パークシティ豊洲11

＞説明会に管理会社が同席しないのは
＞管理運営上、問題なのでは。

＞管理会社は管理組合の承認をうけて
＞管理委託されているのに、それを
＞理事会判断であのように重要な場所に
＞いない、いさせないのは法的にも
＞問題となりそうですが。

私の記憶だと、管理会社の社員の方が3名ほど住民が座る椅子と垂直方向に座っていたと記憶しています（入口から奥の壁側の理事会とは離れた席）。

住民の発言の中には、これから管理会社へどのような方針で管理委託を頼むのか住民が話し合うのに、管理会社を同席させるのは問題だとの趣旨の発言もあったと思ったのですが？

参加されていない方のレスですか？
法的にも問題って、どんな法律の第何条第何項第何号のどのような解釈によりそう考えるのですか？
非常に賢い方のようですので、馬鹿の私に教えてくださ～い。

　今回の管理新聞への公募は、基幹部分はのぞいた掃除などの管理パーツの価格適正化を
目指してのものだと思いますが、相見積もりとしての要素があるので、このての管理見直し
に関わる会合などは、区分所有者は全員参加としても、当然現行の管理会社はオフリミット
で行うのが常識だと思います。

　もしも管理会社入れ替えの検討だとして、三井がでてたら変ですよね。
そんな自明なことを問題視しない人って、三井さんの息のかかった人？と思われても仕方ない
かなぁ。　
　
　過去に理事長だった人って、今理事ではないわけで、意見を参考にする必要があるか
どうかは理事会の判断しだい。理事会をはなれれば１人の区分所有者にすぎませんし、
そのあたりの筋は通してほしいかなぁ。
　
　全く同じ条件で、いくらで可能？ってのを検討することすらだめといわれるなら、
もう管理組合なんか解散して、全部三井におまかせでもよかろうとか思わないでもない。

〉89

説明会の質疑応答の場での元理事が発言することは住民かつ区分所有者しての立場で行っている以上、筋は通っていると思いますが。
また、他の参加者から大きな拍手があったのも事実。

現理事会は、歴代理事からの要望書に拘束されるものではないが、上記の状況に真摯に受けとめるべきでは？
そもそも、住民の声を聞く為のアンケートと説明会でしたよね。

>86～89
は同一人物か仲間の書き込みですよ。
コンサル導入に対して慎重な意見を
潰すのが狙いなのと、馬鹿なコンサルか
理事の書き込みを誤魔化す為に連投
するんですよね。

この行為だけでも、彼等が管理組合を
良くない方向に向けているのでは
ないかと疑いたくなります。

そして最後には理事長経験者は黙れと
圧力と脅しですか。
怖い怖い。

87の使う、後輩の意味がわかりませ。
同じ区分者同士の中で、上下関係があるかのような考えや発想ができることに
理解ができません。

上から目線と言うか、人を小馬鹿に
していると言うのか。
でもそのような人がいるから
おかしな事にならないように気を付けなければいけないのでしょうね。

全く同感ですね。
前に理事長経験があるからといって、今は現在の理事会が検討を進めて
いることの詳細を知る立場にはないわけで、説明会で演説するのは自由だけど、
だからどうしなければいけないというものではない。

後輩という書き方に、凄く上から目線を感じるな。

仲間かも、そのように書いていられますが。
仲間とかそういうのは重要じゃない。
複数の人間で組めば、マンションの管理なんてどうにでもなるしね。
数億の金を簡単に気出せす事も可能なんだよね。

管理費や積立金を勝手に引き出すことは今は難しい。
だがこの先、数人で組んで管理会社を追い出し、管理資格を
もつコンサルなり管理会社と言う名の会社なりを入れば
そう難しいことではない。

特に数千万規模ならわけないだろう。

実際に予備費と言う名目で数千万円が理事会内で自由に使える
金となっている。

理事会内で決定をした事案であるコンサル導入に組合の承認も
無しに使われている事例もある。
物は言い様で、大義名分さえ通っていれば、数千万の金など
使い込むことはかなり簡単。

