物件概要 |
所在地 |
東京都港区港南2丁目9番2(地番) |
交通 |
山手線 「品川」駅 徒歩11分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
209戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上16階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2014年10月下旬予定 入居可能時期:2014年11月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・販売代理]三井不動産レジデンシャル株式会社 [売主]日本土地建物販売株式会社
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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パークホームズ品川ザ レジデンス口コミ掲示板・評判
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301
匿名さん
昔、天王洲アイルに訪れたときに撮影した写真がでてきました。
このビル街と開放感のコントラストが素敵ですよね。
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302
匿名さん
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303
匿名さん
このマンションは船首部分の角部屋(1期で売り切れ)が値段面では高く、その他の部屋は抑えてる感があります。
近隣のタワーマンションと比較して無駄な共有施設もないですし、あってもこじんまりとしたパーティールーム、ラウンジ、キッズルームと設備維持費もそこまでかからない作りになっています。
運河側の部屋からはどこの部屋も東側が公園(野球場)に面していて開けていますし、TYハーバー・アイルも見えてきれいですよ。
都会にいながら水辺でゆったり、静かに住みたい方には最適だと感じています。
部屋もDenタイプのガラス戸にして、ウオークスルークローゼットを前回にすれば、東側からの朝日が北にある部屋まで届くのですごい明るい家にもできます。
派手さはないですが、見た目、住居の機能性、立地と魅力にあふれています。
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304
匿名さん
連投失礼します。
誤字がありました。
「前回」⇒「全開」
失礼いたしました。
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305
匿名さん
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306
匿名さん
リセールは私もそこまで期待できないと思います。
港南~芝浦~汐留は超高層マンションが並んでいるので、このあたりの物件を検討する人はまずそちらに目が行くと思いますし、この物件には目を引く共有施設もありません。
また、品川の再開発も高輪方面(新駅含め)なので品川徒歩圏ということで品川駅前の発展のおこぼれを受けれる程度と思います。
この物件を購入された方、検討されている方はモデルルームを見る限り、長く住むことを考えている方が多いように見受けられました(完全に私見及び見た目・雰囲気からの勝手な判断です)。
リセール目的であれば、中古ですが、タワーマンションで検討されるほうがよいかと思います。
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307
匿名さん
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308
購入検討中さん
リセールは期待できないのは,そのとおりでしょう。
永久的な眺望と品川駅の持つ潜在性からすると,割安だと思います。
一昔前の港南地区のマンションの値段は,もっと安かったそうですね・・・
WCTは,安い頃でも,そこそこの値段したのでしょうか。
いまでも,中古物件,良い値段してますね。
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309
土地勘無しさん
マンション購入した方の意見ありがとうございます。
住むことを考えて、もう少し調べておくことが必要だと感じました。
現地には何度か行きました。直接歩いて運河向こうの公園、野球をしている子供を
見ながら、都会の駅をちょっと歩いた処に下町がある?感じでした。
とにかく興味あります。
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310
匿名さん
■港南~芝浦の中古タワーマンションについては、最近は高値設定で出されています。日経新聞の記事で高値になっていることが知れてしまったのか、なかなか売れない物件が増えた印象です(何週間も新聞折込広告に掲載されています)。
これらのマンションが新築時にどの程度の価格だったかは、私も存じ上げません。当時はまだマンション購入は特に考えていなかったもので。。。
■そうですね、野球場奥の東京海洋大学も緑が多くあるように見えますし、都会にいることを忘れさせてくれるいい環境だと思います。
夜は逆に都会の雰囲気も堪能できます。タワーマンションのように広く見下ろす風景ではなく、下からアイルのビル群、WCTの部屋明かり水面越しに楽しめます。あ、もちろんTYハーバーもです。購入検討の方はぜひ夜の雰囲気も現地で確認してみてください。
