繰り上げ返済は愚か者？【Part４】

>136
書きこむのはタダだしバレないんだから１０億とかにしちゃえば良かったのに(笑)

繰り上げしてる人って余剰資金は繰り上げか定期預金しかしてないの？
そんな性格の人は固定金利にしてる人が多いんだろうな。
金利上がったら破綻する、投資したら破綻するって心配で心配で最終的に損する人が多そう。

金融商品の中身がないんだよな。
運用スキルも鞘だけ。
リスクの説明もなし。
本当、知り合いのパチンカーにそっくり。

今は逆ザヤなので繰上はしていないが、繰上原資をためている自分の資金内訳概算。

現金：給与振込口座約500万（年収手取り程度目安）、内100万は3ヶ月定期、内100万は近々国債購入
国債：200万、年間100万繰上計画、逆ザヤ期間中は個人国債で保有、現在2年目
株式・信託：450万～500万弱
別枠：教育資金・車両維持更新費・家屋補修維持費で現金とは別口座に200万程度プール

負債：住宅ローンのみ、2500万弱

過去1年間で資産は200万強増、負債は100万近く減。
負債超過は現在1100万弱なので、0金利が続けば後4年程度で負債超過解消予定。

そもそも住宅ローンを投資するという発想が「破綻者思想」

>>142
住宅ローンのある人は株持ってちゃダメなの？
あなたのような人は投資に臆病なたけで、ローンが終わっても投資しないタイプなだけでしょ？

>143
住宅ローンの資金を株に流用してはいけないということ。
読解力大丈夫？(笑)

>144
あなたのように資金に余裕のない人にとっては、
（数千万単位で資金運用したことがない人にとって）
住宅ローンは特別なローンでも、
資金に余裕のあるものにとっては

住宅ローン＝国策の超低金利の個人向き長期融資
に過ぎない。

契約通り、元金と金利が返せれば、
（住宅を購入し契約通り住んでいれば）
どう運用しようと自由。
10年以上、実行しているけれど、
今だ破たんはしていないし、
ネット資産は増え続けている。

確かに、貴殿ような人は、
運用なんてやめた方が良いかもしれない。

>145
だから君のような「自称資産家」はレアケース
夢いっぱいなエアー自慢話は池袋のキャバクラで語ってくれ(笑)

>146
ぎりぎりでしか、住宅ローンを組めないあなたも、
レアーケースだと思いますが。
そのマインドと知識だと、
繰上げすら厳しいと思います。
せめて>141
くらいのマインドと知識が欲しいですね。

147さんの願望が哀れすぎる可哀想

>147
マジレスするね。今までのレスを整理すると、
1億のキャッシュが手元にあったので、1億の自宅をフルローンで購入した。

で、今は2億の不動産(うち1億はローン中)と、1億の負債がある。
ネットで1億の資産だと。

これ、全額繰り上げできるって書いてたけど、繰り上げ可能資金はゼロだよ？不動産なんか現金化しにくいじゃん。

他の人が言っているのは、1億の負債があるなら、それと同額程度は安全資産で持って、さらに余剰金を積極運用するべき、ってこと。
>141さんも、負債と金融資産が逆転するのが目安っぽい書き方してるよね。

>147は絶対破綻者で他人を引きずり込みたいんだろ

>149
仮定は違ってるけれど、
あなたの仮定で進めてとして、
住宅ローンを1億円を35年2%で借りると、
年間の支払いは、400万。
余っている1億の不動産は趣味で無い限り、
キャッシュを生んでるのだよ。
最低8%、800万。
余剰金400万を繰上げに回すか、
再投資するかの話。

私はぜったに再投資する。

注
これは、現実の話ではなく、あなたの仮定にしたがって、
シナリオを作ってるだけ。

私は資産を全部不動産突っ込む事はしない。

おれは５０００万ほど運用してるけど住宅ローンは５年で完済したぞ。
住宅ローン金を投資に回すなんて素人の中の素人だな。

余剰金で投資でも繰上でも個人の性格。繰上も或意味借入利子、保証金を節約するから投資みたいなもの。

不動産投資計算するなら優良物件でも表面利回り5%くらいだろ。
上記なら月の収入は40万程。
あくまで表面利回りだから固定資産税やらの経費は含まれず。
空室リスクもある。不動産下落による資産毀損リスクもある。
住居用じゃなく投資用だと税制面の優遇もない。
仮定の話にしても何から何まで甘い。
株式同様に不動産投資もリスクがある。

