繰り上げ返済は愚か者？【Part４】

追記、ローン契約の何処かに書いてあったと思うが延滞金１４％とか１５％を課せられるはず。

今って、みなさん、金利が１％しなくて、借入時に頭金で相殺しないほうが得だから、
減税目的のお金２割ぐらい、返済口座に入金したままと違うの？うちだけ？
その上で、１０年後の繰上げ分も含めて一定額入金してるけど・・・

１日でも返済遅れたら、優遇金利取消なんでしょ、
ギリギリ返済はだめですね

「最低金利のローンを返す奴は愚か」「住宅ローンを有利な社債とかに回して利ザヤを稼ぐんだ！」と息巻いていたやつがいたが５０すぎた今でも三十年近くの住宅ローンが残っていてプレッシャーだそうだ。「返しちゃえばいいじゃん」と進言したら「そんな金とっくに消えちゃったよ」と悲しそうに言ってた、計算道理にはいかないものですね、人生。

その方は、そもそも、47、8歳でローン組んでることが、間違いなのでは？
老後を考えると55歳ぐらいで完済してないと

>204
いやいや彼は３０で買ったんだが、毎月の返済金を銀行に返さないで良い方法があるそうで、返済金分を運用に回しがーんと儲け、最後に一括返済という計画だったらしい、運用は計算以上にうまくいってたという事だったが何年も経つうちに、プールしていた金は子供の教育費などに消えてしまい、住宅ローンだけが残ったらしい。愚かだとは思うが、手元に金があれば使ってしまう人が大多数だとは思うよね。

どういう住宅ローン契約だったのか興味あるな。

繰り上げしてる人って金があったら使ってしまう自己管理のできない人なんだね。

30で借りて現在50過ぎのローン残30年近くから、約定返済期限は80歳かな。
普通は最長35年かつ80歳までしかローンを組めないが、何らかの特殊要因により50年ローン？
常識的に考えて月々の返済不要と言う条件は無いはずだから、非常に特殊な例だね。

自分は繰上派だけど、そこまで特殊な例を挙げて繰上すべきと言われても同意できないな。

ネットカフェ辺りが住所で空想書いてるのも多いからな。コヒー飲んでシャキッとした方が良いと思う。

フラット50の二世代ローン？

投資の才能がある方が多い様で、うらやましいです。

私は、お付き合いで金融資産の一割を投資に回しましたが、現在１千万円弱の赤です。
色々やって今思う事は、相続税との絡みもあり、「何もしないのが精神衛生上一番」という事。

>211
すげーのが出てきたな。
釣りなのか。資産を自慢したいのか。
マジレスでAFOなのか。

何を主張したいのか。

>211
このご時世に1000万の赤とは投資の才能ない奴でも3000千万は投資してるだろう。
3億円の資産があって繰り上げスレに何の用があって来たんだ？

投資の才能無いなら無いなりの投資方法ってのがあるんだよ。

まぁそういうのに気付けないってのもまた才能なのかもしれないが。

203 205 211
これらのレスが妄想だろうが釣りだろうがどちらでもいいけれど、
繰り上げ返済の優位性を示す為にはそういう極端な例挙げないと無理なんだろうね。

減税期間中は繰り上げ返済すべきではない　には同意できますが

住宅ローンは金利が安いのだからそれを返すなんてもったいない
その金使って投資すべきだという極端な意見には反対です。
そしてそれが一般論であり、ほぼ全ての人の正解でしょう。

>215
おーい、せっかく>192で説明したのにそれは無視して極端な例だけ持ち出すなよ。

>216
>その金使って投資すべきだという極端な意見には反対です。
何か勘違いしていない？
みんな住宅ローンは、契約通り返してるんだよ。
その他の余剰金をどう使うかは、自由だし、
最も効率的に使うのが賢いやり方。

大体、繰上げしなきゃならないようなギリギリローン組む方が変。

>その金使って投資すべき

ということを主張しているのでは。
だって０．５％で借りれ、数％で運用確実な今、ば・か正直に返すのは愚の骨頂
ということが言いたいのだと思います。

0.5％で借りれるという事は変動、変動という事は金利上昇リスクを負っている。
金利上昇リスクをヘッジせずに、全余裕資金をリスク運用に回すのは個人の自由。
震災前ほぼノーリスクと思われていた電力株がどうなったかな。