■買い物は近くに「まいばすけっと」があるのとイオンまでバスでいけるので不便さはないと思います。行きはWCTもしくは天王洲アイル駅まで行かないといけないですが、帰りはマンションのすぐそばに止まります。
■物件ですが、目的から決めていくのがよいと思います。
長期保有目的なら住みやすいか(住居内の間取り、設備等)、将来の家族構成の変化に部屋の間取りが対応できるか、など楽しく暮らしているイメージを持てるかだと思います。
短期保有(ここではリセール目的と定義します)目的なら周辺の5~10年以内の開発計画方針(色々な行政のホームページで確認できます)や近隣の売買事例、周辺物件の竣工年などから転売する予定時期に他の物件からの中古物件の供給が増えそうじゃないか、など確認する必要があるかと思います(一部は長期保有目的でも検討しますが)。もしタワーマンションであるなら充実した設備と眺望は必需と思われます。
私は長期保有目的ですので、みなさんと一緒にゆったり楽しくこのマンションで暮らし、管理組合等通じて助け合いながらこのマンションを支えていければと思っています。
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312
匿名さん
>>311さん
高輪口と港南口では全く違いますよね。アトレも何だかいまいちですからね。
クイーンズ伊勢丹もできた当初は結構人が入っていたけど、今行くと閑散としている
時もあります。あれだけ大きな駅なのだからデパート位できてもいいのになと思います。
新幹線やいずれリニアモーターカーの駅になるのだから集客は間違いなくあると思う
のですがね。
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313
匿名さん
全く同感です。駅の持つ力は、かなり強いと思います。
エキュートはそこそこの店が揃ってますが、もう少し駅ビルの強化を望みますね。
食肉が移動して大規模再開発があればいいですね。
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314
匿名さん
みなさんのご指摘の通りと思います。
高輪口にはプリンス、グランドプリンスというランドマークかありますし、エンターテインメント複合施設が揃っていますので人の流れは当然そちらになると思います。また、クインーズについても新幹線の乗り換え客を狙っていたと思いますが、エキュートがしっかりと整備されてしまったのでターゲット客層が取れなくなってさみしい状態になるのもやむなしです。
ただし、逆にいうと高輪口にしっかりとしたランドマークがあるので、港南口には生活感あふれるスーパーや保育園の充実を図って頂ければ住民としてはありがたいです。
高輪と港南で同じような開発は不要ですし、それぞれの状況に照らした政策をとっていただきたいと考えます。
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315
匿名さん
大規模開発はむしろ高輪口でしょう。京急駅ビルの建て替え高層化、第一京浜の拡張、旧パシフィックホテル建て替え等の案件があるからね。
もちろん本命は車両基地の再開発ですが。食肉市場は建て替えて最新鋭になったので当面移転はないでしょう。
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316
匿名さん
クイーンズの当初のターゲットは港南エリアのマンション住民及びオフィスワーカーです。
もともと高級スーパーというものの需要が減っているのに加え港南エリアのマンションの分譲価格を考えると富裕層は限られており、ニーズとしては安売りスーパーだったのだと思います。
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317
匿名さん
食肉、建て替えられたばかりなんですね…残念。
今後港南地区での新築マンションは、住友ハーバーテラス、近々ではUR跡地、というところでしょうか。
食肉の南側、船着場周辺は、古そうな街並みなんで、これからマンションが建つかもしれませんね。
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318
匿名さん
食肉市場は人権問題が絡んでくるから簡単には動かせない、っと聞いたことがあります。
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319
放尿放屁金玉フィナンシャルグループ
港南はオフィス街と倉庫、そして産業道路が雰囲気を損ねてる。
港南より高輪側の方がこじんまりしていて雰囲気いい。
ただ、宴も高輪側はプリンスホテルしかない。
ちなみに最近プリンス目立ってない。
かわりに東横インやチサンやアパホテルが目立ち始めた。
余談だが、モノレールから見るマンション街の雰囲気はクール。
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322
契約済みさん
当初は中古で検討していたのですが、物件内容と立地を比べて、ここは新築でありながら近隣中古より割安と判断し、購入しました。
旧海岸通り向かい側の建設中ビルは「三井不動産研修施設」となっています。
三井さんとしても立地に関してはそれなりの評価をしているのではないでしょうか。
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323
匿名さん
向かいの建物、農中だったか、金融機関の研修施設と聞いていました。
三井不動産が貸し出すのか、あるいは事情変更があったのか。
そろそろオプションの変更期限ですね。
全体的にオプションの値段が高い…
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324
匿名さん
向かいの施設は農中ですよね?三井が建てて貸すのですかね?