数人で、理事会の過半数は取れないし、管理会社変更は総会議案だしなあ。

実際といってる予備費も実際は３００万しか予算ないし（総会議案書で確認済み）なあ。

大義名分が通ってるなら使い込みじゃないだろうしなあ。

管理組合の資産管理について、危険な可能性を書いているスレに
何故攻撃的に反論するのか理解できません。

資産管理を少しでも安全にしたいのは区分所有者の願いなはず。
それに対して何故反論をするの。

本当に管理費を狙っているようで怖い。

＞99

使い込みが起こりうるのは「予備費」として予算計上されている金額だけではないですよ。他の項目で予算計上されているものや修繕積立金でも使いこまれる恐れはあります。

怖いのは、管理費や修繕費を安くするという「大義名分」を利用して悪徳業者に入りこまれるではないでしょうか。

たとえば、管理会社は三井のままでも、下請業務（清掃や修繕工事等）の業者は、理事会が直接選定・発注することにした場合（現在このような行為は当マンションの管理細則で禁じられています）、見かけの安さにつられて悪徳業者に入りこまれるおそれはないでしょうか。この結果、必要のない修繕を行うことになったり、見えないところで手抜き工事をされたり、結果として、住民の管理費や修繕積立が無駄に使われる危険はないでしょうか？

理事会のに方はがんばっていただいていると思いますが、彼らもご自分の仕事やご自分の生活があり、理事会業務に割ける時間やエネルギーには限りがありますよね。また、理事会はマンション管理や工事の専門家集団ではありませんし、また業者とは有する情報量も明らかに差があるので、業者の選定や業務内容のチェックを十分に行うのは難しいのではないでしょうか。
また、理事会による直接発注の場合、業者とのトラブル処理は、理事会が行うことになると思いますが、トラブルが長期化した場合、トラブル発生時の理事は任期で交代し、後任理事が引き継ぐということになります。このような負担まで理事会の方々に負っていただくことは、現実的にいかがなものでしょうか。

都内のタワーマンションで大規模修繕時に数億コンサルに持ってかれたって。
上記と同じように息のかかった建築業者とコストだけの質の悪い業者で、結局ロクに修繕できない状態で追加工事になった事例もあったからウチもコンサルが独自に業者募集してるフリしてるから心配だわ。

>>100の方の意見に賛同するものです。

この方の意見に対して、それでは管理や工事に詳しく
やる気のある人で｢専門員会｣をつくれば良いのでは、そのような
話も出てくるのでしょうね。
でもそこが、何かを企んでいる連中が入りこむ隙を与える。

清掃や設備点検に、管理会社を外して管理組合が直接発注した業者が
やってくる。
各家庭の部屋の中に入りますよね。
事件や事故が起きたら、その全責任は理事会の理事に行きますよ。
このマンションに住む事ができなくなる所の話では無いですよ。

今のように管理会社の管理で、責任も込みでやってもらうのが一番いい。

>>106です
>>100に賛同では無く>>104の方の意見に賛同です。

三井にボッタくられている。
三井は不当に高い。
こんな御意見の人もいるようですが、それならコンサルが探して
来た業者なら安くて安心だと本気でおもっているのですか。
何が安心なのだろう。
あのコンサルに安心感など何も感じられない。
ほぼ個人営業の横浜にある不動産屋じゃないか。
コンサル、コンサルと言うが、街の不動産屋なんだよね。

三井にだけ頼っていても、各種の単価設定が
妥当かどうかはわからないから、三井を外したところで
見積もりをとるのは大いに結構だと思う。

一方で、やはりその経緯をきちんと説明して、
全く同じ条件での相見積もりを取るには能力が
いるだろう。これだけの戸数での経験があるかどうか
当然コンサルの能力もきちんと問われるべき。

コンサルがダメだから、三井にお任せも変だし、
三井はボッタクリだから削減ありきも変ですね。
たいして隔たりがあるわけでもないのに、両方とも熱くなりすぎてる気がする。

