レーベン川越六軒町（DEAR EGOIST PROJECT）

>売らなくても勝手に売れる

対応はともかくとしてこの地震はすごいと思いますよ。ポテンシャルという表現を適用するマンションは自分は初見なんですがナルホドなと思える要素はあります。絞って述べると3駅3路線のことなんですけどね。さすがに売れるでしょうというかなりレベルの高い利便性は備えていると思います。住んでから営業の方と関わっていくわけではないですからここはひとつ純粋に物件だけを見て検討することが良いと思います。

話変わりますが、川越女子高校の敷地規模はすごいですね、真っ直ぐ南下できません。

確かに立地条件はいいです。川越ではめったに出ない物件だと思います。所有権付きマンションならは、多少高くても絶対買いでしょう。しかし定借権マンションではどうですかね？

しかも80年ですからね

6割くらいの価格になって
今後土地代が上がらない保証があって
30年くらいで逃げ出すことが法的に可能なら
【あり】だと思いますが

先日、営業から携帯に電話がかかってきました。
その後、どうですか？
・・・・どうですかって、
この物件が出始めたころ、モデルルームを見に行き不愉快な思いをしました。
顧客管理ができていないから、
経緯がわからず、平然と営業の電話をかけてきたのでしょうね。
「担当した営業の方に聞いてください。」そう答えると
「今は、別のところに行っています」との返答。
せっかく、忘れていたのに不快でした。

営業のマナーがなっていません！！
今は、価格や、定期借地権のデメリットを考えると、購入せずに良かったと思っています。

立地条件がいいって意見もどうかと思うけど？
3駅3路線って言っても普通の人は1路線使うかどうかだし市駅以外は遠いし。
道は狭いし公園もないし病院も遠いしスーパーも遠いし市駅の交番は人いないし

市駅近くで静かで良い地域だけど、そんなに絶賛されるほどすばらしい条件ではないと思う
「売らなくても勝手に売れる」なんて地域じゃないって

このサイトは、営業の人はもちろん、タカラレーベンの人も、地主さんも、当然読んでいるはずだと思いますが、それでも営業の人の態度が変わらないのはなぜでしょうかね？

モデルルームの営業さん達は、本当にこのような掲示板を読んでいるのでしょうか。
皆様の投稿を拝読する限り、営業態度に反映されているとは思えないのですが。
ところで、こちらのマンションは転借可なので賃貸として運用する事も可能ですが
初めから運用目的で検討されている方はいらっしゃいますか？

６８さん
私は立地はいいなと思っています。駅からも近くもなく遠くもないく程よい距離ですし
買い物もすごく近くはないけれど、ベルク、ヨーカドー、クレアモールなど
ありますからね。公園は確かにないかもしれませんね。病院は本川越診療所、
赤心堂病院があります。小児科だと赤心堂病院以外にさとうクリニックがあるかな。
特になにがなくて不便といったものはない気がします。

一流(規模の大小にかかわらず）といわれている企業は、一様に“お客様第一”です。とすると、このディベロッパーはどうなの、三流？　本当に顧客のために考えてマンションを造り、売っているの？

>売らなくても勝手に売れる

おもしろい営業さんですね。
そういえば、私の知人にも少し変わった営業さんがいました。
売る物はマンションではありませんでしたが、常連のお客さんに商品を「見せて」と言われても、「あなたには勿体ないから、見せない」と言ってました。
この営業さんかなりの成績でしたよ。
いろんな惹きつけ方があるのですね。

グループ会社であるレーベンコミュニティが長期修繕計画をサポートして
くれるそうですが、将来的に取り壊し更地にする計画のマンションだと
50年目以降は修繕費用が勿体無いように感じてしまうかもしれませんね。
修繕費用も年数に応じて値上がりしていくことでしょうし。

