グランスイート東日本橋スクウェア【旧：（仮称）グランスイート東日本橋三丁目】ってどうですか？

ここの交差点、向かいも横もマンションなので、高層階でも景色はあまりよくなさそうですね。ただ、休日は本当に静かなので気に入っているのですが。向かいのマンションは築5年で最上階60平米、5500万。。。近隣半径１キロ圏内に建築中のマンションの数が結構あるので、価格は抑え目にでていただけると嬉しい限りですが。

今日から事前案内会ですね。
参加された方、予定価格はどのくらいでしたか？

もう事前案内会が開催されていたのですね！
私も価格が気になります…。
この辺りは最近はマンションもちょこちょこできているので、
お値段はどのようになっていくのでしょうね。

ホントここの価格気になりますね。

この辺りは休日は本当に静かですし、久松小学校、幼稚園、
休日診療所、スーパー、駅（馬喰横山、東日本橋）もすごく近いですし
良いところですよ。
交番が目の前なのも頼もしいです。久松警察も近いですし。
（隣のとんかつ屋は土日休みですしねｗ）

馬喰横山駅近くのアパが建築するマンションも気になってます。

事前説明会行って来ました。

２Fは地権者さんの住居（他上層階に３軒の合計７軒が地権者さん住居）
金額がまだ未定なので、確定ではないですが金額の目安を教えてもらいました。

低層階（３F〜８Fくらい）の目安です。

2LDK ４０００万後半
３LDK（７０平米弱）5000万後半

だそうです。

設備はディスポーサー、食洗機はオプション
お風呂はミストってくらいしか覚えてません笑

リビオの３Fに＋６００〜８００万オンって感じでしょうか。
日当りは悪くなさそうなんですが、周辺が問屋街ってことなので、トラックがかなり多いかなと思います。
佐川、ヤマトの車が行き交う感じ。
夜は静かそうですが。

小伝馬町の丸紅物件２LDK（１０年前に建てられたものでほぼ同じ間取り）
が４０００万円前半でなかなか売れていないのを見てると、
ちょっとここもリセールは厳しそうだなと思いました。

９月末には正式な金額が出るので、そこでもう一度検討しようと思います。

同じく事前案内会に行きましたが、同じく高めな印象です。プラウド大伝馬町くらいといったところでしょうか。
仕様はまずまずだと思います。トイレはタンクレスではなくローシルエットでしたが。
価格は調整中とのことで、かなり大雑把にしか出ていませんでしたが、中層を平均価格と仮定すると坪290万くらいです。
リビオレゾンより気持ち高めくらいを想像しましたが…残念な感じですね。

リビオは私も見たけど、あれはマンションというより倉庫。どの窓から見えるのも隣家の壁やリビングのみ、それも至近距離で。いくら都心といってもあれは酷すぎる。リセールで間違いなく苦労だろうね。。

>87さん
そんな言い方はおかしいと思いますよ。
近隣の類似する物件なのにリセールで《間違いなく》苦労って・・・

私はむしろこの物件の値段が噂通りに＠２９０～３００万ならその方が断然リスクが高いように思います。
でもまあこの地域はなんだかんだ人気があると思いますのでどちらもリセールに苦しむことはないと思います。

東日本橋でもここはぎりぎり許せますが、清洲橋通りの向こう側はエリア外と考えて間違いありません。

清洲橋通りより西は同じくないと思います。リビオがリセールに間違いなく苦労すると思ったのは、
・閉塞感ーーあの界隈のマンションを色々見てたらわかる思いますが、リビオはすべての部屋、窓から見えるのは向かえ家のリビングです。それに南向きでもほとんど日が射さず採光も非常に悪い。これは中古になったら一発でわかる。
・売りになるような特徴がないーーディスポーザーやコンシェルジュなど、人気の特徴は全然なく、お風呂も3lでも1317かな、しかないし、間取りも至って普通。。閉塞感でも何かすっごく魅力になるような特徴があればまだいいが、特にないのでつらいです。

リビオに南には丸紅、北側にはアスコットかな、築年数はだいぶ違うけど、設備はかなり良い。もちろん新築時はリビオより全然安かったので、苦労しますよ。ちなみにその丸紅、66平米の2ldkで4380万ってチラシが出てました。

＞88さん
こことリビオを比較検討してる者です。
閉塞感とお風呂以外は概ねこの物件も当てはまってしまいますね。ただ、仕様は（若干ですが）全体的にこちらの方が上だと思います。
そのアドバンテージと価格差をどう天秤にかけるかで判断が分かれそうです。

