ザ・パークハウス池之端

事前説明会の申し込みをして２週間がたつのに案内状が来ない。
僕だけかな。

説明会申し込みまして予定日1週間前には案内状届くとのお話でしたが、当方にも来ていません。きっと今日とどくのでしょうか。今マンション売り盛りですから、担当者の皆さま大忙しなのでしょうね。建設ラッシュであわただしく、、、、建物がしっかり建ってくれる事をいのります。

やっぱりマンション名まで正式住所を書く事を求められた時は「ザ」を付けないといけないんでしょうか。。。
恥ずかしい。

本日案内状が届きました。
モデルルームはちょっと別のところですね。

モデルルームはもう少し駅に近い場所になりますか？
駅の近くはアカデミックな施設と寺、恩賜公園でモデルルームが建つ隙がなさそうなので
できるとすれば駅の南側か？などと勝手に想像しております。
それにしても、マンションのある辺りが昔は水場だったとは知りませんでした。
やはり地震に弱いんですか？

モデルルームは根津駅の池之端口から出てすぐそこに見えています。ここに建設された方が嬉しいってぐらいｗ
あそこは多分根津だから池之端よりやや格下になりますが。
地盤に関しては大昔から武家屋敷やら寺院などのあった場所だからそんなに心配は要らないと思います。
基本的にマンションなんて線路沿いとか川沿いとかとんでもない場所に建ちまくってますからねー。

根津と池之端の格の関係って知らなかった。
文京区が上だと思ってた。

根津が昔遊郭があったとこですよ。
街の雰囲気はやはりちょっと怖いです。

イチバン広い104m2の間取り、見た方いますか？
多分、レジデンス棟の西最上階だと思うけど。
地権者住戸？

89
そうみたいですね…

あのあたりは、どうも小学校の同級生の家があったあたりのような気がする。
もしかすると、地権者かもしれないな。どうでもいいけど。

地権者さんもお住まいになられるんですね。
地権者さんは賃貸に出されたりすることもあるみたいですが、
お住まいだとなんだか安心です。
賃貸だと人の入れ替わりがありますからね。。。
実際にあの部屋が地権者さん物件かどうかはわからないみたいですけれど。。。

地権者住居は最上階東側とききましたよ。

最上階はさぞ眺めがいいでしょうね
4LDKの間取りがいいですね。リビングはちょっとせまいですがキッチンが広々で料理に力が入りそうです。収納も配慮されている感じがします

そろそろ、公式サイトの更新を望みます。

現地見てきました。まだ、何もないですね。場所は不忍通りから奥まっていて、静かなところです。
グーグルマップだとSIBATAという会社のあたりですね。

元々会社があった跡地にできるんですね。

駐車場が9台分で、うち2台分が地権者さんとのことなので、
7台分が分譲分の駐車場になるのでしょうか。

この辺りだと車を持たれる方は多いのですか？

うちは車が必要なので、
敷地内に停められるといいのですけれど。

どの間取りも窮屈で基本田の字の変形ですね。
狭い敷地に低い建物だから部屋数稼ぐにはこうするしかなかったのかな？
動物園の臭いの問題もありマンションで使えるのはカーブしている抜け道道路だけですから強気の価格設定はないでしょう。

平均坪単価３４０万前後らしい。

>100さん

平均坪単価340万ですか！　ずいぶん強気な価格ですね。
ザ・ライオンズ上野の森もバカ高いと思いましたが、この物件にそこまでの
価値があるか。。

住まいサーフィンの予想価格は外れる（実際の価格が大きく上回る）ことが
結構あるように思います。予想価格どおりだったらうれしいのですが。

まあ、住まいサーフィンは適正価格がそのへんと言ってるだけですから。
どこのデベも今は強気じゃないの？

住まいサーフィンが掲示した価格に近い平均平米単価で進めるプラウド物件なんかは、やっぱり早く売れます。
三菱については、マンション分譲のうち最安値の部屋の平米単価を住まいサーフィンの提示値に近づけているのをいくつか確認しました。
この物件も北側の部屋は、住まいサーフィンの提示単価に近いです。南側とは平米単価で30万以上も価格差がつけられてたりします。

