繰り上げ返済は愚か者？【Part４】

今は逆ザヤなので繰上はしていないが、繰上原資をためている自分の資金内訳概算。

現金：給与振込口座約500万（年収手取り程度目安）、内100万は3ヶ月定期、内100万は近々国債購入
国債：200万、年間100万繰上計画、逆ザヤ期間中は個人国債で保有、現在2年目
株式・信託：450万～500万弱
別枠：教育資金・車両維持更新費・家屋補修維持費で現金とは別口座に200万程度プール

負債：住宅ローンのみ、2500万弱

過去1年間で資産は200万強増、負債は100万近く減。
負債超過は現在1100万弱なので、0金利が続けば後4年程度で負債超過解消予定。

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そもそも住宅ローンを投資するという発想が「破綻者思想」

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>>142
住宅ローンのある人は株持ってちゃダメなの？
あなたのような人は投資に臆病なたけで、ローンが終わっても投資しないタイプなだけでしょ？

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>143
住宅ローンの資金を株に流用してはいけないということ。
読解力大丈夫？(笑)

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>144
あなたのように資金に余裕のない人にとっては、
（数千万単位で資金運用したことがない人にとって）
住宅ローンは特別なローンでも、
資金に余裕のあるものにとっては

住宅ローン＝国策の超低金利の個人向き長期融資
に過ぎない。

契約通り、元金と金利が返せれば、
（住宅を購入し契約通り住んでいれば）
どう運用しようと自由。
10年以上、実行しているけれど、
今だ破たんはしていないし、
ネット資産は増え続けている。

確かに、貴殿ような人は、
運用なんてやめた方が良いかもしれない。

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>145
だから君のような「自称資産家」はレアケース
夢いっぱいなエアー自慢話は池袋のキャバクラで語ってくれ(笑)

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>146
ぎりぎりでしか、住宅ローンを組めないあなたも、
レアーケースだと思いますが。
そのマインドと知識だと、
繰上げすら厳しいと思います。
せめて>141
くらいのマインドと知識が欲しいですね。

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147さんの願望が哀れすぎる可哀想

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>147
マジレスするね。今までのレスを整理すると、
1億のキャッシュが手元にあったので、1億の自宅をフルローンで購入した。

で、今は2億の不動産(うち1億はローン中)と、1億の負債がある。
ネットで1億の資産だと。

これ、全額繰り上げできるって書いてたけど、繰り上げ可能資金はゼロだよ？不動産なんか現金化しにくいじゃん。

他の人が言っているのは、1億の負債があるなら、それと同額程度は安全資産で持って、さらに余剰金を積極運用するべき、ってこと。
>141さんも、負債と金融資産が逆転するのが目安っぽい書き方してるよね。

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>147は絶対破綻者で他人を引きずり込みたいんだろ

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>149
仮定は違ってるけれど、
あなたの仮定で進めてとして、
住宅ローンを1億円を35年2%で借りると、
年間の支払いは、400万。
余っている1億の不動産は趣味で無い限り、
キャッシュを生んでるのだよ。
最低8%、800万。
余剰金400万を繰上げに回すか、
再投資するかの話。

私はぜったに再投資する。

注
これは、現実の話ではなく、あなたの仮定にしたがって、
シナリオを作ってるだけ。

私は資産を全部不動産突っ込む事はしない。

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おれは５０００万ほど運用してるけど住宅ローンは５年で完済したぞ。
住宅ローン金を投資に回すなんて素人の中の素人だな。

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余剰金で投資でも繰上でも個人の性格。繰上も或意味借入利子、保証金を節約するから投資みたいなもの。

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不動産投資計算するなら優良物件でも表面利回り5%くらいだろ。
上記なら月の収入は40万程。
あくまで表面利回りだから固定資産税やらの経費は含まれず。
空室リスクもある。不動産下落による資産毀損リスクもある。
住居用じゃなく投資用だと税制面の優遇もない。
仮定の話にしても何から何まで甘い。
株式同様に不動産投資もリスクがある。

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普通、住宅ローンは銀行が債務者の口座を経由して不動産会社やHMに直接振り込むから余らないよ。

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>>152
ローン減税で逆ザヤなのに5年で完済して団信保険も放棄する方が素人だろ。

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＞512
＞おれは５０００万ほど運用してるけど住宅ローンは５年で完済したぞ。
＞住宅ローン金を投資に回すなんて素人の中の素人だな。

自分の言っている意味が分かります？
あなたの運用している5000万の利率が、
住宅ローン金利（属性がよければ10年固定1.5%）
マイナス住宅ローン減税1%より下だと告白しているのと同じですよ。
つまりあなたの運用実績は年利0.5%以下。