普通、住宅ローンは銀行が債務者の口座を経由して不動産会社やHMに直接振り込むから余らないよ。

>>152
ローン減税で逆ザヤなのに5年で完済して団信保険も放棄する方が素人だろ。

＞512
＞おれは５０００万ほど運用してるけど住宅ローンは５年で完済したぞ。
＞住宅ローン金を投資に回すなんて素人の中の素人だな。

自分の言っている意味が分かります？
あなたの運用している5000万の利率が、
住宅ローン金利（属性がよければ10年固定1.5%）
マイナス住宅ローン減税1%より下だと告白しているのと同じですよ。
つまりあなたの運用実績は年利0.5%以下。

国債並みの運用実績で、プロ気取りですか。

住宅ローンを１％運用のハイリスク投資するなんてホームレス決定だな(笑)

＞154
不動産投資と言うほどでは無いですが、
ちょっと頑張って間口9m、40坪ほどの敷地に、
駐車場3台分程度確保、内2台分を月極で貸す

相場よりもやや安くすれば、貸しやすく
月々4～5万程度の不動産所得になって、
住宅ローン減税で節税、悪くないと思う

空地で住宅ローン組めるの？

住宅減税は税金投入されてるので住宅取得目的意外にはつかえない。
融資時で若干の余剰金が出るケースはあるものの必要分以外融資されない仕組みだよね。

繰り上げ反対派からは、具体的な数値がでてるれど、
繰り上げ派は、精神論や感情論で相手を罵倒するばかりで、
何の数値が出ていないよね。
そろそろ、なぜ繰り上げが得か、
数値で示してほしいね。

>158
1％の運用がハイリスク？
あなたの5000万の運用って国債と定期預金ですか？
それは投資ではなく預金だな。

娘を担保に０．５％で金を借りて、確実に１％で運用できるあなたはすごい！
住宅ローンを返さないで１％で運用するというのはそういう事（笑）

自分の貯めたカネや親からもらったカネで繰り上げしようがファンドに投資しようが個人の自由。

＞160
＞161
駐車場3台付きの自宅にするということ

単純な損得で言うと、繰り上げ資金で運用したほうがいいだろうとは思う。
けれど、運用に絶対はないというのもその通り。
たとえ僅か百万に一つの可能性だったとしても、住宅ローン用の資金を元本保証のない形で運用したくない、というのも理解できる。

自分が正しいと思うようにしたらいい、というのが結論じゃない？相手の選択を貶すことだけはやめた方がいいと思う。

>162
一応>141でかなり具体的に数値を出したけど、結局リスクをどこまで見るかと言う個人属性だからね。
個人的には資産内訳を重要度で重みづけをし、重要度の低い資産はリスクをとって重要度の高い資産はリスクを取らない様に考えていて、自分の場合リスクを取って良いのは将来有った方が良いレベルの資金。
生活の基盤となる居住地に必要な住宅ローンの繰上原資は変動金利リスクヘッジに必要な資金だから、繰上原資に回す資金の量は状況に合わせて変えてもリスクを取らないで個人国債にして保有し、逆ザヤ期間が終われば繰上げてローン金利相当のノーリスクローリターンを取る。

重要度については、自分の場合
　非常用現金＝生活費＝ローン約定返済＞教育資金他積立＞遊行費＞繰上原資＞＞＞老後資金＞余剰資金
一応借金が余裕資金の25％、つまり（老後資金＋余剰資金）÷４＞ローン残高になったら繰上をやめるかも？

あくまでも個人的には、いくら低金利であろうとも住宅ローンは借金なんだから、借金で投資するのは資金計画のミスだと思うんだけどね。
http://billion-log.com/knowledge/stock/leverage-risk/

繰上げで得られる精神的負担の軽減を金額に換算すると1000万円くらいかな。運用で得られる数十万円はろう多くして得るもの無し

>>169
住宅ローンがそれ程多大なストレスになる人ってかわいそうだね。
そりゃ投資なんてとても出来ないでしょう。
金利1％以下のローンがストレスになるのって相当余裕ない人なんだろね。
私はローンなんて家賃払ってるようなものだし、減税期間は無料でローン残高の死亡保険に入ってるようなもので残高減らそうなんて考えてないけどね。