逆にこちらで気になった点をあげると、
・LDKに梁がかなり出ている
（部屋に入った瞬間から気になる）
・キッチンの換気や空調の室外機等の排気と吸気口がかなり近い
（排3気した空気をそのまま吸気して循環する可能性あり）
・2階が地権者法人事務所になる
（詳細は聞けませんでしたが、不特定多数の人がマンションに出入りする可能性あり）

特に3番目は要確認だと思います。マンションに看板とか付けられたら嫌なので。

ここにあったビルには「財団法人 橘町真宗会堂維持財団」「東京滋賀県人会」「東京織物厚生年金基金」などが入っていましたが、週末はもちろん平日も人の出入りはほとんど見たことなかったです。
２階の地権者法人事務所がどこなのか気になります。

それからここで懸念されているとんかつ屋さん「はしや」の匂いですが、一度も気になったことはありません。
それよりも、窓を開ければ路上でタバコを吸っている人が多くて、そちらの匂いの方がダメでした。

2階フロアは全部屋東京滋賀県人会だったと記憶してます。出入りは確かに一般の法人よりかは少ないと思いますが、事務所があること自体ダメな人もいるでしょうね。

ちなみに3階のAタイプも地権者住戸なので、一般の購入者ではしやの影響を受ける人は少ないような気がします。

逆に南東Dタイプ隣接のビルの影響はどうでしょうか。隣の階段スペースで喫煙等がなければよいのですが。

>>92
91ですが、南側の道路はさほど交通量が多くない（といっても、清洲橋や清澄や、人形町通りなどこのあたりの大き目の道路に比べて、という意味ですが）のと、平日でも人通りは少ないです。
喫煙もあの通りでは見たことがありませんね。
あのビルには喫煙所が館内にあるということかな。

はしやさんで気になるとしたら、匂いではなくてお昼時に毎日お店の前に行列ができることかな。

ゴールドクレストが日本橋中学の近くで、クレストフォルム東日本橋（仮称）を
着工してる。

閑静で割りと良い立地。

これだね。
↓

http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=6559

件名 (仮称)クレストフォルム東日本橋2丁目計画
地名地番 東京都中央区東日本橋
住居表示 東京都中央区東日本橋2-4
主要用途 共同住宅
工事種別 新築
構造 鉄筋コンクリート造
基礎 杭基礎
階数（地上） 12
階数（地下）
延床面積(m2) 1525.08
建築面積(m2) 167.59
敷地面積(m2) 227.5
建築主 株式会社ゴールドクレスト
建築主住所 東京都千代田区大手町2-1-1
設計者 株式会社鴻池組東京本店一級建築士事務所
設計者住所 東京都江東区南砂2-7-5
施工者 未定
施工者住所
着工 2013/04/01
完成 2014/10/30

清洲橋よりあちら側とこちら側では、雰囲気、利便性、通学路、どれを取ってもあまり比較にならないんですよね。
何よりも日常のお買いものが不便なので、小さいお子さんがいたりすると検討からは除外になるかも。

清洲橋通りの西側は、現在の日本橋富沢町の一部が、江戸時代、高砂町と呼ばれ、旧吉原があったところで、必ずしも地歴はよくない。

緑道の西側。

清洲橋通りの東の方が落ち着いて閑静でしょ。

日本橋地区で武家屋敷があった地歴の良い場所は蛎殻町と浜町。

区役所の日本橋出張所が蛎殻町にあるのも肯ける。

人形町は町人街だったようだ。

人形町に近いほうが便利なので、こちらの方がいいかな。
何よりゴクレが好きになれない。

東日本橋・・・微妙な立地

＞東日本橋・・・微妙な立地

そう、微妙だけど交通至便で中央区で安かったのが良かったんだけど、
高くなったよねえ。５～１０年前の話で悪いけど、７０平米が４千万前半で買えたわ。

＞101　まだ価格が出ていないのですがここはその4千万相場をはるかに超えるということでしょうか(汗)
ちょっと怖くなってきましたが立地が良いので公開まではチェックしておきます。
価格次第では諦める可能性もありますが、今の相場どおりの価格であれば仕方ないですよね。。
近場の物件も見てみて価格比較してみようと思います。

