繰り上げ返済は愚か者？【Part４】

全然資産を持っていない人は、
借金が怖くて、早く繰り上げしたい気持ちはわかる。
現実住宅を現金で買える資金を運用していると
考えが全く違ってくる
私はここ10年で平均利回り5%で金融資金は回っている。
このうち新規購入住宅(例えば5000万)を金融資産を取り崩して、
現金で買おうとは思わない。
5000万分の失う平均リターンは250万。
住宅ローンの利子は2%でも100万程度。
ローン減税で40万もどってくる。

経済を理解できる者にとって、
現在の金利状況での繰り上げ返済はあり得ない。

前にも他で見たような気がする
あっちこっちクドイ。

>238
＞全然資産を持っていない人は、
というレベルと、
＞現実住宅を現金で買える資金を運用していると
と言うレベルの間には大きな差があると思うけど？

一般的な家庭の貯蓄は1000万前後、自宅の取得に要する金額は安く見積もっても3000万前後、普通は5000万は見ておく。
頑張って貯蓄して2000万とか3000万貯めたとしても、自宅を取得すると暫くは債務超過になる。
そういう一般的な人に対して繰上が良いと勧めているのであって、ぎりぎりの生活でローンを返済している人やいつでも一括で返済可能な人は対象外。

＞２４０
自己資金20,000,000
住宅価格50,000,000
ローン 30,000,000
金利1.50%　35年
基本的に年100万は繰り上げ用の余剰資金があるものとして、
繰上げが得か、投資が得かシミュレーションしてみた。
投資は先進国、発展途上国の株と債券のインデックスに分散投資。
これだと世界の経済成長率と同程度かそれ以上見込める。
通常５～６％は見込むがコンサバに3%とみる。
この内、20.315%は税金。

繰上げを毎年100万円した場合。
計算をシンプルにするために、残債が0になるまで支払期間は変えない。
初年の支払額は1,108,009で元金支払は658,009円。
100万円繰上げするので初年度末の残債は28,341,991円
これを繰り返してくと21年目の残債は1,011,173円でこれを支払い無事完済。

21年後
資産は21年経った住宅と繰上げにより返済利子が減った分の
銀行預金9,669,200円（投資が嫌いだから投資はしない。）
ローン減税2,113,274円 金融資産　合計　11,782,474円
負債はなし。

100万円を投資に回し、予定通り35年で返す場合
資産は21年経った住宅と
毎年100万円余剰金で投資した金融資産が28,511,388円
ローン減税2,621,310円　金融資産　合計　31,132,698円
負債　住宅ローン残債13,898,178円 ネット金融資産　17,234,520円

究極で5000万円フルローンにして。2000万円も投資いた場合。
（支払が毎年738,673円多くなるので毎年の投資額は261,327円に減額）
21年後
投資した金融資産が40,297,177円
ローン減税3,977,790円　金融資産　合計　44,274,967円
負債　住宅ローン残債23,163,631円 ネット金融資産　21,111,336円

どれが得かな。
繰り返しになるけれど
先進国、発展途上国の株と債券のインデックスに分散投資で
３％は超低い数字。

>241
計算するまでもない無駄な計算ご苦労様。
一つあなたの計算で抜けているのが、「リスク」の概念。
リーマンショックで投資していた金融資産が半減したという人はざらにいて、特配がここにきてやっと普配になってきたと言う話も投資関係の掲示板ではよく見る。

勿論投資すること自体は別に否定しないし、自分も投資している。
個人的な実績で言うと昨年初めに自分の小遣い300万を投資に回し、今年の初めに100万追加、6月17日現在の金融資産は証券口座の現金を含めて469万ちょっとだから、1.5年間の実績を年利に直すと13.9％程度の運用。
とはいえ、セイコーエプソン(6724)の100株が+30万以上出ているのが大きいだけだが。
その他の資産を含めた状況は>141に詳細を上げている。

貴方の意見と投資の神様の意見、どちらを参考にするかと問われれば自分なら投資の神様だね。
http://billion-log.com/knowledge/stock/leverage-risk/

＞241は確実に一文無しになると思います。

>242
本日の日経電子版より
　「じゃあ長期投資なんて意味がないのか」とがっかりしてしまったかもしれませんが、有効な方法もあります。分散投資と組み合わせることです。例えば国内株式だけの長期運用だと、この20年間では大幅なマイナスになっています。ところが国内株式と国内債券、外国株式、外国債券に均等に分けて投資していた場合は、ほぼ２倍に増えているのです。