熱くなるのは、業者からの見積もりを直接取る取らないとか
そんなことでは無いだろう。

その先にある危険な可能性について投げかけている人達と
あくまでもそれらを無視して安ければいい論理で物事を進めている
人達とで対立をしている。

管理会社を通せば金額が高くなることくらい社会人なら誰でも知っている。

それでもなお管理会社を通せの意見は、それなりの理由がある。

管理会社の方は、黒ぽい上着を着用し、入口正面に並んで座っていたよ。

ほとんどの理事は、上着なしだったし（全部がそうであったかどうか定かではありません。また、コンサルの方は薄めの青と白の縦じまのシャツだけだったような記憶はあるのですがこれも定かではありません。悪しからず。）。

出席され発言された元理事長の方は、白の上着を着用され、住民の中でも上着を着ている方は皆無だったし、発言される前から、かなり目立っていたとも記憶しています。
彼の白のジャケットの襟には、東京オリンピック招致のバッチもあったよね。
また、マイ水筒を持参されていたとも記憶していますよ。

会場の黒っぽい上着は、業務として来られていた方だと私は思いました。
この黒っぽい上着の中の若い、長身の管理会社の方が、入口で資料を配っていたのも記憶しているよ。
彼は、小学校で行われた総会にも出席していたはずだし、なんなら、管理会社に当日出席していたか否かを確認したら。

君は出席しなかったの？
君は、当日何を記憶しているのかな。

それとも、ぼくちゃんは、記憶容量が少なくて、忘れちゃっただけでしょう。
ぼくちゃんは、北の将軍様の僕のように無責任に煽るだけじゃだめだよ。

これは勝負あったか（笑）

〉111
管理組合直接契約なのは、確か宅配ロッカーのサービスとか、比較的専門性の低い一部の独立した業務なのではないでしょうか？
このような業務と例えば規模の大きい修繕工事では、業者選定、工事の仕様の詳細の検討、価格交渉、契約管理など必要となる専門知識等のレベルが全く違うのでは？

個人的には、金額も大きくなるし、手抜き工事等があると、現状回復ですら大変だから、工事関係が一番心配置。
以前住んでいたマンションでは、管理組合が、安いからのという理由で外装の塗り替え工事を中小の業者にたのんだら、仕上がりが悪く、クレーム対応もしてもらえず、最後はその業者が倒産して問題になりました。

管理会社が説明会に同席していたかしていないのか
私にはわかりませんが、管理会社が
何処にいたかとの問いに、コロコロと場所が
変わっている気がします。

それと当日は上着を着ていたのは、一般の
区分所有者以外にはいなかったように記憶を
しています。

それと>112の方は
「ぼくちゃん」などと他社を蔑む言い方を
しているし、その点でもどうかと。

>>111
誰がやっても何処がやっても同じようなものと、日々日常の
管理業務に通じるものとでは相当違うとおもいます。

それこそコンサルが先日話をしていた、家電レベルのものならば
それはそれでいいかも知れませんが。
でも何か有った時には責任を取ってもらえるんでしょうかね。

仮に数千万の損害に繋がる事件事故が起きた場合、あの会社は
それに耐えられるのでしょうか。

単純にメーカーの保守や、手数料をとっても管理会社管理組合共に
メリットの無いようなものはそうしてるだけだろ。
逆に必死になり管理に入り込もうとする姿に恐ろしさを感じる。

今度の説明会で存分に話そうよ。
9月くらいかね。

詳しい経緯や、なにをどこまで、やろうとしているのか、
入れたコンサルの力量をはっきり示す目的でも、
コンサルはいれるで総会では承認されているんだから
理事会は中間報告をすべきかな。

そこは利益相反となりうる管理会社は出席させず、
一方でコンサルにはなんでも質問をうけるなど
住民からの質問はきちんとなんでも受ける。
無料ではないコンサル料でなにができたのかを
きちんと示さないと、コンサル料そのものが死に金で
ないくらい示せなければ、何億という管理費の適正化
など無理でしょうし。


どちら方向に舵をきるにしてもきちんとけじめある
対応が大事かなと思う。

マンション管理業者は三井でなくてもいい。ただし、管理費が30％あるいは10％安くなろうとも、現状の管理水準を低下させる、あるいは低下するリスクが少しでもある（長期的にも）のであれば、委託先を変更するのは絶対に反対。管理水準の低下は資産価値の低下に繋がる。月額数千円の節約より、管理水準の維持、レベルアップを望む。