平均6000万代の予定になっているようなので1.5倍てすね。このままいったら高すぎて売れないでしょうね

そういえば人形町駅前交差点で、はやくも看板持った人が立っていました。思うように集客ができてないのでしょうかね。

だって微妙な立地だもん・・・・

オリンピック開催で価格上がりますよ、きっと。
今が買い時！

このあたりはオリンピックの影響は限定的でしょうね。
むしろ織り込み済な気がする。

>>103
101の頃はその金額が当たり前だったけど、その後は上がりリーマンショックぐらいが絶頂で
その後は少し下がり、横ばいになり今に至るという感じです。
なので最近のこのあたりの相場としてはそう高くないので普通に売れるかなとは思います。

さすがに4千万前半などの水準にはならないでしょうが、よく比較されるリビオの水準と比べると、高いと言われても仕方ないですよね。
まして、ここは入札を回避して土地を仕入れたと聞いているので、尚更高く設定し過ぎな印象です。

隣接道路が一方通行と言うのが気になります。
車を手放せばいいのでしょうけど。

この辺は、人形町周辺も含めて一通ばっかりだよ。
慣れると反対から車が来ないから歩いていても楽だよ。車乗ってても慣れる。
盆、正月にたまに逆走してくる郊外ナンバーの車が危険。

リビオも一見安そうだけど、でも一階あたりの価格上昇がすごくて、一番上は確か平米で100万弱でした。最初はこういうカラクリあるの知らず、資料請求したけど後でわかって、あの会社は信用できないと思った。眺望や採光が変わるのならまだしも、あそこは全階ほぼ同じなのに値段を多く釣り上げるのは汚い

逆に丸紅さんにはそういう姑息な手は使って欲しくないな。友達が結構あの界隈で丸紅のマンションに住んでて、良い評判は聞くけどね。

駐車場、２台借りれますかね？

駐車場の需要は少なそうなので、借りられるかもしれませんね。

このあたりは、他の物件もそうですが駐輪場が一家に一台分しかないのが悩みどころです。

この辺りは車の便は最悪ですよ！
一方通行ばかりなのでタクシー利用でも指示を出した上、すぐ間違えられ、一旦間違われるとまたぐるっと回ってどれだけイライラしてきたかわかりません。
特にマイカーでも相当の不便さを感じています。

あと、この通りは向け道なのでファミリーで小さい子のいるご家庭は子どもから目を離すのは禁物の立地です。

今日リビオ見てきたけど、仰る通り最上階で平米100万弱でした。
ほぼ完売状態であっさりした接客でした。
平均は平米88万との説明でした。

この物件の平均はどのぐらいなのでしょうか。
あと最上階は平米いくらなのでしょうか。

姑息ではなく現に下層は相当お買い得でかなりの倍率がついた大抽選会だったとのことです。
私はここも同じような値付けを期待してますが。

うるせぇ～よ！

なぜか施工会社がＪＶですね。
マンションの施工ＪＶってあまり見ない気がするのですが、なぜですかね。
あまりいい話は聞かないんですが。

リビオの一番下の階で平米70切っていたので、たかが11階分で毎階3万〜4万の差、70平米だとすると、一階で約250万、4階で1000万ぐらいの差！？あの囲み方でこれは完全に釣り上げ過ぎでしょう。意図的だな

ここは階ごとどのぐらい差ありましたか？

永住用じゃないんだから、下層でいいや。

もうそろそろ販売開始なんですよね？
販売が9月中旬ということになっておりますが。
要望書の出た部屋の販売になるのでしょうか??
角部屋率が高い事と、収納力があるのはすごく良いなと思います。
専有面積もこの辺りにしては広めですし。
お値段はどんなかんじですかねぇ？

情報によると平米100万らしい。
20坪で6600万ってことでヒジョ～にキビシ～～～ィ！

要望書は低層と最上階付近に集まっているみたいですね。中層は売れ残りそう。

えっ、ええっ、えええっ
そうなんですか？？？

まだ正式販売前の、あくまでも『要望』段階なんだから、日当たり眺望重視の人は上階、
価格重視の方は低層ってのは、どこのマンションでも当たり前の傾向なのでは？ｗ

いやいや、価格に妥当性があればもっとまんべんなく入りますよ。

１８坪で３６００万円は安いですか？
東京駅徒歩１５分。新築です。

安いでしょ！どこですか？
東京駅徒歩15分なら他にも地下鉄があると思いますが

近隣のバカ売れしたリビオのことでしょ。
囲まれてるだ、日当たりが悪いだの酷評もあったみたいだけど価格の魅力はピカイチだったんじゃない。
ここも同じ価格なら即日完売になることであろう。