パークホームズ品川ザ レジデンス　Part２

>615

変えてないよ。
同じ思いの人が多いんでしょ。

まあいいや
オフィス街の簡易食堂で港南生活を満喫しとけ。

行きつけの飲み屋？味の北海道。ププッ

ヒマなネガも居たもんだ、年収低そう…

家の近くで飲みに行かねーよな

わざわざ複数でネガるほど羨ましい物件、が事実なだけだね。

>613
解説を要求されるとは思いませんでした。
例えるなら、住所録の上では東京都民とされるあきる野市在住の方の侘しさを私は背負いたくないということです。
この辺は個人の感覚なので、気にされないのであればそれでもいいと思いますが。

真っ当な欠点を指摘されただけなのにヒマとかバカとか、およそ社会人とは思えないご発言ですね。
こちらの物件に相応の方々が入居されるようです。

客観的に見て良い物件だと思うけどね。
ウォーターフロントのメリット、食肉市場のデメリットそして価格をそれぞれを勘案して

複数のデメリットを抱えているが、我慢できる人にとっては良い物件、ということでOK？

港南の中でも南端。橋を渡れば品川区。

港区でも品川区でもどっちでもいいです。
昨日、食肉祭り行きました！少し気になっていた存在のところでしたが行ってみたらイメージがかわりました！！来年も再来年も行きたいと思いました！クィーンズ伊勢丹も見ましたが野菜も魚もお肉も売っていて（しかも安かったです）生活するのに何も問題ないことがわかりました！クィーンズ伊勢丹はお酒の種類が豊富でしたよ！マンションは4Fを作ってるところでした！

>626
落ち着いてください。
良いところも悪いところも挙げて、みんなの検討に役立てるのが本サイトの目的です。
盲目的な意見はポジ・ネガ共に有意義でありません。

通りすがりだけど、ネガティブの書込みが必死すぎるなあ
ここの物件は運河沿いでいい立地だと思うよ
ちなみに海洋大学は移転しないよ

610
品川Zサイド地区の東洋製作所跡地になにができるんですかね。

やっぱりここの運河側買うべきだったかなぁ。
70平米6000万円は高いと思って見送ったんですが、
最近の中古相場の上昇で今のマンションが少し高く売れそうになってきて
頑張るべきだったかと思いはじめました。

593です。
久びさきてみたらすごいことなってますね。
ネガにこれだけ言われるとは。
ポジ側がスネにキズあるけど、ほっといてくれスタンスなのがちょっとがっかりです。

結局港南が勝てるところは品川駅からフラットアプローチなとこだけですか？

東側と南側に水辺があるというのはめずらしくていいですね
豊洲にも水辺の物件がいくつもありますがなかなか決めきれずに探し続けてます
ここは駅距離に注意ですかね

>633

高輪台のマンションってそんなにいいか？
プラウドとルフォンみたけど、大通り沿いだし周囲もきれいじゃないし眺望もねえ（プラウドの隣りのビルからみせてもらったが）。

結局価値観の違いでしかないと思うよ。
資産価値としても、高輪台周辺はタワマン建ち過ぎで期待できるとは思えないんだが。。。

>641

たしかに。高輪台の狭小タワマンはオフィスビルみたいでさびしいよね。

道路はどうかな。旧海岸通りと桜田通りという幹線道路に双方面しているけど、トラックは旧海岸通りがおおい。
土日は双方交通量すくない。

街は昼間は港南もいいけど、夜がねー。
高層ビルもあるけど食肉市場と下水処理場、あとちょっと遠いけど火力発電所とか大規模施設がおおくて、高架も複数あって、「アキラ」が出てきそうな感じ。
川崎の工場街や、根岸の産業道路沿いをマシにした感じかな。高速で上からピュッと眺める分にはきれいだけど、毎日眺めてどう思うだろう。

でもまあ今はいいのよ。発展途上だから。
一番心配してるのは、未来永劫工場街のままじゃないかなということ。いま大注目されてる港南の再開発はすすむけど、これら大規模施設が有る限り雰囲気は変わらないのでは？
それにこの辺は港南の中でも開発の余地はない気がする。
あと1,2本タワマン立っておしまいでしょう。

街並みについては同じ埋立地でも大規模施設のなかった豊洲に負けるとこかな。
豊洲を買うつもりはありませんが。

立地は変えられないので、リスクはヘッジすべきかな？

先日プラチナ通りに建設中のタワマンMRに行ってきたが、
支持層が地表すぐ近くにあるので、タワマンなのに杭がいらないんだと。
よほど地盤が良いんだろうけど、逆に杭のないタワマン、なんか怖い。

