Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）パート３

という事は大橋クロスのほうが格上ですよね。
大橋クロスは渋谷、代官山、中目黒、恵比寿、南青山など近い。
富久クロスは都心に近い、新宿、四谷、市谷、飯田橋など近い。

貴方ならどっちを選ぶかな。

選ぶも何も、大橋はもう完売してるんじゃないんですか。
完売してる物件の中古との比較？
だとすると今度は中古が出てくるのが早すぎると思います。
やっぱり空気が悪くて住めない、という人が悪い評判になる前に
売ってしまえというような話でなければ良いのですが。

ただの転売だと聞いています。
見に行ったけど、空気なんか全然心配いらないみたいです。

>753


青山、表参道は富久のほうが近いんじゃないかな。

近い、ってのは裏を返せば
その街ではないって事。
どちらにしろ、山手線の外で246や首都高に隣接した大橋はここと関係無し。

＞750
恐らく削除は差別用語を繰り返し使っている人がいたためでしょう。
興奮してもそのあたりの分別はつけないとやはり駄目ということですね。

管理の方、このレスも邪魔でしたら削除なさって構いませんので。

比較でも役にたつ比較にしてください。
大橋は既に売れているから、比較すらもできないのですが。

>758

ここの管理者は書き込みをすべてチェックしてはいないよ。削除依頼があったら対応してるだけ。

じゃあ、事実だけ淡々とあれば良さそうですね。

山手線外の話は参考にならないので不要。
最近の大型物件なら飯田橋にありますよ。

山手線内側よりも良い外側もあるからね。

坪400万で成立って住人が騒いでるたけだから。
あちらのクロスは目黒区ってのがうり（大橋だが）
まあ現地に言ってみな、とても人の住むとこでない。
あくまで分譲マンションという観点ですが。
ここも大橋以上に賛否両論だから微妙だけど。

768
坪330万の部屋が短期で坪400万になるなんて当然騒ぐわよ。
大橋のプレミアムは分譲時坪380万、今は500万近くまで上がっている。

富久はどうなんでしょうね。

大橋は別に良くはないと思う。
渋谷圏と当てはめて新宿圏でいうと中野坂上の物件を選ぶようなもの。
不便とは言わないが、あえて選ぶ必要もない。
それがさらに渋谷圏の外側では、新宿に興味を持つ人間の眼中には
入らないと見るのが妥当。実際自分は興味がない。

それに500で売りに出す人がいたとして、実際の成立価格が本当に
そうなのかは売買した本人しか与り知らぬこと。
大体500って、新宿も目じゃない本当の都心物件の新築が買えるけど。
そんな層が何を好き好んでネームバリューもないジャンクションの
換気所横に住むかな。
まるでリアリティがない話だって掲示板に書く前に思わないかね。
匿名掲示板に書かれた内容を鵜呑みにしないことだよ。

771さんに全く同感、
それより大橋はここと直接関係ないから、どーでもいいんだけど。

騒いでいるのは770のクロスの住民さんだけですよ。
タワーを検討してる人はあそこのプレミアの価値が
申し訳ないがプレミアというには程遠いのは皆さん
わかっているのでは。（クロスは坪単価の安いとこ
は色々言われてますが個人的にはありと思います）
坪500万ならウェリス代官山も間取りによっては買え
ちゃいますから。坪370万が限界でしょう、坪400万
で中目黒、更に超えたら都心も買える訳ですから目黒区
の最安値のましてやあの環境の大橋を買う人がいる訳
ないです。もう少しで目黒のブリリアも出来ますし。
夢物語は自分の物件で騒ぐべきですね。
そもそも両クロスを比較する人は少ないでしょうし。

くやしい〜の〜

かなり前向きに考えていた者ですが、日曜日MRに行って衝撃をうけました。
まず待合いスペースに3組、同じ時間でシアターに案内された中に2組、
明らかに男性2人の同性愛者がいらっしゃいました。

どの方たちも危害を加えるような見た目でもなく、
むしろ優しそうなので、とくに問題ないかと余計なやんでしまいます。

みなさんはそのような事はありませんでしたか？

第一候補なだけに悩んでしまいます。

同性愛者＝危険人物というわけではないです、もちろん。
生理的にどう感じるかは否定できないので、見かけるだけでも厳しいという方は
この物件はやめておいた方が無難かもしれませんね。
ただし生活圏を新宿に置いた場合、いずれはどこかで見かけることになりますよ。

それより見るからに人に危害を加えそうな人を見かけちゃった場合が問題です。
何しろ人が多いので、たまには驚くような人や物事に遭遇することになります。
それでも実害はほぼありません。不思議なことに。

同性愛者の是非は別として、MRでは回りの検討者がどんな感じかってのもチェックポイントの一つ。将来のお隣さん候補だし、マンションって住民同士運命共同体。MRで設備とか仕様のチェックだけに集中してしまうと、周りが見えなくなってしまう。

コメントありがとうございます。

そうですよね、1000世帯も入るのだから、それどころか色々な方が居るっていうことを理解したうえで、
大規模マンションを購入する必要があるということを再認識しました。