国債並みの運用実績で、プロ気取りですか。

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住宅ローンを１％運用のハイリスク投資するなんてホームレス決定だな(笑)

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＞154
不動産投資と言うほどでは無いですが、
ちょっと頑張って間口9m、40坪ほどの敷地に、
駐車場3台分程度確保、内2台分を月極で貸す

相場よりもやや安くすれば、貸しやすく
月々4～5万程度の不動産所得になって、
住宅ローン減税で節税、悪くないと思う

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空地で住宅ローン組めるの？

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住宅減税は税金投入されてるので住宅取得目的意外にはつかえない。
融資時で若干の余剰金が出るケースはあるものの必要分以外融資されない仕組みだよね。

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繰り上げ反対派からは、具体的な数値がでてるれど、
繰り上げ派は、精神論や感情論で相手を罵倒するばかりで、
何の数値が出ていないよね。
そろそろ、なぜ繰り上げが得か、
数値で示してほしいね。

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>158
1％の運用がハイリスク？
あなたの5000万の運用って国債と定期預金ですか？
それは投資ではなく預金だな。

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娘を担保に０．５％で金を借りて、確実に１％で運用できるあなたはすごい！
住宅ローンを返さないで１％で運用するというのはそういう事（笑）

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自分の貯めたカネや親からもらったカネで繰り上げしようがファンドに投資しようが個人の自由。

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＞160
＞161
駐車場3台付きの自宅にするということ

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単純な損得で言うと、繰り上げ資金で運用したほうがいいだろうとは思う。
けれど、運用に絶対はないというのもその通り。
たとえ僅か百万に一つの可能性だったとしても、住宅ローン用の資金を元本保証のない形で運用したくない、というのも理解できる。

自分が正しいと思うようにしたらいい、というのが結論じゃない？相手の選択を貶すことだけはやめた方がいいと思う。

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>162
一応>141でかなり具体的に数値を出したけど、結局リスクをどこまで見るかと言う個人属性だからね。
個人的には資産内訳を重要度で重みづけをし、重要度の低い資産はリスクをとって重要度の高い資産はリスクを取らない様に考えていて、自分の場合リスクを取って良いのは将来有った方が良いレベルの資金。
生活の基盤となる居住地に必要な住宅ローンの繰上原資は変動金利リスクヘッジに必要な資金だから、繰上原資に回す資金の量は状況に合わせて変えてもリスクを取らないで個人国債にして保有し、逆ザヤ期間が終われば繰上げてローン金利相当のノーリスクローリターンを取る。

重要度については、自分の場合
　非常用現金＝生活費＝ローン約定返済＞教育資金他積立＞遊行費＞繰上原資＞＞＞老後資金＞余剰資金
一応借金が余裕資金の25％、つまり（老後資金＋余剰資金）÷４＞ローン残高になったら繰上をやめるかも？

あくまでも個人的には、いくら低金利であろうとも住宅ローンは借金なんだから、借金で投資するのは資金計画のミスだと思うんだけどね。
http://billion-log.com/knowledge/stock/leverage-risk/

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繰上げで得られる精神的負担の軽減を金額に換算すると1000万円くらいかな。運用で得られる数十万円はろう多くして得るもの無し

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>>169
住宅ローンがそれ程多大なストレスになる人ってかわいそうだね。
そりゃ投資なんてとても出来ないでしょう。
金利1％以下のローンがストレスになるのって相当余裕ない人なんだろね。
私はローンなんて家賃払ってるようなものだし、減税期間は無料でローン残高の死亡保険に入ってるようなもので残高減らそうなんて考えてないけどね。

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170私はローンなんて家賃払ってるようなものだし、減税期間は無料でローン残高の死亡保険に入ってるようなもので残高減らそうなんて考えてないけどね。>人それぞれ、キミの考えは否定はしませんよ。自分には関係ない事だからね。

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フラット最低金利で借りたからストレスなんてまるでないな

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で、この2週間でだいぶ含み益でたわ
繰り上げ返済なんて猿でもできる
もったいないもったいない

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全資産をリスク運用に回す人が居るのは良いと思う。
自分は住宅ローンに関する資金は生活の基盤となる必要経費と考えるから、必要経費でリスクを取る気がない。

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>173
この2週間は勝って当たり前の2週間です。
それこそサルでも勝てそうです。
それをドヤ顔で書かれてもなぁ。

