アルファグランデ小岩スカイファーストについて

すいません、50の者です。
上記金額は最上階あたりの最も高い価格帯の住戸です。
失礼しました。

小岩に億ション！びっくりです。
諸々の条件を見てもちょっと高めかな？と思います。

江戸川さんの9月までの契約より一般公開モデルはどのくらい高くなるのでしょう。もしかして北西角とか、200万アップとかになっちゃうのかな・・・同じ物件だからなるべく差は少なくてほしい。後々の住民のお付き合いのこともあるし。江戸川さんの価格知ってるだけに気になる・・・参考までにM不動産の物件は建物分だけ消費税３％アップだそうです。土地分は変えないで同じです。スターツさん、どうするかなあ。北西角だって下の方の5件くらいは4千万台だったよねー。高層階も5千万ちょい。スターツさんの値付け、ちょっと興味ある。スターツさんかー

場所が小岩では一番いいね。
場所いいし、タワーだし、安いと思うのは私だけ？
抽選外れても次ってあるのかな〜？

タワーマンションの固定資産税、都市計画税はだいたい、いくらくらいになるのでしょうか？
３０年の修繕費、管理費の合計金額もわかる方がいましたら教えて頂けると助かります。
アウトフレームではなく太い柱が中に入り込み部屋が狭くなるのが悩みです。
約75㎡の部屋、ここにするなら一部屋まるまる収納部屋にし書斎はあきらめました。

＞54さん

私が契約した住戸は坪200万円ちょいでしたよ。
今売りに出ているグランファーストの中古（4LDK・84平米くらい？）が4980万円の坪196万円でしたから、南口であることを考えれば許容範囲でした。
勿論、価格が全てではないのですが。

落ち着いた住環境と契約者の構成も落ち着いた年齢層の方が多く、静かに暮らせそうでしたので契約しました。
市川ザレジデンスの契約も壮年、熟年層が多かったです。
トイレ、お風呂場、浴槽にもシニア対応で標準で手すりが設置されています。
部屋や廊下にある電気スイッチも車イスに座った高さで押せるように車イスの高さに合わせ低くなっています。
廊下も大きな車イス対応です。

小岩はほとんど行ったことがないのですが、一言でいうとどんな街ですか。便利なマンションなのでとても気になっていますが、風紀がよくない噂もあるので、本当のこと、教えてほしいです。このマンションに住む人は高額な物件であり問題ないと思いますが、市川に比べるとずいぶん落ちる街とか、裕福なイメージがないとか聞くのですが。

北向きは日はささないんですよね。北向きは風水ではよくないのですか。現在居住中のマンションで友人から間取り図がかけているのは風水で悪いときいた後、その間取りの方がたまたま飛び降りをされたのでやはり関係があるのでしょうか。風水に詳しい方がいらしたらおしえてください。

＞NO.58さん
地元の方は温かく人情がありとても気さくな方が多いです。フラワーロードにはいつも季節の花が植えてあり、音楽が流れ、七夕にはフラワーロードに多くの短冊が飾られ華やかです。
住んでいて治安も良いですよ。
特にフラワーロードは夜中も明るく、帰宅する会社員の方々がたくさん歩いていらっしゃいます。

アルファグランデは購入価格もさることながら、管理費、修繕費、固定資産税などがタワーマンションなので一般のマンションより大変高額で敷居が高いからでしょうか

品の良い富裕層の購入者の方が多いです。老後をゆったり過ごしたい落ち着いたご夫妻層が多かったですよ。

小岩は人々も温かく、物価も安く老後暮らしやすいと思います。海外旅行にも羽田、成田空港直行のリムジンバスが駅前より出ていて海外旅行や海外出張も便利ですよ。デズニーランド行きの直行バスも小岩駅前より出ています。

私は、小岩に長いこと住んでいるので小岩で家は買うつもりですが、他の場所から、お引越しをされて来る方にとっては、
あまり、いいイメージはないと思います。確かに昔ながらの下町なので人情味があり気さくな方が多いのも事実です。ただ
小岩駅周辺は歓楽街で飲み屋や風俗、酔っ払い、呼び込みの男性の方や、ホステスさんなども多くそのイメージが強いと思います。そういう意味では千葉県ですが市川の方がイメージは地元民からしても数段上なのかなぁと思います。小岩のよいところは
やはり都心にも近いので通勤は便利ですよ。上の方はなぜ購入者が品のよい富裕層の方が多いと言っているのですか？業者さんの方ですか？なぜわかるのですか？

