管理組合 質問スレッド

NO/15です。
沢山の回答を有難うございます。

管理費用の負担は、区分所有法19条で「規約に別段の定めがない限り、共用部分に対する各区分所有者の
「持分（＝専有部分の床面積の割合）に応じて」分担される」とあります。ので　
管理費用の負担割合を「各区分所有者が所有する住宅の戸数の割合による」と規約に規定すれば、
この規約の規定が優先し、管理費用を住宅の戸数で按分して負担することができるようです。

区分所有面積による割合で負担しているのと、住戸数による均等割りで負担しているのと、
どちらも間違ってはないと思うのですが、
住戸数による均等割りに変えたい、とする提案の意味を知りたいと思っています。
よろしくお願いいたします。

荒らしですか？

外観からみれば、マンションというより、アパートにしかみえないけど。

写真の＜箱根強羅に箱根第２パークマンションの部屋を購入しました。 ＞
管理人と理事会に酷く意地悪をされて２ヶ月間
で出る事にしました。残念です。
もの凄い損害です。
しかも古すぎて売れません。

教えて下さい！

分譲マンション管理組合の理事をしています。
定期総会で、とある設備改修の議案が承認されました。
予算案（見積もり）と設備仕様まで具体的に資料を提出しています。

しかしながら、金額や仕様等を再度、見直した方がいいのでは？
という声が他の理事から挙がっています。
再度、比較検討を続けて、
今期の理事会で総会承認事項を執行しなくても
何ら問題は無いでしょうか？

総会の承認事項に変更が生じた場合は、
臨時総会か、来期の定期総会に上程すべきでしょうか。

>管理費の負担割合について教えてください。 管理費は今、区分所有面積による割合で負担していますが、住戸数による均等割り負担へ変更が提案されました。 1000円程度値上がりする部屋と200円程度値下がりする部屋とが（大まかに計算して）発生します。 どのように考えればよいでしょうか。 ちなみに修繕積立金は区分所有面積による割合の負担です。

どのような結果がでようが、区分所有法に従い共用部分の持ち分即ち専有部分の床面積比で負担するのが現IT時代に相応しい事です。
100円単位に切り上げしたり切り下げしたりしたのはソロバン時代の遺物です。

＞総会の承認事項に変更が生じた場合は、 臨時総会か、来期の定期総会に上程すべきでしょうか。

中止した根拠を示すための臨時総会が必要です、さもないと内容次第では各理事に損害賠償責任が生じましょう。

損害賠償責任ですか
法的に詳しく語れますか？

総会で決議した事項は総会でしか覆せません　この場合は臨時総会を開き再度の決議が必要です

＞損害賠償責任ですか 　法的に詳しく語れますか？

民法
（不法行為による損害賠償）
第709条　故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。
（共同不法行為者の責任）
第719条　数人が共同の不法行為によって他人に損害を加えたときは、各自が連帯してその損害を賠償する責任を負う。共同行為者のうちいずれの者がその損害を加えたかを知ることができないときも、同様とする。
２　行為者を教唆した者及び幇助した者は、共同行為者とみなして、前項の規定を適用する。

貼り付けただけじゃん

↑
外野だけど　貼り付けたそれを見て　それでも理解も出来ないの？　ふぅ～ん　　　ぷっ

区分所有法と民法が分からない人はマンションの事は理解できないよ。

マンションの住民は管理組合と町内会の区別が分からない、特にご婦人はね。

>30
理事会案を総会で承認されたら、基本的には行動に移すべきでしょう。
但し、総会で承認された工事については、理事会で検証する必要はあります。
業者選定とか相見も釣り、工事の時期等は理事会で検討すべきでしょう。
理事会で検討しておかしいことがあったら、やらなくても問題はありません。
ただ、次の総会で説明責任はあるでしょうが。

