよね。
パンフレットを見る限り、違いとして価格に影響してそうなことでは、
・low-Eガラスの使用
・浴室：サーモフロア・浴室内で音楽が聞ける。
・コンクリート強度最大値6N/ｍｍ2（通常24⇒60N/ｍｍ2）、スラブ厚違い
・遮音サッシ、防音フード（防臭はどうだったか？）
・東向きや南向きは花火が見える。
・セントラルレジデンス建設時は物価が上がっている（？）
・ブランド、何かあった時の対応。災害時の対応。
・眺望（部屋による。）
等でしょうか。（営業マンではありませんが、）
違いましたら修正願います。

googlemap で左下のEarthをクリック。
シフトと左クリックを押しながらマウスを動かすと、3Dで眺望が非常に良く分かりますよ。

グレーシアさんは良水工房がお風呂にまで使用されているのがいいですよね。


＞＞No.803さん
・管理費差1万円/月×12か月＝12万/年（70ｍ2換算）（戸数が多いから？）
・インターネット代無料
っていうランニングコストの違いは発見しました。


建物内のモデルルームが出来たようですね。
そもそも完成前に全て売る気が無かったようですね。

>>805
管理費50年で600万分、グレーシアがつめるってことですね。それでも、グレーシアのほうが少し安そうかな。

同じ上層階なら目の前がガラス張りのビルよりも景色が良くて花火も見える方が良い。

実はガラス張りのビルが目の前でも上層階なら花火は見えるんだよ。なぜって、ガラス張りのビルよりも花火は高く上がるからね。小学生が考えても分かる。でも、どうだろね。花火なんて年に一度のことでマンションを選ぶ人の気が知れません。最高の特等席にお金払う方がずっと安いですから。むしろこの物件のほとんどの部屋で、東も西もほとんど隣のビルの壁しか見えないことの方が深刻かな。

>>808
確かにそうですね。花火はオマケでしょう。
《同じ上層階なら》毎日ガラス張りのビルが目の前にあるよりも、眺望が良い方が…という意味。

度々グレーシアを持ち上げるコメントがありますが、現在販売していませんし契約者の自己満足の様な気がしてなりません。グレーシアのモデルルームにも行きましたがイマイチでした。(※個人的感想です)

度々セントラルレジデンスを持ち上げるコメントがありますが、現在売れ残っていますし営業マンの自己満足の様な気がしてなりません。セントラルレジデンスのモデルルームにも行きましたがセントラルレジデンスの中にありました。(※一般的な感想です)

まあどちらのマンションも悪くないから、お互い叩き合うことになるんでしょ。
ただ値付けに関してはセントラルは若干失敗だったのでは？とは思う。販売焦ってないのにずっと駅前に案内立たせる？バイトだとしても社員だとしてもタダじゃないんだから、やっぱり早期に売り切りたいんじゃないのかなと思うけど。グレーシアは広告費あんまかけてなさそうだったし、セントラルの値段が高いのは、仕様がいいのもそうかも知れないけど、こういう販促費にかかっている面も少なからずあるのでは？

>>805
まとめてくれてありがとうございます。知っている情報としてはグレーシアにもlow-Eガラスと同じものはオプションとしてあり、サーモフロア、遮音、防音も同じものが標準であるようです。そこら辺と他の人の情報を統合するとこのようになりました。これも違うところがありましたら修正願います。

セントラルレジデンスが優れている点
・浴室内で音楽が聞ける
・管理費修繕費が安い
・インターネット無料
・コンクリート強度最大値6N/ｍｍ2（通常24⇒60N/ｍｍ2）、スラブ厚260mm（グレーシアは280mmで中空ボイドスラブ）
・東向きや南向き上層は他の建造物がなく花火が見える（東向き低層だと視界に隣のビル）
・住友ブランド
・引っ越し代

