坪単価の考え方

概算ということは精算があるということだ。
精算するには、予め利益率まで決めなければならない。
ということで、NO18は嘘。
常識ないな。

>タダ働きじゃないでしょ。給料貰ってるでしょ。
その給料は会社が払っている。その会社は誰からもお金もらわなければ
どうやって給料払うの？

>設計屋なら設計は商品なので代金を請求するのは当然だが、
>住宅屋なら設計費用は経費なので「設計料」として請求するのはおかしい。
住宅だって建築業界の一部。住宅屋の社員や外注先に設計屋がいて彼らが設計をする。
体育館の設計は経費で処理されなくて住宅の設計は経費で処理されるとかいう考え方自体がおかしい。
住宅屋の多くは設計料無料を売りにしているだけで、設計に関する費用が発生しないわけではない。

>外注先の設計屋が建築確認と監理建築士をするの？
だから、現場に一度も監理建築士が来ずに学校出たての素人の現場監督がくるのか。
これって、違法じゃないの？

>>21も>>25もどっちも正しいんだよね。
悲しい事にどっちも現実として実際にある。
知的労働の価値は認めてもらいたいけど、
その価値が分からない人にとっては形にならないものは無価値なんだよ。
本当に残念な事だが。

注文するかどうかを決めるための見積りなのだから、これが無料なのは一般的
もちろん業者側がその段階で費用を取る取らないは自由で「うちは商談一回一時間で幾らです」と
費用を取るのも自由です。
ただそんな事をしたら、まず客が寄り付かないのも現実でしょう。

見積りが後の契約内容に順ずると考えれば（大半はそうなるでしょう）
見積りの精度を高くしておかなければ、契約後の行き違いになりかねません
もし単純に「４０坪の家２５００万」これでは木造かRCかでさえ決めていない
そんな詳細の無い状態で先に進めば、業者が泣くか施主が泣くか、どっちにしてもトラブルの元。
だから概算であっても誤解を生じ難い程度の見積り精度は要求されます。

坪単価の運用で困ったものが、表面上を安価に見せる為の「建物本体価格」による単価表示
一体この建物本体価格とは何なのか？
本来、建物本体だけに価格設定するならば、法的・事務的費用を除けば本体だけを購入して他は別途と
する事が可能なはずです。ところが現実には、そんな値段で本体だけ売りましょうなんて業者は少ない。
（実際にパッケージ販売で、本体価格売りを行う業者は有ります）
しかしその大半が囮広告で商売をしているのが現状です。

こうした現実を踏まえれば、土地の特殊な条件を省いた状態で、総額として坪単価を考えるのが妥当です。
そして後付けでもよいもの（賃貸なら装備されないもの）これは千差万別なので別途と考えます。

>だから、現場に一度も監理建築士が来ずに学校出たての素人の現場監督がくるのか。
>これって、違法じゃないの？
監理建築士は現場に行かなければならないという法律はない。
写真で報告を受けて電話で指示を出すという方法でもよい。
実際のところ住宅業界だけでなくゼネコンでも同じ。
設計部の部長が監理建築士であり、実際に現場を確認に行くのは設計担当者というのが多い。

坪単価で契約した場合のよいところは、図面に書かれていなくて見積もり落ちがあっても
そっちの落ち度だろうといって打ち合わせで実施すると約束したことを強制できるが
詳細見積もりによって契約したの場合、図面に書かれていなかったり見積もられていない
部分については実施を強制できない。
これは詳細見積もりの場合には但し書きが多く「見積もられていない部分は見積もりに含んでいない」と
書いてあるため。詳細を出しているんだから見積もり落ちや図面化されていない部分は自分で見つけ出せと
いう事。

＞25
＞どうやって給料払うの？
売上げの中から払うんだよ。
で、契約が取れなければ売上げも上がらないから、資本金や借入金から払うんだよ。
でも、売上げが上がらないとジリ貧だから何とか契約を取りたい。そのためには、商品の価値を高めるとともに、価格を抑える必要がある。だが、利益を確保する必要もあるから安くし過ぎるわけにはいかない。だから、見積もり（積算）の制度を上げる努力をするんだよ。

＞設計料無料を売りにしているだけで、設計に関する費用が発生しないわけではない
費用が発生しないとは言っていない。
その費用は商品の代金ではなく経費だと言っている。

＞27
私も知的労働の価値は認めているよ。私自身が知的労働をしてきたわけだし。
だが、ビジネスとしては、見積もりを行い契約を取らなければ売上げにはならない、と言っているんだよ。
私自身はIT業界だが、積算し客先に説明にも出かけても受注に至らなかった事は何度もある。
だが、積算は業務として行う必要があるし、（精度や根拠はともかく）積算せずに受注するなんて事はありえない。