これまでは賃貸を渡り歩いてきたので問題があれば引っ越せばという思いでしたが、
分譲物件を購入する以上、色々なことを想定・覚悟して購入する必要があるということは
いい気付きになりました。

立地やMRに来られている方の雰囲気は非常に良かったので、
これから数回足を運びながら悩んでみようと思います。

>769
青山、表参道はこっちのほうが近いね。

野村って入居前に懇親パーティーやるんだけど、契約後だからその期に周りから浮いてると思っても後の祭り。

779
残念ながら、
富久町西交差点から表参道交差点まで３．３２キロ。
大橋交差点から表参道交差点まで２．８８キロ。

一目瞭然です。

五十歩百歩
大差なし。っていうか、３キロ前後離れた場所などマンションの近隣ではないし。

上に首都高が有るわ、薄暗いわ、うるさいわで、自転車には向いてない。

1000戸もあるわけで、いろんな人が入居するでしょうし、いろんな人が賃貸で入れ代わり立ち代わりするでしょうね。
私が一番嫌なのは、それより、子供がいればえらいみたいな、子供を注意することなく遊ばせて、ロビーで立ち話させて、人の迷惑になっても、かわいいでしょみたいな態度の安っぽいお母さんたちですね。
山王病院にお手伝いさんとともに入院してくるお子さんは、人格はわかりませんが、とてもしつけられていて、つきあいやすいものです。そういう富裕層のお母さんはいいのですが、そういう世帯はここには入らないですものね。
きっと我が物顔に占領し、人の邪魔になっても、すまないと思うことなく、権利ばかり主張するのでしょう。
しかしそれぞれ人にはそれぞれの事情があります。何を決めるでも、子供を優先するのでなく、子供のいる世帯は、若い両親がいるわけですから、若い父なり母なりが、代わりに手助けすればいいので、どちらかというと、子供のいない世帯、とくにお年寄りを優先するようにしようというマンションになれば、いいと思います。

同じでしょ。子育て世代でも老人でも。
ちゃんとしつけられてる子供は良いのと同様、老人だってこちらが敬いたくなるような
きちんとした老人でなければ話にならない。
中には老人は敬われるのが当然としてわがまま放題と言う人もいるからね。
70年、80年も生きた結果がそんな人格で、もはやしつけの余地もない老人だけは住んでほしくない。

そういう意味では地権者がちょっと危険要素なのではないかと思っている。

>786
青山はこっちが近いんだから互角じゃない？

ここも十分青山表参道エリアってことだね。

サイクリングしたいなら別に止めはしないが、ここも大橋も青山・表参道エリアとは関係ない。
この物件から3キロも移動して良ければ皇居周辺や赤坂もエリアになってしまう。

近隣エリアを広く取るやり方は他に売りがない不便な場所の物件のデベが良くやる手。
この辺りの考え方に外側と内側の差が出る。
大橋のネガだかポジだかわからないが、言うだけ恥の上塗りと思われるが。

富久クロスの生活エリアは新宿、四谷、市谷、飯田橋です。

大橋クロスは渋谷、代官山、中目黒です。

内側と外側だけの違いで、立地も似ていて、二つとも中途半端です。

飯田橋より青山のほうが近いので青山が生活エリアです。

こことクヤクションてどれくらい耐震性違うんだろう？

あっちの、建物の真ん中に免震装置があるっていう構造は大丈夫なの？

高層ビルに免震を施すのは、現時点ではチャレンジャーでもある。
超高層の場合、あえて今までの制振・耐震を好んで選ぶ人もいるくらい。

免震される部分の長さ(高さ)は短いほど良いから、中間免震という考えが生まれた。

でも免震装置が
強固な地盤に杭打ってあるしっかりした基礎の上にあるのと、
例え強固な構造であっても地震時に変形する建物の上にあるのと、

地震時に想定外のことが発生する確率が高いのは後者だと思うなあ。

中間免震は地下に駐車場作りたいのとコストダウン目的だよ。
クリアランスをはみ出すような揺れが来たら倒壊の危険性があるので普通の免震の方が危なくない。

免震装置がどの程度役に立つかは、地震が来ないと実証出来ないと思う。
どれだって一応スペック的には大丈夫なように設計しているだろう。
誰か暇な方がいれば、今のうちにどのタワマンにどんな免震・制震が採用
されているか一覧を作っておいて、あとで結果を考証するのは役立ちそう。

いずれにせよ大地震が来ればマンションの価値が毀損されることは
避けられないように感じる。
マンションは永続的に持つものではないし、自分が所有している間に
大地震が来るか来ないかの賭けということになるのでは。

とりあえず「免震　超高層」でググレ

他の物件の心配するよりここの制震構造をちゃんと研究しないと。デュアル制震である一方の履歴系デバイスって、要は地震が来たら壊れて揺れを吸収するってこと。壊れたら補修しなきゃならないんだけど、長期修繕計画には自然災害が考慮されていない。補修費用の捻出をどうするかで問題になるよ。