リスクをヘッジする為に、分散投資するの。
マコビッツのポートフォリオセレクションって知ってる？
それに君のリスクはダウンサイドリスクだけで、アッパーサイドのリスクを考慮していない。
7%になるリスクもある。(金融工学ではリスクと変動の偏差の事)

>243
1995年に600万で投資を始めて、
現在は、金融資産8000万を
分散投資し、運用している。
住宅ローンは4000万。
ローン減税が2000万が限度だったので。

＞２４２
貯金に近い国債他に700万円、日本株に400万円
ポートフォリオになっていないね。

それにアベノミクスの真っ最中の日本株で１４％弱のリターンじゃ
確かに投資はやめた方が良い。
日経インデックスでも50％も上がっている。

こんな場所で俺は投資に成功してるみたいなこと言われてもな～、無意味だよ～ん。

投資に各段成功しているとは思っていない。
教科書通りのフォートフォリオを組めば、
3%以下のリターンは極稀と言っているだけ。

35年2%以下の固定ローンの歴史上稀な状況で、
これを返す努力が信じられないだけ。

千載一遇のチャンスが見えないのだろうね。
金融工学が理解できない人には。

借金→悪
投資→株→ギャンブル

投資を競馬と同じとしか思っていないのだから。

>241
なんでフルローン組んで、自己資金全部を投資に突っ込まなかったの？
それが全ての答えになってるとおもうけど。

>244,>245
完全に予想通りの反応ありがとう。
なぜそう突っ込まれると分かってわざわざ自分に不利な情報を書いたかと言うと、適切なポートフォリオを組めるようなレベルの人は資産に余裕があるから、住宅ローンの返済はいざと言うときに全額返せるので>240で指摘したとおり対象外、自分のような投資初心者に住宅ローンの繰上原資まで投資しろと言うのは不適切だと言う例だからなんだが。
自分でも投資の才能があるとは思っていないし、潜在している金利上昇リスクをわざわざ今顕在化させる固定など馬鹿馬鹿しい上に、変動を選んで金利上昇リスクヘッジに定期的な繰上がもっとも低コストで有効と判断しているから、逆ザヤ期間の繰上原資を流動性リスクがほとんど無く元本保証付の個人国債にしているだけで、投資目的ではない。
大事な家族を万が一にも路頭に迷わせるリスクは負う気が無いので、住居に関する必要コストと用途がはっきりしている貯蓄以外に現金はいざと言うときのために年収手取り程度は必要と判断している。

元々投資の方針が基本キャピタルゲインは狙わずインカムゲインを主目的にしていて、株主優待を含めて3～4%程度の配当を期待できる自分が良く使い応援したい企業に投資すると言うスタンス。
色々調べていたから昨年からはじめたとはいえ実質は3月ごろ、既に日経平均は12000円を越えていたころからだから日本株はおおよそ25%程度値上がりしていて、昨年の株は400％を超えているエプソンは例外としてやっぱり大体含み益は25％～30％前後だね。
携帯が好きでインカムゲインは無視して買ったが損きりしたシャープ、今年の年初に大幅下落してまだ戻りきらない塩漬けの三井住友、株主優待狙いで含み損が出ているコーナンとイオンが足を引っ張っている。
時間や投資先の分散も考慮に入れて15％ほど投信の積み立てで海外バランスやREITに株式とかも含めて試行錯誤しているが、そちらは年初からまだ3％程度しか上がっていない。
ドルコスト法のメリットはもう少し長期にならないと出ないので仕方ない。

>247
ところで参考までに、
＞教科書通りのフォートフォリオを組めば、
を書いてみて？

インデックスだと20年スパンで見れば年利3％程度は堅いというのは分かるが、リーマン前にはじめた人は6年たってもまだ戻らない人も多いと言うのが現実。

繰上は個人の性格もある。

住宅ローン減税があるので、10年間は繰上しませんが、年間100万ぐらい繰上資金を貯めてます。
今年2年目で、予定通り200万貯まる見込みです。
これを、ただ放置するのも勿体ないので、迷ってます。