スレの内容（坪単価の話）からズレちゃったね。

誤解の無いように書いておくと、坪単価×面積による積算を否定している訳ではないよ。
簡便な積算方法でも問題は無い。
ただ、仕様を十分に明確にする事と、全ての必要な費用を含める事が必要。坪単価×面積だけでは十分でない。

>外注先に設計屋がいて彼らが設計をする。
答えを部長と社内に限定して逃げているが、以前に外注と書いている。
外注に限定しよう。
客は会社と契約している。
それを客の了承なしに委託したのであれば、違法と考えるのが普通だ。
丸投げだ。

建築士の部長は、社員から報告を受けていなければ、預かり知らぬところで、欠陥住宅の責任が無くなるからこうした分業が行われる。

本来、自分で設計したものがその通りできているか確認するのは技術者の基本だ。
大御所の建築士もやっている。
住宅会社が分業をして、つくる側が顔の見えない住宅づくりを始めたことが問題と確信を深めたよ。
偽装事件という信じられない事件が起こる下地が備わっている。

坪とか一式という見積もりは、目安としては分かるが、根拠がないので契約額としては認められない。
前レスに不十分とあるとおり、積算ができていない仕様があいまいということ、それが常識化している。
建売や売り建て、建条付きはまさにそのもの。
安い買い物ならともかく、生涯住むことになる住宅がこんなお粗末な世界とは驚く。

＞売上げの中から払うんだよ。
そんなつまらない答えをもらう為にこの質問が出たわけではないと思うよ。
見積もり作業が営業費用の一部なら、営業費用を下げれば商品価格に反映されるわけだ。
詳細見積もりなどと言う無駄な作業を合理化したのが坪単価見積もりです。
中には合理化の意味も解らず、単なるどんぶり勘定の業者もいるかもしれない。
その辺は施主の選択眼も必要とされる。
見積もりに過大な時間を費やしている業者は馬鹿としか言いようがない。
できれば、全ての顧客に対して詳細見積もりを実施している業者の方の意見をお聞かせいただきたい。
IT業界ではなく、住宅業界の方です。

＞詳細見積もりなどと言う無駄な作業
客不在の産業、すべてはここに集約されている。
なめてるよ。

そんなつまらない答え、詳細見積もりなどと言う無駄な作業、 合理化の意味も解らず、単なるどんぶり勘定
馬鹿としか言いようがない。
住宅産業独特の言い回しのようです。

何のために詳細な見積もりが必要かを考えればよいのです。
家を建てる側から言えば、見積もりは坪単価でもけっこう、一式工事でもいいのです。坪単価はそのＨＭがこの金額で売りたいという数字ですから高いと思えば値引き交渉をするか、他のＨＭを探せばよいのです。
ポイントは使われている建材・資材が単価・定価のわかる程度まで仕様がオープンになっているかどうか、特に仕上げ材・設備機器の設計変更の際にどのような手続きをするのか、この２点を事前に了解していれば契約上の問題は起こりません。

仕様と詳細見積を出した上で契約という会社だってあるのに、
何で住宅業界とか一括りにしてるのかね。
どんぶり勘定な会社があるのは否定しないが、
そんな会社とは契約しないよ。

で、坪単価に話を戻すけど、
仕様に対して坪単価や総額が見合ってるか見合わないか、
知りたいのはそこ。
だから詳細な見積が欲しいのよね。

坪単価でやっている所が詳細な見積もりなんて出せるわけがないよ。
本人たちが困ってしまうよ。

中身のない脳内さんたちのレスが続いていますね。
詳細見積もりに関しては、施主側が自分で数量見積もりまで業者に提出すればいい。
見積もりの方法が解らなければ自分で勉強すればいい。自分の家のことだからね。
業者は単価を入れるだけ。手間もかからない分、施主には大きな労力が必要となる。
自分の家のことだから当然と言えば当然。
これなら、何回でも見積もり依頼しても、業者のほうも理解してくれると思う。
数量、内訳に誤りがあれば自己責任。
これでうまく収まると思う。

＞38
＞坪単価でやっている所が詳細な見積もりなんて出せるわけがないよ。
よくわかっていないね。
積算ソフトを使えば、馬鹿でも詳細見積もり位はできるよ。

＞39
施主ですが同意。
自分で設計して図面を書いて積算資料を見ながら数量を出して仕様書（材料一覧）をエクセルで書き、工務店に価格を入れて貰った。
多くの施主は知らないでしょうがべた基礎のコンクリ量を出すだけで半日は必要、鉄筋の長さを出すのも同様です。
全ての量を出すのは膨大な日数を必要としました。
家の勉強（調査）、計画、土地探し、設計製図、計算（断熱を初め様々）、仕様書作成で半年位遊びました。