ここは内廊下って事でOKなんですかね？

外だったと思います。

パークハウスで坪単価340万で外廊下かぁ。

シティタワー池之端の400万超よりはマシじゃないの？

ここの管理組合も、地権者に実質的に実権が握られるのか？

上野駅からだとちょっと歩くんですね。
公園のすぐ近くなので、リタイヤされたかたなどに人気がありそうですね

デザインが普通すぎる。これで坪340万はないだろ。

江戸時代から当地に住まうものです。この場所ってシバタ化学の跡地ですね。動物園の周りは結構匂うのと、祖母のお供でお隣に良く訪ねるのですが、夜になると真っ暗で怖いです。特に動物園裏の通り、湯島から池之端は真っ暗ですしお子さんは怖がるんじゃないでしょうか？

意味不明です。

外廊下じゃない方がいい。

以前近くの不忍通り沿いに住んでたけど、この通りそんなに暗かったかな？
六龍鉱泉（今もある？）に夜時々行ってたけど、タクシーがけっこう通るなあって感じだった。
まだ弥生会館があった頃だけどね。

このあたりはけっこういいよ。風情のある串揚げ屋、しんころのとんかつ屋、寿司屋も旨いのがあったな。
定食屋では芸大の学生さんがバイトで働いてた。
赤札はあんまり使えなかったけど（笑）

あ、根津駅入り口の珈琲館、ホットケーキ今でもあるかな。朝よく食ってたなあ。

根津駅入り口の珈琲館は二店舗に増えました。
以前の場所と元コロラドがあった場所です。

根津の商店街って生鮮食料品店が無くなったみたいですね。
ご近所の方は買い物をどうしているんだろう。スーパーですか？
谷中銀座はちょっと遠いし、アメ横ってのも…
湯島周辺に商店街でもあるのかな。

六龍鉱泉、今も変わらず熱い湯で営業してますよ。

東京が誇るべき温泉文化遺産とも言われている六龍鉱泉
歴史もあり風情の良さから非常に人気の高い温泉銭湯です。
外観は唐破風の造りをした特徴的で、すぐにわかります。
実際に温泉に入るとわかりますが肌触強いぬめり感があります。
温泉はコーヒー色に濁り甘めのモール臭がします。
15:30 - 23:00営業で1回400円で利用出来ます。
物件近くにいつでも利用出来る温泉銭湯があるのは、温泉好きな方には
たまらないと思います。

根津駅がこんなにいい場所にあるとは初見でビックリ。

もっとメジャーな駅のほうに住むというステータスを選択する道もあると思いますけど東京駅がこれだけ近いのなら利便性優先で考えたいですね。もちろん価格次第になりますがさすがに上野物件などよりは下回りますよね？

問題は間取りが広めであるということ、この分高いと予算的に厳しいかもしれません。
安くて広くできるという場所であって欲しいです。

恐らく赤札堂で買物されているのではないかと＞117さん
以前はお肉屋さんはあったのですが、
今はどうなのでしょうねぇ…。

千代田線は西日暮里で乗客の入れ替えがあって、結構混んでいて
根津も混んでいて、
新御茶ノ水で少し空くという感じでしょうか。
あまり根津からだと混んでいる電車に長く乗らなくて済みます。

以前、北千住から千代田線に乗っていました。綾瀬始発の電車なら何とか乗れてましたが、常磐線から来る電車だと到着した電車は既にパンパンで、何本かやり過ごさないと乗れる自信がありませんでした。通勤ラッシュ時は根駅津でも激混みでしたよ。

根津から霞ヶ関だと15分位はかかりますね。
しかも朝は根津で降りる人があまりいません。
乗ろうとすると乗客から「こんな地味な駅から乗りやがって」的な視線を感じます。
二駅先の新御茶ノ水とその先の大手町で混雑は落ち着いてきますからキツキツの我慢は5分程度でしょう。
普通の買い物なら赤札堂とマルエツプチをメインに業務スーパー、ドンキ、松坂屋、吉池、多慶屋までが限界でしょうか。
アメ横は普段の買い物には向きません。
街そのものは落ち着いてノンビリ暮らせると思います。

やぶ蚊が多いと周りに緑が多くても不快です。
夏の夜はマンションの光に吸い寄せられバルコニーは虫だらけになりそう…

虫は紫外線に集まってきます。
なので蝉も夜中に鳴きます。
紫外線を出す蛍光灯は使わないようにしています。

これで近所にスポーツジムがあればいいのになぁ…
上野駅まで行かないとないんですよね？

ジムは湯島手前のサブウェイの隣2Fに台東区の施設があります。

千代田線の状況教えていただきありがとうございました
上野まで歩いて山手線や銀座線日比谷線のほうが電車は楽なのかなあ

少し距離ありますが、上野御徒町から大江戸線が一番すいてるかもしれません。

それは「少し」というレベルの距離ではないですね。特に通勤で毎日なんてありえない。

根津駅が一番近いのは間違いないですが、20分くらい歩いて日比谷線・銀座線というのもよいかも。毎日はきついですけどね。

上野や御徒町からの日比谷線と銀座線も混んではいます。
柏や松戸から立って通勤する事を考えれば根津からの混雑なんて贅沢な悩みだなぁ。
逆の北千住方向はガラガラ。
定額パスでバスを駆使した通勤も案外楽しいですよ。