みなさん知識が乏しいようで

＞総会で承認された工事については、理事会で検証する必要はあります。
＞業者選定とか相見も釣り、工事の時期等は理事会で検討すべきでしょう。

何も知らないのね。
「業者選定とか相見も釣り、工事の時期等は理事会で検討すべきでしょう。 」
この後に、総会に提案するのが順序ですよ。

>42
修繕積立金の取り崩しは総会決議事項ですね。
但し、全管連の標準管理規約では、修繕積立金の取り崩しは、
総会決議と理事会決議の両方になっているがね。理事会分を削除しなければならないのじゃないかな。
総会決議で承認を得た範囲内で、理事会はそれを運用していくのです。
当然、業者の選定や工事の時期は理事会決議の範疇でしょう。
理事会案を総会決議に諮るのは当たり前のことでしょう。

管理会社の人はやや劣勢

＞当然、業者の選定や工事の時期は理事会決議の範疇でしょう。
業者の選定や工事の時期の総会提出用の議案は理事会決議が必要で、
＞理事会案を総会決議に諮るのは当たり前のことでしょう。

>45
業者選定や相見積業者等を総会決議にはしませんよ。
承認を得るのは修繕積立金の取り崩しについてだよ。
そして、総会で承認を得た修繕積立金の取り崩しの範囲内で
理事会で業者を捜したり、仕様を検討したりするんだよ。

43さん
同意ですね。

(議決事項)
第48条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。

六 第28条第1項に定める特別の管理の実施並びにそれに充てるための資金の借入れ及び修繕積立金の取崩し

うちのマンションにもいますが、管理とかのことに真剣になってる住民の人たちって他にやることないんですかね？
別に適当でいいじゃんって思ってる人がほとんどだと思いますよ？
管理会社に任せてればいいんじゃないですか？
素人がにわかの知識でヤイヤイ言ってもこっちからすれば凄く重箱の隅をつついているようにしか感じない。
なんか目が血走ってて気持ちが悪いです。

理事の権利や義務が分からないのね。

　総会で議決された内容が

　①設備を改修すること
　②そのために修繕積立金を○○円取り崩す
　であったら、

　①設備の改修が総会で承認された仕様を下回らない。
　②○○円の範囲内に収まる
　のであれば、理事会の裁量で変更は可能でしょう。

　総会で配布された「見積もり」とか「カタログ」とかは、あくまで「参考資料」で議案の一部では無いと強弁しましょう。

　決議文に業者名まで書いてあったらアウトでしょうが・・・

貴方の組合なら管理会社は泣いて喜ぶでしょう。

たまには喜んでもいいじゃない？

過去スレを読んでいると役員会という会議体が開催されている事例があるけど、なぜ？

貴方の質問の意図はナに？

>55
理事会だけでいいのにと思ったから。

理事長が理事会決議も経ず、予算にも計上されておらず、共有部分の変更（軽微なのか重大なのかは議論あるところ）工事を行った場合には組合員個人や集団訴訟のような形で理事長に対して損害賠償請求ができますか。組合員一人当たり約１万円に相当します。
この理事長は問題がありその前年度も独断発注したため総会でつつかれた経緯があります。
これは軽微だったので看過してもよいかと思いましたが。


理事長に損害賠償請求するには理事会決議と総会決議が必要なのでしょうか。
個人が組合を相手に自治会費の返還請求を行い勝訴していますので個人にも返還請求権があるように思うのですが。

大丈夫？
ネタでないなら
きちんと相談料払って
法律家に相談しなさいな

>57
まず「損害」かどうかを認定しないといけないんじゃないですか？
つまり「原状復帰」が必要な変更かどうかということ
そうでなければ、手続きだけの問題なので、「追認」されれば終わりです。
追認されなかった場合でも、「損害」でなければ、区分所有者は利得を得てるわけなので
裁判費用分も回収できないと思いますけど
今年やらなくてもいいけど、何年後かにはやるべきというレベルだと、損害額の認定は難しそうです。

