購入するならマンション、それとも一戸建て？【PART49】

マンションの耐震補強で、どれだけ揉めているか知っての発言なのだろうか？

>917
依然勧められた物件は幹線道路沿い駅からも程近い20坪のミニ戸。
工務店はあまり金をかけずに建てて、10年ぐらい住んだらそのあとは投資物件として運用すればいいといわれたわ。好立地ですぐに高値で売れるはずだと。一応持ってきた参考プラン図は今時手書きでしかも間違いだらけ。

とりあえず「大規模修繕」について理解してくれればそれでよい。
耐震補強については、新耐震基準以前の建物で、建て替え問題が持ち上がっているところの話ですよね。
「定期的な大規模修繕」とはまた別。

現在戸建の半数が耐震性能を満たせていないというデータがありますよ。
阪神大震災で倒壊した木造の8割が、白蟻や腐食の問題があったそうです。
新耐震基準後に建築した建物であっても、この点で問題があると耐震性能は満たせていない。

城西の敷地160平方メートル、延べ床面積120の戸建て派だけど、ミニ戸買うならマンションのほうがまし。
残念ながら、同じ区内の近隣地域には100平方メートル超えのマンションが少なく、注文戸建てしか選択できなかった。
最近は23区内でも分筆規制でミニ戸建は建てにくくなった。
ここで話題になるのは郊外の超安価ミニ戸ばかりのようだ。

自由度が高いのは戸建てのメリットではないよ。
いざ30年後、どうするの？リフォーム？自分たちだけ住むんならあと10年とか20年か。身体悪くして売却、老人ホームって可能性もある。せっかくのリフォームも無駄だったなあ、まあいいか2年間も住んだから満足、なんて割り切れる人は多くない。

立て替えて子供に住んでもらいますか？お子さんって長男？次男？みんなどこに住んでるの？え、関西でマンション買った？コンパクトシティー化、都心回帰がすすんだからか。行政は無駄を省きたいからね。人が拡散すると歳出がかさむ。ああやっぱり最初から2世帯住宅だったなあ。無駄だったなあ。とはいっても子供たちは関西でばりばり仕事してるし、呼び戻すのもなあ。

ということを延々議論するわけだね。ま、異論反論オブジェクションは起こりえないか。自分で決めればいいことだから。

マンションでは売却か継続、くらいしかないからね。シンプルですよ。費用がかさむは理解しているので、プラスαを貯蓄中。

新築分譲マンションはほとんどは駅から遠く利便性が問題ですね。

マンションの耐震補強で揉めてるってよく言われるけど、マスコミに報じられて目立ってるだけだからね。
耐震基準はどんどん厳しくなっているから、古いマンションは既存不適格になることが多いけれど、それイコール危険な建物というわけでは無いし、緩和措置があるのでそのまま住み続けることも出来る。

都内では震災による被害で大規模な修繕が必要になった例は少ないし、それが理由で建て替えが必要になった物件は皆無でしょ。

マンションは戸建と違って空家になった場合の管理が楽だからね。
取り壊す必要もなく賃貸にも出しやすいし、二束三文で良ければ絶対売れる。
子供が遠方に住んでても大丈夫。

住む人がいなくなっても管理費や修繕費がいつまでもかかるとか、しょーもない目先の問題と思うよ。
お金で解決したほうがいいこともあるんだから。

戸建ての空家は何でそのままか放置かっていうと、
更地にするカネがないってのが大きいらしいわ。
更地にしたら固定資産税は6倍になるし。

耐震性能はRCマンションより木造一戸建てのほうが数倍上なのは公的な数字で証明されていますよ。

>>927
駅から近いところを買えば良いんじゃ無いですか？
5分以内や駅直結もいっぱいありますけど。

>>930
それは施工のコストにもよる。
それに簡単に燃えちゃうよね。

軸組工法集成材の木造建売でも耐震等級３が簡単にもらえちゃうのが戸建。

＞930
耐震性能が戸建が数倍上って、何倍か知ってるの？
耐震等級1と耐震等級3では1.5倍の違い。
しかも大地震が1回だけ起こる前提。
余震までは考慮されてない。
更に言えば、住宅メーカー救済の意味合いが強い。