補助金が無くなったり、売電価格下落で旨みがなくなったみたいですが、
90万円2.2kwぐらいの太陽光パネルで、現状年間10万ぐらいかかってる電気代を
自家消費と売電で、これからほぼ電気代実質0円なら、これも有りかなと思うし
（浮いた電気代・売電は全て繰上用に貯める）

※都内、総２階建29坪、南北に細長い寄棟なので、2kしか載らないのが、仕方ないですが・・

>248
ローン4000万は今の残債。
購入時はローン5000万頭金1000万で6000万の住宅を購入。
ローン5000万に抑えたのは、印紙代やその他の制限で
1000万くらいなら頭金入れても痛くないと判断したから。
フルローンしろなんて言っていない。
必死に繰上げするのが馬鹿らしいといっているだけ。

>250
一例

国内株式 20.00%
先進国株式 30.00%
新興国株式 10.00%
国内債権 10.00%
先進国債権 15.00%
ハイイールド債権3.00%
新興国債権 6.00%
海外リート 6.00%

日本株は現物で他はインッデクスで運用。
日本上場のETFでかなりまかなえるし、
米国株のアカウントを持っているれば、
好きなようにインデックだけで作れる。
先進国市場に明るくなれば現物に切り替える予定。
新興国市場はインデックスで運用していくつもり。

投資信託手数料が高い。

＞リーマン前にはじめた人は6年たってもまだ戻らない人も多いと言うのが現実。
日本株だけの話。
DJ、FT100などとっくに回復している。

>253
＞日本株だけの話。
http://www.statestreet.co.jp/public/pdf/SSForeignEquityIndexOpen.pdf
http://www.nikkoam.com/files/fund_pdf/958387/file/m_dc_idx_gaikab_na.p...
10年以上の実績がある海外株式インデックスの例。
ここ2年の急騰でやっと7年前の水準に回復した程度だね。
次何かショックが起きればまたリーマン前より落ち込む可能性は高そうだよ？
海外の株価そのものはもっと回復しており、円が一時期よりましになったとはいえリーマン前より2割近く高いから仕方がない面もあるが、為替リスクのない日本株はもっと悲惨な状況。
アクティブファンドの6割はインデックスよりパフォーマンスが落ちると言われているので、リーマン前にFPの勧めに従った人はまだ戻らないというケースが多いと判断している。

当然利益が出ている人も多いし、適切な組み合わせができればリスクを下げる事は可能だから投資は否定しないよ？
でも誰もかれもが適切な組み合わせができるわけでもないので、リスクを取って良い資産とリスクを取らない資産に分けるべきだと言っている。
無駄な金利を払わない変動のリスク管理には、計画的にノーリスクな繰上するのがパフォーマンスは良い。
全資産をノーリスクの繰上に回すべきだと言っているわけではない。

>252
90万で2.2kWだと、kWあたり40万以上しているね。
10年間は確実にメリットがあるけど10年後の買取状況が不透明だから、たまたまこないだ計算した感じだとkWあたり30万を切らないと少しリスクがあると思う。
10年後も購入する電気料金と同額で売電できるならkWあたり40万円でも大丈夫だと思うけど、正直太鼓判は押せないので自分で判断するしかないと思うよ。

＞２５２
200～300万の少額投資では、今太陽光発電が一番良いみたいだね。
家は南向きで日当たりが良いので、
10年間の電力買取と電気代節約分でIRRが最低6%行く試算。
10年後の買取価格は不明だけど、電気代の節約だけでかなりの
リターンが期待できる。
マンションや日照条件の良くない戸建以外は、
太陽光発電に投資。
200～300万の少額だけれど。

太陽光は、地価を考慮に入れて計算すると、話にならない位低い利回りになるけど、
使い道のない自宅屋根だから、ペイできる感じなのかな

なので、自家消費分程度の10年150万程度までなら、さほどリスクなく考えて良いとおもう
それ以上に、設置してリターン得ようとすると、
証券化された物と違い、売却できないから、補助金と売電価格・量から、償却分を回収できるか否かになりますね。