借地権付マンションにおける将来の権利と義務の話
(ネットでですが)自分なりに調べてみてもやっぱりよく分かりません。
でもやっぱり所有者が亡くなったときに相続人は放棄する権利があるみたいですので、
数十年後には順番に逃げていくんでしょう。
ただ、その場合の残った人の負担増等は全く分かりません。
また、相続放棄以外の逃げ出す方法も分かりません。
（高齢者をダミーの所有者にしておくしかない？）

この辺はモデルルームの営業さんに確認するしかないのでしょうか。
（めんどくさい質問するなら帰れ！とか言われちゃいそうですね・・・）

こういう事はだれに相談するのが一番いいんでしょう？

普通の所有権の物件だって何十年とすればさすがに立て直しになってしまうので
定借の物件だけの問題ではないんですよね。

方向性がきまっているだけ、定借の方が良いんじゃないかとも思えますし
反対に賃貸に所有権者の許可なしでは出せないし、
年数が経つにつれ資産価値はすごく下がるしという問題もあります。

難しいですね、家買うのって。

区分所有権の場合は少なくとも区分所有分だけの価値は残るから、放棄する人は少ないんじゃないかな
そんだけの価値のある土地であることは最低条件だけど（駅遠マンションなんて論外）
定期借地権マンションは権利の価値と義務の重さがすぐに逆転してしまうことが問題なんじゃない？

マンション業界に詳しい知り合いの一級建築士が、『私だったら、定借権付マンションは絶対に買わない。』と言っていたよ。

借地権や相続の話は本当にややこしくて私もまだ分からないことが多いです。
何かそれでデメリットを受けてしまっても嫌ですしね。
できれば、そういうのがない物件でリーズナブルなものの方がいいのですが。
なかなかそうはいっても探すのが大変になってしまいそうです。

定借なのに区分所有より高いこちらのマンションって・・・
いったい何さま？

＞78さん
定借のメリット・デメリットを天秤にかけて検討中ですが、専門知識のある方のご意見も伺いたいと感じます。
もし差し支えなければ、絶対に買わないと言う理由を教えていただけないでしょうか。
ネットで調べるだけではどうしても限界があるので、知識の厚い方の考えをお聞きしたいんですよね。
定借の良さは区分所有権と比較して割安であることだけなのでしょうか？

金融のプロである銀行が定借マンションのローンにはお金を貸したがらない
すなわち専門家の意見として担保としての価値がないってこと
（ここは別として）販売価格が安い、（価値がないから）固定資産税が安い、
ってこと以外に頑張ってメリット探そうとしても無理なんじゃ？
デメリットはすでにいろいろ書かれてるとおりだろうし

定期借地権付きマンションについて、

①「定期借地権」は平成4年に定められた法律です。バブルで不動産価格が高騰して、普通の人が不動産を入手することが困難になったので、普通の人でも比較的容易に不動産を入手できるように、借地借家法が改定されたものです。まだ歴史が浅いので、どのような問題が起きるのかがよくわかっていません。中古市場も確立していません。

②土地の固定資産税等は払わなくて済むものの、地代や取り壊し積立金が発生します。しかも地代は数年ごとに見直されることがほとんどです。そのためランニングコストが、普通のマンションより高くなります。

③購入しても、最終的に資産とはなりません。購入してもこの場合80年の借家契約を結ばされ、解約返金不可能な家賃を前払いしているようなものです。

④資産価値がないため、購入後急速に価格が下がる恐れがあります。

⑤いずれ取り壊すマンションに、多額の資金をかけて大規模修繕をしようとする気が起きなくなると思います。そのためマンションがスラム化するおそれがあります。

⑥そのようなマンションを子孫が相続するでしょうか。

⑦問題点のほとんどは、このサイトで出尽くしていると思います。

⑧営業マンは売ることしか考えていませんから、彼らにこのようなことを質問しても無駄です。うるさがられるだけです。疑問点は、不動産コンサルタントや、不動産に詳しい弁護士などに相談するとよいと思います。