ごめん間違えた。
>622 →>643 だった。

北品川駅に向かう途中の坂の下にスーパーができる様ですよ。北品川商店街の人に聞いたので
確かな情報だと思います。品川駅へ行くより、人も少ないしそこへ行ってしまった方が
早いかもしれませんね。ただまだ全然店舗もできていないので先の話だとは思いますが。
北品川商店街ももう少し活気があればいいのですが、いまいちですね。

かなり前の過去レスに、どこかのスーパーができるって話がありましたね。
問い合わせたらガセだった。　

杭のないタワマン怖いってなんか杭の役割を誤解してませんか？

杭はタワマンが倒れないように深く地面にささっているわけではない。縦方向の重量を支えるためですよ。
杭を打たないままやわらかい地盤に建物を建てると重量で沈下します。だから縦方向の重量を支えられる地盤まで杭をうって杭の上に基礎をつくる。表層に硬い地盤があれば杭は打つ必要ななく直接基礎を作ればよい。

杭の上のタワマンの方が怖いよ。基礎じゃなくて杭に建ってるんだから。たまに直基礎が怖いって言うひといるけど、誤解してますよ。

わかってるって。
デベのカタログによくある杭を強調した絵を見てると、地中と一体になってる気がして安心感を感じるってこと。

あれは危ない絵だよね。

杭の層は地面じゃなくて砂みたいなもの。地盤には杭の先っぽしか刺さってないから、杭基礎は砂の上に浮いてるイメージです。。

本日最新版の港区津波ハザードマップが届きました。
ここの場所は防波堤破損、液状化ありの場合浸水するのですね。
特に気になるのは、港南2丁目で一番被害が大きいところでしょうか

隣のビルのＩＧＩＮは何だろうと思い調べてみたらイギンというアパレル会社の
本社の様ですね。前に五反田の方でも看板をみたので何の会社だろうと思っていました。
本社というから結構社員の人の出入りや車などは多いのですかね。
子供がいるので車の出入りなどが激しいとなるとちょっと気になる所です。

井上銀一→井銀→イギン

655さん
津波以外にも色々なのが届きましたね。
だけど、高輪辺りも結構リスクのある物もありました。

イギンは車の出入りそんなになかったはずだよー

そうか、、、
もうイギンを知らない世代がターゲットなんですねぇ
私の世代（50代です）ではフォーマルウェアの定番でした。
建設地を見に行った時、あのイギンかと思いました。

http://coward.m2.coreserver.jp/town/?p=244
天王洲エリア調査報告 2013年10月

ここを見ると、既に4～5階まで伸びてる様子。
早く完成した姿が見てみたいですね。

港南はアパレル多いよね。ＪＵＮも港南だったけどあのビルこわしちゃうんだってね。安藤忠雄設計なのにもったいない。

６６２さん
ＪＵＮのビル壊してしまうのですか！？何年か前にファミリーセールへ行った
けど、すごく安くて人がかなりにぎわっていましたがね。
昔ほどＪＵＮ自体人気がなくなってきているからかな。ＩＧＩＮはフォーマルウェアーの
会社なんですね。私も知りませんでした。

アパレルは海外から船での買付が必須だから昔からこの辺りに多いんですよ。

ＪＵＮの付近はＵＲがタワマンにする計画だそうです。
賃貸か分譲かは知りませんが、港南で現在計画されている唯一の新築タワマン。

賃貸らしいよ

私は普通の形の間取りがいいと今まで思っていたのですけど、ことコチラに限っては正面を向いている80A、変わっていますけどこれが一番コンセプトに合致した位置にあるのだろうなと考えています。

バルコニー側に加えてFIX窓もありますから運河に沿った立地の明るさを十分に味わえるのではないでしょうか。
あとはFIXが西を向いているか東かの違い、この選択だけですね。