170私はローンなんて家賃払ってるようなものだし、減税期間は無料でローン残高の死亡保険に入ってるようなもので残高減らそうなんて考えてないけどね。>人それぞれ、キミの考えは否定はしませんよ。自分には関係ない事だからね。

フラット最低金利で借りたからストレスなんてまるでないな

で、この2週間でだいぶ含み益でたわ
繰り上げ返済なんて猿でもできる
もったいないもったいない

全資産をリスク運用に回す人が居るのは良いと思う。
自分は住宅ローンに関する資金は生活の基盤となる必要経費と考えるから、必要経費でリスクを取る気がない。

>173
この2週間は勝って当たり前の2週間です。
それこそサルでも勝てそうです。
それをドヤ顔で書かれてもなぁ。

自分も減税期間中は金利が急上昇しない限り繰上げ返済はしないつもりですが
低レベルなリスク運用推しは見てて恥ずかしい。

>>175
市況がいいときは運用して、厳しい時は繰り上げを考えてってフレキシブルにやればいい
それだけの話だけど

誰がリスク運用推ししたの？

思い込みによる反射レスは猿丸出しなんだけど

何のリスクを取るかだね。
余剰資金を金融資産として運用している分にはいざという時にキャッシュにできて立て直す猶予ができるが、繰り上げてしまった金は戻せない。
住宅ローンは支払いが滞らなければ破綻しない。
破綻リスクとしては繰り上げ派の方が高いんじゃない？

一般論として、繰上げた方が破たんリスクが上がることはあり得ない。
先物やレバッジをきかせて投資している人は、繰上原資程度の差なら投資総額大きくても小さくても同じ確率で破綻するし、現物の場合でも価値が激減した時、繰上済みの人の方が投資総額が減るから損失も減る。

ごく限られた条件で繰上げた人だけが破たんするシチュエーションまでは否定しない。
それを一般化するのは例外の一般化と言う詭弁。

＞１６８
借金で投資できないなら、今の上場会社のほとんどが存在しないし、
銀行は初めから存在しない。
＞１７４
そんなのは常識過ぎて、ここで議論する事ではない。
投資にしろ、繰り上げでにしろ、生活に支障のない余裕資金で行うもの。

私は、最初の自宅は現金で購入し、色々投資をおこなう内に、
住宅ローンを借りていない愚かさに気づいた。
4年前に新たに新居を購入し、前の家を貸して、家賃で賄えるだけの
住宅ローンを借りた。（もちろん頭金もいれて）

他の事業や投資もいれて
DSCR＞２は常に保つようにしている。

住宅ローンも含めて、事業用融資を本業の給与から支払ったことはないよ。

DSCRが1.5を切らない限り、繰り上げなんて考えられない。

キャピタルゲインとインカムゲインは別けて考えたほうが良いと思う

＞172のように自宅を担保にフラットの高い金利払って、市況に左右される取引を繰り返すより

＞159のように自宅に抵当権あるとはいえ、比べると安定した収入があるほうが、健全と思う

>178
普通に考えて500万繰り上げて残債2500万、貯蓄100万の人と残債3000万金融資産600万の人を比べたら前者の方が破綻リスク高いだろ？

>179
＞借金で投資できないなら、今の上場会社のほとんどが存在しないし、
そりゃ類似の別物と同一視する完全な詭弁だよ。
金融資産への投資と生産設備への投資では、全く性質が異なる。

貴方は例外的な資産家なので、あなたの指標は普通の人には参考にならない。

>181
そりゃ繰上貧乏と言うやつで、繰上する方が間違えている例外。
繰上の原則はあくまでも緊急時の現金を残したうえでの配分。

投資と言う名のギャンブルは、一喜一憂してこそ面白い。勝っても負けても話の種。

資産家なら、
当初10年の減税目的で銀行から低利で借りられるから
フラットなんかで借りない、

10年後に、今みたいに低金利でローン減税があるなら、もう一度、引っ越して借りたほうが得だし

35年も固定化する意味がない、金利リスクなんて軽く取れるし

>183
あなたの緊急時に必要な金額に上限があるんですか？
破綻したくてしてる人なんていない。
投資も繰り上げも余剰資金でやるのは当たり前だと思うが、破綻リスクは間違いなく繰り上げ派の方が高い。