自分は繰上原資を金利上昇リスクヘッジに必要な経費と判断している。
それにしても、0.5％などと言う極端な例を挙げないと投資のメリットを優位性を示せないのだろうか。

素人が横入りします。
2000万の変動ローンを組んで、1000万をノーリスク、500万を株やETFやリートで3%運用目指すっておかしいかな？

221>まず、住宅ローンで借り入れたカネをそのように使うのは、住宅ローンの仕組みから不可能。
借入とは別に自己資金でするなら別だし自由。

＞０．５％で借りれ
上でも言ってる人いますが、それは今だけでいつ上昇するかはわかりません。

＞数％で運用確実な今

それは今じゃなく過去、しかも直近ではここ１年限定の話
「数％で運用確実な今」などどんな時代も存在しません
まだまだ多分大丈夫だろうと、リスクを背負ってしか投資は成り立ちません。

投資を否定はしませんが(自分も少ししているので)
一括返済できるお金があってその上での投資なら好きにしろですが
全余裕資金を、投資に使わないのは愚の骨頂とか言ってる人はどうかと思います。

0.5%てのは、10年固定の1.5%マイナス1%で0.5%でしょう。
変動リスクを入れて話なんてしていない。

逆の質問。
何故繰上げ返済なんてするの。
感情論ではなくて、論理的に有利な点を教えて下さい。
最初から適切な返済計画ができていれば、
もっと期間を短くしたりして、
有利なローンを引き出せていたはずです。

計画性がないだけでしょう。

マイナス1%はローン減税分。

>>223
全余裕資金を投資するべきだなんて言ってる人いるの？
どこから「投資」とするかにもよるし、どの程度から「余裕資金」と定義するのかにもよるが、流石にそんなことしてる人はいないでしょう。

0.5%てのは、10年固定の1.5%マイナス1%で0.5%でしょう。 >
横レスですけど、−１％が毎年の住宅ローン減税の事なら、毎年の残債の１％を１０年ですから、
例えば３０００万の借り入れの３０万円×１０年が総減税ではないです。釈迦に説法でしょうけど念の為。

>224
1.5％なんてバカ高い金利を払うのは無駄だから、変動で借りている。
繰上のメリットについては>192で説明済み。
10年固定という事は10年後から変動リスクを負っている様だけど、10年以内に完済する予定の原資が何かのショックで吹っ飛ばなければ貴方の方が得をするだけ。
自分は生活基盤となる住居にかける必要経費をリスク運用するつもりはないから、何かあろうがなかろうが関係ない。

>226
繰上原資なんて自分のように必要経費に組み込む人でも余裕資金に最も近い区分、老後の資産より重要度が高い程度の分類にもかかわらず、繰上原資をリスク運用に回すという事は、全余裕資産としか思えないが。
正直繰上原資までリスク運用に回すような人は資金計画のミスだろうと個人的には思うけど。

ようは、繰上げしか知恵がないだけでしょう。

投資してる方が繰り上げしてるより金利上昇リスクに対して強いんじゃない？

>229
結局全余裕資金をリスク運用するなんて主張してる人はいないんだろ？

きちんと資金計画とリスク管理ができていないから、
ローンが怖くて仕方がないのだ。
きちんとしたライフプランを持っていれば、
繰上げをしなければ不安なローンなんて組まない。

多分、営業から繰上げ前提のローン組まされているから、
不安なんだよ。

＞224
0.5%といえば、最近話題の当初5年固定（1.7%優遇）でしょう。（実際はキャンペーンでそこからさらに0.02%優遇で0.48%）
10年固定は、1.08%ぐらいですね。

221です。
もちろん借り入れたお金を投資するわけではないんですが。

住宅ローンごときで儲けようとしないで、借金は一秒でも早く返し、無くなってもダメージのない金で運用した方が１０００倍効果があるだろ。金持ちは例外なく、計算ではなくモチベーションでなるものですよ。