ざっくり計算してみた。
条件は東京電力管内のオール電化として、夏季の昼間電気料金kWh38.63円、それ以外の昼間電気料金kWh31.64円、H26年度設置の買取価格kWh37円から、昼間の電力使用量は家庭によるのでざっくりkWh35円で計算する。
1kWのパネルは平均年間1000kWh～1300kWhの発電量が期待できるので、経年劣化も考慮し年間1200kWh発電すると仮定すると、
　2.2kW×年間1200kWh×35円＝年間92400円
90万円の投資回収まで9.74年程度、kWh37円で計算しても9.21年掛かる。
パネルは経年劣化で多少発電量が落ちる程度で破損リスクは無視したとしても、10年後にはパワコンの維持費が掛かってくるので、10年間の投資リターンは0に近いと予想される。
その先の10年間は発電のほとんどを自己消費しkWh35円をキープ、パネルの劣化を1割、パワコン維持費に10万円と仮定すると
　2.2kW×年間1100kWh×35円×10年－100000円＝747000円
つまり、90万円の投資で20年間に約75万円の利益が得られるので、年率に直すと3.38％程度の利率。

もう少し多くパネルを載せるかkW当たりの出費を抑えることができれば太陽光はお勧めなんだけど、2.2kWしか載せられずにkW当たり工事費が40万を超えていると太鼓判は押しづらいな。

ローン減税と合わせると実質
1%以下の融資を捨てる繰上げより
良いのではない。

試算ありがとう。

まだ、見積り取ったわけでもないので、
昭和シェル子会社のが170Wで、kw単価30万程度らしいので、このあたりで

１０年１０００万のうちの１割程度、分散投資のひとつとして
これから、じっくり検討してみたいと思います。

>258
の計算を批判するつもりはないけれど、
日照の良ところでは、効率が20%は確保。
それに平日の日中は留守で、37円で売電。
夜間だけ東電から24円で買電、
とかでシミュレーションすると
全然違ったリターンが出てくる。
全て、個別に判断しなければならないので、
一律には言えないが。

いづれにしろ、戸建の強味だね。

これからローンを申し込む予定の者ですが、ここで質問させてください。
4500万の物件で頭金ゼロのつもりです。貯蓄、株など合わせれば物件価格以上の蓄えがあります。
私自身の考えでは、この低金利を活かして全額ローンでと思っているのですが、担当者は少しであっても頭金を入れる人が多いと言っていました。
こちらの掲示板でも、審査に余裕があっても頭金を入れる方が多いようですが、繰り上げ返済と同様、なぜ手元に資金を残そうとしないのでしょうか？
私が満額ローンが通ったとして、月々の生活費を考えると返済はカツカツになる可能性があります。そこは貯蓄から切り崩すことになるかもしれません。こういうローンの組み方は間違ってますか？

ググると頭金2割とか3割とかの理由のコメとか出てきますよ。

>260
一応補足しておくと>258はかなり良い条件での試算だから、南に何か屋根より建物があったりするともっと悪くなるので、安全サイドを見込むなら年間kW当たり1000kWhで計算した方が良いかもね。
新築時に載せておけば足場代は不要になるので、もう少し工事費が減ったんだろうけど。

>262
好きにすればよいと思うよ。
自分の例だと、妻の独身時代の貯金を借りて大幅に減らすことは可能だったし、投資用の自分の小遣いも頭金に充てることも可能だったけど、住民税減税と所得税還付を合わせて年末にローン残高の1％が満額戻ってくる程度までローンを借りた。
個人的には、ある程度は頭金は入れといたほうが安全だからお勧めするけどね。

例えば定期収入がなく投資を生業としていて金融資産の半分程度の物件を買う場合は、固定にしてローンで借りた金を投資に回すのも良いだろうし、定期収入があり返済に余裕があるなら繰上を前提とした変動にして、自分のようにカツカツまで頭金にせず投資用の資金を残すのも良いと思う。
独身だったらさらにリスクを取っても良いし、子供がいるならリスクを落とすべきだと思う。

262です。
ありがとうございます。自分でもググってみました。
頭金を入れたほうが安全というのは、売却の際に残債を払えない事態を回避したいからということでしょうか。他にもあったら教えてください。
自分は、1000万ほどのすぐに使えるお金は持っておきたいたちなんです。なんとなく、現金がないリスクのほうが頭金を入れないリスクより大きい気がして…。
こういう考えだと、繰り上げ返済もできないんだろうな。