たった600万の実弾で８割強も繰上する人は居ないよ。

>182
> 金融資産への投資と生産設備への投資では、全く性質が異なる。
今の銀行は、みんなの預金（銀行側の借金）で
大半は、国債（金融商品）で運用しているよ。
資産家とは10億以上の純資産も持っているもので、
私はあてはまらない。（そんなに持っていなよ。）
私の資産はすべて私のサラリーを資本に築いたもの。
＞185
10年後に再投資（新たな家を買う）はあり。
35年フラットが悪いことはない。
金利リスクがヘッジできるのだから。
35年も借り続ける必要もなし。
好きな時に返せばよいだけ。

住宅ローンの魅力は、減税だじゃないよ。
異様に低い金利自体大きな魅力。

*600万円全額有価証券に投資する人も稀でしょうが、流動預金０の方がストレス貯まるわな。

*35年も借り続ける必要もなし＞２０年にかならフラット金利はF３５より低いですよ。

修正
２０年にか＞フラットでローン期間２０年以下で頭金１０％以上なら金利1.45%みたいですよ。

>>187
例えがわからないの？
お好きな金額にかえても同じ。

>186
緊急用の現金については、FPによって半年無収入でも生活できる程度から年収手取りの半分とか年収手取り分等異なるが、個人的には年収手取りを目安にしている。
個人的な例で良ければ、詳細は>141で書いてある。

と言うか、今更そんなレベルのことを言い出す人が居ることに驚いた。
逆ザヤ期間中は繰上げない方が得だ、と言うなら理解はできるし自分もその間は個人国債にしている。
ただローン減税がない場合、同じ人が1回軽減で繰上げた場合と繰上げた資金を繰上せず流動性リスクを負わない定期預金や普通預金にする場合のそこから先を比較すると、以降軽減で繰上げた場合は毎月同額となるよう軽減で繰上げると、
　（ローン金利－預金金利）×繰上た金額×（繰上げた月－現在）
だけ総資金－負債は繰上げた場合の方が増えていき、約定返済額は毎月わずかとはいえ繰上げた場合の方が減る。
保有資金は最初の1回軽減で繰上げた金額だけで、繰上げた人の緊急用の現金範囲内の出費なら当然どちらもノーリスク、その差額のわずかなレンジだけの費用を繰上げた人が高い金利で借りたとしても、約定返済額が少ないのでわずかな金額の利息程度はカバーできる。

繰上げない方が得をするシチュエーションが0だとは言わないが、限りなく0に近いほど限られている。
特殊な例を一般化するのは詭弁と言われるよ。

>192の誤記訂正。
＞保有資金は最初の1回軽減で繰上げた金額だけで、
↓
保有資金の差額は最初の1回軽減で繰上げた金額だけで、

>188
当初の
＞借金で投資できないなら、今の上場会社のほとんどが存在しないし、
から、
＞今の銀行は、
に変えざるを得なかった部分が貴方の間違い。

>176
>市況がいいときは運用して、厳しい時は繰り上げを考えてってフレキシブルにやればいい
>それだけの話だけど

頭大丈夫ですか？
それが１００％完全にできるなら、誰も投資を否定はしませんよ。
サルでもそれくらいわかりそうなことなのに

>>195
100%完全に
って話はいったいどこから生まれたの？
またまた思い込み？
早くお猿さんから進化して下さいね

人のこといえないが、誤字脱字が多くて分かり難い

フラット２０の方っていますか？
フラット５０の方っていますか？


＞１８８
＞住宅ローンの魅力は、減税だじゃないよ。
＞異様に低い金利自体大きな魅力。

その通りですね。今なら、0.48%～0.599%で借りられるのは魅力ですね。
0.775%がとても高く感じます。2%とか闇金レベル

姑息に住宅ローンを返さないで運用しても儲かるのはたかが数万円。
その分自分の仕事に頭を使えばもっと儲かるのでは(笑)