＞927
自分の解釈に都合の良いマンションしか見ていないんだねw

＞930
余震が来るまでに木造燃えちゃうよw

注文住宅って言葉を過大評価してるんじゃないかっていつも思う。住宅展示場みて、メーカー決めて、でもそうしたらそのメーカーのサンプルを手直しするだけなんじゃない？いやむしろ、考え抜いた動線や水回りが各家庭で似てくるのは当然だし。
だからどこの分譲地でもよく似た家がずらっと並ぶわけで。隣の家に意匠を真似されたとか壁の色が同じでむかつくとか、よくある話と思いますよ。

注文住宅はなぁ、良く坪30〜とか40〜ってハウスメーカーの広告にあるけど、オプション付けてって中〜高級マンションと同程度の仕様に持ってくと簡単に70〜100とか行っちゃう。

まず、「30年後売れない」。これはデタラメ。あくまで同じ立地での話で言えば、取り壊し金額を含めても市場に溢れ切った老朽マンションよりも古屋付20坪の方が価値がある。立地が良いなら、解体すればさらに高く売れる。
土地神話って間違った使い方している人が居るけど、マンションの価値は路線価をもとに決まっているんだから土地が安ければ居住にしか使いようのないマンションは土地よりもはるかに価値が低い。

車を持っていれば付3万の駐車場料金が30年で1080万。管理費月2万で720万。修繕費は戸建ても同様（本当は戸建ての方が安い）に掛かるとして省いても入居一時金、修繕一時金を除いて30年で1800万。管理費だけで解体費用が丸ごと出てお釣りがくる。これに、マンションは専有部のリフォーム代が入る。戸建てなら追い金ちょっとで建て直しができる。
一応、この1800万に修繕積立金は入っていない。その分を戸建ては修繕に回すと仮定しての話。仮に月1万だとして360万。屋根の吹き替えと外壁塗装くらい普通にできる。
修繕費積立金は30年後には入居時の3倍程度？

>>939さん
いやまったくそのとおりです。それをみこして予算に2000万を上乗せして一戸建てを検討しましたが、その程度では立地、質ともにマンションをしのぐ物件がありませんでした。生活基盤としての立地を優先し、現在のマンションです。どの場所でもいいよー、通勤通学も苦にならないよーって方は一戸建てが断然良いと思います。庭いじりに近所付き合いと、家を中心とした生活が享受できると感じます。もちろん1億オーバーが軽く出せる方は立地も広さも自由にできて安泰ですよね。

マンションの大規模修繕費用は30〜50戸の小規模だとして、延べ床面積あたり
12年目 10000円/m2
24年目 15000円/m2
36年目 30000円/m2
が目安と言われているね。

国交省の指針だと望ましい修繕積立金は専有面積あたり200円/m2としている。

うちの周りは新築だとマンションのほうが駅から遠いですね。20年以上前に埋め立て地を再開発した駅からほど近い場所に古いマンションが並んでいて、あとは住宅地を越えた畑のなかにマンションが次々新築されてます。Googleマップ見ればわかることだけど大概はそうなんでは？

>>940
ここにも、予算が少ないくせに立地をゆずれない、虫の良い人がいますね。
マンション派は、とにかく欲張りが多い。

立地優先でマンションを選ぶことのどこが欲張りなのか全く意味がわからない。

>>944
わからないから、区分所有なんかに手を出すんでしょう。

全国平均でいきましょうよ。

管理費11000円
修繕費5500円
駐車場17000円


私はマンション派だけど、駐車場代に3万円もかかるなら
車は持たないかもなぁ。そんなに高いのは都心限定じゃないですか？
ちなみに今のマンションは駐車場は6000円です。