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325
匿名さん
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326
契約済みさん
オリンピックが決まれば、リニアが2020年開業に前倒しという話が出始めてますね。
本当にそうなれば、ここの価値もだいぶ変わりそう。
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327
匿名さん
2020まであと七年…工期を10年短縮は無理では。中国みたいになるよ。
工期短縮なくても、十分いいマンションと思います。
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328
匿名さん
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329
匿名さん
しかもVタワーの火事は、5年前に事件があった階と同じ27階。
オリンピックはスペインが優位だそうですよ。東京ではなくなった場合、期待が外れた日本経済が心配されます。
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330
匿名さん
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331
放尿放屁金玉フィナンシャルグループ
以前Vタワーの前よく通ってたが、
よくもオフィス街に場違いにマンション建てたもんだ。
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332
匿名さん
vタワーで火災があった部屋の住人、93歳らしいね。
そんな婆さんでもタワマン住むのね。
将来タワマンが老人ばかりにならないといいが。
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333
匿名さん
他に家族が2人くらい住んでるって報道だから介護かねて
子供が同居してたんだろうけど、高齢になってから高層階
は有事の際に辛いですね、無事でよかった。
タワマンに限らず、将来マンションが老人ホームのように
なる可能性は普通にありますよね。住み替え考える方ばか
りじゃないでしょうし。
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334
匿名さん
ここは新築坪単価120万のシティタワー品川の秋の中古解禁の影響をモロに受けそうですね。
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335
匿名さん
新築と中古の購入者層が全く同じというわけではないし。
新築の価格で中古が売り出されるわけではないし。
港南は新築供給が少ないので、湾岸の他の街みたいに供給過多ではないし。
影響は微々たるものと予想しています。
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336
匿名さん
シティタワー品川はその販売方法ゆえに実需で住んでる人がほとんど。転売狙いの人もそれなりいるけど実需の人は売るのはいいけど代わりに住むとこない。
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337
匿名さん
確かに価格帯が違い過ぎますね、シティタワーとは。
ここは、タワーを好む人は買わないでしょう。
タワー好む層は、品川Vタワー、wctでしょうから、そこあたりの中古とは客層かぶりそうですね。
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338
匿名さん
確か一期で150戸くらい販売してましたが、ニ期の売り出しはどれくらいになりそうでしょうかね。
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339
匿名さん
>>336
不動産業界人が親族の名前を借りて買ってると聞きますよ。
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340
匿名さん
>>339
もちろんそういうのもいるけど100戸とか200戸とかのレベルで一気に安値で出てくるわけではないから港南エリアのマーケットに与える影響は限定的かなと考えま。
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341
匿名さん
大体、業界関係者なら素人みたいな売り方をするわけないですし。
港南はこことハーバーテラス程度しか新築はありませんし。
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342
匿名さん
運河側の部屋で火災があった場合は、緊急車両が入ってこれないですよねぇ。運河側は眺めしかメリットないかなと思います。
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343
匿名さん
タワーフェイス15階の運河側の東南角部屋70平米が4980万で売り出されてますね。内廊下タワーなのに全室南向きの行灯部屋無しなのに、坪単価235万というのは相場より安いのではないかな。そんなもん?