だから3000万円10年で完済するより、住宅ローンを一切返さないで運用するといくら万円もうかるの？

ローン返さないと第一段階、優遇金利取消で店頭金利ね。第２段階、保証会社が肩代わりしたら一括請求され、当然返済できんから第３段階で競売とかじゃない。

追記、ローン契約の何処かに書いてあったと思うが延滞金１４％とか１５％を課せられるはず。

今って、みなさん、金利が１％しなくて、借入時に頭金で相殺しないほうが得だから、
減税目的のお金２割ぐらい、返済口座に入金したままと違うの？うちだけ？
その上で、１０年後の繰上げ分も含めて一定額入金してるけど・・・

１日でも返済遅れたら、優遇金利取消なんでしょ、
ギリギリ返済はだめですね

「最低金利のローンを返す奴は愚か」「住宅ローンを有利な社債とかに回して利ザヤを稼ぐんだ！」と息巻いていたやつがいたが５０すぎた今でも三十年近くの住宅ローンが残っていてプレッシャーだそうだ。「返しちゃえばいいじゃん」と進言したら「そんな金とっくに消えちゃったよ」と悲しそうに言ってた、計算道理にはいかないものですね、人生。

その方は、そもそも、47、8歳でローン組んでることが、間違いなのでは？
老後を考えると55歳ぐらいで完済してないと

>204
いやいや彼は３０で買ったんだが、毎月の返済金を銀行に返さないで良い方法があるそうで、返済金分を運用に回しがーんと儲け、最後に一括返済という計画だったらしい、運用は計算以上にうまくいってたという事だったが何年も経つうちに、プールしていた金は子供の教育費などに消えてしまい、住宅ローンだけが残ったらしい。愚かだとは思うが、手元に金があれば使ってしまう人が大多数だとは思うよね。

どういう住宅ローン契約だったのか興味あるな。

繰り上げしてる人って金があったら使ってしまう自己管理のできない人なんだね。

30で借りて現在50過ぎのローン残30年近くから、約定返済期限は80歳かな。
普通は最長35年かつ80歳までしかローンを組めないが、何らかの特殊要因により50年ローン？
常識的に考えて月々の返済不要と言う条件は無いはずだから、非常に特殊な例だね。

自分は繰上派だけど、そこまで特殊な例を挙げて繰上すべきと言われても同意できないな。

ネットカフェ辺りが住所で空想書いてるのも多いからな。コヒー飲んでシャキッとした方が良いと思う。

フラット50の二世代ローン？

投資の才能がある方が多い様で、うらやましいです。

私は、お付き合いで金融資産の一割を投資に回しましたが、現在１千万円弱の赤です。
色々やって今思う事は、相続税との絡みもあり、「何もしないのが精神衛生上一番」という事。

>211
すげーのが出てきたな。
釣りなのか。資産を自慢したいのか。
マジレスでAFOなのか。

何を主張したいのか。

>211
このご時世に1000万の赤とは投資の才能ない奴でも3000千万は投資してるだろう。
3億円の資産があって繰り上げスレに何の用があって来たんだ？

投資の才能無いなら無いなりの投資方法ってのがあるんだよ。

まぁそういうのに気付けないってのもまた才能なのかもしれないが。

203 205 211
これらのレスが妄想だろうが釣りだろうがどちらでもいいけれど、
繰り上げ返済の優位性を示す為にはそういう極端な例挙げないと無理なんだろうね。

減税期間中は繰り上げ返済すべきではない　には同意できますが

住宅ローンは金利が安いのだからそれを返すなんてもったいない
その金使って投資すべきだという極端な意見には反対です。
そしてそれが一般論であり、ほぼ全ての人の正解でしょう。

>215
おーい、せっかく>192で説明したのにそれは無視して極端な例だけ持ち出すなよ。

>216
>その金使って投資すべきだという極端な意見には反対です。
何か勘違いしていない？
みんな住宅ローンは、契約通り返してるんだよ。
その他の余剰金をどう使うかは、自由だし、
最も効率的に使うのが賢いやり方。

大体、繰上げしなきゃならないようなギリギリローン組む方が変。

>その金使って投資すべき

ということを主張しているのでは。
だって０．５％で借りれ、数％で運用確実な今、ば・か正直に返すのは愚の骨頂
ということが言いたいのだと思います。

0.5％で借りれるという事は変動、変動という事は金利上昇リスクを負っている。
金利上昇リスクをヘッジせずに、全余裕資金をリスク運用に回すのは個人の自由。
震災前ほぼノーリスクと思われていた電力株がどうなったかな。