>236
だったら住宅も現金で買わなくちゃ。
Financeの勉強しなくちゃね。
それになくなっても大丈夫な余剰金を
どうするかを議論してるの。

大前提を大はずし。

全然資産を持っていない人は、
借金が怖くて、早く繰り上げしたい気持ちはわかる。
現実住宅を現金で買える資金を運用していると
考えが全く違ってくる
私はここ10年で平均利回り5%で金融資金は回っている。
このうち新規購入住宅(例えば5000万)を金融資産を取り崩して、
現金で買おうとは思わない。
5000万分の失う平均リターンは250万。
住宅ローンの利子は2%でも100万程度。
ローン減税で40万もどってくる。

経済を理解できる者にとって、
現在の金利状況での繰り上げ返済はあり得ない。

前にも他で見たような気がする
あっちこっちクドイ。

>238
＞全然資産を持っていない人は、
というレベルと、
＞現実住宅を現金で買える資金を運用していると
と言うレベルの間には大きな差があると思うけど？

一般的な家庭の貯蓄は1000万前後、自宅の取得に要する金額は安く見積もっても3000万前後、普通は5000万は見ておく。
頑張って貯蓄して2000万とか3000万貯めたとしても、自宅を取得すると暫くは債務超過になる。
そういう一般的な人に対して繰上が良いと勧めているのであって、ぎりぎりの生活でローンを返済している人やいつでも一括で返済可能な人は対象外。

＞２４０
自己資金20,000,000
住宅価格50,000,000
ローン 30,000,000
金利1.50%　35年
基本的に年100万は繰り上げ用の余剰資金があるものとして、
繰上げが得か、投資が得かシミュレーションしてみた。
投資は先進国、発展途上国の株と債券のインデックスに分散投資。
これだと世界の経済成長率と同程度かそれ以上見込める。
通常５～６％は見込むがコンサバに3%とみる。
この内、20.315%は税金。

繰上げを毎年100万円した場合。
計算をシンプルにするために、残債が0になるまで支払期間は変えない。
初年の支払額は1,108,009で元金支払は658,009円。
100万円繰上げするので初年度末の残債は28,341,991円
これを繰り返してくと21年目の残債は1,011,173円でこれを支払い無事完済。

21年後
資産は21年経った住宅と繰上げにより返済利子が減った分の
銀行預金9,669,200円（投資が嫌いだから投資はしない。）
ローン減税2,113,274円 金融資産　合計　11,782,474円
負債はなし。

100万円を投資に回し、予定通り35年で返す場合
資産は21年経った住宅と
毎年100万円余剰金で投資した金融資産が28,511,388円
ローン減税2,621,310円　金融資産　合計　31,132,698円
負債　住宅ローン残債13,898,178円 ネット金融資産　17,234,520円

究極で5000万円フルローンにして。2000万円も投資いた場合。
（支払が毎年738,673円多くなるので毎年の投資額は261,327円に減額）
21年後
投資した金融資産が40,297,177円
ローン減税3,977,790円　金融資産　合計　44,274,967円
負債　住宅ローン残債23,163,631円 ネット金融資産　21,111,336円

どれが得かな。
繰り返しになるけれど
先進国、発展途上国の株と債券のインデックスに分散投資で
３％は超低い数字。

>241
計算するまでもない無駄な計算ご苦労様。
一つあなたの計算で抜けているのが、「リスク」の概念。
リーマンショックで投資していた金融資産が半減したという人はざらにいて、特配がここにきてやっと普配になってきたと言う話も投資関係の掲示板ではよく見る。

勿論投資すること自体は別に否定しないし、自分も投資している。
個人的な実績で言うと昨年初めに自分の小遣い300万を投資に回し、今年の初めに100万追加、6月17日現在の金融資産は証券口座の現金を含めて469万ちょっとだから、1.5年間の実績を年利に直すと13.9％程度の運用。
とはいえ、セイコーエプソン(6724)の100株が+30万以上出ているのが大きいだけだが。
その他の資産を含めた状況は>141に詳細を上げている。

貴方の意見と投資の神様の意見、どちらを参考にするかと問われれば自分なら投資の神様だね。
http://billion-log.com/knowledge/stock/leverage-risk/