明らかに業者さんだと思います。良いことばっかりで宣伝になってます。価格が高いのは仕方ないみたいな感じで。

品のよい富裕層の方が、わざわざ小岩を選んで、あんな高いマンションを買うのは地元民としては不思議というか、うれしいような複雑な心境・・・。本当に小岩という町を、わかっていて買っているのでしょうか？もっと都心で買えばいいのに。

年寄り夫婦です。
夫婦で膝が悪いので車椅子対応のこちらのマンションが気になっています。
杖と車椅子が必要な生活なので地下にスーパーが入るようなので助かります。
子育て時代は戸建てでしたが年取り二人なので広すぎてマンションに住み替え考えています。
トイレや風呂場に手すりがついているのも心強いです。

いかにも、営業の方が、書き込んでいる内容ですな。子育て時代なんて言い方、年寄りはしないよ！
作りすぎのアプローチって感じ。

このマンションは老人ホームか？（笑）
30代の自分は、本気で購入意欲が萎えてきたわ。

業者さんっぽい発言が多い感じですね。
私は数年前に小岩に越してきて、賃貸アパート、分譲マンションと順番に住んでいます。
最初にこちらに来る際、ネットでの情報収集をしたけど、あまり良い事が書かれてませんでした。特に治安が悪いとか。

少し心配しながらも暮らしはじめてみると、思ったより悪い街じゃないなと。夜の駅周辺の歓楽街付近は行きませんけど、駅からの商店街が夜中まで割と人通りもあったりします。フラワーロードやサンロードは夜通し明るいですね。大手スーパーもありますが、商店街の小さなお店も活気があります。
駅周辺の歓楽街、都内どこのJR駅も似たようなものだと思います。

賃貸アパートを借りてた時、昔からやっている個人経営の不動産やさんだったのですが、暖かみのある方でした。困った事があれば相談相手になってくれましたし。未だに用も無いのに挨拶に行ったりしてます。以前住んでいた所ではこんな事無かったので、小岩は良い街だなというイメージが強いです。
最終的に小岩の分譲マンションを購入しましたが、自分としては大正解だったと思ってます。

物件自体の情報でなく、長々とゴメンなさい。

ここは業者さんのコメントが多すぎますね。購入検討していましたがやめることにしました。価格が適正価格でなさそうで釣り上げられてる感じがします。地域優先住戸の価格が適正だったんですよ。市川レジデンスは南向きで5200万くらいでした。価格発表も引き伸ばしになりました。要望書が先になったようですよ。この先二年くらいは不動産は湾岸を中心に上がるかもしれませんが、買える人がそんなにいないと思います。明らかに不動産バブルで高値づかみしそうなので、冷静に考えてやめます。また業者さんのコメントがはいりそうですね。高くても価値があるとかって。お金持ってる老人ホームみたいなマンションですね。

地域優先の時よりも価格は上がるのですか？

ここは情報弱者の高齢者が買わされる物件だよな。
小岩の街は嫌いじゃないが総武線快速停まらない。
新小岩や市川なら乗り換えなしで東京行ける。毎日のことだと大きな差になる。
駅近老人ホーム。ただ、車椅子使うような方なら電車じゃなくて自動車使うがな。しかし周辺は自転車が多く運転しづらいという。
上の方でも書き込まれていたが、この物件は高値掴みの最たるもの。
私もここはパスします。

私も高値掴みに同感。仕様も他に劣る。キッチン台も劣る。いまどき珍しいほどキッチン台が普通に白。車いすようの広い玄関なので車いすのお年寄りにはいいのかな。

高い高いと騒いでいる人が無駄に多いけど、高かろうと売れている、金持ちは買えてるのだから、買えない貧乏人がいくら騒いでもしょうがないでしょ。

俺は高過ぎて検討をやめたけど、自分が貧乏人なんだと諦めた。期待より1000万円位たきった。

高値掴みとか言ってる方は、たぶんこのマンションに限らず、買うことに臆病なんでしょうね（笑）
賃貸派の方は、よその掲示板へどうぞ！

市川や本八幡の駅前よりも安いから、そこまで高すぎないのでは？
ただ、周辺と比べると高いね。面積が大きいこともあるけど。

モデルルーム見てきましたが、広いけど柱や梁が飛び出ているのでかなり圧迫感があります。
また、収納が少なく仕様もちょっと落ちますよね...
この広さでこの価格ならば、湾岸エリアのタワマン買えますよ。

金持ち、貧乏って問題ではなく、相場に比べて高いかどうかの問題じゃないのかな。
小岩の中古の坪単価、知ってるのかな？
10年落ちでも5年落ちでも、150-160くらいで取引されていて、ここの坪単価はそれより30%高い。
将来的にはその辺りに収斂してしまう可能性が高い。
そういう意味で、相場を理解している人なら、金持ちでも高いと感じるんでは？