坪単価は統計だと思います、ゼロから設計して全ての部品を拾い出して数と価格、工数を出すには膨大な手間が必要です。
家を建て、使用した材料の量、価格、人工代・・・は整理すれば実績として分かります。
実績の数を増やせば傾向が出ます、特別な要素をチェックして除いたりすれば正確な坪単価になっていきます。
設備などは元々、半オプションですから取り付け人工だけで済みますし数も極端に異なりません。
統計的に標準の坪単価を決めて例えばガルバ屋根を標準としてて顧客から瓦の要求が有れば躯体強度、屋根勾配などが変わりますからオプションとして坪？万円上乗せにする。
坪いくらのH.Mは殆どが上の方式で合理的な見積をしてると思われます。

確かに手計算なら、そうなるが、専用のプログラムを使えばそう時間はかなからないと思う。
実際の設計屋さん、３０坪の家を概算するのに何日要しますか？

＞41の追記
図面と仕様書の施主支給見たいな物ですが、安く出来たかと云うと逆に高くなりました（坪単価と積算資料からの推測）。
工務店では初めての経験で自分の土俵で相撲を取れませんから相当リスクを感じたようです。
単品価格は高め、必要工数は多めになってました、全て網羅されてますから経費代だけでは調整出来ない事も有ると推測します。
上に数も自己責任との記載が有りますが工務店としては不足した場合は二度手間になり損害になります。
人工のやりくり等も生じてしまいますので工務店としても最低限の確認をしたと思われます。
安くするための目的では有りませんからエクセルの仕様書を３回ほどメールでやり取りして契約しました。

＞42
例えばべた基礎のコンクリ量を出すソフト等有るのですか？
3DのCADを使用して基礎図を書けば体積もCAD機能で出せます。
図面がなければ分かりません、この場合は２次元でなく３次元が必要です。
CADでも何でもそうですが人が手間をかけてデータを入力しないとソフトは何もしてくれません。

＞42
概算とは？
坪単価と同じではないですか？
設計屋もたくさんの実績資料が有りますから同じような物件を探して異なる部分を修正するだけでしょ。
どんな業種でも経験と云う、不正確なようですが実際は正確な、どんぶりをしてます。

コンピュータは正確にデータを入力してソフトにバグがなければ答えを早く出してくれます。
しかしその答えが正しいか入力ミスが無いかを判断するのは経験に基づく感なのです。

＞42，＞44
見積もりの段階で厳密に正確な計算が必要ですかね？
過去の経験から大まかに分かれば十分なのではないでしょうか。
大まかだと利益は変動するでしょうが、数をこなすうちに平均化されるでしょう。
受注できてから、工事で必要になるまでに計算し直せば済むように思います。

＞45
同意します。

ミスは、どの時点で発覚しても自己責任でしょ。

コンクリ－ト、面積×厚さ、立ち上がり延長×高さ×厚さ、アロワンス、これ意外に何があるのでしょうか？

概算は根拠あるもの、坪単価はカン。

＞48
基礎図面が有りましたら、エクセルなどで試しに計算して見てください、べた基礎ですと斜め部分も有り、相当な数のデータを入力すると思います、分割を間違わないように抜けがないようにして下さい、見積のコンクリ量と比べて下さい。
コンクリは生ものです、多く手配して残っても使えません、ほんの少しだけ残すようにしますから量の把握は大切です。
実際は最後のローリーの量を調整してるようです、現地の状況をみて電話で連絡してます。

＞49
坪単価も過去の実績価格を統計した場合は概算と同じで根拠が有ります。

＞47
ミスの話ではなく、経験者の感は大きな誤差は有りませんと云うことです。
経験の少ない者がソフトを使用して結果を出しても不正確になります。
ソフトも材料だしまで出来るものは相当な技能が無いと使いこなすことは出来ません。
生半可では覚えられません、扱える方ほんの少数と思いますし大手くらいと思います。

どの話も正しいと思いますよ。
見積もりは大手ほど雑にしていると思いますよ。
実績データが豊富にあり、商品戦略が明快です。
彼らの商品は大量生産品であり、彼らの才能以上のものは最初から扱わない。
何でも飛びつく中小工務店もその辺は見習うべきです。

>>42
ソフト利用って、そんなことできる工務店はどれだけある？
よほどの工務店かＨＭでない限り、自社で数量出したりしないでしょう。
数量を書き込んでも下請けが計算した数量のままでしょう。

詳細な見積もり設計ができていない段階で、濡れ手に粟の膨らんだ坪単価で契約させられていることがよく分かった。

詳細な見積りといっても結局は、この面積ならこんなもん　といった数量を元に計算したりする。
例えば釘の種類に数、そんなんは正確に数を出せと言えば計算は可能だけど
その手間を考えたら概算の方がいい。
だから過去の実績と経験で概算の含まれた見積りになってるという話でそ。