電車の便が悪いってことか。

根津駅さえ使えれば交通の利便性については何も問題無いでしょ

問題は動物の糞の匂いに耐えながら住むほどの魅力があるかどうかっていうこと

俺は鼻づまりだから大丈夫さ。

1DKの分譲とは珍しいじゃないですか。

･･あまり広くはないですね、しかも北向きという条件。これは投資目的でも手が出しにくそうだなと個人的には思ってしまいますが如何でしょう。

上野公園の傍という魅力はこのマイナス要素のある条件を打ち破るでしょうか。

上野公園のお隣というのは、たとえば運動の習慣がある方や散歩が好きな方、
そういう方たちにはいいかもしれないですね。
若い世代よりもシニアかなと一瞬思ったのですが、
根津駅だと大手町もほんの数駅で付いてしまうので、交通の便もそう悪くはないのですよね。
賃貸の需要はどうなんだろう?と思いつつ、住みたいと思う人もいるのではないでしょうか。
ただお値段次第というところはあるかと。

東京駅4キロ圏内、山手線内側、上野恩賜公園の目の前！という売り文句で
通勤面と閑静な環境という点は良さそうですね。
ただ通勤アクセスは実質千代田線頼りになるので朝の混雑具合が気になります。
7-8時台の電車は1本か2本見送るような状況でしょうか？

7時台は問題ない。
8時台はけっこう混むかも。もう大手町がすぐだから8時半過ぎくらいが混む。

賃貸需要は良好だよ。退出しても必ず１週間以内に決まる。
千代田線駅近はやっぱり強いね。

早目に会社に行くようにすればいいかな。

根津から大手町までだとそんなに構える必要はなし。
たった3駅分、6〜7分だけ我慢すれば到着。
見送るより来た車両に乗るのが吉。
乗ってしまえばあまりの近さに驚くはず。
その時間帯だと先頭車両は女性優先となっています。

沖式新築マンション時価 (m2単価)では、こちらのマンションは85万になってましたが、販売価格を見る限りかなり割高？
1000万近く高い買い物となると場所はいいけどねぇ・・って感じかな
「土地を安く仕入れたからこの価格で提供できてます」って営業の方は言われてたけど、お買得感は感じない
あと宣伝にコストかけすぎだと思います。

高くて良いものってことですね。

評価@85万ですか。以前沖氏はﾉﾑﾗが評価より低価格で販売した事に驚いてましたね。
こちらの物件10年後の売却時は何%位下がるものでしょうか？

根津って駅力が弱い。谷根千って言われてる割に周り何もないし…
もっと生活に便利なお店できないかなぁ

三菱地所物件の暴落率がトップ２にランクインされているのが気になります。
一方アフターサービス満足度は旧藤和が足を引っ張って、他大手さんに差をつけられている模様。

もうすぐ登録ですね。

明日からでしょうね。
いったいどうなるのか気になります。

池之端でもこの辺りは不忍通りには面していない場所なので、
比較的静かなのが良いですよね。
駅にも近いですし。
眺望も楽しみです。

池が見える方は予算的に無理です…

南向きと北向きでかなり価格が違いますね

でもこの場所で北向きの部屋を買っても意味無いような・・

それを言っちゃあオシマイです…

北向きもそうだけど南の低階層は日当たりどうなの？
動物園の建物が気になる

それは覚悟の上でしょう。

ベランダにカモメが襲来したりってことはあるのかな。

抽選になるのかな。

不忍池周辺としては根津の駅にすごく近いのは評価です。
低層でない限り眺めも日当たりも良さそうですし。
ただ池が見える方がお値段的になかなかどうして…というか、まぁ端的に言うと良いお値段ですね（笑）
公式HPに上野駅から物件まで歩いたレポートがありましたが、
なんだかんだ言ってやっぱり距離はあるなぁという印象を受けました。