何故すぐに管理会社対理事会コンサルのような考え方をするのか理解できません。
コンサルは、管理会社の仕事が適切であるかどうか、金銭や質の面で見る事を
求められているのだから説明会には全てが出席した上で、コンサルが区分所有者の
前できちんと成果報告をする。
管理会社にもその点がどうなのか話も聞く。
必要であれば歴代の理事長と副理事長にも出席をしてもらい、今までの経過など
含めて意見を聞く。
今のままでは単純に後だしジャンケでしかないし、やたら管理会社を悪として
敵対視するようなやり方には、どうしても理解ができない。
かのような

>>112

元理事長に対して｢彼｣呼ばわりですか。
何様。

>>彼の白のジャケットの襟には、東京オリンピック招致のバッチもあったよね。
>>また、マイ水筒を持参されていたとも記憶していますよ。
正面の理事側から見なければわからない描写ですね。

こんな詳細もいらないだろう。
これは元理事長達に対して、俺は見てるぞ、だから余計な事は話すな黙れと言う
ことなのかな。

その通りだよん。やかましすぎ。
元理事長でしょ。いま単なる一般住民だわな。
何様のつもりなんだか。

>>125
それで、ハイ黙りますにはならないだろうねー。

元理事長という方の発言ですが、説明会で自ら意見をのべて
他の理事長経験者の方と一緒に、何か（意見書）提出をされたのであれば
それは真摯に受け止めて真剣に討議をしてもらう必要があると考えます。

一人の元理事長の意見なら、今はただの区分所有者（私はそう思いませんが）
と変わらないかもしれませんが、数人の方が一緒となると、その重さはかなり違う
のではないのでしょうか。

>127

同感です。
話の内容も納得感のあるものだったと思います。

＞元理事長に対して｢彼｣呼ばわりですか。
＞何様。
俺様。

>>彼の白のジャケットの襟には、東京オリンピック招致のバッチもあったよね。
>>また、マイ水筒を持参されていたとも記憶していますよ。
＞正面の理事側から見なければわからない描写ですね。
思いこみすぎてないかい？
正面の理事側だけでなく、席の隣の方々も知っている情報だと思うよ。
この自爆もかわいいね。

＞こんな詳細もいらないだろう。
＞これは元理事長達に対して、俺は見てるぞ、だから余計な事は話すな黙れと言う
＞ことなのかな。
ぼくちゃんこと、自爆君は説明会に出席してたのかな？
出席していたのなら、
＞管理会社は出席していなかっただの、法律違反だのいった挙句に、ねつ造と決めつけ、韓国人か？
とも君は言ったよね。

管理会社が出席していたことは複数の方がレスしてるよ。
若干の状況把握ではズレはあるが、出席していたことは事実だと判断できるね。

管理会社が出席していたのに、出席していないと断定することはねつ造だよね。
だとしたら、ねつ造したぼくちゃんは、韓国人ですか？

今回の自爆も、面白かったよ。
次も期待してるよ。

法律違反の件はどうなったの？
具体的な法律名などを教えてね。

横からすみません。
例のアンケート結果の住民説明会の場に管理会社の方がいたかどうかで議論がなされているようですが、まあ、それはどちらでもいいのではないでしょうか？　
この議論はどなたかが「管理会社の方がその場にいると理事会もコンサルも管理費削減の手の内を見せられないので、ちゃんとした説明ができないのでは？」とコメントされたこからはじまったものだったと思います。
私自身は、当日特に気にしていたわけでもないので管理会社の人がいたかいなかったか覚えていませんが、当日特にあの説明会を聞く限り、管理会社の方が同席しているいないで説明内容が変わるような内容でもなかったと思いますし。


むしろ、もともとの議論、管理費の削減の検討方法（当マンションの管理細則に抵触しかねない方法、コンサルタントの選定過程が不明確なこと等）がどうなのか？　また、無理な削減は悪徳業者に入りこまれるおそれはないか？等についての議論のほうにフォーカスしたほうがよいのではないでしょうか。

この点、110さんの以下のコメントは本質をついているなと思います。

『その先にある危険な可能性について投げかけている人達とあくまでもそれらを無視して安ければいい論理で物事を進めている 人達とで対立をしている。
管理会社を通せば金額が高くなることくらい社会人なら誰でも知っている。