>78
30%じゃないだろ、160が基準なら50%高いって話だな。

都合が悪いコメントが出ると、すぐ削除されるんですね。
まったく当てにならないですね。
良いことしか書いてない。

実際、価格ってどうなんだろ？

削除されたコメントは、何が書かれていたんでしょうか。
頻繁に閲覧しているのですが、
見過ごしてしまいました。
どなたか、よければ教えてください。

仕様、どのへんが劣ってますか？
トイレの手洗い場と タンクレストイレ お風呂場のボタンつきシャワーヘッドなんかがいいなと思ってます。 我が家は世間知らず？！

湾岸のタワーマンションという意見もありましたが、
ここを選ぶかたは、湾岸には住みたくない層の方々なのかなーと思ってます。
(うちは、地盤沈下リスクと、タワーマンションの乱立で将来の価格下落リスクがいや)

小岩の再開発に期待しているので、
いま真剣に検討してます。
でも、いまいち 江戸川区の再開発計画が見えてこないんですよね。
西日暮里や錦糸町の駅前のようになるんでしょうか。

意見交換よろしくお願いします。

83さん

90㎡の部屋は、
南西角部屋が 6300万くらいから7000万円 (下層階～26階)。
それより上は、 間取りも広くなって、億の値段。

南東角部屋は 6000万前半から、7000万円手前(下層階～19階)。
20階から25階あたりまでは、地域優先の方が購入済でした。

南東と南西で、階数を6つ落とすと同じ値段になるイメージです。
南東＞南西

南東の方が人気なのは、花火が見えるからと営業の方は言ってました。
でも、西日以外に、南西の部屋に何かネックがあるのかもと勘ぐってしまいます。

階数や値段など、ざっくりと覚えてきたため、
正確な数字ではないので ごめんなさい。
参考になれば。

予定価格ですけど、価格下がらないかなー。
MRは、賑わっているように感じました。

西側は近い将来別のタワマンが建つ予定で、超至近でお見合いになる可能性を感じてるからじゃないでしょうか。
スターツの資料では少し離れた所に建設計画があるという絵になっていると思いますが、実際にはもっと近くなる案も生きているようです。このあたりは江戸川区のHPを見れば、区画整理事業組合の最新の議事録で確認できます。

仕様で悪い点を挙げると、食洗機なし、大理石なし、管理費とは別にメンテ費用がかかりかつ邪魔くさい独立型ディスポーザーなどかなと思います。

西日暮里、錦糸町などの再開発と比較して、何が決定的に違うか。
それは一にも二にも、乗り入れ路線の有無です。
小岩はご存知のとおり乗り入れなし、かつ快速否停車駅です。
単なる駅前再開発というのは、全然珍しいものではないんですよね。
例えば平井なんかも駅前って再開発済みだとおもうけど、それで資産家価値がどれだけ上がったのかは疑問です。
しかも小岩の場合は、本当にスターツの言うとおりに再開発できるかどうかは、まだ分からん状況な訳で。
土地の収用も全然進んでないみたいですしね？
計画どおりに進むかどうか全く分からないのに、価格だけ先取りしちゃった印象があります。

何だかネガティブなことばっかりになってしまいましたが、もし参考になれば。

85さん
86さん

ありがとうございます♪
大変参考になりました。
確かに絵を見ると西側の方が近そうですね。
再検討します！

86さん

参考になるご意見ありがとうございます！
反応が早くて、嬉しいです。

＞南西方面の件

西側タワーマンション、やっぱりお見合い状態のリスク回避なんですね。
いまのところ、真横は 4階建ての商店テナント施設って
スターツさんは言ってましたが 確定とは言えないというのが
私も、不安に感じました。 地域の方は、よく知ってるから先に南東の部屋を押さえたのかな～とか。

＞再開発の件

議事録があるんですね！知りませんでした。
探してみます。

そうかー。複数路線の駅かあ～、、、。
空港バスは便利だけど、弱いですよね。

市川や、篠崎、一之江？！くらいの雰囲気でしょうか。
それだと、微妙だなー。
平井もいい駅ですけど、うーーーーん、、、。

新小岩のように、何年後に完成と分かっている再開発の方がいい気がしてきました。

同じ下町の再開発、タワーマンションの比較として８月にアトラスタワー曳舟のモデルルームに行きました！

「PROJECT　NOTES」と言う資料をもらいましたがこれがとても再開発タワーマンションの参考になりました！
この資料手に入れる価値ありです。

アトラスタワー北千住　竣工2004年４月　総戸数160戸　徒歩３分
周辺の坪単価169万/ 坪
アトラスタワー北千住の平均坪単価209万円/坪　2002年販売開始約２ヶ月で完売。
他、５つの駅近再開発タワーマンションの事例が載ってました。