あと原告として区分所有者が適格かどうかの問題がありますが、
共用部分であれば、区分所有者１人１人が原告になることは出来ず管理組合が原告になるしかないと思います。

まあ、素人考えなので、正しい解釈か保証の限りではありません。
本気なら法律家に聞いた方がいいでしょうね。

58と同じこと長文で書いて意味あるの？

＞個人が組合を相手に自治会費の返還請求を行い勝訴していますので個人にも返還請求権があるように思うのですが。

当然です。自治会費は個人の思想信条の問題ですが、共用部分の変更費用の規約違反の問題ですので個人より同志の賛同を得る方が有利に訴訟出が来ます。

理事4人　監事2人の小さなマンションの管理組合の理事長をしています。

理事会は毎月開催されていて、毎回監事を含めて6人全員が出席します。

監事の中の一人は、区分所有者の配偶者という立場で代理出席していて、すでに5年目になります。

最近になって一部の組合員から、理事会に組合員本人でなく代理人が出席していることを問題視する人が現れ、
その対応に苦慮しております。

代理出席している方は理事会運営の中では欠かすことの出来ない人です。


あらためて管理規約を読んで見ると、総会での議決権を行使する場合については、
代理人による議決権を行使する場合の手続き等について定めがありますが、
理事会における代理人出席の可否については特に何も定められていません。

なお、理事会での議決に監事は加われないということになっているので、
監事は議決には加わりません。


さらに理事会運営細則には

理事がやむを得ず理事会に出席することができない理由がある時は、代理人を出席させることが出来、
その場合は配偶者、一親等の親族でなければならないとされていますが、

監事については代理出席について特段の定めはなく、代理出席が認められないとは書かれていません。

このような状況下で、監事の配偶者が代理で理事会に出席することは問題ありますか？

詳しい方のご意見を伺えたらと思います。

よろしくお願いします。

>>代理出席している方は理事会運営の中では欠かすことの出来ない人です。

これはどうしてですか？？
出席を問題視してるひとは、その代理出席者が裏権力を持ってるからだめだ、といっているのでは？

「＊＊さんのおくさん」が責任追及されない立場で理事会に出席し影響力を行使していたら問題ですよ。

＞監事の配偶者が代理で理事会に出席することは問題ありますか？
　監査をするのなら問題ありですが、理事会では監事は議決権がありませんので、万一問題になっても「監事の職務を行ってはいない」と切り抜けられます。

　ただ、理事でも監事でもない人が、理事長の承認なく理事会に出席することはできませんので、できるだけ、こういう事はしない方が良いと思います。

＞最近になって一部の組合員から、理事会に組合員本人でなく代理人が出席していることを問題視する人が現れ、その対応に苦慮しております。
　正しい指摘ですので、謙虚に対応すべきです。
　この際、次期総会で規約を改正するか、代理人を認める議案の承認を取ったらいかがですか？
　
＞代理出席している方は理事会運営の中では欠かすことの出来ない人です。
　どうしても必要なら、監事の代理人ではなく、理事長が認めたアドバイザーという資格で出席してもらうことです。
　ところで、規約か細則に理事・監事以外の出席者として「理事長が認めた者」とい規定がありますよね。
なければ、今後も出席させると問題になりそうです。

　監事は、総会で監査報告するだけの楽な職務と、考えがちですが、監事は理事会の業務・会計が適正であると総会で報告します。
　万一、後日理事会の不正、不当行為が発覚すれば、監事の責任が問われます。
　また、監事は、理事会に不正、不当な行為があれば、単独で総会を招集する権利があります。
　責任の重い職務であることを認識してください。

＞監事については代理出席について特段の定めはなく
　民法に復代理という規定があります。
　受任者は委任者の承認なく、受任した業務を他に委任することは出来ないという規定です。
　理事・監事は総会で区分所有者から委任されていますので、総会の承認又は規約の規定なく、他の人を代理人にすることはできません。
　
　監事についての規定がないという事は、代理人は認めないという事になります。

理事は議決に際して議決権があるので、
議決に際して、代理出席の人でも議決権を行使できるように、代理出席についての定めがあるわけです。


監事には議決権がないので、代理出席については理事ほどの定めをしなくても、
格別の問題はないということが背景にあるように思います。


監事の代理出席を認めるかどうかは、理事長の裁量で決めれば良いことでは？

管理組合法人の規定を準用するのが当然です。
（監事）
第五十条 　管理組合法人には、監事を置かなければならない。
２ 　監事は、理事又は管理組合法人の使用人と兼ねてはならない。
３ 　監事の職務は、次のとおりとする。
一 　管理組合法人の財産の状況を監査すること。
二 　理事の業務の執行の状況を監査すること。
三 　財産の状況又は業務の執行について、法令若しくは規約に違反し、又は著しく不当な事項があると認めるときは、集会に報告をすること。
四 　前号の報告をするため必要があるときは、集会を招集すること。
４ 　第二十五条、第四十九条第六項及び第七項並びに前条の規定は、監事に準用する。
（監事の代表権）
第五十一条 　管理組合法人と理事との利益が相反する事項については、監事が管理組合法人を代表する。