それでもなお管理会社を通せの意見は、それなりの理由がある。』

私も横からすみません
>>131さんの御意見、ごもっともですね。
そして>>110さんですね。

>>131さんの言われるここは重要だと思います。
>>むしろ、もともとの議論、管理費の削減の検討方法
>>（当マンションの管理細則に抵触しかねない方法、コンサルタントの
>>選定過程が不明確なこと等）がどうなのか？　また、無理な削減は悪徳業者に
>>入りこまれるおそれはないか？等についての議論のほうに
>>フォーカスしたほうがよいのではないでしょうか。

怪しい会社に入られない、怪しい人（区分所有者）に入られないように
することが大事なところに、安いを建前に非常にこのような良くない
会社が入り込みやすくしているのは事実です。

コンサルの会社も信用ができるかどうかもわからないし、ましてその
コンサルが選んだ業者の信頼性なんて皆無でしょう。
信用を得るために、それなりの業者を選んだのであれば、三井が選定をした
業者とさして変わりは無いはず。
それなりの会社であれば、それなりの金額を提示してくるはずだし、安いところは
所詮安いだけでしか無い。

皆の財産を危険にさらすような真似は絶対にしてほしくない。

で、法律違反の件は？
さらっとスルーですか⁇

＞132さん

＃131です。ご賛同いただき有難うございました。
おっしゃるとおりですね。管理費に無駄がないようチェックすることは必要だとは思いますが、皆の財産を危険にさらすような拙速な方法は取らないでほしいものですね。

また、皆の財産価値を守るという意味では、将来の修繕積立金不足をいう問題への早めの対応も必要だと思います。
（そもそもこの問題への対応策の一つが管理費を削減して、資金を修繕積立金に回すということを検討しているのだとと思います）。

無理して管理費を削減するために、安かろう、悪かろうという業者に入られるリスクを取るくらいなら、ある程度は修繕積立金今の段階から修繕積立金の徴収額をあげたほうがいいのではないかと個人的には思います（後で不足分を一括徴収するとかだといろいろ問題でそうですし）。

そういえば、東京経済の8/10-17号で「マンション大規模修繕」という特集がされていますね。Ｐ84～93のいくつかマンションにおける修繕積立金不足への対応例の記事は、なるほどと思わされるものでした。個人的には、うちのマンションも早めに対策たてて、パークシティー武蔵小杉の例の様に将来の不安を解消できればいいなと思います。

三井が管理会社として管理組合と委託契約し、うちのマンションの管理を行うことは悪いことだとは思わない。
ただ、公募で別の管理会社や、管理方法を示さないと、単に、物言わぬ、いわれるがままにお金を払う馬鹿な管理組合になってしまわないのかな？

管理会社「三井」の提示した条件や金額に対しておっしゃる通りと契約する必要はないよね。
コンサルタントの助言を参考とし、管理会社「三井」に対し、条件交渉を行った上で、契約するか、否かは管理組合しいては、区分所有者の判断だと思う。

開発した「三井」が当マンションの管理会社から公募で外れる損失はどれくらい大きいだろうね？
一番知ってるはずの管理会社が、質を落とさず提案した結果、別の会社に管理をとられるのはかなりの屈辱だろう。
「三井」のプライドも許さないだろうし、業界やマスコミも当然取り上げられ、「過剰な管理費に、住民」等のインパクトも大きいと思うね。
それぐらい真剣にやらないと、管理会社「三井」は動かないとも思うよ。

＜雑感＞
三井が、佃や豊洲周辺でマンション開発するのはなぜだと思う？
土地等のインフラ以外に、地域全体のマンションを管理することの管理費コスト削減のメリット、地域としてのブランド効果も大きいと思うよ。
そこが、管理組合の競争に負けたら、どうなるだろうね？
ただし、伝家の宝刀は、効果的に使用すべきだとも考えます。


ところで、管理会社を説明会に加えないと、法律違反の疑いがあると訴えた方がいましたね。
どういうことか、理解できません。

【一部テキストを削除しました。管理担当】