自分は繰上原資を金利上昇リスクヘッジに必要な経費と判断している。
それにしても、0.5％などと言う極端な例を挙げないと投資のメリットを優位性を示せないのだろうか。

素人が横入りします。
2000万の変動ローンを組んで、1000万をノーリスク、500万を株やETFやリートで3%運用目指すっておかしいかな？

221>まず、住宅ローンで借り入れたカネをそのように使うのは、住宅ローンの仕組みから不可能。
借入とは別に自己資金でするなら別だし自由。

＞０．５％で借りれ
上でも言ってる人いますが、それは今だけでいつ上昇するかはわかりません。

＞数％で運用確実な今

それは今じゃなく過去、しかも直近ではここ１年限定の話
「数％で運用確実な今」などどんな時代も存在しません
まだまだ多分大丈夫だろうと、リスクを背負ってしか投資は成り立ちません。

投資を否定はしませんが(自分も少ししているので)
一括返済できるお金があってその上での投資なら好きにしろですが
全余裕資金を、投資に使わないのは愚の骨頂とか言ってる人はどうかと思います。

0.5%てのは、10年固定の1.5%マイナス1%で0.5%でしょう。
変動リスクを入れて話なんてしていない。

逆の質問。
何故繰上げ返済なんてするの。
感情論ではなくて、論理的に有利な点を教えて下さい。
最初から適切な返済計画ができていれば、
もっと期間を短くしたりして、
有利なローンを引き出せていたはずです。

計画性がないだけでしょう。

マイナス1%はローン減税分。

>>223
全余裕資金を投資するべきだなんて言ってる人いるの？
どこから「投資」とするかにもよるし、どの程度から「余裕資金」と定義するのかにもよるが、流石にそんなことしてる人はいないでしょう。

0.5%てのは、10年固定の1.5%マイナス1%で0.5%でしょう。 >
横レスですけど、−１％が毎年の住宅ローン減税の事なら、毎年の残債の１％を１０年ですから、
例えば３０００万の借り入れの３０万円×１０年が総減税ではないです。釈迦に説法でしょうけど念の為。

>224
1.5％なんてバカ高い金利を払うのは無駄だから、変動で借りている。
繰上のメリットについては>192で説明済み。
10年固定という事は10年後から変動リスクを負っている様だけど、10年以内に完済する予定の原資が何かのショックで吹っ飛ばなければ貴方の方が得をするだけ。
自分は生活基盤となる住居にかける必要経費をリスク運用するつもりはないから、何かあろうがなかろうが関係ない。

>226
繰上原資なんて自分のように必要経費に組み込む人でも余裕資金に最も近い区分、老後の資産より重要度が高い程度の分類にもかかわらず、繰上原資をリスク運用に回すという事は、全余裕資産としか思えないが。
正直繰上原資までリスク運用に回すような人は資金計画のミスだろうと個人的には思うけど。

ようは、繰上げしか知恵がないだけでしょう。

投資してる方が繰り上げしてるより金利上昇リスクに対して強いんじゃない？

>229
結局全余裕資金をリスク運用するなんて主張してる人はいないんだろ？

きちんと資金計画とリスク管理ができていないから、
ローンが怖くて仕方がないのだ。
きちんとしたライフプランを持っていれば、
繰上げをしなければ不安なローンなんて組まない。

多分、営業から繰上げ前提のローン組まされているから、
不安なんだよ。

＞224
0.5%といえば、最近話題の当初5年固定（1.7%優遇）でしょう。（実際はキャンペーンでそこからさらに0.02%優遇で0.48%）
10年固定は、1.08%ぐらいですね。

221です。
もちろん借り入れたお金を投資するわけではないんですが。

住宅ローンごときで儲けようとしないで、借金は一秒でも早く返し、無くなってもダメージのない金で運用した方が１０００倍効果があるだろ。金持ちは例外なく、計算ではなくモチベーションでなるものですよ。

>236
だったら住宅も現金で買わなくちゃ。
Financeの勉強しなくちゃね。
それになくなっても大丈夫な余剰金を
どうするかを議論してるの。

大前提を大はずし。