↑あほですね。
準用なら法律に書いてある。

類推のことだろうが類推は
裁判所が判決で示すもの。

６６は６６の想像ですw

66の匿名さんは、あの匿名さんですか？
まさか、違いますよね。

>>66 は、silver 氏だと思います。

区分所有法を準用して標準管理規約では下記に規定されている。

(監事)
第41条 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を総会に報告しなければならない。
2 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認めるときは、臨時総会を招集することができる。
3 監事は、理事会に出席して意見を述べることができる。

↑準用とは言わない。

しいて言えばそれは準拠。

>>70

一般的には、「区分所有法第００条（の規定）に倣って～」と表現すると思います。

＞66

４ 　第二十五条、第四十九条第六項及び第七項並びに前条の規定は、監事に準用する。

>>73

はい、管理組合法人の【監事】には、区分所有法の第二十五条、第四十九条第六項及び第七項並びに第四十九条の四の規定が準用されます。

それがどうかしましたか？

呆れています。
マンションの損害保険の話に「自賠責保険」が出てきたり、「個人賠償責任保険は、保険会社に引受義務がある」など、無茶苦茶なことを書いて放置しているスレがありますね。

【自賠責保険】
「自動車損害賠償責任保険」の略称で、交通事故による被害者を救済するため、加害者が負うべき経済的な負担を補てんすることにより、基本的な対人賠償を確保することを目的としており、【原動機付自転車（原付）を含むすべての自動車】に加入が義務付けられている（自動車損害賠償保障法）。

あらしだと思いますよ。

同じようなスレッドばかりあるんですが、これは
かつての管理侍の質問部屋がなくなったことによる
管理侍ロス現象でこうなったんですね。
たぶちゃんのあらしが原因なんですが。

「たぶちゃん」というのは、苦しくなると蝦蟇の油を垂らす、あの節操のない下品な人ですね。

最近できた総合なんとかってスレッド、たぶん荒れるでしょう。
老朽マンションのスレッドも放置したら見事に荒れましたのでｗ

荒れないと思いますよ。
レベルが低すぎるので、特定の２、３人以外、参加していませんから。

そっか。じゃあ、自然消滅だね。
私が書いてたからあのスレ主のスレッドは１０００までいったんだけどね。
もう、あそこには書かないから。

多分、彼はこのことが理解できていないと思う・・・
Ｏ「自動車損害賠償責任保険」の略称 ⇒ 「自賠責保険」、「強制保険」
Ｏ「個人賠償責任保険」の略称 ⇒ 「個人賠」、「個賠」

あー、それわかってたけど
たぶん、本気で間違えてると思ったので
指摘しませんでした。

それより、特区民泊は借地借家法の適用を受けるから
標準管理規約の「専ら住居として使用する」に適合するらしいのだが、
本当だとしたらかなり深刻な問題になりそうである。

特区民泊というのは、１週間以上の民泊は旅館業法からはずれ借地借家法の適用を受けるという
大田区と大阪府でやってる特例のことである。

つまり特区においては、分譲貸しと民泊の法的な区別はないということである。

そう、本気で間違えているのです。
過去にも指摘されていたのに・・・
呆れてしまって、もうだれも指摘なんかしません。

痴呆、認知症住民は、近い将来、マンション管理の脅威になることを示唆していますね。

認知症住民
http://tsuraiyo.com/NT1706-HAIKAI.html

総会の季節がやってきました。
総会の出席確認のひな形を作ってみました。

「通常総会の出席確認について」

　　通常総会での出席確認・議決権行使書・委任状は下記要領で行ってください。

　Ａ．通常総会の出席通知

　　　　　　１．出席します　　　　　　２．欠席します　　　　　３．代理出席者を選任します
　　　　代理出席者　（　　　）　号館　（　　　　　　）　号室　（　　　　　　　　　　　　　　）様