>266
ある程度の現金と流動性リスクの低い資産は持っておくべきだと思う。
カツカツまで投資に回して何らかのショックで世界的な不景気が来て、定期収入が減った上に投資した資産が激減して可処分所得がマイナスになった時回復するまで耐えられないと、自分一人なら自己責任だから良いとしても家族まで路頭に迷わせることになる。
所謂繰上貧乏になるほど無理にローンを減らすべきではないし、資産が減っても一括返済できる程度の余裕がなければ余剰資金の大半を投資に回すべきではないと思う。
せっかくの新居なんだから、家族が笑顔でいられるように遊行費用も考慮に入れて、節約疲れで家の雰囲気が悪くならないようにしないとね。

ある程度は人によるから一概には言えないけど、何事もほどほどに。
過ぎたるは及ばざるがごとし。

流動性が低かったら、やばいだろう。
と揚げ足取ってみた。

誰かみたいに、年収一年分とは言わないけれど、
3ケ月部分くらいは、流動性の高い現金や
預貯金で持っていたね。

ひと昔前の婚約指輪の金額と同じ。
今はどのくらいかな。

返済しないのが愚か者で、さっさと返すには愚か者でない。

>>269

そんなの金利によるだろ？
金利がゼロならさっさと返すのは愚か。

ファイナンスの知識のない人に取っては、
仰せの通り。

ファイナンスをまともに学んだ者にとって、
住宅ローンに関しては、真逆。

マーケットがスキューしてるところに利益あり。
ヘッジファンドと同じスキーム。

今の住宅ローン金利は国策、国の援助が入っているんだよ。
補助金もらいたくない人は、もらわなければよい。

＞258
ソーラーフロンティアの見積してもらったら、3方向でパネル18枚で3kWのるそうです。
見込み年間2900kWhで110万です。

どうでしょうか？

8年で繰り上げ完済早5年、安心感は8年の苦労に変えられない。幸せ

フラット20、8000万を6年目の来年夏に完済します。その後投資をエンジョイします。

もし繰上資金があるなら、控除で逆ざやが出ている金利なら10年後にすりゃいい。

控除対象外です。

現金で買いなよ。

制度が色々あるのに現金？

これからはそうします。

お金もないのに目の前のおもちゃほしがる子供じゃないんだから

マイナス金利の今は、1%程度の利息を確実に節約できる繰り上げ返済が正解ですね。

手数料ほしいからキャッシュは辞めてください

預金連動ローンはまだどこかで細々やってるんじゃないの。
東スタの終了前に飛び込みで融資を受けて利用中。

あとは宝くじ頼み＾＾

>>284
住宅ローン減税期間中なら、0.38%5年や0.47%10年とかの低金利固定にしたら
手数料含めても得すると思う。

どんな方法でも、定年までに完済すればいい。
最悪は退職金をローン返済に充てること。
退職金は老後生活費の補填金。
借金の返済に使ったら年金だけでは生活できない。

手元に1年分の生活費を温存できるなら、早目に繰り上げるべし。

最初から繰り上げなしで、定年までに完済するローンにしておけばいい。

>>289 それだと収入が大きく減った場合に対応できない。

ニ馬力とか、もともと家を買うような属性じゃないんでしょ。

貯蓄が貯まる度に繰り上げ返済。
ローン残高約1300万円位。
55歳までにローン完済予定です。
教育費、老後資金貯蓄済みだけど、今の世の中何があるかわからないので、貯蓄継続していく予定です。

この低金利なのに定年までの完了ローンや繰り上げする意味がわからん。
減税期間はローン残高を極力残して、終了後も低金利なら繰り上げしないな。
死んだらチャラでこの低金利なのに、なんでそんな急いで返済するの？

金利１％以上のフラットでは

>>293
定年過ぎると、所得が激減してローン返済できないからね。
退職金でローン払ったら、老後生活は確実に破綻。
どんなに低利でも借金は早く返すのが鉄則。
長期間金利で稼ぐ業者に無駄金貢ぎたくないし････。