アトラスタワー曳舟も再開発タワー４棟目ですが、
2007年２月竣工のマーク　ゼロワン曳舟タワー　平均坪単価180－184
2009年11月竣工　イーストコア曳舟　　聞き逃しました。
2012年９月竣工のマークスフロントタワー曳舟　平均坪単価234
2015年秋竣工予定　アトラスタワー曳舟　　　　平均坪単価264（８月時点）と　営業さんに聞きました。

曳舟はスカイツリー効果もあり上がっているみたいです。

何千万もする買い物なので、納得して購入するために勉強して賭けでアルファグランデにしました。
8月上旬の予定価格で教えてもらっていた価格より希望の間取りの正式価格が200万値上がりしていて躊躇しましたが昨年より色々モデルルームをみてタワーマンションの坪単価も見てきたので踏み切りました。
それでも坪単価が曳舟よりは安かったので。。
実家も小岩で生まれも育ちも小岩なので。。
収納が少なすぎたり我々DINKSに不要の共同施設が多いのもネックですが。。

スターツと共同ではありますが施工が最大手の１つである「大成建設」であるのも決めてでした。
小岩の街にも再開発でユニクロや大戸屋が来るといいなぁ。

正式価格はいつ出る予定ですか？？？

営業さんが、江戸川区から補助金が出てるからこの金額で収まってるんですよ〜的なことを聞いたのですが、本当でしょうか。
お役所が私企業に対してわざわざそんなことするのでしょうか。。。
江戸川区の予算を見れば分かるのかな。。。

91さん

再開発の場合は行政から補助金がでるようです。場所もいいため、また失敗したくないからか、行政も関与するようですね。
反面、勝手に財産の変更や処分ができないとのことです。

江戸川区からの補助金が出てるから、スターツが儲かり過ぎないよう公の首都圏不燃公社を入れたのでしょうね。再開発で首都圏不燃公社が入ることはよくあることですから。再開発でタワーでこの価格設定は安過ぎです。スターツは不燃公社がいるから価格上げたくても上げられないのでしょう。
近隣には、同レベルの比較できるマンションがないから、ここは買いですよ。

そうなんですね！

でも購入者にとっては変な話ですよね。。。
補助金が出てるのに逆にこんな立派な値段になるなんて。
相場よりもずっと高いという話ですし。

不燃公社の話にしても、どちらかというとスターツさんの都合であって、
購入者にとってはコストをかさ増しするだけの存在ですし。

いずれにせよ皆さんありがとうございました！

管理費高いですね。
最初からこれだと、10年後は•••
無駄な共用施設が多いのもありますが、エレベーターの保守費とかも相当かかりそう。
居住階へのエレベーターが3機、その他実は自転車置き場等々へも3、4機もあるようです。
永住なんてできるのかなぁ。
皆さんどう思われますか？

　　９３さん


再開発でタワーでこの価格は安過ぎ？
近隣に比較できるマンションがない？ここは買い？
何を根拠に言っているのかさっぱり私には、わかりません。
ぜんぜん安過ぎではないでしょう？この金額なら都心でも買えます。
再開発が進むのも、相当先の話です。
そりゃそうでしょ？小岩でタワー作るなんて、冒険みたいなものです。
比較できないものが、なぜ買いなのでしょう？
１年位前なら小岩駅３分の７０㎡の新築マンションが３，５００万円
で買えたエリアですよ？

今後の再開発が不透明なことを考えれば、価格は小岩にしては高いでしょう。
管理費については最初から高いですが、上がり幅は少なかったですよ。修繕積み立て金についても同様です。ただ、免震ということもあり、その分修繕積み立て基金が高いですが。

言えてる。今出てる管理費は駐車場60台が埋まることが前提となってるだろうから、これが埋まらなかったら早速値上げになるんじゃないかな。駅前、しかも老人多しだと埋まらない可能性は低くないですね。

億ション住戸はさておき、大量の6000万越え住戸は全部捌けるのかね？
竣工後にバーゲンセールとかやめてくれよ。
早めに契約した人間がバカを見るなんてことないように。
50戸完売とか誇らしげにいってるが、消費税アップ前の駆け込みで地権者住戸含めて50戸「しか」売れなかったというのが実はスターツさんの本音では？

この物件のチラシが投函されてましたよ。
95さんと同感。管理費等はどう上昇するか不確定ですからね。
ここって立体駐車場ですよね。駅近だから車持ってなくてもアホな維持額負担しなきゃならないのがなあ。
フラワーロードの郵便局跡に建設予定のマンションの様子見ます。そこも1階はスーパーみたいだし。