自分も減税期間中は金利が急上昇しない限り繰上げ返済はしないつもりですが
低レベルなリスク運用推しは見てて恥ずかしい。

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>>175
市況がいいときは運用して、厳しい時は繰り上げを考えてってフレキシブルにやればいい
それだけの話だけど

誰がリスク運用推ししたの？

思い込みによる反射レスは猿丸出しなんだけど

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何のリスクを取るかだね。
余剰資金を金融資産として運用している分にはいざという時にキャッシュにできて立て直す猶予ができるが、繰り上げてしまった金は戻せない。
住宅ローンは支払いが滞らなければ破綻しない。
破綻リスクとしては繰り上げ派の方が高いんじゃない？

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一般論として、繰上げた方が破たんリスクが上がることはあり得ない。
先物やレバッジをきかせて投資している人は、繰上原資程度の差なら投資総額大きくても小さくても同じ確率で破綻するし、現物の場合でも価値が激減した時、繰上済みの人の方が投資総額が減るから損失も減る。

ごく限られた条件で繰上げた人だけが破たんするシチュエーションまでは否定しない。
それを一般化するのは例外の一般化と言う詭弁。

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＞１６８
借金で投資できないなら、今の上場会社のほとんどが存在しないし、
銀行は初めから存在しない。
＞１７４
そんなのは常識過ぎて、ここで議論する事ではない。
投資にしろ、繰り上げでにしろ、生活に支障のない余裕資金で行うもの。

私は、最初の自宅は現金で購入し、色々投資をおこなう内に、
住宅ローンを借りていない愚かさに気づいた。
4年前に新たに新居を購入し、前の家を貸して、家賃で賄えるだけの
住宅ローンを借りた。（もちろん頭金もいれて）

他の事業や投資もいれて
DSCR＞２は常に保つようにしている。

住宅ローンも含めて、事業用融資を本業の給与から支払ったことはないよ。

DSCRが1.5を切らない限り、繰り上げなんて考えられない。

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キャピタルゲインとインカムゲインは別けて考えたほうが良いと思う

＞172のように自宅を担保にフラットの高い金利払って、市況に左右される取引を繰り返すより

＞159のように自宅に抵当権あるとはいえ、比べると安定した収入があるほうが、健全と思う

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>178
普通に考えて500万繰り上げて残債2500万、貯蓄100万の人と残債3000万金融資産600万の人を比べたら前者の方が破綻リスク高いだろ？

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>179
＞借金で投資できないなら、今の上場会社のほとんどが存在しないし、
そりゃ類似の別物と同一視する完全な詭弁だよ。
金融資産への投資と生産設備への投資では、全く性質が異なる。

貴方は例外的な資産家なので、あなたの指標は普通の人には参考にならない。

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>181
そりゃ繰上貧乏と言うやつで、繰上する方が間違えている例外。
繰上の原則はあくまでも緊急時の現金を残したうえでの配分。

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投資と言う名のギャンブルは、一喜一憂してこそ面白い。勝っても負けても話の種。

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資産家なら、
当初10年の減税目的で銀行から低利で借りられるから
フラットなんかで借りない、

10年後に、今みたいに低金利でローン減税があるなら、もう一度、引っ越して借りたほうが得だし

35年も固定化する意味がない、金利リスクなんて軽く取れるし

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>183
あなたの緊急時に必要な金額に上限があるんですか？
破綻したくてしてる人なんていない。
投資も繰り上げも余剰資金でやるのは当たり前だと思うが、破綻リスクは間違いなく繰り上げ派の方が高い。

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たった600万の実弾で８割強も繰上する人は居ないよ。

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>182
> 金融資産への投資と生産設備への投資では、全く性質が異なる。
今の銀行は、みんなの預金（銀行側の借金）で
大半は、国債（金融商品）で運用しているよ。
資産家とは10億以上の純資産も持っているもので、
私はあてはまらない。（そんなに持っていなよ。）
私の資産はすべて私のサラリーを資本に築いたもの。
＞185
10年後に再投資（新たな家を買う）はあり。
35年フラットが悪いことはない。
金利リスクがヘッジできるのだから。
35年も借り続ける必要もなし。
好きな時に返せばよいだけ。

住宅ローンの魅力は、減税だじゃないよ。
異様に低い金利自体大きな魅力。

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*600万円全額有価証券に投資する人も稀でしょうが、流動預金０の方がストレス貯まるわな。

*35年も借り続ける必要もなし＞２０年にかならフラット金利はF３５より低いですよ。

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修正
２０年にか＞フラットでローン期間２０年以下で頭金１０％以上なら金利1.45%みたいですよ。

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