　※欠席しますとされた方だけ、下記事項のＢ・Ｃどちらかにご記入ください。

　Ｂ．欠席しますとされた方で、委任状を委任される方

　　　　　１．議長に一任します。
　　　　　２．（　　　　　　　　）　号室　（　　　　　　　　　　　　　　　）　様に一任します。

　Ｃ．欠席しますとされた方で、議決権行使書で書面投票に参加される方は、議案ごとの
　　　賛否をお願い致します。

第一号議案 １．　賛成 １．　反対
第二号議案 ２．　賛成 ２．　反対
第三号議案 ３．　賛成 ３．　反対
第四号議案 ４．　賛成 ４．　反対
第五号議案 ５．　賛成 ５．　反対

　（　　　　　　　　　）　号室
　　　　　氏名（組合員）

民泊禁止条項とはどんなものか？
http://sekinewp.com/kyoninka/sonota-kyoninka/post-4975/

>>90

うちのと大差ありませんが、
どうしてどこでも同じようなものかというと
マニュアルが同じだから。
旧高層住宅管理業協会、現マンション管理業協会が出してる本を見て
管理会社が総会運営（補助？）してるから同じになるんです。

マンション管理組合総会運営ハンドブック （改訂新版）
https://www.kinokuniya.co.jp/f/dsg-01-9784802890434

【一棟の建物】
①建築構造上の一体性（物理的一塊性）、②外観（外装）上の一体性、③建物機能（外部との出入口、廊下、階段室、エレベータ、水道、電気、ガス、集中冷暖房設備等）の一体性、④用途ないし利用上の一体性（生活空間としての一体性）の有無等により総合的に判断する。

素人マン管士がこのことを理解せずに、管理規約を【単棟型】から【団地型】に変更したマンションがあるようです。
この爆弾を抱えているマンションですが、いつか表面化して大問題になると思います。

表示登記と関係してくると思いますけど、私は詳しくないんで。。。
表示登記が１棟（見た目は２棟でもエキスパンションジョイントで連結してて玄関は１個で登記は１棟）なのに分割すると
全損判定のときどーすんでしょうね？
わたしは団地は興味がないのですみませんね。

そう、彼はこれも本気で間違えているのです。

【彼の問題発言】
>私がいいたかったのは、構造上・機能上・外観上の各面を総合的に判断して一体性があると判断されるマンションにおいては、団地型管理規約に変更しておく必要があることを訴えたかったのです。

構造上・機能上・外観上の各面を総合的に判断して一体性があれば、一つの建物 ⇒ 管理規約は、「単棟型」である。

それは修正したんですよ。
稲本氏の本を読んで。
当然うちの規約は単棟型ですよ。
ところで、ドアスコープは専有部？これはどうしたの？

どこから引っ張ってきたのかしらないけど、ずいぶん前のことを良く
調べたもんだね。
あなたのはたまたまあなたが以前のスレを引っ張ってきたのを
偶然みたもんでね。
みんなそれぞれ間違いや勘違い等があるんですよ。だからここで
書き込みをして研鑽していってるんでしょう。
もう私は揚げ足取りはしませんけどね。

>>ところで、ドアスコープは専有部？これはどうしたの？

カメラ付けても自由ってこと。

それはあなたが専有部といったんでしょう。

話しはかわるけどちゃっかりここの主になっているようですね。
あなたが立てた評論家が答えるのスレ、真面目な質問が昨日から
きてますよ。
こんなとこにいないで、自分の立てたスレに帰んなさいよ。