川越で定借、しかも80年って
「埼玉ありえない物件」かなり上位にランキングしそうなきガス

なんだか色々と難しいですね。
でも８３さんが書いて下さったポイントを見ていてすごくわかりやすいなと思いました。
歴史がまだ２０年くらいの法律なので満期を迎えた物件がないのが
様々な事態を予測静楽している原因なのかもしれないなと感じました。
良く考えていかないと。

川越だと、戸建てかマンションかという選択にそもそもなってくるので定借というのは想定外な感じはしなくもないです。
定借、悪くはないと思いますが、私も予測がしにくいという点が難しいかな。
きちんと満期になった時にどうなるのか、
そういう事がクリアになっていればいいのですけれども。

東武東上線、西武新宿線、JR川越線の３駅のどれもが始発というのが
何よりも魅力ですよね。通勤は毎日の事ですからできるだけ楽したいななんて
思ってしまいますから。大体何本か見送れば座れる感じなのでしょうか？
現状の駅の朝の状況を教えて頂けたら嬉しいです。お買い物も徒歩圏内に
何か所かあるし便利そうですよね。

西武の本川越駅、JRの川越駅は本当の始発駅だから確実に座れるけど、都内までは時間かかりすぎ
東武の川越市駅からの始発はほとんどが有楽町線･副都心線及び東上線の普通電車
有楽町線･副都心線直通を使う場合はありがたいけど、30分に一本ずつ程度しかないのが残念なとこ
まあどの駅も時刻表調べて狙った時間に行かなきゃいけないのは所詮川越だから仕方がないかな
3路線使えるから(田舎の中では)便利な地域だけど、所詮川越なのに借地権マンションっていったい・・・

最近投稿がないようですが、18日土曜日に二期販売の値段が出たみたいですが、何か情報はありますか！？

川越市駅から有楽町線や副都心線を使って都心へ通う場合、地下鉄直通の定期を買ってしまうと大変。和光市～池袋間はメトロと東上線は別路線になるので料金体系が別になる。メトロ直通の定期で川越市から東上線に乗って東上線の池袋で改札口を通ろうとすると、ガシャンとしまって、和光市～池袋間の東上線の料金を取られてしまう。両方使える定期も売ってはいるが高い。川越市からメトロ直通の定期を購入するか、東上線池袋までとメトロ池袋からの定期に分けて購入するかのどちらかを選ばなければならない。川越市駅からメトロ直通の電車の本数は少ない。ほとんど池袋行き。メトロ直通の定期を買うメリットは少ない。東上線の定期を持っているほうが断然便利。通勤に関して言えば、川越市始発のメトロ直通電車のメリットはほとんど感じられない。

川越市に大手デベがマンション供給しない理由ってなんですかね？

良くも悪くも保守的な町ですからね

電車の乗り方や定期の買い方もよく考えないといけないですね。どういうルートでどういう定期の買い方をすると一番効率がいいのか知っておかないと損しちゃいそうですね。
３駅３路線利用とはなっていますが、川越まで毎日徒歩はきついでしょうし、細かいことを考えると単純に便利とも言えないようですね。
都心に出るのもけっこう時間がかかるようで、価格面から考えても他にも候補がありそうかなと思えてきました。マンション自体は悪くないと思うんですけどね。

あと、増税もありますから、早めの定期購入の方が良いのかもしれないですね。
今は定期を長めに購入する人が増えているみたいですよ。

Ｃタイプの様な斜めの壁がある部屋の、デッドスペースを利用してＰＳがあるのはいいですね。
こういう無駄なスペースにＰＳがあれば、あまり気にならなくなりますよね。

増税は本当に痛いと思います。
実際に負担をするとなると、気分のいいものではないですから。
このあたりの条件は、やはりよく検討しておきたいですね。
なるべく損をしないように、冷静に判断したいものです。