>>293

早く死ぬ前提なら、それも良いんじゃないかな。
ただ、下手に長生きすると大損なので一種の博打だね。

ただ、家は投資目的のものでは無くて、
大切なのは、本来の家の購入の目的でもある
その家で家族と過ごす日々を買うことだと思う。

私は子供が小学生の間に完済したので、
ローン返済分を将来の子供の教育資金や、
自分達の老後の蓄えなどに充てても余裕がある日々を送れている。

早めに払ってしまった方が、
気持ち的にも経済的にも楽だよ。

今は銀行からの借入だと実質金利手数料がかからないから
手数料無料の分割払いと同じようなもの
繰上返済はせっかく無料の団信を解約するようなものですね。

繰上返済してメリットがあるのは、団信が別で金利が高いフラットの方だけですね。
（借換えたほうが良いと思いますが・・・）

住宅ローンを投資として考える場合は、
借金を基盤におこなう投資のようなもので、
ハイリスクローリターンの投資になるので、
賢明な人は基本的にはやらない。

投資は基本的に余剰金を元手におこなうべきものだよ。

住宅ローン三軒目(笑)
家だけで大手サラリーマン程度は稼いでる
ローンはつかい倒すべき

住宅ローンは投資でなく負債の返済。
余裕資金で行う不動産投資の理屈は、一次取得者のローンには適合できない。

種銭ない人程、住宅ローンぐらいしか勝負する所ないでしょ
一次取得で何買うかが最重要

>>301
住宅ローンで博打なんかする奴いないよ。
金がなければ、家なんか買わないでギャンブルでもしたらいい。

ローンを定年後まで残そうが、退職金で完済する予定にしようが、生涯年収は変わらないんだから繰り上げの差額なんて老後の生活が変わる程の額じゃないだろ？
この低金利じゃ団信や疾病特約あれば急いで繰り上げする必要ないと思うけどな。

＞＞303
無知は怖いね。
60歳以降に雇用延長で働いても、手取り月収は20万円程で住宅のローンの返済不可。
老後25年間の夫婦二人の必要額は、累計約1億円。
年金で6000万から7000万円貰えるとしても、最低3000万円の老後資金確保が必要。
預金もないのに、退職金をローン返済に使えば老後破綻確実。

34歳で35年、2800万の住宅ローン。頭金に1500万。金利が変動0.75％
共働き、子二人で年収1000万。返済2年目。

繰上げせずに、確定拠出年金で月23000円を先進国、新興国インデックスファンドに投資。
その他、個人的に配当重視の米国株に積み立て投資してます。

株式の期待リターンが5％程度なので、繰上げするよりも投資した方がいいかと思い、実行してます。

こんな人もいますよ。

期待リターンでは参考にならない。
確定拠出はスイッチングにフレキシビリティが無いから外貨投資には向かない。

>>305 半分以上頭金出してる時点でどうかと思いますが。

長期優良減税枠の4000万円を使って無いことから
察してあげましょう。

305です。
私が借り入れた当時は消費税5％でしたので、4000万の控除枠はなかったような気がします。
あったら、知識不足ですね。
確定拠出年金については、簡単にスイッチングができますので、フレキシブルだと思います。
インデックスファンドは確かに、為替ヘッジがありませんから、為替の影響は受けやすいですよね。

期待リターンで金融資産を語れないなら、何で資産運用をすればいいのでしょうか。

うちは３年で全額返しちゃいました。
専門バカで株やら投資やらさっぱりわからない。めんどくさそうだし。
0.85で借りてて、昔もっと高金利で借りた人には羨ましがられたけど、今はもっと下がってるから金利がしゃくになった。
昨年税込み年収2900で今年以降は越えるかも。でも何時働けなくなるか解らん。
思えば夏休みの宿題もさっさと終わらせるたちだったし、精神衛生上は良かったよ。

確実な運用は住宅ローンの繰上げ返済。
返済するほどリスクも無駄な金利支払額も減る。
デフレ時期は物価下落で貨幣価値が上がっているのに、ローン残高は変わらない。
デフレの借金は早く返すほうがいい。

>>304
だからどんなローンの返済スケジュールだろうが生涯年収は変わらんだろよ。
繰り上げして早期返済完了しても定年後返済しても差額は2～3百万円だろ？
老後資金とかにほとんど関係ない話だね。

生涯年収が潤沢にある人は35年長期ローンなんか組まない。

>>313
年収3000万以上ないのなら、低金利で減税あるのに35年で組まない方がアホ。
減税終了後に繰り上げするのは自由だけど。

310さん
超ビギナーな質問ですみませんが、10年間のローン減税期間の控除を目一杯使わないのは惜しくないですか？損したみたいで。
うちもローン5年目で残り3500ちょっと。すぐに返せる現金あるのでいっそ返してしまいたい という誘惑にかられるんですよね。投資は興味も才能もないし。保証料の戻りもあるし、少し損するとしても一刻も早く身軽になりたい。