＞241は確実に一文無しになると思います。

>242
本日の日経電子版より
　「じゃあ長期投資なんて意味がないのか」とがっかりしてしまったかもしれませんが、有効な方法もあります。分散投資と組み合わせることです。例えば国内株式だけの長期運用だと、この20年間では大幅なマイナスになっています。ところが国内株式と国内債券、外国株式、外国債券に均等に分けて投資していた場合は、ほぼ２倍に増えているのです。

リスクをヘッジする為に、分散投資するの。
マコビッツのポートフォリオセレクションって知ってる？
それに君のリスクはダウンサイドリスクだけで、アッパーサイドのリスクを考慮していない。
7%になるリスクもある。(金融工学ではリスクと変動の偏差の事)

>243
1995年に600万で投資を始めて、
現在は、金融資産8000万を
分散投資し、運用している。
住宅ローンは4000万。
ローン減税が2000万が限度だったので。

＞２４２
貯金に近い国債他に700万円、日本株に400万円
ポートフォリオになっていないね。

それにアベノミクスの真っ最中の日本株で１４％弱のリターンじゃ
確かに投資はやめた方が良い。
日経インデックスでも50％も上がっている。

こんな場所で俺は投資に成功してるみたいなこと言われてもな～、無意味だよ～ん。

投資に各段成功しているとは思っていない。
教科書通りのフォートフォリオを組めば、
3%以下のリターンは極稀と言っているだけ。

35年2%以下の固定ローンの歴史上稀な状況で、
これを返す努力が信じられないだけ。

千載一遇のチャンスが見えないのだろうね。
金融工学が理解できない人には。

借金→悪
投資→株→ギャンブル

投資を競馬と同じとしか思っていないのだから。

>241
なんでフルローン組んで、自己資金全部を投資に突っ込まなかったの？
それが全ての答えになってるとおもうけど。

>244,>245
完全に予想通りの反応ありがとう。
なぜそう突っ込まれると分かってわざわざ自分に不利な情報を書いたかと言うと、適切なポートフォリオを組めるようなレベルの人は資産に余裕があるから、住宅ローンの返済はいざと言うときに全額返せるので>240で指摘したとおり対象外、自分のような投資初心者に住宅ローンの繰上原資まで投資しろと言うのは不適切だと言う例だからなんだが。
自分でも投資の才能があるとは思っていないし、潜在している金利上昇リスクをわざわざ今顕在化させる固定など馬鹿馬鹿しい上に、変動を選んで金利上昇リスクヘッジに定期的な繰上がもっとも低コストで有効と判断しているから、逆ザヤ期間の繰上原資を流動性リスクがほとんど無く元本保証付の個人国債にしているだけで、投資目的ではない。
大事な家族を万が一にも路頭に迷わせるリスクは負う気が無いので、住居に関する必要コストと用途がはっきりしている貯蓄以外に現金はいざと言うときのために年収手取り程度は必要と判断している。

元々投資の方針が基本キャピタルゲインは狙わずインカムゲインを主目的にしていて、株主優待を含めて3～4%程度の配当を期待できる自分が良く使い応援したい企業に投資すると言うスタンス。
色々調べていたから昨年からはじめたとはいえ実質は3月ごろ、既に日経平均は12000円を越えていたころからだから日本株はおおよそ25%程度値上がりしていて、昨年の株は400％を超えているエプソンは例外としてやっぱり大体含み益は25％～30％前後だね。
携帯が好きでインカムゲインは無視して買ったが損きりしたシャープ、今年の年初に大幅下落してまだ戻りきらない塩漬けの三井住友、株主優待狙いで含み損が出ているコーナンとイオンが足を引っ張っている。
時間や投資先の分散も考慮に入れて15％ほど投信の積み立てで海外バランスやREITに株式とかも含めて試行錯誤しているが、そちらは年初からまだ3％程度しか上がっていない。
ドルコスト法のメリットはもう少し長期にならないと出ないので仕方ない。

>247
ところで参考までに、
＞教科書通りのフォートフォリオを組めば、
を書いてみて？

インデックスだと20年スパンで見れば年利3％程度は堅いというのは分かるが、リーマン前にはじめた人は6年たってもまだ戻らない人も多いと言うのが現実。