ってここ８％マンションだから関係なくね？

＞＞９３さん
川越駅までは距離でいうと1.4キロ位なので、歩くと20分以上はかかって
しまいますね。確かに毎日往復歩くのは大変だと思います。行くとなると自転車かな。
ただ結構川越の周辺って自転車で走っている人を多くみかけるので駐輪場も
いっぱいなのかな。色々考えたら乗り換えなども面倒だけど、やはり一番近くの川越市駅
へ出るのがいいのでしょうかね。

いずれは壊されるのを承知で高い金払って買う気にはなれない。

マンション購入の決め手は、やはり立地条件でしょ。
このマンションの付近を散策したけど、閑静な住宅地で川越市駅まで徒歩4分はかなり魅力的だと思う。
将来的に転売する時を考えても、やはり立地条件で価格が左右される。
定期借地権付きマンションはまだ未知数な部分はあるけど、普通のマンションの現状を鑑みて、50年以上建て替えていないマンションがほとんど、つまり転売しようと思っても買い手がいない 。
それを考えると、定期借地権付きマンションと普通のマンションは遜色ないから購入価格の安い定期借地権付きマンションは魅力的だと思う。

でもこのマンション定借権つきだけど、同じような条件の区分所有権付のマンションと値段が変わらないよ。

参考までに同じような条件の区分所有権付きマンションってどこですか？

今から5～6年前、川越でのマンションの価格がピークになった時があります。その時、目と鼻の先にあるNTTの社宅の跡地に某マンションが建設されました。その販売価格が㎡あたり50～55万円です。そのマンションはレーベンの建設現場の前に立つと見えます。5～6年前に比べ、川越のマンションの値段は上がっているどころか、むしろ下がっていると思います。。

定借マンションと分譲マンションが遜色ないとは、随分斬新な意見ですね。
普通の考え方でいくと値段以外のメリットは何もないと思いますけど？
平米30万円くらいが妥当でしょうか

川越のマンションの値段って下がっているのですか？

少なくとも上がってはいません。

借地期間も80年なんですね、定借マンションでも60年とかは見ましたが80年となると想像付かないです。買い手にとっては長い方がやはりメリット多いんでしょうか。
建物や立地、駐車場料金が0円～というのも絶妙な設定ですね。「ホテルライクな共用施設」「全量売電可能な太陽光発電マンション」といったものが売りになってますが個人的にはライブラリーとかはあまり興味ないです…。レーベンのマンションにはこういうのが多い印象がありますが他のマンションはうまくいってるんでしょうか。

借地期間以上に所有者が生きているかどうかは分かりませんが、地主は生物じゃないので生きている可能性もあります。
未来永劫安定した法人であれば問題ないですが、そんなこと誰も分からない♪
地主が替わって土地の貸し出し条件などが変更になったら困ります。駄目になったりとか。
そういったあたりがもやもやしますね。

2094年まで土地を借り続けて、借地料と解体費用を払い続けます。なんて契約を結ぶわけですから。
モヤモヤするどころか恐ろしい話だと思うのですが、、、

その条件だと、自分の所有権を主張するのはかなり先になってしまいそうです。
やはり、長期的な目で見る必要があるということでしょうか。
条件を考えると、少し厳しいような気もします。
あまりに長いと、逆に意識しないということかもしれませんが。

土地とか建物は「不動産」というだけあって長く考えないとだめなんですね。
色々と面倒なこともありそうで、どうしても手間がかかってしまいそうです。
このあたりは、すっきりと解決できるようにしておくと便利そうですが。
後で、煩わしい結果になってしまわないようにすることが大切だと思います。

川越って観光地として最近注目されていますね。
昔ながらの建物が立ち並び、とても風情がある。
レイアウトのバリエーションも豊富で3棟構造。
選ぶだけでも楽しいですね。
ただ、見るとそんなに変わり映えしないのも事実。
正直、こんなに作る意味があったのか。
デザイン料で価格が上がるなら、ここまでは必要ないかと。