グレーシアが優れていた点
・低価格
・良水工房
・キッチンの天井が高い
・富士山が見える
・南向き上層は花火が見える（ただし視界にガラス張りのビル）

でも、全部大したことのない差ですね。ぜんぜん値段の違いがすっきりしませんね。

そうねえ。プレシス、テラス、アトラス、どれもここと比べる物件じゃないから、どうしてもグレーシアを比較対象にしてしまうのは無理もないよね。

こちらを検討している者です。
グレーシアは既に完売しているのに妙にグレーシアを持ち上げるレスが目立つと思ったらそういうことでしたか。
まあ気になるのはわかりますが、ここは検討板なので今更グレーシアと比較しても無意味でしょう。
どうしても気になるのなら雑談板にでも書き込まれたらいかがでしょうか。

>>814
確かに完売しているのでいくら比較しても仕方ないのですが、こちらが割高がどうかを判断する材料としてグレーシアを比較対象としている面もあるので、書き込みが全て無駄とも言い切れないですよ。私は大変勉強になってますし。この物件を買うかどうかの検討ですから、ここに書き込むしかないですよ。住人板に書き込むのはさすがに無意味ですが。

追加です。

セントラルレジデンスが優れている点
・浴室内で音楽が聞ける
・管理費修繕費が安い
・インターネット無料
・コンクリート強度最大値6N/ｍｍ2（通常24⇒60N/ｍｍ2）、スラブ厚260mm（グレーシアは280mmで中空ボイドスラブ）
・西向き高層は富士山が見える
・東向きや南向き上層は他の建造物がなく花火が見える（東向き低層だと視界に隣のビル）
・住友ブランド
・引っ越し代
・防災リュック配布

グレーシアが優れていた点
・低価格
・良水工房
・キッチンの天井が高い
・富士山が見える
・南向き上層は花火が見える（ただし視界にガラス張りのビル）


>>814
別に公平に比べてるんだし、楽しいし勉強になるんだからいいじゃない。そんな言論弾圧みたいなことしなきゃいいのに。

>>816
814ではありませんが…
本当に公平な比較でしょうか？私にはグレーシアの契約者が無理矢理こちらと張り合っている様にしか見えませんが。

仕様や構造も文字にしてしまえば大した差は無いように見えてしまいますが、重厚感など感じるものには差がでます。

あちらも商業階には力を入れている様ですが、住宅層は真っ白ですから商業階との差は歴然。あのツートーンもどうかと思いますが。

駅距離は同じでも全く別物だと考えた方が良いと思います。例えばレ○サスと他のセダンタイプを比べる様なもの。

それぞれ好みや希望や収入等が違うのですから、人それぞれで良いと思います。ただグレーシアは中古を待つしかありませんけど。

>>817
色とか重厚感とか、かなり主観的なご意見かと思います。ただ、主観であったとしてもそういう意見を集積していくのはいいことだと思うので、不公平な比較に思われるなら、より公平な比較になるように、先の比較の上にご自分のご意見をお乗せになったらよろしいかと思いますよ。全然別物だという説が正しければそれも比較の中で明らかになっていくことでしょう。

これも私の個人的意見ですがグレーシアの契約者がここで張り合うなんてまずあり得ないと思います。それこそ他の物件に関心ないでしょうし、なにか書き込むとしてもまずグレーシアのスレッドの書くのが普通なんじゃないでしょうか。グレーシアのスレッドは長らく止まったままなのでこのサイトにそもそもグレーシア契約者なんてもういないと思います。

>>818
本当にそう思いますか？
今でもグレーシアの契約者スレは動いていますし、以前こちらのレス内容を見てのカキコミがありましたので、見ているのは確かでしょう。

匿名制なのでカキコミまでしているかは分かりませんが、グレーシアをやたらと持ち上げるレスは疑念を抱かざるを得ません。

そもそも比較してグレーシアを購入したいと思ったとしても中古を待つしかありませんよ？こちらが高過ぎだとネガキャンしても価格は下がりませんし、全く別物を単純に比較する事に何の意味があるのか分かりません。

だからグレーシア購入したくてもできないのはみんな分かった上で比べてんだっつの。何回言えば。
ネガキャンとか誰もしてないし、どういうつもりだろ。