湯の町放浪記って番組が好きでみてるんだけど、この間六龍鉱泉と水月ホテル鴎外荘がメインだった。
良かったねえ。ここのすぐ近く。
あと自分的には梅川亭が近いのもポイント高いな。
北向きは安いみたいだから考えるかな。

先着順がないですね。売れ行きがよかったのかな。

夏はめちゃくちゃ蚊が多いです

蚊ってどれくらい上まで来ますか？
１０階を越えるとまず来ないみたいな話も聞きますがどの辺が境目なんでしょう

水もあるし、木もあるしで蚊は避けられないでしょうね。
タワーマンションじゃないから、こればっかりはどうにもならないかも。
谷中は白黒まだらのやぶ蚊がデフォルトだったけど、池之端はどうなのかな。

蚊はどこにでもいると思いますけれど...
風に乗ってやってきたり、下から一緒についてきてやってくることもあるようです.
水場があるという事で蚊は発生するのでしょうが
夏場この辺りをウォーキングしていて特に多かったという印象はないです.
他の方どうですか？

歩いていて蚊に刺されるのはほとんどないですが、蚊が部屋の中にどれだけ入ってくるかが肝心。二階や三階はかなり覚悟が必要だと思います。うちのマンションの総会でも蚊対策が話題にでました。網戸に沢山ついてるので夏場は網戸開けられません。

ムシコナーズみたいなものをする必要があるのでしょうか？網戸に蚊がいるのはなんだか…（汗）こういうのってそもそも対策ってできるものなのかが疑問かなぁ。
何か薬をまいたりして来ないようにさせたりするとか?

蚊ですか。
こればっかりは。。
運もありますよ。

うちは8階なんですけどね、普通に夏は一度か二度は入ってきます。
そして深夜に電気を点けて格闘するという。。

まあ、そんな時もあります。

昨日朝、マルエツプチ近くのメガネ屋の辺りまで動物園の臭いがしていました。
私はもう慣れました。

＞１７０

上野新参だと動物園の臭いなるものは気にならないほうがおかしいとは思いますが
新築マンションのほうが動物園よりも後にできるわけで何とも言えないことですよね・・
動物園ありきでの検討が自然な考えに思います

行くと楽しいです
周辺に住んでどうか
この点が調査対象ですねぇ

住んでどうかですが、便利さを除けば穴場だと思います。
営団、都営バスと、ちょっと距離はありますがＪＲ、京成、都営地下鉄が利用できるのは帰りが遅くなっても助かります。
山手線内で静かでお気楽に住むのならおすすめ。
イオン並みの買い物の便利さやオシャレ度を求めるならここは不向きでしょう。
都営バスはバスの位置情報がネットで見られるので想像以上に使えます。

そうですね、蚊はどこにでもいます。
低層階のほうが虫は入ってきますよね。
中層以上なら、虫に悩まされることは無いのではないでしょうか。

なるほど「穴場」ですか

それは利便性から見ての相場の割安感とか
こういう意味合いもあるでしょうかね

たしかに予算との兼ね合いで考えて少しずらした立地をという選択も合理的だと考えます
お話参考になりました

匂いは、慣れるもんですし、実際慣れてしまいましたが
蚊は、刺されやすい人には、かなり覚悟が必要です。
近辺マンション6階に居住中ですが、ヒトスジシマカもバンバン入ってきます。
網戸にビッシリは本当です。
でも、それを殺虫スプレーで退治するのも
楽しいです（笑）
動物園の管理棟が目の前に建設されますが
多少ブロックしてくれませんかね。

通勤場所が大手町丸の内界隈なら天国のような場所。
進学校も頭さえ良ければ近いので選び放題。
欠点はメインの通りから少々外れていて建物前の道路もカーブの抜け道で狭く地味な場所である事。
月島や東雲と根津池之端で価格が同じなら私はこちらを選びます。

>欠点はメインの通りから少々外れていて

それ欠点ですかね？

普通は大通りから外れていれば静かということになりますが
ここの前は抜け道になってるので、狭いのに車がたくさん通るのがイマイチっていうことでしょう

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/395429/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/348137/
三菱地所は、南青山の件について事実関係をすべて明らかにし、世間に公表し、現在建築中の物件の総点検を実施しその結果、そして今後の物件の管理にどう反映していくのか、公開するべきでしょう。三菱地所は特に大手で、今後大量の住宅供給予定もありますし、世間を安心させるべきです。

なんだか問題ありそうですが、港区物件の契約者さん達のコメントはしっかりしてますね。台東区の板とレベルの違いを感じました。