清水の境界梁ダンパーとか壊れることを前提とした設計が最近増えてる。問題になるのは、次の大きな地震の後かな。それまでは知らぬが仏。

履歴系デバイスは低降伏点鋼パネルって説明してるよ。荷重をかけて壊れるポイントが降伏点。低降伏点の鋼材を使ってるのは、建物に力が加わったときにそこが壊れて揺れのエネルギーを吸収するため。要は自身が壊れて建物を救うって設計思想。ただ、壊れたら補修が必要ってことが長期修繕計画から欠落している。

自然災害は予定できないからね。

こうふくてん【降伏点 yield point】

固体に荷重を加えていくとある値で塑性変形が発生する。この現象を降伏yieldingといい，そのときの応力を降伏点と呼ぶ。低中炭素鋼では明りょうな降伏が認められ，塑性変形の開始と同時にいったん応力は多少低下し，その応力で塑性変形が進展する。塑性変形の開始応力を上降伏点，進展する応力を下降伏点という。材料に塑性変形が生ずれば変形が過大になったり，荷重を取り除いても形が元に復元しなくなるなどの不つごうが構造に生ずる。

だから技術的な話をいくらしたところで実証はできない。
どのタワマンスレでもされている議論で、この話題になるとどこからともなく
議論したい自称技術屋が集まるが、大体は無駄話に終わる。実証できないのだから。

長期修繕計画に壊れたら取り換えると盛り込んで予算を組まないという事は、
マンション住人の大多数が「自分が所有している間に大地震はない」と考えて
いることに他ならないだろうか。使わない物に金は出したくないという本音。

もし地震が来て本体が無事でダンパーが壊れた場合、修繕一時金がどの程度か。
そこは気になる。まさか取り換えられませんということはないだろうから、
メーカーには取り換えに必要な見積もりを販売時に明示してほしい。
それが販売側の誠意というものではないかと。

3・11のときに結構あちこちのタワマンで乾式壁が壊れて、補修費用の工面が問題になった。

にもかかわらず最近壊れることを前提とした設計の構造が増えている（清水の境界梁ダンパーとか）。デベって売ったら最後なのかね。管理会社を通じてそういった問題がフィードバックされないのか。

自然災害は予測できない。
修繕費用もいつ・いくらで計算できないため積み立てようがない。
そういった場合は「保険」を使うのが普通です。

地震保険って、部分損だとほとんど保険金が下りないよ。

誰かさんが大好きな自動車の話。
自動車のボディーは平らな鉄板をプレス加工した部品を溶接してつくられている。
プレス加工というのは材料に降伏点以上の力を加え塑性変形を起こさせ目的の形状を得ている。

降伏点＝破壊ってどうして思うのだろうか？
或いは自動車のボディーは最初から破壊されているという考えか？

塑性変形したらダンパーとしては機能しなくなる。それを壊れると表現したが。

車のバンパーも一緒でしょ。

ところで誰かさんって誰だろう。自動車のたとえをしたことは自分はないが。

>塑性変形したらダンパーとしては機能しなくなる

少しは勉強しようよ

ダンパーが塑性変形したら、すぐに交換しないと大変。大きな地震のあとには余震がある。でもお金の話しをしてからじゃないと話しが進められないからすぐには交換できない。恐怖。

本体は無傷、ダンパーのみ交換が必要の場合の見積もりを出せないというのはわからない。
竣工後すぐダンパーを交換したらいくらかかるかという条件なら明示できるはず。
それを戸数で割った金額が最低でも必要になるかもしれないということは購入時に
心構えとして知っておきたいという話。

デベロッパーはマイナス要素の話は避けたいだろうが、あとで困るのは住人というのでは
安心して購入できない。
誰かこの件、ご存知の方いらっしゃいませんか。

あっ、そうそう長期修繕計画って、積立金の段階的値上げ、定期的な一時金徴収って設定が多いんだけど、これって未納問題を引き起こすから国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。

他の板で話題になったけど、計画通り値上げをせずに積み立て不足なんて事例もあるみたい。長期修繕計画って、引渡し後は管理組合で継承して、定期的に計画の見直しとかしなければならないんだけど、管理組合がちゃんと機能するかってのは、入居してみないと分からない。新築分譲マンションってリスクが多い。

なんか専門的な話になっちゃってよくわからん。

3.11で新宿の耐震高層ビルがあれだけユラユラ揺れた。だが、構造には何の障害もなかった。
免震の概念は素晴らしいが、超高層ビルではシミュレーションや模型レベルで、実際どうなるか未知。
とりあえず免震は垂直方向にはまだまだ弱いのは確か。

さあ、どっちがいいか？

普通に耐震で、家具を固定しときゃ死なない。

>828

理解しないで契約しちゃって、あとでしまったと思っても遅いよ。ちゃんと勉強しないと。

格安できゃしゃな免振がもてはやされてるが、いわゆる実験モルモット。
新建築基準の柱が太くて建設費が高い耐震・制振が無難だぞ。

免震重要棟だけね。
原子炉が免震とかないだろ。

原子炉は耐震？

原子炉が免震だったらおっかねえな。

ひらたく言えば原子炉の話はお門違いだし。
もっと言えばわからないならだまっとけってこと。

大橋、富久とも制震構造です。
免震にすればいいのにね。コストの問題でしょうね。