>>940
「マンションをしのぐ」　の中身が不明なんですよ。
それが知りたくてここを見に来ているんですけど、タダの一つも見つからない。
「外敵に対して」では過剰な防犯設備（有料）。
遠く離れた24時間ゴミ捨て場（有料）。
遠く離れた駐輪場（有料で台数制限有）。
遠く離れた駐車場（付近の貸し駐車場より賃料が高い）。
玄関からエレベーターホール（待ち時間有）、エントランスから入口までの所要時間。
窓、採光の少ない部屋。
狭い。

もしかして、「エントランスが豪華」とか「外観が立派」なんてことですか？（笑）

>>941
中古マンションをいろいろ見てたんだけど、
不動産屋さんに「マンションの修繕費って３０年後には三倍ぐらいになるんじゃないの？」って
聞いたら、「そんなわけないでしょ。そんなに上がるって分かってたら最初から文句出ますよ」だって。
実際に、築27年のマンションに住む身内が払っている修繕費は1万5000円程度ですが。
正直そのあたりは、検討中のマンションの営業に将来の修繕計画について詳しく聞けば済む話だと思いますよ。

>>942
ウチは埋め立て地とは無縁の都心近郊ですけど、マンションは駅から遠いです。
23区内、住宅専用地はほとんど道が狭いです。したがってマンションは幹線道路沿いにしか建てられません。
駅と幹線道路はリンクしていないので必然的にマンションは駅から遠くなってます。

>>947
構造と内装のこと言ってるんじゃないの？
まず構造については、木造ならぼったくりでたいがい質が悪い。
内装は、建売ならもうお話にならないぐらい酷いよね。
賃貸アパート並。

注文住宅ならお金払えばいろいろ変えられるけど、
あくまでも割高。

修繕費、低すぎですね

一時金がっつりパターンだろうけど、払えない世帯のせいで紛糾するんだろうな

一時金無しで、積み立て多目が一番トラブルが少なそうですね
私が見た所だと、積立てが当初は5000円で、20年後は20000円。修繕時の一時は10万でしたね
聞いたところ、あくまでもプランで今の想定では、一時金はいらない。しかし、どういう想定外があるかわからないから、一時金を10万として、修繕時は払う予定があることを周知してるそうな

このような想定で、購入時に説明するのは、なかなか良心的なベンダだと思いました

>>950
＞木造ならぼったくりでたいがい質が悪い

まず、ここに根拠がないのです。イメージと思い込み、決めつけだけですね。

＞内装は、建売ならもうお話にならないぐらい酷いよね。 賃貸アパート並。

それもピンキリなんですよ。都心近郊だとミニ戸建てで6000万します。家に6000万払える人はある程度収入があり、生活レベルも高い人です。実際に、近所の建売には高級車が普通に停まってます。
郊外の建売は純粋に建築費を抑えるための物ですが、
近郊エリアだとお金があっても土地がないので良い立地に裕福な人をターゲットにした建売が沢山あります。
駅に近い建売は大体これです。購入者が満足いくよう内装、建具、設備共に良いものが使われています。
大体、同価格かそれ以下でマンションが買えるのに、明らかにマンションが上等だったら誰も6000万の建売なんて買いません。

確かに近郊の3階建て戸建ては設備良いのが多いね。
3階建てなのもカーポート設置スペース確保のためって感じで。

私も披露山庭園住宅みたいなところなら一戸建てに住んでみたいかな。

>>951
当初5000円、20年目から2万円、
予想外10万円なら、戸建の修繕費より安いのでは。

一時金が必要か？というのは
自然災害に遭遇したときとか築30年過ぎて、配管などに不具合が出始めたころからの話ですよ。
それでも大型マンションならほぼ大丈夫だけど。