じゃあソフト計算（たぶん大手業者は皆そうだと思われ）が正確なのかといえば
決してそうでもない。
何故ならソフトに入力されてる各種の部材単価は必ずしも実際の仕入れと同じじゃないだろうし
人工も同様。
日々刻々と変り都度条件でも変るだろう仕入単価が、随時ソフトに反映されるなんて有り得ないわけよ。
まあもし反映されちゃったら、今日の見積りは本日限り有効なんて条件が付いてしまう。

業者さんが経験で踏まえる見積りは、私達も微かな知識と経験で判断するしか無いって事ね。

それなのに、なんでこの業界は坪単価を堂々とうたうのでしょうか？
リクルートの雑誌の会社紹介にも目安坪単価があるのもおかしくないですかね？

慣習というものでしょう。
これには根拠はありません。
商売とはそんなものなのでしょう。
住宅が高価なものだから、客がシビアになっているだけです。
例えばタイ焼きが１００円だろうが１５０円だろうがどうでも良いですよね。
それを住宅会社は購入者に求めているのでしょう。
タイ焼きと違って、素材もつくりもそれぞれ違うのに坪単価は同じという不思議な世界です。
餡の代わりに儲けがびっしり詰まっているのが坪単価ということになります。

その儲けがびっしり詰まっている大手HM程人気があり、消費者も集まる。
矛盾した世界ですね。摩訶不思議。

どちらかというと、坪単価を前面に出して商売してる所は
建物本体価格なんていう実際の建築費とは、かけ離れた安さで客を釣り上げる
囮広告の業者が多いかと思われます。

まー目安としての坪単価はあってもいいけどね。
ミスマッチが減ってお互いメリットはある。
前面に出して商売してるようなのは論外。

目安としての坪単価は必要でしょう。
上の方で時々書き込みがある細かな数量を書いた見積書は契約書の一部で、仕様を決めるものと考えるべきです。

ところで発注には契約者側がチェックした細かな数量を書いた見積が必要との書き込みがありますが、住宅程度の工事ではあまり値打ちがありません。必要なのは、工事チェックや設計変更時に必要な建材と工法の仕様を契約書に記載することです。

坪単価通りの価値があるとは限らないということです。
タマや埼玉生協が３０万円でつくると言いだしたころは、３０万ではできないと言っていたが、実際は下請けの価格はそれ以下で行っていたのが大手である。
建具や便器を他多少良いものにしても全体の坪単価からすれば僅かなコストアップにしかならない。
材料費と施工賃を明確にして、利益率を間接費で載せるのが良い販売方法かと思う。

アイダは坪20～３０万円、これならいい。
それでも仕様はもらっておくべきだ。

坪６０万もするのなら、材料費、施工費などの明細を提出すべきと思う。

>材料費と施工賃を明確にして、利益率を間接費で載せるのが良い販売方法

意味ない。
単価を決めることにあまり意味がない。
住宅に限らず、公共建築からゼネコンのビル工事までそんな見積書を作っているところは日本では無い。あるとすれば一部のセルフビルトを謳っているところぐらいか。

意味のあるなしは君の価値判断ではないよ。
公共建築では、見積もりを取っている例はあります。
嘘も大概に。

設計・仕様が決まっていれば相見積もりで。
ほとんどの客が素人だからＨＭ業界もそれなりになってるだけ。
公共事業は設計から入札だから。予定価格は積算システムとか使うし。監理も当然委託で、一般住宅を建てるのと全然違う。

>坪単価通りの価値があるとは限らないということです。

建てた家を総合的に評価するものさしでもあればいいが、そんなものはない。住宅性能表示や長期優良住宅も構造上の規格の話であって、部材が高級・低級だどか、住みやすさなど全く表していない。スペックなどと評して数値や坪単価を比べているだけでは満足できる家は建たない。数字を並べられてわざと比べされされていることに気づかないと「いい家」の条件は見えてこないよね。

>一般住宅を建てるのと全然違う。

知識があるなしではなく、本来は全てちゃんとすべきもの。
消費者がいかにないがしろにされているかということです。
勉強して購入しないと何をされるかわかりませんよ。

＞67
まともな方ということは分かります。
厳しく書いてごめんなさい（ＮＯ６８）。

埼玉の共済は地元の工務店協賛だから、工夫で本当に坪３０万円台目指して作れるけど
タマなんかのローコストは、大半が客寄せの囮広告値段だから、坪３０万円台はかなり厳しい

住宅営業が言葉巧みに坪単価を釣りあげるんだろうな。

>70
そうだね。タマは最低レベルの坪単価でも実質は45万位。
あとは、広いエリアをカバーしていて、本当に実質35万位で出来るのは一建設位しかない。