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344
匿名さん
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345
匿名さん
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348
匿名さん
346と347
間違って二回投稿してしまいました。
すみません。
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349
匿名さん
火事はどうしようもないですね。
Vタワーの婆さん無事だったようで。
若い世代には高齢な老人がいると、
災害時に逃げ遅れたりと、やっかいで面倒くさいだけですが。
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350
匿名さん
シティタワー品川中古を検討する人は平均坪単価120万を踏まえて思いきり買い叩くべき。
定借だし解禁日以降大量に放出されるからね。逆に割高なら買う必要性は皆無。
そこでこのエリアの相場が暴落して、ここもかなり値引きして買える可能性高い。
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351
匿名さん
買い叩くっても120万でなんて売る人いないよ。何度かあった競売だって最低落札価格もっと高いのに、、、。
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352
ご近所さん
シティタワー買いたい人は、売りに出されるのを待てばいい。
タワーフェイスの中古売り出しは完全にガセネタだ。
まともな議論をしたいですね。。。
本社置いてるのはシティBKや大林組なんかもある。
シティbkは品川区になるかも知れんが、いずれにしても、港区の財政基盤は安泰だ。
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353
匿名さん
タワーフェイスですがガセではないですよ
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354
匿名さん
ちなみにその部屋の分譲価格は4938万でした。
みなさん港南で分譲価格より今だ資産価値をあげてるのは規模で勝負のワールドシティタワーズと駅に直結のVタワーだけです。(Vタワーも火事の影響が未知数です)
中規模以下の物件の価格は微妙。ここも分譲価格が高いのでリセール価格は厳しいものになるでしょう。
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355
匿名さん
タワーフェイスをググったら、2010年の中古騰落率が出てきました。30階建以上のタワマン、住まいサーフィンサイト。
9位フェイバリッチ、16位パークタワー、18位Vタワー、28位ブランファーレ、
36位タワーフェイス、44位WCT、50位コスモポリス、以上全部値上がり。
誰を信じたら良いのでしょうね。
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356
匿名さん
誰を信じるかは自分で判断してください。
2010年からは若干下げているとおもいます。住まいサーフィンの情報も参考になります。
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357
匿名さん
タワーフェイスは70平米くらいの部屋だと5500万前後で成約してるはずですが、その部屋は相場よりかなり安いですね。みずほ信不動産の仲介のようですがネットには掲載していないようなので訳アリ物件の可能性もありますね。
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358
匿名さん
タワーフェイスの中古価格は普通だと思うけどな。ここ3年くらい見てるけど、15階70平米で5000前後ってのは、タワーフェイスでは特別安いってこともないですよ。南側のビルが何階建てだったか正確には覚えてないですが、15階だとギリギリ抜けてるか?ちょっと微妙かも。ま、そんな感じなので価格は普通ですよ。
ここの物件の話じゃなくてスミマセン。
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359
匿名さん
タワーフェイス、値崩れしてませんね。
むしろ上記の物件は割安とさえ思えてくる。
港南地区が値上がったのか。
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360
匿名さん
担当の営業マンにリセールの成約例の資料を見せてもらいましたが、港南地区はだいたい102〜108%でしたよ。
やはり品川駅の「駅力」が大きいみたいです。まあ、買った値段で売れればいいかなと思ってますが。
たしか、最新のSUUMOでも品川駅近辺の物件は「資産価値が下がらない街」で上位に食い込んでましたね。
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361
匿名さん
それは港南エリアのタワーマンションが分譲された頃は坪単価200万から230万あたりがボリュームゾーンで分譲価格が安かったからです。いくらリセールがよいエリアでも高く買ったらどうにもなりません。
ここは80Bを除いて高くはないが安くもない。港南大幅値上がり後の相場価格です。
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362
匿名さん
分譲された頃は安かったからってのは、
新築の供給がしばらく止まってたエリアだからですね。
ここを買わないと、更に新たな新築が出る予定はかなり先だし。
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363
匿名さん
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364
匿名さん
割高だと分かっていても、私は契約しましたw
このポジション、非タワー、なかなか出ないかな、と。
私はタワマンに住みたかったのですが、妻が頑なでした。
子ども持つと子ども優先とのこと。
悲しいもんです。。。
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365
購入検討中さん
天王洲アイルからりんかい線で、
お台場、有明も一駅&二駅で十分以内で行けますね。
オリンピックを機に天王洲アイルのリニューアルとか、
この辺りにも何か良い影響ありますかね?