しかし戸建さんって、マンションについては現実より妙に厳しい予算で想定するわりに、
自分の木造ミニ戸についてはやけに楽観的ですよね。

戸建てだと運が良ければ金かけずに50年とか平気だからね。運が良ければ。
マンションは強制的に大規模修繕になる。

>>954
なんの根拠もない感覚だけで生きているのですね

ミニコに外車って普通にみすぼらしいよ。ビルトイン三階建て普通に買えましたよ。マンションより安いから。地震心配。火事心配&保険高い。マンションの七倍。地盤改良なんて気休め程度だから大手でもこの話は悩む事。三階は夏居られない。結局新築マンションの方が売れてる。単純にランニングコストが払いたくない、貯めたくない人が買うのがミニコ。あんなもの買うなら、不便でも30坪以上の二階建て建てたほうがいい。絶対デカイ地震来たら、ビルトイン戸建てはヤバい状態になるだろう

>955
一生で一番高い買い物を運任せ？？？
あり得ない。

＞955
では、運が悪い時はどうなるの？

日本の戸建はメンテナンスをしていても平均26年で建替えですよ。
メンテナンスにも建替えにも莫大な費用が必要ですから、
ちゃんと貯めておきましょうね。

ド田舎にボロボロのほったて小屋みたいな木造や長屋がたくさんありますけど、
あれの話をしているんじゃないんでしょ？

そうそうミニ戸三階建の群れって、長屋にしかみえません。

>>959
水回り全取っ替えで100〜200万円とか。

家を建てるにしても、引っ越しを繰り返すのも道楽の一つ。
私は今の家も気にいってるけど、10年位で建て替えたいね。

マンション駅遠説がまた出てきた
23区の新築マンションは大半が徒歩10分以内ってデータがあるのにさ
都下でも7割位が10分以内
マンション駅遠説の戸建てさんは一体どこにすんでるのさ？

駐車場に3万円、管理2万で修繕費は3万円で
10年ごとに一時金も必要で、駅からも遠いって、
マンション派でもそんなマンションは避けるだろｗ

でもそこまで想定すれば、マンションという選択肢は潰れるので
晴れて心穏やかにミニ戸なんかが買えるんだろうなー。

でもそれって最初から、狭かろうがコスパ悪かろうが三階建で不自由な暮らしだろうが
とにかく何がなんでも戸建に住みたいってことなんだろ、そういう人は。

で、さらにその選択を賢明だと他者にも認めてほしそうだが、そこまでは無理。残念ながら。
正直バカだなーと思っちゃう。

>>964
＞駐車場に3万円、管理2万で修繕費は3万円で 10年ごとに一時金も必要で、駅からも遠いって、

修繕積立金は１万円くらいですけどね。23区城南では基本的にそんな感じです。で、たったの７０平米ちょっとで5000万以上。
何でこんなの買うんでしょうね？駅からは徒歩１０〜１５分が一番多いです。
ちなみに付近の駐車場の賃料が平均１５０００〜駅の側で２５０００円。
ホント不思議です。

そもそも23区内で全ての駅から10分以上って、逆に面積的にも少数派だと思うんだが。
千葉埼玉神奈川のＪＲ沿線、京が付く私鉄沿線だと駅の近くは宅地でマンションは極近商業地区内か、住宅地を抜けた元々畑や工場跡ってパターンは多いんじゃないの。

そもそも23区内で全ての駅から10分以上って、逆に面積的にも少数派だと思うんだが。
千葉埼玉神奈川のＪＲ沿線、京が付く私鉄沿線だと駅の近くは宅地でマンションは極近商業地区内か、住宅地を抜けた元々畑や工場跡ってパターンは多いんじゃないの。

ミニ戸の建売なんか2800万ぐらいでも買いたくない。
東京の住宅事情って本当に悪いんですね。

耐震等級もいろいろあるから、自分でちゃんと調べた方がいい。 耐震大丈夫ですって言っても、建物がびくともしないレベルもあれば、建物はボコボコになってもう住めないが家のなかにいて命までは落とさないだろうというレベルまで幅広い。

>966
あ～、なるほど。
マンションが駅遠いってのはそういう路線の人なのか。
確かにその辺まで下ったらマンションは微妙だな

>968
そんなミニ戸が平気で5000万なのが東京の恐ろしいところ