>>667さん

FIXが東の運河側を向いている80Bはもう残ってないですね。
FIXが西に向いているメリットは西陽が暑いだけで魅力がないなと思ってます。

でも、遮るものがないから冬の午後は暖かいと思うなー

遮るものがないからこそ、夏の西日はスゴいでしょうね。

80Ａは絶対暑い。対策しないと冬でも暑いと思うよ。
でも対策さえすれば南の眺めはＢよりも良いくらい。
リビングの間取りも実はＢよりＡの方がいい。

日当たりよりも家畜の臭いが気になりますが、向きによって変わりますか？

まだ言っている奴がいるよ。

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

671さん、80Aは運河を挟んだ南にもし何か建つと眺めは悪くなりますよ。

>675さん

TYハーバーがあるところですか？そうではなくて駐車場のところですよね。

80Aと80Bは少しお見合いしていて、80Aの南向きの窓はTYハーバーを正面に見る角度になります。
80Bは南に延びる運河を見る角度ですね。
80AのFIX窓からの眺めは悪くなる（元々すごく良い眺めでもない）でしょうが、南向きの窓からはあまり関係ないと思います。

家畜の匂いはタワーフェイスまで

676さん
80Aは、Bとの境壁を真っ直ぐ延ばした先にあるのが駐車場。
正面、の解釈の違いですね。

以前、この近くに住んでいた。

ここの運河沿いって遊歩道でベンチがある。

昼間はカラスでなくカモメが来る。
夜は釣りをしている人がいる、チャポンって音がする。魚が跳ねている。

屋形船も通れば大学のレガッタも通る。クルーザーが泊ってることもある。

東京にしてはホットする開放的な所ですよ。

家畜とかニオイと騒ぎすぎ。普段、お肉が食べたい時に食べられることに感謝するべき。食べ物を粗末にしてはいけない。

9割近く売れて完売間近ですね。
それだけ評価されている証拠でしょう。

ここよりはシティタワー品川の中古がいいと思います。間違ってますか？

ここよりはシティタワー品川の中古がいいと思います。間違ってますか？

やだよ中古なんて

シティタワー中古坪200前後で続々出てくるね。。

シティータワーは免震か制震だったらな〜
3.11後に耐震タワーなんか買う奴いるんかね？

シティタワー品川は、エントランスとロビーは悪く無いけど、それ以外の共有部と専有部は完全な賃貸仕様でしょぼいからねぇ。

シティータワー品川は坪200くらいでお買い得感はあると思います。
ただし、定借だし、湾岸タワマンたくさんあるので、中古で購入された後のリセールは相当厳しいと思いますよ。

耐震について説明があったので載せます。
http://www.casaparota.com/02/001.html

>691
頭悪そうなサイトだね

ここは最初から高値だから、
中古で買った後のリセールが相当厳しくなるでしょうね。

中古で売る時の、ですね。

中古になるとシティタワーと横並びで比較されるからねぇ。

横並びで比較したらどっちが有利かな？

中古になってからの比較は、WCTやタワーフェイスなどともされるから。
中古検討者からは、色んなマンションと横並びでしょう。

シティタワーは定期借地権ということですが、65年後には更地にして都に返還することになるのでしょうか？
とすると、将来の取り壊し費用として修繕積立金が高く設定されているのでしょうか？

＞695
このマンションはタワーマンションではないので、タワーマンションとの比較は初期比較があるでしょうが、本格的な検討時には比較されることはないと思います。
また、下記理由もあり、固定費割高なシティタワー品川とこのマンションでは比較対象にならないと考えられます。

＞698
更地にして返還されます。取り壊しに2年くらいかかるでしょうから期限前2年くらいまでしか住めないと考えたほうがよいでしょう。また、修繕積立金、管理費、転借料、トランクルーム使用料、ケーブルＴＶ使用料、インターネット使用料のほかに解体積立金もとられます。70㎡前半で月固定費4～5万円程度なので、芝浦アイランドなどど比べてもかなり割高です。

ハーバーテラス品川との比較はどうですか

＞中古になってからの比較は、WCTやタワーフェイスなどともされるから

これらよりＶタワーは駄目ですか

安いから売れるんでしょうね。

>699さん
シティタワーの中古チラシがあったので計算しました。

73.89平米の部屋で、月固定費は３５９７９円でした。
土地の固定資産税を別に払わなくてよいですし、割安だと思いました。

耐震タワーは怖い
でも底層階ならいいかも

ほとんどの高層オフィスビルは耐震だけどね。免震なんて＊＊＊＊＊なもの。

今から買うなら免震か制震にしたいです。

免震は直下型の縦揺れには対応しないし、長周期地震動問題があるから
選ぶなら制震ですね。最近の三井タワーも制震ばっかり。

リセール考えるとここはやめたほうがいいかな？

働く世代が住むには不便。リタイアしたらいいかも。運河見ながらのんびりすごすとか。

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