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366
匿名さん
りんかい線の存在をすっかり忘れていました。
有明も電車で行けるんですねー。
良く考えたら、天王洲アイルまで確か徒歩9分ですよね。
なぜ本ホームページに天王洲アイルまでの時間をアピールしないんでしょうか。
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367
匿名さん
羽田からの便が良く、新幹線停車駅だから外国人観光客向けに良い影響はあるでしょう。
早期開業があるかないか分からないけどリニア、もあれば山手線新駅もオリンピック頃の開業でしょうし。
タワマンなら台場での競技が見えるでしょうけど、ここからは無理かな。
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368
匿名さん
ここ買った人、長期修繕計画は見たのかな?
10年を超えて住めませんよね。
うちはそれであきらめたのだけど。
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369
匿名さん
それを言うなら
最近の三井マンション他物件の長期修繕計画は見ましたか?
ここが住めないのでしたら他も…
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370
匿名さん
この程度で諦めるなら、タワマンや財閥系には住めないのでは。
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371
ビギナーさん
すみません、分からないので お聞きします。
タワマンの長所短所はどういうところでしょうか?
自分自身は、場所とか間取りとかお金とかで考えてたので、自分の決め手にタワマンかどうかはどのような要素で振り当てていくのか、正直分からないもので…。
最初にタワマンではないからといって、候補から外す方もいらっしゃるのでしょうか?
見晴らし云々とかでしたら、例えば下層階しか買えない経済状況の方は、どうしてタワマンを選ばれたか知りたいです。
初心者ですので、もし失礼な内容でしたら、ごめなさい。
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372
匿名さん
371
スレ違いです。一般知識板で聞かれては?
あえて言うなら、タワマンが持つ優越感、資産性、相対的な立地の良さ、眺望、スケールメリットを生かした共用施設 などがメリット。
エレベーターがなかなか来ない、子どもの発育面、多様な住人層、高額、数十年後の改修が見通せない、などがデメリット。
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373
ビギナーさん
なるほど、レス違いですね。
失礼しました。
ありがとうございました。
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374
ビギナーさん
というか、ここを選らんだ方の意見が聞きたかったものですから…。
いかがでしょうか?
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375
匿名さん
もちろん他物件も見ています。
しかしローン以外に月々10万も払えますか?
そのくらい大したことない人しか買えないんですね。
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376
契約者
私は働いている間(25年以上)ずっと住めて、しかもその後にさらに住み続けるか売って老後の家を買う資金が期待できる所が良かったのでタワーマンションは対象外でした。タワーマンションは25年以上も経ってしまうと管理費、修繕費がどんな事になってるのか恐ろしく、それらが大きく上がってしまっていたら売るに売れず、かといって大規模であるほど建て替えは難しいでしょうから、老後に二束三文同然で売るか、高い管理費、修繕積立金を払い続けなければならないという状況に陥ってしまう可能性が高いと思いました。
なのでタワーではなく、とはいえせっかく集合住宅なのだから大規模がよく、しかも勤務先に近い事を優先して探した所、ここを見つけました。ここはこれら条件だけでなく、以下の良い点もありますので、まさに希望を遥かに超えた物件という感じで、購入する事に何の迷いもありませんでした。
・タワーではないにも関わらず素晴らしい眺望
・ここに地縁のあるスーパーゼネコン大林組が建て、しかも免震構造
・全体としてインフレ傾向が期待されるなか、その中でも特に長期的に
インフレ傾向が期待できる品川
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377
匿名さん
五輪でのインフラ整備期待
・羽田空港が更に便利になる
・リニアの早期開業期待
・新浅草線
これに東北縦貫線や山手線新駅が加わり、品川は長期的に安泰。
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378
匿名さん
368番さん
長期修繕計画を見ましたが、ご指摘の意味がわかりませんでした。
よろしければ、教えていただけませんか?