といいますかですね

>>構造上・機能上・外観上の各面を総合的に判断して一体性があれば、一つの建物

これはマンション管理士が判断することではなくて
表示登記をする土地家屋調査士がやることですね。

表示登記がひとつなら管理規約は、「単棟型」であるってことでは？

ちなみに知り合いのマンションはまったく別個の建物2個でひとつの管理組合で
管理規約は、「単棟型」だったから団地型にして分けましたよ。

片方が9階建で片方が14階建だったから修繕の手間も違うし。

>>99
大きなお世話である。

複数棟であるとすると、いずれか一方が全壊すれば、その棟（その部分）の区分所有者は、（全壊により、区分所有権を失うから）区分所有関係から排除されてしまいますね。

そういう問題も当然発生してくるので、連担棟型のマンションは
対応がむずかしいのです。

そもそもなんで団地型が必要かというと
団地共用部があるからですね。
団地共用部があるから団地型にするのであって
基本は一棟ごとにお金を集めて修繕するんですよ。

>>いずれか一方が全壊すれば、その棟（その部分）の区分所有者は、（全壊により、区分所有権を失うから）区分所有関係から排除されてしまいますね。

これはあたりまえのこと。
管理組合は互助会ではないです。

>>104
>そもそもなんで団地型が必要かというと団地共用部があるからですね。

団地共用部分がなくても、敷地を共有していれば団地です。

そんじゃその場合は規約も団地型。
団地関係が成立する場合に単棟型の規約は
おかしいって話でいいでしょ。

>>106
>団地関係が成立する場合に単棟型の規約はおかしいって話でいいでしょ。

逆ですよ。
単棟であるにもかかわらず、団地型管理規約を採用するのは間違っているということです。

＜参考＞
国土交通省
【団地型マンションの再生に向けて】
http://www.mlit.go.jp/common/001064927.pdf

単棟かどうかは表示登記でわかるのでは？

登記と規約は関係ないと他スレでいっているでしょう。

しかし、別に地震で変な壊れ方しない限り問題にならないから好きにすればいいのでは？
そんなことまで考える管理組合は意識が高いから普段の運営は問題ないですよ。

登記も判断材料の一つです。
しかし、最終的に一つの建物かどうかは、「コンメンタール マンション区分所有法」の解説にもあるように、

【一棟の建物】
①建築構造上の一体性（物理的一塊性）、②外観（外装）上の一体性、③建物機能（外部との出入口、廊下、階段室、エレベータ、水道、電気、ガス、集中冷暖房設備等）の一体性、④用途ないし利用上の一体性（生活空間としての一体性）の有無等により総合的に判断する。

です。
単に、構造的に EXP.J で縁を切っているだけの建物であれば、それは一つの建物です。

建築基準法によれば、エキスパンションジョイントで仕切られた
建物は別個の建物です。
別個の建物ではありますが、それが団地規約で管理するということではありません。
登記は関係ありません。

まあ、私は団地に興味ないので。
というか区分所有法の団地は難解で試験の後、すぐ忘れました。

>単に、構造的に EXP.J で縁を切っているだけの建物であれば、それは一つの建物です。

そのうちの１棟の一部の設備を共有している場合は何型になりますか？

変電室、貯水槽共用なら１棟でいいとおもいますけど。

貯水槽共用だと上の階で太い水道管通してますからね。
電気の場合は離れに置いてることもあるし関係ないかな。

>>112
>建築基準法によれば、エキスパンションジョイントで仕切られた建物は別個の建物です。

またまた、これも本気で間違えているようです。

＜スレタイ＞
>回答者はなるべく実例を挙げるか回答の根拠を示して下さい。

建基法のどこに、どのように書いてあるのでしょうか？

やっぱり？
うちも実は２棟がエキスパンションジョイントで繋いであるが、
登記簿は１個の建物なんですよ。
おかしいなーとおもったが、
あまり興味がないからねｗ

>117さん
私は１級建築士から聞いたんですけど、間違っていると断言されるんでしたら
その根拠を教えてもらえませんか。

評論家はよっぽと暇なんだろうな。
管理会社勤務とのことだが、仕事しなさいよ。
こんなとこでさぼってると上司から怒られるよ。

あったよ。
http://izu.way-nifty.com/work/2004/07/11132281748110.html
建築基準法施行令1条1号の「一の建築物」とは（東地判平成13年2月28日判時1748号110頁をめぐって)

うちは全部の階でつながってるから１個の建物。

１２０は相手にされないことが悔しいのであろう。