ローン控除が惜しい人は、返済金に利息の比率が多い
最初の10年間の累計金利負担額と、ローン控除額を比較してみたら？
自分は預金連動ローンで金利0だったので、ローン控除狙いで
10年ローンで契約した。

>>316
10年で返済できてローン控除狙いならどう考えても35年最安変動で10年後繰り上げ完済でしょうに。

>>315
310ですけど、私の金利でも単純計算すると僅かに損かほとんど変わらない結果でしたよ。税理士からは自分なら１０年間は繰り上げないと言われましたね。

>>317
金利０％の預金連動ローン知らないんだ。
自己資金がないのかな。

どちらの銀行ですか？

今は受付けてないけど東スタ。
メンテパック導入前は最強。
他の地銀でもあるんじゃない？

金利いくらですか？

預金連動は金利高めのはずだが、当初から金利0％だったので関心なし。
全額キャッシュで払える資金がないとメリットはない。
繰り上げ返済と違い、金利0でもローン残高は定額しか減らないので、ローン控除に有用。
資金運用として確実でメリットもある。

>>309
＞確定拠出年金については、簡単にスイッチングができますので、フレキシブルだと思います。

確定拠出年金は、確定給付の破綻で始まった形式的自己責任運用。
株価や為替相場の変化に対応して、短時間の繰返しスイッチができない。
運用者の大部分は、相場に興味が薄く資金は塩漬け状態。

>>323
でも、それって借入残高以上に出金すると、
３％近い金利がかかってしまうから、結局使えないし
団信も無いから、万が一のときに無くなってしまう

それなら、今の0.47%とかに借換えれば、
0.5%ぐらいなら充分に安全な運用あるし、
団信もつくし、いろいろ有利な気がします。

預金連動の預金は引き出さないのが鉄則。
自己資金のある人が繰上げ返済なしで、金利０の恩恵とローン控除を
受けるためのもの。
チマチマと運用しながら繰り上げ返済して、ローン控除額を減らすより賢明。
今は少数の地銀しかやってないそうだから、東スタに滑り込めた人はラッキー。

>>326
今はマイナス金利のメリットで繰上返済しないで、
金利０の恩恵とローン控除＋運用利益が得られるから
良いですよ

預金連動ローンは銀行が儲からないから、今のマイナス金利だと
規模の小さい地銀は業務縮小方向じゃない？
東京スターが撤退したのは先見の明かも。

まず、安易に借金するのがどうかと思います。

低利と35年長期ローンは業者の甘言。
低利＝景気停滞。
長期ローン＝デフレ期は負債の実質増。
長期ローンで多額の借金をする経済環境ではない。

>>326 坪単価比較中さん
>>327 匿名さん

預金を引き出すとローン金利が発生することから

コミットメントライン（銀行融資枠）≒預金

と見なせます。
東京スター銀行が取り扱っていた頃の金利は３％近く
現在、それ以上の利回りが得られる低リスクな運用先は無いですが、0.5%程度であれば、ありますね。

なので現在の5年固定0.37%等のほうが有利なローンと見なせます。

>>330 匿名さん
住宅ローン減税がなければそうかもね。前提が違うから話にならず、感情論としてしか見えない。

逆説的な言い方になりますが
あまり資金がない方の長期ローンは反対。

逆にキャッシュで買えるくらい資金のある人は当然住宅ローンを借りるべきでしょう。
今の金利ならば手数料、保証料等差っ引いても、ローン減税があるから
金庫に入れておくだけでも０.数％は差益が出ますものね。
枠いっぱい変動で借りて、金利が高くなったら返せば良いじゃないでしょうか。

>>330 匿名さん

本当なら20年で返せる額を35年で借りて、現金を手元に多く残すのは今の状況では全然ありだと思う。
35年カツカツで借りる人とごっちゃになってる気がする。

>>334
低利・長期のローンがふえたから、本来購入に値しない属性の世帯が
繰上げなど考えないで借り始めた。
手元に現金を残せる世帯なら、繰上げは普通のこと。

だから資金が豊富な人は得だから借りましょう。
お金がない人は危ないから止めておきましょうってことですね。

手元の流動資産の金額などにもよるのでは？