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379
ビギナーさん
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380
匿名さん
>368
修繕積立金の表の見方もわからないのか、君は。
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381
匿名さん
376さんが良くまとめていただいていると思います。
少なくとも、30年、安心して住めると思いますよ。
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382
匿名さん
タワマンの価値が下がっているかどうかは、立地次第かと。
タワマンのハシリであるパークマンション三田綱町は、築40年で未だ100平米一億越えです。
ただ、管理費と積立金で合計八万ですが笑
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383
匿名さん
376さん、私も同じ考えでここに注目しましたが、土地柄が気になり止めました。贅沢かも知れませんが古くから街があった土地が良いように思います。
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384
匿名さん
>>360さん
参考までに。品川駅から大体10分位歩いた所にあるマンションは、1976年に
建てられたにも関わらず、今でも中古で3千万円台で売られています。当初は
2千万円台前半だった様ですからかなり資産価値が上がっていますよね。
ま、そういった物件はなかなかないと思いますが理想ですよね。
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385
匿名さん
384
その変化には資産価値の変動と貨幣価値の変動が含まれるので、単純な価格変動から物価変動を控除しないと意味ないです。
単純比較だとラーメン一杯の資産価値も1976年から大幅に増大してることになりますよ。
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387
匿名さん
1976年に2000万を定期預金に預けてたら今1億以上になってると思う。
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388
匿名さん
その間の家賃支出を考えるとずいぶんお得だったと思いますよ。ところで駅から徒歩10分って許容範囲ですか?
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389
匿名さん
修繕積立金は毎年の積立と、一定期間ごとの積立がありますよね。
一定期間ごとの積立は誰も選ばないと思いますが、
毎年の積立も10年ごとの値上がり予定をみたら、
かなりきつい額だったと思うんですが。
皆さんそれだけ長期的に収入が見込めるってことですよね。
港区のマンションは皆そんな感じなのかなぁ
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390
匿名さん
でも実際大地震が来たら、風評で値段は下がると思うよ。
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391
匿名さん
大地震が来るのは湾岸だけじゃないし。
内陸で大火になれば、実際に内陸マンションの値段は下ると思うよ。風評ではなく。
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392
契約済みさん
389さん→10以上のマンションみに行きましたがここのマンションの修繕費を高いとは思いませんでした。平均だと思います。
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393
匿名さん
389さんとは違いますが
私も10以上のマンション見に行きました。まだ決められず…
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394
376
383 さん
確かにこの辺りは長い歴史は無いですが、とても品川から徒歩10分程度とは思えないのどかでゆったりした雰囲気ですよ。勝手なイメージですが、おおらかな人達が多くいらっしゃる気がします(笑)そのあたりも気にいっていたりします。
また、こちらも徒歩10分程度の北品川の方は駅前商店街が健在で、歴史と情緒のある街のようですよ。
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395
匿名さん
「牛さんは、なんであんなにたくさんトラックに乗ってるの?」
って子供にきかれたら、なんて答えるべきか悩ましい。
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396
匿名さん
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397
匿名さん
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398
匿名さん
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399
ママさん
近所のものだけど、子供は牛のトラックみるたびに大喜びだよ。
「どこ行くのかな~?」と無邪気な笑顔で聞いてくる。
しかし、豚が通ると「臭い、臭い」と大騒ぎ。まぁ豚に遭遇する頻度は低いけど。
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